筆者於2009年11月21日於星島日報看到報導，長江實業有限公司(或以? 銂搢銗q名義)於元朗錦田丈量約份第一百零九地段，連同鄰近政府用地，早前提出興建低密度住宅。 筆者一直反對官勾結，如政府用地沒有被 “公開出售”，以私下形式將土地轉移/出售，政府/官員便有 “官商受受”之疑。煩請各政府部門/官員給予 “公開”之解釋。 24/11/2009
你電郵中提及一項位於新界元朗錦田丈量約份第109約地段的低密度住宅發展，惟並沒有提供有關發展的確實位置或它是否涉及任何規劃申請。 根據紀錄，由於規劃申請編號A/YL-KTN/317的申請人提交了補充資料，該申請曾於2009年11月20日公布以諮詢公眾意見。該申請的位置同樣涉及你提及的新界元朗錦田丈量約份第109約地段(包括第111號餘段、第112號餘段、第114號餘段、第115號餘段、第116號餘段、第120號餘段、第260號餘段（部分）、第261號餘段、第262號餘段、第263號（部分）、第264號（A-D）分段餘段、第264號（E-H）分段餘段、第266號B分段餘段、第268號（A-B）分段（部分）、第268號C分段餘段及第269號B分段（部分）)和毗連政府土地，以進行擬議住宅發展及濕地改善區。 規劃申請編號A/YL-KTN/317暫定於2009年12月18日由城市規劃委員會(下稱「城規會」)考慮。任何於法定公眾諮詢期間接獲的公眾意見，均會呈交給城規會考慮。 如本秘書處於2009年12月3日前沒有收到你的澄清，你2009年11月24日的電郵將被視作就申請編號A/YL-KTN/317提出的公眾意見而處理。按有關的城規會規劃指引，已提交的公眾意見(包括姓名，但不包括通信地址及電話號碼／傳真號碼／電郵地址)會供公眾查閱。 如對以上有任何疑問，你可致電本秘書處陸貽琦 (電話: 2231 4835) 查詢。 城市規劃委員會秘書處 24/11/2009
多謝城規會對本人的意見作出回覆。如該地段涉及政府土地 "未被公開出售"，便給私人 "作發展之用"。那為何還要分政府土地及私人土地? 是否所有發展商或私人都可以在 "所謂的政府土地"即時 "私有化"? 如不，為何地政署不作出反對? 為何城規會接受規劃申請? 為何發展局不撥亂反正，坐視不理?在此希望政府官員/部門更能主動看守市民的財產 (政府的土地/資源)。26/04/2009
閣下2009年11月24日及11月26日的電子郵件已轉交元朗地政處跟進，現回覆如下。 根據記錄，本處至今並沒有收到有關你電郵中提及位於元朗錦田丈量約份第109號地段(或涉及鄰近政府用地)，作低密度住宅用途的換地申請。 一般而言，就私人發展商向政府申請換地，地政處會依照現行土地政策，按一貫的做法處理其申請，包括有關發展計劃已取得相關規劃許可，才考慮該換地申請，以落實按法定規劃框架所核淮的計劃。 如閣下對此事有其他查詢，煩請與本人聯絡。 元朗地政專員 (歐陽少琼 代行) 27/11/2009
根據記錄，本處至今並沒有收到有關你電郵中提及位於元朗錦田丈量約份第109號地段(或涉及鄰近政府用地)，作低密度住宅用途的換地申請。煩請歐陽專員看看城規會給予本人之回覆。根據紀錄，由於規劃申請編號A/YL-KTN/317的申請人提交了補充資料，該申請曾於2009年11月20日公布以諮詢公眾意見。該申請的位置同樣涉及你提及的新界元朗錦田丈量約份第109約地段(包括第111號餘段、第112號餘段、第114號餘段、第115號餘段、第116號餘段、第120號餘段、第260號餘段（部分）、第261號餘段、第262號餘段、第263號（部分）、第264號（A-D）分段餘段、第264號（E-H）分段餘段、第266號B分段餘段、第268號（A-B）分段（部分）、第268號C分段餘段及第269號B分段（部分）)和毗連政府土地，以進行擬議住宅發展及濕地改善區。 規劃申請編號A/YL-KTN/317暫定於2009年12月18日由城市規劃委員會(下稱「城規會」)考慮。任何於法定公眾諮詢期間接獲的公眾意見，均會呈交給城規會考慮。 如本秘書處於2009年12月3日前沒有收到你的澄清，你2009年11月24日的電郵將被視作就申請編號A/YL-KTN/317提出的公眾意見而處理。按有關的城規會規劃指引，已提交的公眾意見(包括姓名，但不包括通信地址及電話號碼／傳真號碼／電郵地址)會供公眾查閱。 城市規劃委員會秘書處 (2009年11月26日之回覆) 一般而言，就私人發展商向政府申請換地，地政處會依照現行土地政策，按一貫的做法處理其申請，包括有關發展計劃已取得相關規劃許可，才考慮該換地申請，以落實按法定規劃框架所核淮的計劃。 那請問城規會/規劃署會否主動(在那情況下會主動)更改土地用途?如發展商(個別人士)要求更改，城規會的“正常”處理方式及程序是如何? 在土地更改規劃後，為何地政署不將土地放入勾地表，而“私下”與發展商(個別人士)進行土地交易? 希望相關部門可以給予回覆，以便本人更了政府如何處理土地事宜。 27/11/2009
你電郵中輯錄了城市規劃委員會秘書處對有關該規劃申請的回覆，及一般如何處理規劃申請/更改土地規劃等問題，由於提及的事宜是屬於城規會/ 規劃署的職能範圍，相信他們會跟進個案及給你回覆。本處重申，至今並沒有收到有關於該發展計劃的換地申請。 至於你電郵中提及有關土地政策事宜，一般而言，現行的土地政策是按規劃的土地用途地帶所訂的框架善用土地，透過賣地、批地、契約修訂和換地等措施，讓市場將有關土地作適合的發展，如法定規劃框架所核准的計劃涉及私人土地，業權乃屬於私人發展商擁有，政府不能將私人土地放入勾地表。至於私人發展商向政府申請換地，以落實按法定規劃框架所核准的計劃，政府會按一貫的做法處理發展商的換地申請。 如閣下對此事有其他查詢，煩請與本人聯絡。 元朗地政專員 (歐陽少琼 代行) 03/12/2009
2011年11月23日 星期三
Land Exchange
筆者對於地政署/規劃署即發展局負責的換地政策 “Land Exchange” 很有興趣，並希望發展局或有關部門能夠提供多些資訊。 第一， 以筆者所知現時有很多香港島南區/山頂等 “真正豪宅區” 的擁有人[當然其他地區都有出現]，特別是獨立屋地擁有人，他們都在 “政府知情/不知情下” “侵佔政府土地”作為他們的私家花園或擴大其屋地面積。為何政府可以給予上述行為持續而不即時採取收回被侵佔之土地?為何政府可以不懲罰/起訴侵佔人?為何政府以縱容的方式將被侵佔的土地以“short term waver”短期豁免的形式出租予侵佔人，而且只收取象徵式的租金?更甚的是政府可以將“寶貴的土地資源”以私下相討的形式將土地出售給侵佔人?請問行政長官/律政司/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上? x商勾結的行為?? 第二， 現時大形發展商都持有很大量的農地，當他們要發展時除會向政府補地價外，亦會向政府(特別是城規會)申請將附近政府土地一併進行更改用途，在正常的情況下城規會會接受將未經出售的政府土地更改用途，之後地政署會接受未經出售的政府土地申請補地價。請問行政長官/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上官商勾結的行為?? 第三， 最近看到一些重建的新聞，一些收購舊樓的發展商在未經全體業主一致的同意下可以向屋宇署申請重建圖則，而且亦已批出。不知什麼原因城規會總是會給予個別發展商興建超高及超密度發展後才作出規限?請問運輸及房屋局長，為何私有土地在未得到完整業權的時候容許請發展圖則及批准發展圖則?而且有些圖則可以不發展長達10多年仍然有效?請問發展局長為何不能在向立法會辦論 “強拍”條例時即時加入發展高度及發展密度的限制，即所有重建的發展必須經區議會及城規會等批准其發展密度及發展高度，以便區議會及城規會有時間進行必須的規限?? 第四， 在以上的問題下，請問如本人在山頂公園看中一土地，然後向地政署申請將該土地發展為本人的私人屋苑/私家花園，發展局長的回覆是什麼?如不能那就是官商勾結的最好例子。如能，那就表示現行的賣地(勾地)制度出現問題，因為發展商不用在勾地表中買地。 第五， 同樣，如本人現持有中區花園台某一單位，現希望將整個花園台重建，本人可否自行入則重建花園台。如可以，運輸及房屋局長的解釋是什麼。如不可以，運輸及房屋局長的解釋又是什麼。11/04/2010
多謝律政司及其代表之回覆，但本人仍有疑問希望律政司或其代表可以給予多些資料，在提問中，除土地開發問題外，亦涉及非法佔用政府土地(因到現時為止，仍未收到相關局長或其代表之回覆)，請問律政司，檢舉/控是由政府那個部門負責?如政府相關部門得知有非法佔用土地而不作出檢舉/控，那相關政府部門之首長是否已構成/形成/懷疑違反專業/政府操守。如果沒有構成/形成/懷疑違反專業/政府操守是什麼原因?26/04/2010
謝謝你於早前致運輸及房屋局等的電郵，運輸及房屋局已將你的電郵轉交其它部門，包括本署考慮及回覆。 屋宇署的主要職責是按《建築物條例》為私人樓宇釐定及施行有關安全、衛生及環境方面的標準。你可瀏覽本署網頁http://www.bd.gov.hk，了解本署的工作。 根據《建築物條例》，新建或加建工程的業主是須聘請認可人士及註冊結構工程師準備興建的圖則，呈交建築事務監督申請批核。本署人員會審核圖則是否符合法例的規定，並會把圖則轉介其他有關的政府部門，由他們就其關注的範疇進行審議。這個中央處理制度旨在確保所有法定標準，以及安全和其他規定均能一一符合。在展開工程之前必須先取得建築事務監督的同意，才可開始進行建築工程。本署人員會定期監察及巡視施工中的地盤(特別是當工程進入重要階段時)，以策安全及確保符合法例的規定。本署人員在發出入伙紙或完工紙前，亦會對有關工程作最後檢查。 不過根據《建築物條例》123章14條(2)，批准任何圖則或同意任何建築工程或街道工程的展開，均不得當作：(a) 賦予任何土地業權；(b) 免除任何租契或特許的任何條款；或(c) 豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。 此外，本署設立了樓宇部，同區的樓宇安全事宜由一位指定職員負責統籌，藉此加強對私人樓宇業主的支援。如涉及樓宇安全的事宜，你可提供更詳盡的資料，例如大廈名稱，地址等，以便我轉介給本署同事跟進。 至於有關侵佔政府土地、申請補地價、賣地及勾地制度等問題並不是本署的職權範圍，請恕本署未能提供任何意見，敬請見諒。 多謝 周國樑屋宇測量師／技術事務屋宇署04/05/2010
就你4月26日給律政司的電子郵件，我現獲授權回覆。 由於你電郵的內容關乎假設性問題，本司未能作出具體回應。一如4月26日給你的電郵回覆所述，相信有關當局及部門會就你的問題作適當跟進。 鑑於律政司的主要職能是為政府提供法律服務，並不包括為個別公眾人士提供法律意見或協助。如你需要徵詢法律意見，可考慮向私人執業律師尋求協助，你亦可使用「當值律師服務」提供的免費法律諮詢服務，此服務可於民政事務總署安排預約，查詢電話：28352500。律政司法律政策科 律政書記陳鳳珊 18/05/2010
Dear Ms. Chan,Thanks for your reply. The email is not seeking legal adivse from DoJ but a query of why DoJ Development Bureau Lands Department or other relevant deparments not taking legal action prosecution against Rich Persons.The emails are the basic right of "underground grass" citizen right care and concern of government land grant / sales procedures!!21/05/2011
I refer to your preceding e-mails and in particular your enquiry on land control action and application for use of Government land. Responses to your said enquiry had already been made by the Development Bureau (DEVB) on 30 April 2010. A copy of DEVB's reply is attached for your easy reference. Finally, I thank you for your interest in the above matters. Yours sincerely, (Patrick FAN) for Director of Lands 01/06/2010
多謝律政司及其代表之回覆，但本人仍有疑問希望律政司或其代表可以給予多些資料，在提問中，除土地開發問題外，亦涉及非法佔用政府土地(因到現時為止，仍未收到相關局長或其代表之回覆)，請問律政司，檢舉/控是由政府那個部門負責?如政府相關部門得知有非法佔用土地而不作出檢舉/控，那相關政府部門之首長是否已構成/形成/懷疑違反專業/政府操守。如果沒有構成/形成/懷疑違反專業/政府操守是什麼原因?26/04/2010
謝謝你於早前致運輸及房屋局等的電郵，運輸及房屋局已將你的電郵轉交其它部門，包括本署考慮及回覆。 屋宇署的主要職責是按《建築物條例》為私人樓宇釐定及施行有關安全、衛生及環境方面的標準。你可瀏覽本署網頁http://www.bd.gov.hk，了解本署的工作。 根據《建築物條例》，新建或加建工程的業主是須聘請認可人士及註冊結構工程師準備興建的圖則，呈交建築事務監督申請批核。本署人員會審核圖則是否符合法例的規定，並會把圖則轉介其他有關的政府部門，由他們就其關注的範疇進行審議。這個中央處理制度旨在確保所有法定標準，以及安全和其他規定均能一一符合。在展開工程之前必須先取得建築事務監督的同意，才可開始進行建築工程。本署人員會定期監察及巡視施工中的地盤(特別是當工程進入重要階段時)，以策安全及確保符合法例的規定。本署人員在發出入伙紙或完工紙前，亦會對有關工程作最後檢查。 不過根據《建築物條例》123章14條(2)，批准任何圖則或同意任何建築工程或街道工程的展開，均不得當作：(a) 賦予任何土地業權；(b) 免除任何租契或特許的任何條款；或(c) 豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。 此外，本署設立了樓宇部，同區的樓宇安全事宜由一位指定職員負責統籌，藉此加強對私人樓宇業主的支援。如涉及樓宇安全的事宜，你可提供更詳盡的資料，例如大廈名稱，地址等，以便我轉介給本署同事跟進。 至於有關侵佔政府土地、申請補地價、賣地及勾地制度等問題並不是本署的職權範圍，請恕本署未能提供任何意見，敬請見諒。 多謝 周國樑屋宇測量師／技術事務屋宇署04/05/2010
就你4月26日給律政司的電子郵件，我現獲授權回覆。 由於你電郵的內容關乎假設性問題，本司未能作出具體回應。一如4月26日給你的電郵回覆所述，相信有關當局及部門會就你的問題作適當跟進。 鑑於律政司的主要職能是為政府提供法律服務，並不包括為個別公眾人士提供法律意見或協助。如你需要徵詢法律意見，可考慮向私人執業律師尋求協助，你亦可使用「當值律師服務」提供的免費法律諮詢服務，此服務可於民政事務總署安排預約，查詢電話：28352500。律政司法律政策科 律政書記陳鳳珊 18/05/2010
Dear Ms. Chan,Thanks for your reply. The email is not seeking legal adivse from DoJ but a query of why DoJ Development Bureau Lands Department or other relevant deparments not taking legal action prosecution against Rich Persons.The emails are the basic right of "underground grass" citizen right care and concern of government land grant / sales procedures!!21/05/2011
I refer to your preceding e-mails and in particular your enquiry on land control action and application for use of Government land. Responses to your said enquiry had already been made by the Development Bureau (DEVB) on 30 April 2010. A copy of DEVB's reply is attached for your easy reference. Finally, I thank you for your interest in the above matters. Yours sincerely, (Patrick FAN) for Director of Lands 01/06/2010
2010預算案咨詢
由於2010年財政收入增加及預計2011年通脹升溫，筆者個人意見如下：
1. 每個私人住宅家庭可得到每月不多於HK$300.00的電費津貼，為期不多於12個月。(以800,000家庭計，2011年政府津貼約2.8億元)；
2. 每個私人名義稅單可獲一次性退稅不多於 HK$2,000.00，不論該稅單是否於上一年度曾繳稅否，作為交通津貼。(以3,000,000個人計，2011年政府退稅約6億元)；
3. 個人名義自用私人住宅差餉每季豁免不多於$1,500元(資助房屋除外)。(以200,000住宅計，1.2億元)。
4. 年滿60歲香港居民(移局外地者及同時持有外國戶籍者除外)，不論貧富，應給予一次性HK$2,400的生活津貼。(以150,000人計，0.36億)。
5. 工務員(收入HK$15,000或以下者)加薪不少於5.5%，(收入HK$15,001至HK$70,000者)加薪5.0%，(收入多於HK$70,001或以上)減薪不少於5%。由於高薪工務員已不再以服務市民為任，多想退休後加入大財團，因此他們只可以有負加薪金。如高薪工務員(薪金多於HK$50,000或以上)(必須於升至此薪金時書面確認)書面確認退休後不會加入/服務商界，則其薪金應可有不多於5%的調整。06/01/2010
1. 每個私人住宅家庭可得到每月不多於HK$300.00的電費津貼，為期不多於12個月。(以800,000家庭計，2011年政府津貼約2.8億元)；
2. 每個私人名義稅單可獲一次性退稅不多於 HK$2,000.00，不論該稅單是否於上一年度曾繳稅否，作為交通津貼。(以3,000,000個人計，2011年政府退稅約6億元)；
3. 個人名義自用私人住宅差餉每季豁免不多於$1,500元(資助房屋除外)。(以200,000住宅計，1.2億元)。
4. 年滿60歲香港居民(移局外地者及同時持有外國戶籍者除外)，不論貧富，應給予一次性HK$2,400的生活津貼。(以150,000人計，0.36億)。
5. 工務員(收入HK$15,000或以下者)加薪不少於5.5%，(收入HK$15,001至HK$70,000者)加薪5.0%，(收入多於HK$70,001或以上)減薪不少於5%。由於高薪工務員已不再以服務市民為任，多想退休後加入大財團，因此他們只可以有負加薪金。如高薪工務員(薪金多於HK$50,000或以上)(必須於升至此薪金時書面確認)書面確認退休後不會加入/服務商界，則其薪金應可有不多於5%的調整。06/01/2010
《資助市民自置居所》公眾諮詢
近日見到很多意見提及 “先租後買” 來協助市民置業。筆者認為此方案未必能解決現時及或將來房屋的問題。筆者相信只有多建公屋及重建屋居，作為分隔投資市場及自用市場最為合適。 如真的要實行 “先租後買”，筆者要求政府先解決以下問題： 1. 什麼人士可以享用此 “優惠”。年薪多少?年齡多少?工作年資多少?筆者不讚成單身人士及年齡少於30的人士享有此 “優惠”。 2. 樓宇的種類。所有公屋?房協的公屋?所有私人房屋?可否租用家人/公司持有的物業?會否刺激更多投資者進入小型樓宇的市場? 3. 單位面積之規定。介乎多少平方呎。 4. 樓齡之規定。介乎多少年。 5. 租期之限制，如住私樓，正常每個租期為2年，“申請人” 如要轉換其他樓宇，其限制或規定如何。 6. 租金之規定。每月租金介乎多少?會否計算利息?會否刺激小型住宅之租金，到時政府會否限制租金之制定?如公屋，每年都有1至2個月免租，那政府會計算否，如不，市民亦會覺得不合理。同時公屋 “申請人” 之租金應否以市值或市值雙倍租金計算。豪宅公屋租金又如何? 7. 租金支付給誰。如政府，那租金便是負責，不是收入，另政府會否支付利息，為何不支付利息。如付利息，政府便多重 “優惠”給此類人士。租金如不是支付給政府，那租金怎樣會變成首期。由誰支付。 8. 由誰購買。回應第一項，應由所有租戶共同持有，不能部份人士持有。 9. 可否出售?何時出售?出售給那些人士?可否出售給父系或母系同時持有此 “優惠” 的親屬?其他出售限制。 10. 會否要求 “申請人” 每月要儲蓄多少才合乎資格，例如每人每月儲2千元。因為購買物業是長期供款，如沒有儲蓄習慣，請不要申請。 11. 購買樓宇種類及樓價之限制如何。 12. 對於不想行使此 “優惠” 的公屋居民，又是否不公平。 13. 如此計劃是以公屋作為試點，那日後公屋之供應又是否會減少，更加會減低公屋的流通量。 17/09/2010
廣深港高鐵
對於“港鐵”興建廣深港高鐵，筆者曾多次發表意見。雖然知道現時再發表什麼已經太遲，但亦希望政府及立法會日後不應只聽到 “港鐵”的意見不理會市民及其他小市民的聲音。 例如， “港鐵” 有否提出在福田站之後可接駁至西鐵朗屏站附近之後沿西鐵直達西九龍? 如附圖。這樣的走向相信是最為有效，對市民影響最少，成本最低(因為可與西鐵一樣，以高架興建 及 土地早已被徵用)，但有人/公司要求最大回報，因工程費用最大化之下，個人及或公司就可有最大的利潤及顧問費。但那自私的心態不知為何會被政府所接受。 筆者要求政府及立法會議員不應只相信 “港鐵” 的提議及報告。09/01/2011
謝謝你的電郵。就你對廣深港高速鐵路(下稱「高鐵」)提出的建議，現覆如下： 高鐵香港段將為總長約26公里的地下鐵路走廊，總站設於西九龍，途經油尖旺、深水埗、葵青、荃灣和元朗，並於皇崗邊界連接 內地段。高鐵隧道沿綫將設八座通風樓及一個緊急救援入口，而緊急 救援站及列車停放處則設於元朗石崗。 高鐵香港段的鐵路走線設計，是以鐵路安全運作、減少對社區影響和提供高社會效益為原則，也考慮了對整體社區和環境影響最輕、地理環境及土質、與內地段接駁位置、鐵路配套及設施、走線鄰近的基建設施、鐵路營運、救援及防火、建造難度及風險等因素。平衡各方面後，我們認為現時建議的方案對社區影響最少，整體效益最為理想。 謝謝你就高鐵香港段提出的意見。 運輸及房屋局局長(區子君 代行)18/03/2011
李嘉誠先生大宅
2011年1月12日看到報章2則報導，筆者有以下意見：1. 西九龍奧海城 1期商場地主港鐵提出商場高層地下（U/GF）分停車場轉作臨時的商舖用途，為期5年，涉及樓面4.4萬方呎，減少約100個車位。 第一：報章編輯使用地主一詞，估計是由英文翻譯得來，但筆者認為在香港，正確一點的稱呼應為 “業主”。第二：筆者要求政府提供，住宅停車場的私家車位面積是如何計算?以上述為例，每個車位佔面積440平方呎?如以李嘉誠先生大宅為例，5個車位6,000平方呎，即每個車位1,200平方呎?建築事務監督以什麼原則批出?及建築事務監督有否提出? L疑問?發展局長表示，停車場可以獲得豁免面積，那停車場是以車位所佔面積還是以什麼方式計算?停車場可得豁免面積是何時開始?由誰決定?以什麼形式(法例、PNAP、HKPSG)獲得?第三：如上，發展商在發展項目時，停車場的是在地契中要求還是發展商自行計算?那發展商要求的面積是依據什麼法例計算及獲得?第四：如筆者多年來表達，所有停車場車位，都必須於售樓時出售給屋苑小業主。因為發展商已獲得政府送贈豁免停車場面積，發售給個別小業主有2個好處，(1)發展商可即時獲得利潤 及 (2)小業主可得到停車場的大廈公契份數，使得小業主能真正的管理其屋苑。第五：如筆者多年來表達，屋苑興建商場，商場必須與住宅物業的大廈公契分開。以便住宅業主能真正的管理其所負責的部份。 2. 對於李嘉誠先生大宅獲得私家車路及鄰近地方以短期租約形式獲得過萬呎地方作為花園之用。筆者有以下意見： 第一：政府必須給予資料(可只給予立法會議員)，李嘉誠先生是否已修改地契?如已修改，其年期及每年地租如何?修改及增加之面積補地價是依什麼計算?李嘉誠先生有否提出上訴?地契修改後有否加入其他正常條款?第二：建築事務監督對於李嘉誠先生大宅提出過什麼的疑問?李嘉誠先生代表的回覆是什麼?請給予整個過程給立法會/行政會議成員知道，使得他們亦可獲得如何與建築事務監督溝通。如可 以筆者亦希望可以得知，以便日後可與建築事務監督溝通溝通。第三：香港超過一百年來，以短期租約出租鄰近地方給富豪不是特別個案。為何過往錯誤會被政府及富豪們認為是他們的權利?第四：以短期租約形式出租鄰近地方給予富豪，就正如專業團體及貴人們所表述，只有該富豪才會使用/才可進入，則該地方增加富豪們住宅的特色及花園面積以顯氣派。以現時市場特色單位比普通單位高出50%或100%以上計算，短期租約之租金應比該區住宅市場價高出不少於100%，因為富豪們所處的地理位置更為有特色。同時立法會亦應要求地政署給予現時香港以短期租約出租富豪地段的資料，以便了解其情況。 最後過往相關政府部門以往會給予回覆，以便筆者可以獲知知識，希望政府部門可以繼續教導筆者。12/1/2011
閣下於2011年1月12日的電郵已轉介給本署及屋宇署。就土地行政而言，如地契有要求提供車位，則只列明所需車位的種類、數目和有關車位的規格標準。停車場的大少則因地盆的環境及物業發展規模而有所分別。停車場的設計由發展商决定。 發展商在取得地契時是需要繳交地價，而地價已反影了地契所容許的建築面積，包括車位。因此發展商是否將建成的樓宇,包括車位出售全是商業决定。 至於有關李嘉誠先生大宅的事宜，地政總署於2007年收到有關地段業主申請更改土地契約，以便重建計劃進行。該更改土地契約文件於2008年簽訂，地段業主亦已繳付因更改地契條款而引致土地增值的地價差額。
根據政府的既定政策，未有預定用途或短期內不會發展的空置政府土地，政府可以短期租約的方式批出。短期租約的政策目的，主要是希望善用空置的土地，或／及減少土地遭不合法佔用或引起環境/衛生等問題。這樣既可減省當局在處理這些問題方面的開支，亦可為政府帶來租金收入或／及幫助推行政府其他的政策目的。除以公開招標方式批出短期租約外，在某些情況下，政府亦可直接批出短期租約，例如在土地沒有一般商業價值，或只有一名人士/一家機構對該土地有興趣等情況。 根據以上提及一貫的土地管理政策，如果私人地段業主申請租用毗鄰的空置政府土地作私人花園及相關用途，當區地政處可批准有關申請，但通常會以短期租約形式按年或按季續租，租金按市場情況釐定，通常每五年按當時市場情況調整一次。 由於閣下的提問亦涉及屋宇署的工作範圍，相信他們會另作回覆。 地政總署總產業測量師/總部 (江永輝代行) 11/2/2011
閣下二零一一年一月十二日的電郵內有關住宅停車場車位面積計算方法的查詢，現回覆如下 : 2. 根據《建築物條例》，任何人士如欲進行建築工程，須事先得到建築事務監督的批准及同意。屋宇署在審批圖則申請時，是根據《建築物條例》及其附屬規例和相關作業備考的規定及要求而作出決定的。對於擬供大厦住户及訪客使用的私人停車場，屋宇署可根據《建築物（規劃）規例》准許有關停車場不計算入總樓面面積內。在作出决定前，屋宇署會細察停車場的設計與布局以及考慮運輸署署長的意見。如屋宇署認為停車場的設計未能符合相關要求，會拒絕批准有關圖則或要求將整個停車場計算入總樓面面積內。 3. 有關深水灣道79號的分層住宅發展項目，獲寬免的停車場面積為559.129m2。整個停車場包括5個停車車位連迴轉範圍（約190 m2）、行車通道（約330 m2）和走廊及逃生樓梯（約40m2）。 屋宇署總屋宇測量師/港島西（陳力行代行）24/2/2011
閣下於2011年1月12日的電郵已轉介給本署及屋宇署。就土地行政而言，如地契有要求提供車位，則只列明所需車位的種類、數目和有關車位的規格標準。停車場的大少則因地盆的環境及物業發展規模而有所分別。停車場的設計由發展商决定。 發展商在取得地契時是需要繳交地價，而地價已反影了地契所容許的建築面積，包括車位。因此發展商是否將建成的樓宇,包括車位出售全是商業决定。 至於有關李嘉誠先生大宅的事宜，地政總署於2007年收到有關地段業主申請更改土地契約，以便重建計劃進行。該更改土地契約文件於2008年簽訂，地段業主亦已繳付因更改地契條款而引致土地增值的地價差額。
根據政府的既定政策，未有預定用途或短期內不會發展的空置政府土地，政府可以短期租約的方式批出。短期租約的政策目的，主要是希望善用空置的土地，或／及減少土地遭不合法佔用或引起環境/衛生等問題。這樣既可減省當局在處理這些問題方面的開支，亦可為政府帶來租金收入或／及幫助推行政府其他的政策目的。除以公開招標方式批出短期租約外，在某些情況下，政府亦可直接批出短期租約，例如在土地沒有一般商業價值，或只有一名人士/一家機構對該土地有興趣等情況。 根據以上提及一貫的土地管理政策，如果私人地段業主申請租用毗鄰的空置政府土地作私人花園及相關用途，當區地政處可批准有關申請，但通常會以短期租約形式按年或按季續租，租金按市場情況釐定，通常每五年按當時市場情況調整一次。 由於閣下的提問亦涉及屋宇署的工作範圍，相信他們會另作回覆。 地政總署總產業測量師/總部 (江永輝代行) 11/2/2011
閣下二零一一年一月十二日的電郵內有關住宅停車場車位面積計算方法的查詢，現回覆如下 : 2. 根據《建築物條例》，任何人士如欲進行建築工程，須事先得到建築事務監督的批准及同意。屋宇署在審批圖則申請時，是根據《建築物條例》及其附屬規例和相關作業備考的規定及要求而作出決定的。對於擬供大厦住户及訪客使用的私人停車場，屋宇署可根據《建築物（規劃）規例》准許有關停車場不計算入總樓面面積內。在作出决定前，屋宇署會細察停車場的設計與布局以及考慮運輸署署長的意見。如屋宇署認為停車場的設計未能符合相關要求，會拒絕批准有關圖則或要求將整個停車場計算入總樓面面積內。 3. 有關深水灣道79號的分層住宅發展項目，獲寬免的停車場面積為559.129m2。整個停車場包括5個停車車位連迴轉範圍（約190 m2）、行車通道（約330 m2）和走廊及逃生樓梯（約40m2）。 屋宇署總屋宇測量師/港島西（陳力行代行）24/2/2011
有關總樓面面積寬免的事宜
謝謝你於2010年12月16及18日發出的電郵，並由民政事務署及發展局分別於2011年1月4及6日轉發給本署。就你於12月16日發出的電郵內第7，8及11項以及於12月18日發出的電郵內第3段提出與《建築物(規劃)條例》有關的意見，現覆如下： 《建築物條例》旨在就建築物及相關工程的規劃、設計和建造訂定條文，當中並沒有限制發展項目提供或出售停車場及住宅康樂設施、土地用途或有關樓宇裝設照明及能源消耗系的規定。但如發展項目擬提供停車場及住宅康樂設施，其設計必須符合《建築物條例》及其附屬規例有關樓宇安全及衛生的規定及有關作業備考列出的原則和要求。 至於有關上述設施的總樓面面積的計算，以停車場而言，根據《建築物(規劃)條例》第23(3)(b)條，建築事務監督如信納樓面空間是純粹作為私人停車場的用途及考慮了所有相關因素，若停車位的數量及設計符合《香港規劃標準與準則》，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 此外，為了鼓勵發展商提供環保及完善生活設施以達致具效率和成效的樓宇管理及提高居民和用戶的生活質素，對於就這些設施(包括住客會所及防火/庇護層等) 而根據《建築物條例》第42條作出的豁免或變通的申請，建築事務監督會因應每宗申請的個別情況及是否符合有關作業備考的要求，考慮豁免該等設施計算入建築物的總樓面面積內。不過，請注意根據《建築物條例》的規定，商場的樓層是必須計算入總面面積的。 為了回應公眾對控制建築物體積的訴求，政府已公佈將於2011年4月1日起，對新發展項目實行新的總樓面面積寬免措施，而本署亦已修訂有關的作業備考。這些新措施包括就新發展項目的住用及非住用樓宇的一些環保及完善生活設施(包括住戶康樂設施)設定總樓面面積寬免整體上限為10%。 此外，住戶康樂設施(包括會所)可獲得總樓面面積寬免的上限，亦會根據發展項目的住用總樓面面積比例計算。面積較大者，可獲寬免的總樓面面積的百分率會相對較小。 至於有關停車場樓面面積的寬免，日後只有地下停車場可獲給予100%總樓面面積寬免，而地面停車場，除非能提出充分理據證明在有關地點建造地下停車場在技術上不可行(例如地盤位於鐵路沿線或地下公用設施之上)或是絕無需要的，否則只會獲得50%的寬免。。 現行《建築物(規劃)條例》訂明高度不超過15米的樓宇非住用部分的准許上蓋面積為100%，我們將進行檢討應否修訂有關規例，以降低該部分樓宇的准許上蓋面積。 對於有關樓宇能源消耗的關注，在上述新措施下，樓宇發展項目如擬就非強制性設施和環保及完善生活設施申請總樓面面積寬免，先決定條件是樓宇須獲香港綠色建築議會授予的「BEAM Plus」評級，並呈交樓宇公用部分（適用於住用發展項目）或整幢樓宇（適用於非住用發展項目）的能源效能 / 消耗估值。本署在發出有關樓宇的佔用許可證後，會在本署的網站公布該等能源效能 / 消耗估值，以提高有關資訊的透明度。 如對上述有任何疑問,請致電2626 1354與本人聯絡。 11/2/2011
很多謝余小姐之回覆：現有以下更進提問，希望發展局、屋宇署及或建築事務監督可以提供資料：1. 就回覆第3段，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 建築事務監督在此可給予最多的面積有多大? 他個人以什麼來衡量? 之後他是否須要上級匯報? 另建築事務監督在一個發展項目上，他個人可以給予最多酌情面積? 之後他是否須要向上級匯報其批出原因?2. 就回覆第4段及第5段，如是為改善小市民生活，就應在法例上要求/指不發展商給予，並不是政府/發展局/建築事務監督將面積送給發展商，但要小小市民承擔費用。發展商興建什麼房屋(實用與否、有否會所及康樂設施、有多少車位)、售價多少、可否售出都是發展商的商業行為。為何政府/發展局及建築事務監督可以個人決定贈送建築面積 (又不知是否有規管)。這不是政府及市民都輸，只得發展商(及或建築事務監督)可嬴。筆者認為政府應在此時刻，有信心的進行修改。3. 就回應第8段，政府/發展局/建築事務監督/規劃署等，應修訂不容許在規劃為住宅類別的土地上，其不高於15米(其實建築事務監督都批准多於此數)可以100%覆蓋率及作商業用途。請問發展局及建築事務監督，將軍澳的住宅都是興建於商場之上，那是否全部都是綜合用途，如不是，那為何可以高於15米及100%覆蓋率。另藍灣半島是否綜合發展，如不是那為何亦高於15米及100%覆蓋率。4. 最後要求發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門一起研究，修訂建築物管理條例內，有關第一任管理人之收費、第一任管理人應主動協助成立業主立案法團(不是現時法例要求50%業權人同意才可成立法團)、管理人酬金等。11/2/2011
謝謝你於2010年12月16日及2011年2月11日發出的電郵，就有關大廈管理人所作出的寶貴意見和建議。 據本署知悉,民政事務總署已於2011年2月9日就你12月16日所發出的電郵作出了回覆。民政事務總署現正就《建築物管理條例》進行檢討工作，並成立了《建築物管理條例》檢討委員會。有關委員會將會檢視現時常見大廈管理事宜，包括大廈管理人酬金等問題，研究是否可以透過修訂《建築物管理條例》以解決或紓減有關問題。委員會會就如何落實建議，以加強業主立案法團的運作，以及保障各業主的利益，提出建議。本署將就有關相關事宜，按需要與民政事務總署配合。 地政總署法律諮詢及田土轉易處助理署長 (朱偉總代行) 10/3/2011
很多謝余小姐之回覆：現有以下更進提問，希望發展局、屋宇署及或建築事務監督可以提供資料：1. 就回覆第3段，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 建築事務監督在此可給予最多的面積有多大? 他個人以什麼來衡量? 之後他是否須要上級匯報? 另建築事務監督在一個發展項目上，他個人可以給予最多酌情面積? 之後他是否須要向上級匯報其批出原因?2. 就回覆第4段及第5段，如是為改善小市民生活，就應在法例上要求/指不發展商給予，並不是政府/發展局/建築事務監督將面積送給發展商，但要小小市民承擔費用。發展商興建什麼房屋(實用與否、有否會所及康樂設施、有多少車位)、售價多少、可否售出都是發展商的商業行為。為何政府/發展局及建築事務監督可以個人決定贈送建築面積 (又不知是否有規管)。這不是政府及市民都輸，只得發展商(及或建築事務監督)可嬴。筆者認為政府應在此時刻，有信心的進行修改。3. 就回應第8段，政府/發展局/建築事務監督/規劃署等，應修訂不容許在規劃為住宅類別的土地上，其不高於15米(其實建築事務監督都批准多於此數)可以100%覆蓋率及作商業用途。請問發展局及建築事務監督，將軍澳的住宅都是興建於商場之上，那是否全部都是綜合用途，如不是，那為何可以高於15米及100%覆蓋率。另藍灣半島是否綜合發展，如不是那為何亦高於15米及100%覆蓋率。4. 最後要求發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門一起研究，修訂建築物管理條例內，有關第一任管理人之收費、第一任管理人應主動協助成立業主立案法團(不是現時法例要求50%業權人同意才可成立法團)、管理人酬金等。11/2/2011
謝謝你於2010年12月16日及2011年2月11日發出的電郵，就有關大廈管理人所作出的寶貴意見和建議。 據本署知悉,民政事務總署已於2011年2月9日就你12月16日所發出的電郵作出了回覆。民政事務總署現正就《建築物管理條例》進行檢討工作，並成立了《建築物管理條例》檢討委員會。有關委員會將會檢視現時常見大廈管理事宜，包括大廈管理人酬金等問題，研究是否可以透過修訂《建築物管理條例》以解決或紓減有關問題。委員會會就如何落實建議，以加強業主立案法團的運作，以及保障各業主的利益，提出建議。本署將就有關相關事宜，按需要與民政事務總署配合。 地政總署法律諮詢及田土轉易處助理署長 (朱偉總代行) 10/3/2011
恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號
謝謝你於2011年1月22日的電郵。>> 就你對香港銅鑼灣恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號地庫曾進行若干違例建築工> 程的提問，本署現回覆如下：>> 1. 上述樓宇曾被屋宇署納入為大規模清拆僭建物行動中的目標大廈，本署分別於> 2006年7月31日及2009年2月27日向地庫業主發出清拆令，飭令該等業主需於指> 定日期前拆除於地庫的僭建物 ，其中包括在天井加建的搭建物。>> 2. 及後，有關業主已委聘認可人士於2009年3月向屋宇署提交圖則，擬按上述命令> 要求拆除僭建物及在天井進行加建工程。據本署記錄，有關僭建物於2010年7月> 已拆除；而隨後於天井的加建工程是獲得屋宇署的批准及同意而建造，本署亦> 曾派員到上址視察，發現天井的加建工程確實符合批准圖則，因此不屬違例工> 程。>> 3. 此外，根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則及同意任何建築工程的展> 開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免> 受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條> 文。至於電郵中提到有關大廈公契等問題，你或可咨詢法律意見。>>>> 如有查詢，請與屋宇測量師洪文傑先生（電話：2626 1668/ 電郵：> mmkhung@bd.gov.hk）聯絡。就上述加建工程的審批詳情，請與拓展部屋宇測量師> 陳繼珠小姐（電話：2626 1423/ 電郵：ikcchan@bd.gov.hk）聯絡。
很高興收到屋宇署的回覆，但貴署、地政署 及發展局都沒有正面回應筆者的問題。 第一：筆者只是本著普通小市民身份向政府部門提出有關疑問，如可能的話可協助提升及改善政府部門之工作效果及形象，並不是向政府部門要求法律咨詢，因此筆者對貴署未段之回應表示十分失望。就此筆者強烈要求政府及各主要官員，特別是律政署，不要動不動就反要市民咨詢其他法律意見。 第二：發展局、地政署及屋宇署都沒有表明，該新建築物是否在政府土地之上，為何政府部門要回避這個 “重要/關建” 問題。 第三：煩請屋宇署解釋，該認可人士以什麼理由向屋宇署申請將清拆後重建? 如該建築物在政府土地，為何屋宇署都可批出及確認建築圖則?為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 如利用該大廈剩餘建築面積，請問屋宇署及地政署以什麼理將剩餘面積批給該申請人 及 為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 第四：就回覆第2點及第3點，屋宇署有很大的自相矛盾。屋宇署不但批出上述建築圖則 更 實地視察後確認其建築物沒有違例。但就不會承擔其責，該建築物是否建於非法地方之上? 如果，屋宇署在批准及確認建築物不是違例，之後其他政府部門表示土地業權有問題，那該建築物應如何處理?可否處理? 第五：就此事可知，行政長官、行政署長、發展局、規劃署、地政署、屋宇署各自為政、自以為事、自我中心，從沒有主動協調，不是以政府及香港整體利益為依歸。 如果屋宇署在查看土地業權後，認為有問題，便應將個案與規劃署及地政署查詢。發展局及規劃署亦應向所有發展商、認可人士及各政府部門表示，所有現存分散業權建築物都不會享有或獲得額外建築面積。同樣發展局、地政署及屋宇署亦不應給予、批准任何相關之建築圖則、地契更改及補地價之申請(lease modification and premiumapplication)。 同樣發展局、規劃署、地政署、屋宇署及其他政府部門(包括但不限於城規會)，如有共同合作，為政府為市民做事，那會有不能到達或不能使用的公共空間的問題發生。 現再附上疑問，並希望行政長官連同各政府部門回答：(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建? (c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰? (d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
謝謝你於3月9日的電郵。就所提出的進一步查詢，本署現回覆如下: 本署於2009年3月接獲由認可人士提交有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請。從所提交的圖則所示，有關申請的加建及改建工程範圍是在有關私人地段之內。 本署會根據《建築物條例》及附屬規例去審批有關加建及改建工程的申請，如符合《建築物條例》及附屬規例，申請可獲批准。有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請，由認可人士所提交的圖則，當中包括地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例。 根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則或同意任何建築工程的展開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。本署於批出圖則時，亦已通知有關人士上述條例。 如有任何查詢，可致電2626 1423 與本人聯絡。
很高興收到屋宇署的回覆，但貴署、地政署 及發展局都沒有正面回應筆者的問題。 第一：筆者只是本著普通小市民身份向政府部門提出有關疑問，如可能的話可協助提升及改善政府部門之工作效果及形象，並不是向政府部門要求法律咨詢，因此筆者對貴署未段之回應表示十分失望。就此筆者強烈要求政府及各主要官員，特別是律政署，不要動不動就反要市民咨詢其他法律意見。 第二：發展局、地政署及屋宇署都沒有表明，該新建築物是否在政府土地之上，為何政府部門要回避這個 “重要/關建” 問題。 第三：煩請屋宇署解釋，該認可人士以什麼理由向屋宇署申請將清拆後重建? 如該建築物在政府土地，為何屋宇署都可批出及確認建築圖則?為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 如利用該大廈剩餘建築面積，請問屋宇署及地政署以什麼理將剩餘面積批給該申請人 及 為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 第四：就回覆第2點及第3點，屋宇署有很大的自相矛盾。屋宇署不但批出上述建築圖則 更 實地視察後確認其建築物沒有違例。但就不會承擔其責，該建築物是否建於非法地方之上? 如果，屋宇署在批准及確認建築物不是違例，之後其他政府部門表示土地業權有問題，那該建築物應如何處理?可否處理? 第五：就此事可知，行政長官、行政署長、發展局、規劃署、地政署、屋宇署各自為政、自以為事、自我中心，從沒有主動協調，不是以政府及香港整體利益為依歸。 如果屋宇署在查看土地業權後，認為有問題，便應將個案與規劃署及地政署查詢。發展局及規劃署亦應向所有發展商、認可人士及各政府部門表示，所有現存分散業權建築物都不會享有或獲得額外建築面積。同樣發展局、地政署及屋宇署亦不應給予、批准任何相關之建築圖則、地契更改及補地價之申請(lease modification and premiumapplication)。 同樣發展局、規劃署、地政署、屋宇署及其他政府部門(包括但不限於城規會)，如有共同合作，為政府為市民做事，那會有不能到達或不能使用的公共空間的問題發生。 現再附上疑問，並希望行政長官連同各政府部門回答：(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建? (c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰? (d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
謝謝你於3月9日的電郵。就所提出的進一步查詢，本署現回覆如下: 本署於2009年3月接獲由認可人士提交有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請。從所提交的圖則所示，有關申請的加建及改建工程範圍是在有關私人地段之內。 本署會根據《建築物條例》及附屬規例去審批有關加建及改建工程的申請，如符合《建築物條例》及附屬規例，申請可獲批准。有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請，由認可人士所提交的圖則，當中包括地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例。 根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則或同意任何建築工程的展開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。本署於批出圖則時，亦已通知有關人士上述條例。 如有任何查詢，可致電2626 1423 與本人聯絡。
淺水灣麗都商場重建
就本署而言，有關“英皇集團淺水灣重建麗都商場”的事宜，發展局已就有關的個案於8月31日發出聲明，閣下可參閱以下連結的內容:- http://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_6763.html 至於在土地上重建超過舊有建築物的面積，是否需要繳付額外地價還需視乎個別有關的地契條款的內容。如有需要換地或更改地契條款，根據現行的安排，業權人的換地或更改地契條款申請須按十足市價繳付補地價，補付的地價是業權人擁有的土地在換地或更改地契條款前的地價和換地或更改地契條款後批予業權人的土地的地價的差額。 最後，有關私人體育會(康樂)土地的政策局是民政事務局，本署會根據相關的現行政策處理有關的土地的事宜。 地政總署署長 (江永輝代行)
淺水灣麗都商場重建項目 任何發展均須符合分區計劃大綱圖上的土地規定，以及有關法例、政府土地契約及其? m用的規定。政府部門在處理發展計劃時會徵詢相關部門的意見後才作出回覆。就淺水灣前麗都商場用地，發展商於2004年向屋宇署提交建築圖則，屋宇署在徵詢相關部門包括本署的意見後，拒絕批准。發展商其後向建築物上訴審裁小組提出上訴，並於2006年獲判得直，該建築圖則因而最終獲得批准。儘管如此，發展仍需符合有關土地契約。信中提及各部門在工作上"互不通訊，互不從屬"並不正確。 城現程序 就個别機構或其他指定用途相關用地的重建，亦必須符合城市規劃條例的規定。條例賦予城規會修訂法定圖則及審議規劃申請的權力。
筆者很想了解(1)發展商以什麼理由建築物上訴審裁小組提出上訴；(2)建築物上訴審裁小組以什麼理由批准圖則；(3)建築事務監督為何明知規劃署反對及發展商未獲規劃下發出建築許可(請給予合理的解釋)；(4)建築事務監督有否發出入伙紙。另煩請規劃署及城規會回應GIC土地重建的提問，並要求規劃署及城規會就筆者之提問作為所有有關GIC更改規劃之 "當然回應"。對於明知有問題而不想法解決，得過且過的部門(Bureaus and Departments) 筆者都希望可以成員其部門員工，以解決筆者多年未能找到工作之痛苦。如其他部門可以給予回應以便筆者有學習的機會。
有關重建政府，機構及社區土地的計劃，視乎該地盤所處的分區計劃大綱圖中，擬議的用途是否需要向城市規劃委員會（城規會）申請。而該計劃亦必須符合城市規劃條例的規定。城規會在審議有關申請的過程時，亦會充份考慮各有關政府部門，公眾人士的意見及相關規劃因素。而且城規會亦會因應每宗申請的個別情況而作出決定。 城市規劃委員會秘書處
淺水灣麗都商場重建項目 任何發展均須符合分區計劃大綱圖上的土地規定，以及有關法例、政府土地契約及其? m用的規定。政府部門在處理發展計劃時會徵詢相關部門的意見後才作出回覆。就淺水灣前麗都商場用地，發展商於2004年向屋宇署提交建築圖則，屋宇署在徵詢相關部門包括本署的意見後，拒絕批准。發展商其後向建築物上訴審裁小組提出上訴，並於2006年獲判得直，該建築圖則因而最終獲得批准。儘管如此，發展仍需符合有關土地契約。信中提及各部門在工作上"互不通訊，互不從屬"並不正確。 城現程序 就個别機構或其他指定用途相關用地的重建，亦必須符合城市規劃條例的規定。條例賦予城規會修訂法定圖則及審議規劃申請的權力。
筆者很想了解(1)發展商以什麼理由建築物上訴審裁小組提出上訴；(2)建築物上訴審裁小組以什麼理由批准圖則；(3)建築事務監督為何明知規劃署反對及發展商未獲規劃下發出建築許可(請給予合理的解釋)；(4)建築事務監督有否發出入伙紙。另煩請規劃署及城規會回應GIC土地重建的提問，並要求規劃署及城規會就筆者之提問作為所有有關GIC更改規劃之 "當然回應"。對於明知有問題而不想法解決，得過且過的部門(Bureaus and Departments) 筆者都希望可以成員其部門員工，以解決筆者多年未能找到工作之痛苦。如其他部門可以給予回應以便筆者有學習的機會。
有關重建政府，機構及社區土地的計劃，視乎該地盤所處的分區計劃大綱圖中，擬議的用途是否需要向城市規劃委員會（城規會）申請。而該計劃亦必須符合城市規劃條例的規定。城規會在審議有關申請的過程時，亦會充份考慮各有關政府部門，公眾人士的意見及相關規劃因素。而且城規會亦會因應每宗申請的個別情況而作出決定。 城市規劃委員會秘書處
港灣豪庭公共空間
於今天看到報章提及港灣豪庭業主立案法團要求政府盡快批出其公共空間之豁免，馬後炮有以下的意見：
港灣豪庭公共空間的爭議，始於2008年初，當時有傳媒揭發屋苑內要「拍卡」出入的4樓平台10萬平方呎花園，原來是公共空間。至去年初，發展局確認港灣豪庭是特殊個案(請問發展局，在什麼情況下才是特殊情況?是否不在發展局這次列出的條件下就不是特殊情況，不能申請，現時發娶展局有多少個同類個案?請務必回覆，以便日後遇到同類情況可向發展局申請。)，並表示法團可向政府申請豁免，把平台回復為私人空間，但有關申請須支付豁免費，亦要區議會 & nbsp; 及民政事務總署 轄下的分區委員會支持，事件一直未有取得進展。
該屋苑業主立案法團主席王嘉盈表示，港灣豪庭的公共空間位於該屋苑4樓，而事實上，該屋苑過去一年只錄得150人次非住戶進入，大部分是送外賣員工，證明該區市民對走上近百級樓梯才能到達的公共空間興趣不大。法團委員毛孟靜表示，為了討回公道，業主仍會向政府申請要求豁免開放屋苑的公共空間。法團要求豁免費為象徵式1元，又指政府應向發展商徵收。本報昨向發展商恒基及發展局查詢，至截稿前未獲回覆。
非住戶1年150人次進入
油尖旺區議員陳文佑表示，發展局去年初回覆港灣豪庭業主時，除了表示法團可申請豁免為開放公共空間，亦開出「奇怪」條件，要求先經油尖旺區議會和民政事務總署委任的地區組織分區委員會討論並支持，政府才會處理豁免申請。
身兼油尖旺西分區委員會成員的陳文佑表示，委員會成員約有20人，包括4名區議員及10多名地區組織代表，每年開會4次，去年未有取得共識討論港灣豪庭的公共空間爭議，因此區議會亦以此為理由，多番押後由 他動議討論的項目，故此事件一直未有進展。
另筆者於2009年1月22日及2009年9月11日對公共空間之意見:
不知在何時，香港特區政府引入 “公共空間” 用地之概念，這個是一個非常好的想法，可以增加發展項目的休憩地方、可以使更多的市民得到更優質的公共空間。而所謂的 “公共空間”，以政府或市民的角度應是公園或康樂廣場或交通總匯等之類的用地。可惜政府監管不力 “公共空間” 用地被聰明的地產發展商及或建築師變成獲取 “額外” 利潤的途徑。政府為 “公共空間” 用地提供了一些的優惠給發展商，例如：-1. 用地可以不計入 “總建築面積 (GFA)”內；2. 有些用地設計，如在地面，可以得到額外5倍的建築面積；3. 減少補地價金額等。規劃署、地政署、屋宇署之官員及建築事務監督都可能以退休後能過更好之生活作出打算，又或害怕得罪更高層之上司而批准不合理的圖則。既然在地契上已寫上 “公共空間/用地”，為何在審批圖則時未有發覺，公共空間不能被直接或容易到達或使用，最好之例子是港灣豪庭 – 公共空間要在5到6層樓高之平台同時並沒有直接而方便之通過可以到達及要與私人住宅? 韃○s成一起。另一個例子就是柏濤灣，17.6萬呎之公共空間沒有好好的被市民大眾使用。因此發展局早前表示，在港灣豪庭的事件上，應可以 “括免” 的方式將 “公共空間” 收回，筆者認為這會帶來嚴重後果。要解決 “公共空間” 的問題，政府應先要想想誰引起問題及為何會引起問題。由於政府部門沒有認真的審議/審查/考慮 “公共空間” 的使用問題才會帶出這麼嚴重的後果，有份參與審批的部門官員要出來負責。建築師作為發展商的設計代表，侵吞政府土地及市民應有之空間亦應負上第二大之責任，因此那些建築師/認可人士及 其公司亦應負上(個人及公司)責任。發展商作為直接與政府相討的條件的人士，他們要負上最大之責任。作為代表最終用家之律師，未有為其客戶找出問題及提出最適當的意見，他們亦應要負上責任。因此，發展局沒有考慮上述因素，不提出那一方要負上責任，草草了事的態度實在令人感到不安。亦即表示不論是發展商或政黨給予壓力，如政府在感到不安下，便可以隨意修改法例，不追究原因及或作出懲罰，以便過關。這是否政府應有的處事態度。2009年1月22日----------------------------發展局局長李鄭月娥於2009年9月10日在報章中表示，在政府認為合理的準則下，她可以考慮向個別 "公共空間"發出行使豁免。林太認為應包括：１﹒地契有賦予此權限；２﹒所有業主或有一定比例業主立案法團成員，同意不開放；３﹒區內已有足夠康文署 休憩設施；４﹒獲區議會 支持；５﹒收取豁免費。
所謂地契有賦予此權限是什麼意思?是指政府在制定地契時已知到可收回公共空間之考慮?那是否指政府一早已發現問題存在，但沒有執行?如沒有收回公共空間的條文，那又指的是什麼?煩請作出更清晰的解釋及指引。談及港灣豪庭，林太形容這是一個極端個案，４樓公共空間與業主私人空間，混為一體，「腳站在那裡，也不能分辨是公共空間還是私人地方？面對如此極端又值得關心的個案，不能無得傾。」那為何在審理圖則及發展規劃時不小心處理?
她又坦言，若論區內的休憩設施，大角咀很多公園，暗示港灣豪庭可能符合有關準則。所謂好多公園，是怎樣，是多大，請加以解釋。
在豁免執行地契條款上，政府傾向業主收取豁免費（ｗａｉｖｅｒ ｆｅｅ），為何是小業主，這是發展商走法律隙及政府失責，因此應由發展商及政府負責。
2009年9月11日
先生／女士：
就你2011年2月21日的主旨電郵內提出與個別發展有關的意見，經向本署有關的地區規劃處了解，現謹統籌回應如下。
旺角港灣豪庭
在《旺角分區計劃大綱草圖編號S/K3/28》上，港灣豪庭是劃為「住宅(甲類)1」地帶。根據該分區計劃大綱圖的《註釋》，港灣豪庭須提供不少於9,854平方米的公眾休憩用地。如要取消相關大綱圖內的公眾休憩空間規定，須徵得城市規劃委員會（下稱「城規會」）的同意。
西貢清水灣北柏濤灣
柏濤灣位於西貢清水灣北丈量約份225約第849段，現時為一低密度私人住宅屋苑。在《清水灣半島北分區計劃大綱核准圖編號S/SK-CWBN/4》（下稱「圖則」）上，該地段是劃為「住宅(丙類)9」地帶，設有最高地積比率0.4、最大上蓋面積20%及最高建築物高度9米及五層（包括開敞式停車間）的發展限制。該地段的「屋宇」發展屬圖則內經常准許的用途，並不須向城規會申請規劃許可。
根據地政總署西貢地政處所提供的資料，該發展項目須根據地契要求向公眾提供約16,200平方米的公共休憩空間。另外，地政總署網站的資料顯示，該公共休憩空間目前是全日向公眾開放，公眾可由位於地段西面(即柏濤徑)的行人通道入口、經一條全日開放的行人通道直達該公共休憩空間。詳情可參考地政總署的網址 （ http://www.landsd.gov.hk/en/legco/pgicos/SaiKung_os.pdf ）。
如你對該公共休憩空間的管理及通達性有任何查詢，你可和地政總署西貢地政處聯絡（電話：2792 5392）。
規劃署署長
(吳志國 代行
港灣豪庭公共空間的爭議，始於2008年初，當時有傳媒揭發屋苑內要「拍卡」出入的4樓平台10萬平方呎花園，原來是公共空間。至去年初，發展局確認港灣豪庭是特殊個案(請問發展局，在什麼情況下才是特殊情況?是否不在發展局這次列出的條件下就不是特殊情況，不能申請，現時發娶展局有多少個同類個案?請務必回覆，以便日後遇到同類情況可向發展局申請。)，並表示法團可向政府申請豁免，把平台回復為私人空間，但有關申請須支付豁免費，亦要區議會 & nbsp; 及民政事務總署 轄下的分區委員會支持，事件一直未有取得進展。
該屋苑業主立案法團主席王嘉盈表示，港灣豪庭的公共空間位於該屋苑4樓，而事實上，該屋苑過去一年只錄得150人次非住戶進入，大部分是送外賣員工，證明該區市民對走上近百級樓梯才能到達的公共空間興趣不大。法團委員毛孟靜表示，為了討回公道，業主仍會向政府申請要求豁免開放屋苑的公共空間。法團要求豁免費為象徵式1元，又指政府應向發展商徵收。本報昨向發展商恒基及發展局查詢，至截稿前未獲回覆。
非住戶1年150人次進入
油尖旺區議員陳文佑表示，發展局去年初回覆港灣豪庭業主時，除了表示法團可申請豁免為開放公共空間，亦開出「奇怪」條件，要求先經油尖旺區議會和民政事務總署委任的地區組織分區委員會討論並支持，政府才會處理豁免申請。
身兼油尖旺西分區委員會成員的陳文佑表示，委員會成員約有20人，包括4名區議員及10多名地區組織代表，每年開會4次，去年未有取得共識討論港灣豪庭的公共空間爭議，因此區議會亦以此為理由，多番押後由 他動議討論的項目，故此事件一直未有進展。
另筆者於2009年1月22日及2009年9月11日對公共空間之意見:
不知在何時，香港特區政府引入 “公共空間” 用地之概念，這個是一個非常好的想法，可以增加發展項目的休憩地方、可以使更多的市民得到更優質的公共空間。而所謂的 “公共空間”，以政府或市民的角度應是公園或康樂廣場或交通總匯等之類的用地。可惜政府監管不力 “公共空間” 用地被聰明的地產發展商及或建築師變成獲取 “額外” 利潤的途徑。政府為 “公共空間” 用地提供了一些的優惠給發展商，例如：-1. 用地可以不計入 “總建築面積 (GFA)”內；2. 有些用地設計，如在地面，可以得到額外5倍的建築面積；3. 減少補地價金額等。規劃署、地政署、屋宇署之官員及建築事務監督都可能以退休後能過更好之生活作出打算，又或害怕得罪更高層之上司而批准不合理的圖則。既然在地契上已寫上 “公共空間/用地”，為何在審批圖則時未有發覺，公共空間不能被直接或容易到達或使用，最好之例子是港灣豪庭 – 公共空間要在5到6層樓高之平台同時並沒有直接而方便之通過可以到達及要與私人住宅? 韃○s成一起。另一個例子就是柏濤灣，17.6萬呎之公共空間沒有好好的被市民大眾使用。因此發展局早前表示，在港灣豪庭的事件上，應可以 “括免” 的方式將 “公共空間” 收回，筆者認為這會帶來嚴重後果。要解決 “公共空間” 的問題，政府應先要想想誰引起問題及為何會引起問題。由於政府部門沒有認真的審議/審查/考慮 “公共空間” 的使用問題才會帶出這麼嚴重的後果，有份參與審批的部門官員要出來負責。建築師作為發展商的設計代表，侵吞政府土地及市民應有之空間亦應負上第二大之責任，因此那些建築師/認可人士及 其公司亦應負上(個人及公司)責任。發展商作為直接與政府相討的條件的人士，他們要負上最大之責任。作為代表最終用家之律師，未有為其客戶找出問題及提出最適當的意見，他們亦應要負上責任。因此，發展局沒有考慮上述因素，不提出那一方要負上責任，草草了事的態度實在令人感到不安。亦即表示不論是發展商或政黨給予壓力，如政府在感到不安下，便可以隨意修改法例，不追究原因及或作出懲罰，以便過關。這是否政府應有的處事態度。2009年1月22日----------------------------發展局局長李鄭月娥於2009年9月10日在報章中表示，在政府認為合理的準則下，她可以考慮向個別 "公共空間"發出行使豁免。林太認為應包括：１﹒地契有賦予此權限；２﹒所有業主或有一定比例業主立案法團成員，同意不開放；３﹒區內已有足夠康文署 休憩設施；４﹒獲區議會 支持；５﹒收取豁免費。
所謂地契有賦予此權限是什麼意思?是指政府在制定地契時已知到可收回公共空間之考慮?那是否指政府一早已發現問題存在，但沒有執行?如沒有收回公共空間的條文，那又指的是什麼?煩請作出更清晰的解釋及指引。談及港灣豪庭，林太形容這是一個極端個案，４樓公共空間與業主私人空間，混為一體，「腳站在那裡，也不能分辨是公共空間還是私人地方？面對如此極端又值得關心的個案，不能無得傾。」那為何在審理圖則及發展規劃時不小心處理?
她又坦言，若論區內的休憩設施，大角咀很多公園，暗示港灣豪庭可能符合有關準則。所謂好多公園，是怎樣，是多大，請加以解釋。
在豁免執行地契條款上，政府傾向業主收取豁免費（ｗａｉｖｅｒ ｆｅｅ），為何是小業主，這是發展商走法律隙及政府失責，因此應由發展商及政府負責。
2009年9月11日
先生／女士：
就你2011年2月21日的主旨電郵內提出與個別發展有關的意見，經向本署有關的地區規劃處了解，現謹統籌回應如下。
旺角港灣豪庭
在《旺角分區計劃大綱草圖編號S/K3/28》上，港灣豪庭是劃為「住宅(甲類)1」地帶。根據該分區計劃大綱圖的《註釋》，港灣豪庭須提供不少於9,854平方米的公眾休憩用地。如要取消相關大綱圖內的公眾休憩空間規定，須徵得城市規劃委員會（下稱「城規會」）的同意。
西貢清水灣北柏濤灣
柏濤灣位於西貢清水灣北丈量約份225約第849段，現時為一低密度私人住宅屋苑。在《清水灣半島北分區計劃大綱核准圖編號S/SK-CWBN/4》（下稱「圖則」）上，該地段是劃為「住宅(丙類)9」地帶，設有最高地積比率0.4、最大上蓋面積20%及最高建築物高度9米及五層（包括開敞式停車間）的發展限制。該地段的「屋宇」發展屬圖則內經常准許的用途，並不須向城規會申請規劃許可。
根據地政總署西貢地政處所提供的資料，該發展項目須根據地契要求向公眾提供約16,200平方米的公共休憩空間。另外，地政總署網站的資料顯示，該公共休憩空間目前是全日向公眾開放，公眾可由位於地段西面(即柏濤徑)的行人通道入口、經一條全日開放的行人通道直達該公共休憩空間。詳情可參考地政總署的網址 （ http://www.landsd.gov.hk/en/legco/pgicos/SaiKung_os.pdf ）。
如你對該公共休憩空間的管理及通達性有任何查詢，你可和地政總署西貢地政處聯絡（電話：2792 5392）。
規劃署署長
(吳志國 代行
2011年10月16日 星期日
居屋
對於香港現時政府提出 “資助市民自置居所咨詢”，筆者有以下意見：
中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。
其實筆者亦不明白，為何現時有約50%人口居住於政府的公屋或居屋，仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。
香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。
就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。
由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。
以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。
我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地約百分之十 及 香港5大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。
現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。現時80後可否想過，我們的長輩用了多少時間及積累才可以購買第一套房? 為何現時青年人要於中學或大學畢業後要求即時購買樓宇來作投機呢?筆者亦相信，不是所有青年是這樣的。
筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。
MHOS第一樓是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場他興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場、停車場及會所等設施。是否有窗台、露台(如要興建，其呎吋不應少於1米深、1.5米寬)則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。
4. MHOS的建築面積應由約300平方呎至500平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得不多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的審批應由發展局常設委員會負責。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。市建局及港鐵可因應市場及得到政府批准後興建不大於900呎之單位，但其數量不應多於總數40%。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。但都不應大於500平方呎。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上2.5。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為3,750元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月淨盈餘的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。
MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋”/"公屋" 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓”/公屋/居屋 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。所有購買者都必須以私人名義購買及持有。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 /公屋/ “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於50萬港元。
MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。所有出售公屋、居屋或第一樓都不能轉售給非合資格人士。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。
中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。
其實筆者亦不明白，為何現時有約50%人口居住於政府的公屋或居屋，仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。
香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。
就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。
由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。
以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。
我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地約百分之十 及 香港5大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。
現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。現時80後可否想過，我們的長輩用了多少時間及積累才可以購買第一套房? 為何現時青年人要於中學或大學畢業後要求即時購買樓宇來作投機呢?筆者亦相信，不是所有青年是這樣的。
筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。
MHOS第一樓是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場他興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場、停車場及會所等設施。是否有窗台、露台(如要興建，其呎吋不應少於1米深、1.5米寬)則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。
4. MHOS的建築面積應由約300平方呎至500平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得不多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的審批應由發展局常設委員會負責。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。市建局及港鐵可因應市場及得到政府批准後興建不大於900呎之單位，但其數量不應多於總數40%。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。但都不應大於500平方呎。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上2.5。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為3,750元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月淨盈餘的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。
MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋”/"公屋" 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓”/公屋/居屋 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。所有購買者都必須以私人名義購買及持有。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 /公屋/ “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於50萬港元。
MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。所有出售公屋、居屋或第一樓都不能轉售給非合資格人士。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。
多項意見
2011年9月1日在巴士的電視新聞看到，行政會議成員張炳良先生對政務司司長早前有關 “垃圾言論”作出回應，大家應該對 “公眾人物言論” 有包容。筆者認為張炳良教授(香港教育學院校長)及警隊應要有 “更容人的量度”。
學生們在大學校園和平表達意見，政府及警隊就在不沒有/充足的通知下將校園部份地方畫為 “核心保安區”，使用過分及粗暴的行動將學生推倒，還要秋後算帳式的表示有學生以粗言向警隊說話。請問一個普通人，在被過分及粗暴推倒在地後不可以 “使用發洩式的用詞嗎”?為何張先生及一哥就不能體諒學生呀。
2011年9月1日在巴士的電視新聞看到，衛生防護中心發出言論，表示國內疑似 “重金屬” 蔬菜對香港市民沒有影響，只要以水清洗蔬菜表面的 “重金屬”便可。衛生防護中心應出來表示，供港蔬菜沒有問題。因為如有問題為何政府還可以將蔬菜流出市面? 同時衛生防護中心沒有表示，如有蔬菜不是表面有 “重金屬”，而是整個蔬菜有 “重金屬”，市民又如何解決。
對於早前港澳辦主任王光亞先生表示香港公務員沒有做老闆的意識，筆者在此要為特區長官們，決策管理層出出氣。香港政府上至特首下至有審批權力的官員都 各自為 “正” – 我才可以話事，其他部門是不用理會的。
就以最近發生的 “英皇集團淺水灣重建麗都商場”項目為例，發展商就以此成功將面積增加由4萬呎增加至超過14萬呎。屋宇署批出圖則，發展商即時重建，到重建後地政署才後知後覺地發現問題。發展局，地政署，土地證記署，規劃署，屋宇署，商務及發展局，旅遊事務處等等，互不通訊，互不從屬，將各方 “透明化”，自以為 “是” “這個是話事人表示無問題的意思。”，希望退休後可以有 “更美好的生活”。
另地政署有一更為不可思異的說法，舊有土地因為屬私人擁有，在其土地上重建超過舊有建築物的面積，是不需要繳付額外地價。但政府有否想過，那些土地可能是100年前批出的，那時沒有規限土地用途，建築物高度及容量，那時只收取當時的市值。到了現在土地重建，政府就應收回 “現時土地市值減去之前土地市值”，同時應加回應有及適時的政府條文及規限於新的地契上。 再者為何舊有地契重建的樓宇，不受預售樓花之規限，那是什麼的道理。
近日看到報導，西半山 “心光盲人院” 、 “循道衛理聯合教會” 、及其他教會都希望將其土地出售/重建。筆者不反對有關土地作出適當的重建。但土地如屬 “GIC”/巴士廠房、電力站、煤氣廠房、電訊/話機樓、學校、教會等共公土地/行業，就必須事先得到立法會大會通過其重建方案。如屬資助機構，重建後多出面積要交給政府重新分配給其他受資助機構。。如要出售土地，即該機構已不再須要那土地服務市民，政府應即時收回。地規會在修改上述土地用途前，亦必須事先得到立法會大會通過其修訂，之後才可繼續其現有之程序。
高鐵之興建，筆者是認為有需要的，但為何港鐵不將其路線由深圳至落馬洲，之後沿用西鐵走線，同時亦以架空方式興建。這樣可以加快興建及減少對市民的滋擾，最重要的是可以減輕成本，特別是政府給予港鐵的 100多億的“顧問費用”。
港英政府批出大量私人體育會土地，他們已享受到高貴的形象及地位，現時政府應適當地將其合併，將多餘的土地收回另行發展。同時亦要將地契年期以每10年為限，使用費應以市價計算，如果他們不接受應收回土地。
第三條機場跑道。筆者認為，如果要用1,500億(通常政府開支都報細數，筆者相信到正真開工應要2,000億元)，用10年以上的時間去興建，就不如將費用興建鐵路接駁深圳機場、澳門機場及珠海機場。同時應向國務申請，將上述機場納入香港管理及管冶範圍。相信1,000億都可以有相量。到時香港機場點止有3條跑道，而且可能是世界上最多跑道的機場，我們只須要與廣州白雲機場相討如何分工及合作。有那一位可預知到香港機場會否似碼貨櫃頭一樣，已大不如前?
由於發表此意見後筆者之電郵被 "黑客" 入侵及破壞，不能轉載地政署之回覆。現簡述如下：地政署有去信反對發展商之重建圖則，但發展商上訴，之後可興建樓宇。
筆者亦有追加提問：發展商以什麼理由上訴，上訴委員會成員是什麼人士，就算圖則批出，為何建築事務監督明知地政署反對仍批准/發出建築許可，使發展商未與地政署完達成協議後才批准興建，及建築事務監督有否發出入伙紙。
學生們在大學校園和平表達意見，政府及警隊就在不沒有/充足的通知下將校園部份地方畫為 “核心保安區”，使用過分及粗暴的行動將學生推倒，還要秋後算帳式的表示有學生以粗言向警隊說話。請問一個普通人，在被過分及粗暴推倒在地後不可以 “使用發洩式的用詞嗎”?為何張先生及一哥就不能體諒學生呀。
2011年9月1日在巴士的電視新聞看到，衛生防護中心發出言論，表示國內疑似 “重金屬” 蔬菜對香港市民沒有影響，只要以水清洗蔬菜表面的 “重金屬”便可。衛生防護中心應出來表示，供港蔬菜沒有問題。因為如有問題為何政府還可以將蔬菜流出市面? 同時衛生防護中心沒有表示，如有蔬菜不是表面有 “重金屬”，而是整個蔬菜有 “重金屬”，市民又如何解決。
對於早前港澳辦主任王光亞先生表示香港公務員沒有做老闆的意識，筆者在此要為特區長官們，決策管理層出出氣。香港政府上至特首下至有審批權力的官員都 各自為 “正” – 我才可以話事，其他部門是不用理會的。
就以最近發生的 “英皇集團淺水灣重建麗都商場”項目為例，發展商就以此成功將面積增加由4萬呎增加至超過14萬呎。屋宇署批出圖則，發展商即時重建，到重建後地政署才後知後覺地發現問題。發展局，地政署，土地證記署，規劃署，屋宇署，商務及發展局，旅遊事務處等等，互不通訊，互不從屬，將各方 “透明化”，自以為 “是” “這個是話事人表示無問題的意思。”，希望退休後可以有 “更美好的生活”。
另地政署有一更為不可思異的說法，舊有土地因為屬私人擁有，在其土地上重建超過舊有建築物的面積，是不需要繳付額外地價。但政府有否想過，那些土地可能是100年前批出的，那時沒有規限土地用途，建築物高度及容量，那時只收取當時的市值。到了現在土地重建，政府就應收回 “現時土地市值減去之前土地市值”，同時應加回應有及適時的政府條文及規限於新的地契上。 再者為何舊有地契重建的樓宇，不受預售樓花之規限，那是什麼的道理。
近日看到報導，西半山 “心光盲人院” 、 “循道衛理聯合教會” 、及其他教會都希望將其土地出售/重建。筆者不反對有關土地作出適當的重建。但土地如屬 “GIC”/巴士廠房、電力站、煤氣廠房、電訊/話機樓、學校、教會等共公土地/行業，就必須事先得到立法會大會通過其重建方案。如屬資助機構，重建後多出面積要交給政府重新分配給其他受資助機構。。如要出售土地，即該機構已不再須要那土地服務市民，政府應即時收回。地規會在修改上述土地用途前，亦必須事先得到立法會大會通過其修訂，之後才可繼續其現有之程序。
高鐵之興建，筆者是認為有需要的，但為何港鐵不將其路線由深圳至落馬洲，之後沿用西鐵走線，同時亦以架空方式興建。這樣可以加快興建及減少對市民的滋擾，最重要的是可以減輕成本，特別是政府給予港鐵的 100多億的“顧問費用”。
港英政府批出大量私人體育會土地，他們已享受到高貴的形象及地位，現時政府應適當地將其合併，將多餘的土地收回另行發展。同時亦要將地契年期以每10年為限，使用費應以市價計算，如果他們不接受應收回土地。
第三條機場跑道。筆者認為，如果要用1,500億(通常政府開支都報細數，筆者相信到正真開工應要2,000億元)，用10年以上的時間去興建，就不如將費用興建鐵路接駁深圳機場、澳門機場及珠海機場。同時應向國務申請，將上述機場納入香港管理及管冶範圍。相信1,000億都可以有相量。到時香港機場點止有3條跑道，而且可能是世界上最多跑道的機場，我們只須要與廣州白雲機場相討如何分工及合作。有那一位可預知到香港機場會否似碼貨櫃頭一樣，已大不如前?
由於發表此意見後筆者之電郵被 "黑客" 入侵及破壞，不能轉載地政署之回覆。現簡述如下：地政署有去信反對發展商之重建圖則，但發展商上訴，之後可興建樓宇。
筆者亦有追加提問：發展商以什麼理由上訴，上訴委員會成員是什麼人士，就算圖則批出，為何建築事務監督明知地政署反對仍批准/發出建築許可，使發展商未與地政署完達成協議後才批准興建，及建築事務監督有否發出入伙紙。
2011年8月2日 星期二
恩平道違例建築
就你對香港銅鑼灣恩平道52號、渣甸坊7號及恩平道54號、渣甸坊5號地庫曾進行若干
違例建築工程的提問，本署現回覆如下：
1. 根據本署的批准圖則，位於上址樓宇是共用兩道樓梯通往大廈各層。上述樓宇曾被本署納入為「大規模清拆僭建物行動」中的目標大廈，本署分別於2006年7月31日及2009年2月27日向上址地庫業主發出清拆令，飭令有關業主需於指定日期前拆除於地庫的僭建物，其中包括在天井加建搭建物。 貴署並沒有回覆， 貴署是否有守則/條文不容許違例建築物在清拆後再次重建?
2. 及後，有關業主已委聘認可人士於2009年3月向本署提交圖則，擬按上述命令的規定拆除有關僭建物及後在天井進行加建工程。據本署記錄，有關僭建物已於2010年7月拆除；而隨後於天井的加建工程是獲得本署的批准及同意而進行，因此不屬違例建築工程。從所提交的圖則所示，有關申請的加建及改建工程範圍是在相關私人地段之內。 煩請貴署確認，(1)貴署有否派員到場了解完全清拆後的環境及拍照 或 (2)只依賴該認可人士的文件，相信違例建築物已清拆?
3. 在審批任何有關加建及改建工程的申請，本署會根據《建築物條例》及附屬規例去審批有關申請，如符合《建築物條例》及附屬規例的規定，申請可獲批准。有關恩平道52-54號及渣甸坊5-7號的加建及改建工程的申請，由認可人士所提交的圖則，當中所包括的地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例的規定。煩請貴署給予資料，所謂“地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例的規定”是依該建築物第一次入圖則或依貴署現時的要求，他們有沒有任何分別。如有為何在有分別的情況下批出。及那額外的地積比率建築事務監督/屋宇署會以什麼準則批予此申請人。
4. 此外，根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則及同意任何建築工程的展開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。本署於批出圖則時，亦已通知有關人士上述條例的規定。大廈公契並不屬於《建築物條例》的範疇，本署在審批有關的申請時無須查閱大廈公契。請注意，業主和負責工程的認可人士是有責任通知其他有關人士或採取適當措施，以確保工程未有違反大廈公契。 由於是貴署批出及確認 “額外建築物” 沒有違法，那即貴署已收到及確認該認可人士相關的資料沒有違法，煩請 貴署給予該認可人士發給該建築物所有業權人的信件及該建築物所有業權人不反對/同意 “額外建築物”的建設的回覆。及該認可人士有否/何時將 額外建築物之業權 及 其業權分數向土地註冊署作出修改及登記，同時因應香港特別行政區法例，修改大廈公契條款，必須得到100%業權分數同意才可，因此煩請 貴署給予該認可人士給予 貴署之證明文件以便公眾了解。如 貴署在未有任何上述文件的情況下批出及確認 “額外建築物”沒有違法，那 貴署會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的額外建築物。 另貴署有否向地政署/差餉物業估價署及其他相關政府部門了解，該額外建築物有否補回地價、有否差餉及地租通知單?
行政效率當然重要，但公平、公正及公開的處事才能得到市民大眾的認同及讚賞。
謝謝
如有任何查詢，請與屋宇測量師黃偉民先生（電話：2625 4827/ 電郵：
rwmwong@bd.gov.hk）聯絡。就上述加建工程的審批詳情，請與拓展部屋宇測量師陳繼珠小姐（電話：2626 1423/ 電郵：ikcchan@bd.gov.hk）聯絡
違例建築工程的提問，本署現回覆如下：
1. 根據本署的批准圖則，位於上址樓宇是共用兩道樓梯通往大廈各層。上述樓宇曾被本署納入為「大規模清拆僭建物行動」中的目標大廈，本署分別於2006年7月31日及2009年2月27日向上址地庫業主發出清拆令，飭令有關業主需於指定日期前拆除於地庫的僭建物，其中包括在天井加建搭建物。 貴署並沒有回覆， 貴署是否有守則/條文不容許違例建築物在清拆後再次重建?
2. 及後，有關業主已委聘認可人士於2009年3月向本署提交圖則，擬按上述命令的規定拆除有關僭建物及後在天井進行加建工程。據本署記錄，有關僭建物已於2010年7月拆除；而隨後於天井的加建工程是獲得本署的批准及同意而進行，因此不屬違例建築工程。從所提交的圖則所示，有關申請的加建及改建工程範圍是在相關私人地段之內。 煩請貴署確認，(1)貴署有否派員到場了解完全清拆後的環境及拍照 或 (2)只依賴該認可人士的文件，相信違例建築物已清拆?
3. 在審批任何有關加建及改建工程的申請，本署會根據《建築物條例》及附屬規例去審批有關申請，如符合《建築物條例》及附屬規例的規定，申請可獲批准。有關恩平道52-54號及渣甸坊5-7號的加建及改建工程的申請，由認可人士所提交的圖則，當中所包括的地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例的規定。煩請貴署給予資料，所謂“地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例的規定”是依該建築物第一次入圖則或依貴署現時的要求，他們有沒有任何分別。如有為何在有分別的情況下批出。及那額外的地積比率建築事務監督/屋宇署會以什麼準則批予此申請人。
4. 此外，根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則及同意任何建築工程的展開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。本署於批出圖則時，亦已通知有關人士上述條例的規定。大廈公契並不屬於《建築物條例》的範疇，本署在審批有關的申請時無須查閱大廈公契。請注意，業主和負責工程的認可人士是有責任通知其他有關人士或採取適當措施，以確保工程未有違反大廈公契。 由於是貴署批出及確認 “額外建築物” 沒有違法，那即貴署已收到及確認該認可人士相關的資料沒有違法，煩請 貴署給予該認可人士發給該建築物所有業權人的信件及該建築物所有業權人不反對/同意 “額外建築物”的建設的回覆。及該認可人士有否/何時將 額外建築物之業權 及 其業權分數向土地註冊署作出修改及登記，同時因應香港特別行政區法例，修改大廈公契條款，必須得到100%業權分數同意才可，因此煩請 貴署給予該認可人士給予 貴署之證明文件以便公眾了解。如 貴署在未有任何上述文件的情況下批出及確認 “額外建築物”沒有違法，那 貴署會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的額外建築物。 另貴署有否向地政署/差餉物業估價署及其他相關政府部門了解，該額外建築物有否補回地價、有否差餉及地租通知單?
行政效率當然重要，但公平、公正及公開的處事才能得到市民大眾的認同及讚賞。
謝謝
如有任何查詢，請與屋宇測量師黃偉民先生（電話：2625 4827/ 電郵：
rwmwong@bd.gov.hk）聯絡。就上述加建工程的審批詳情，請與拓展部屋宇測量師陳繼珠小姐（電話：2626 1423/ 電郵：ikcchan@bd.gov.hk）聯絡
2011年7月14日 星期四
強醫金
頭條日報2011年7月5日報導，行會快將通過 “強醫金”，筆者對此深表失望。對於政府於2008年起強調會動用500億資助強醫金資供款，筆者亦有疑問，因為這個資助是有條件性 – no claim，請問no claim的定義為何，人一出生就要看醫生!! 所謂7拆是由已供稅的人給予的，那又是否真正的公平?? 為何政府不將500億於2008年起作出投資，將投資收益或連同本金一起用作增加培訓醫務人員之用? 政府表示500億可用20年，即表示政府每年只希望付出25億作為強醫金的資助，這是否足夠? 請問政府，香港是否要走向福利社會?為何現時要不斷向小市民加稅，將所利益傾向 “小部份大企業”??
香港醫療改革
馮振超先生於早前在am730通識森林中所指，醫療融資≠改革。請自行參閱。
施永青先生於2008年3月25日、26日及27日在C觀點的意見，十分可取，政府醫療開支應以當時的情況作出適當稅收的調整。請自行參閱，以免出現版權問題。
咨詢文件表示香港人口老化迅速，長者人口比例大升，這是所有國家/地區都面對的問題。是香港特區在人口政策上的問題，為何特區政府見到人口老化，而不願給予港人在內地子女來港？現時內地港人子女會否來港會？來港後政府的其他支出亦要考慮。
周一嶽局長於2008年4月7日在香港經濟日報的文章指出，香港約有3成人可能患上癌病、3成人可能患上心血管病。這是否表示香港有6成人都是病人？香港還會是一個活力都市嗎？是亞洲國際都市嗎？
2008年4月3日香港經濟日報A9頁，連醫生亦不願購買醫療保險，如何說服市民購買，為何政府要強迫市民向銀行/保險公司投保。
2008年4月12日(不記得是亞洲電視還是無線)，7點鐘節目，連醫生都表示強醫金未必能為政府減輕負擔。
有人提出，做家庭醫生，為醫院把關。誰人可以成為家庭醫生，只有西醫？中醫可否成為家庭醫生，如果不能，是否對中醫的不承認、歧視、及不公平?那物理治療師、職業治療、脊醫、骨科醫生等可否成為家庭醫生？
建造公私營醫院，醫院的固定資產屬於政府還是私人？政府想將所有土地交給私人？如屬政府，那與公營醫院有何分別，只是醫護人員不屬政府職系？
香港工商專業聯會醫療委員會成員於2008年5月30日在明報的文章寫得很好，請自行看看內容。簡單的講是要改變現時以專科為本改為社區及基層醫護為主，以減輕市民對醫院的依賴。
縮短輪候時間，標準如何、何時達到、由誰訂、如何訂。
研究設立 “個人醫療費用上限”。何時完成研究、標準如何、由誰訂、每隔多少時間檢討。
有人提出人生醫療博弈論，提出2個假設問題，收入多的人應否幫助收入少的人士及患病機會低的市民幫助患病機會較高的市民。2個假設都出現所謂偏見及歧視等問題，引起市民對立。其實問題已由政府稅收中回應。
醫護人員的培訓。現時由誰制訂每年可以培訓多少西醫、中醫、護士等。政府是否要多加培訓醫護人才及如何增加。他們在實習期間的薪酬如何制訂。成為正式醫護人員後薪酬的水平如何制訂及由誰來制訂。
香港醫務委員會。醫生的道德操守應為最高。非禮/強姦病人、藏毒、其他不法行為，應以吊消牌照為目標，但現時只會判守行為、援刑、或不准營業１個月至數個月不等。他們只是一個互惠互利的組織，不是為病人權益做事。如守行為或吊消牌照多於6個月，該醫生亦應再次接受公開考核才可再次投入醫生行業。市民應如何參與監管醫生的操守及失誤。為何今次的醫療改革咨詢未有提及如何改革這個組織？為何那些醫生不用受到法律制裁，只受到 “私人俱樂部” 的審議? 為何對小市民及病人不公平。
醫療改革應加入 – (1) 醫管局、衛生署、食物及衛生局等的關係？(2) 上述機構的組織架構如何簡化。(3)上述機構的行政費用對比醫護人員的支出如何？
6個融資方案，都沒有清晰或詳細的資料，市民在供款後可以得到什麼保障，如何能夠讓市民選擇其一或不接受醫保方案？另任何供款方案都只是假設供款金額／比例？同時沒有提到是否有供款上限以制衡無限可能的商業利益。咨詢文件並沒有提到政府及私人企業及 “強醫金”收款公司的角色 及 可發揮什麼功用。
現時香港開始跟隨國內認可及培訓中醫及承認中醫的地位，但中醫在傳統上有限多特別的地方，與香港或西方的醫學都不一樣的。中醫亦有所謂專科的，針灸、推拿、骨科等，為何他們不可以成為專科，只可以普通科呢。
香港讀西醫每年學費約為HK$2,000,000.00，在實習期有多少薪金。但起碼他們在畢業後有好多保障。公立醫院、私立醫院、私人醫療機構等等都會 “爭住請他們”。在公立醫院內，他們可以一邊 “收取薪金” 一邊獲取專業資格，之後就 “離開” 公立醫療系統，到外邊 “索取所謂合理收入 及 地位”。
在香港讀中醫要亦需5年時間，但只有1年實習，(最高每月薪金為HK$7,000.00，這是筆者3年前的資料)，之後他們就要自行開業或失業。(這是近期電視中所看到的)。為什麼中醫與西醫有這麼大的分別? 香港的醫療系統點解會這樣的對待中醫呢。
香港的醫療收費問題，這裡所指的是西醫制度下之收費，這是因應政府推出醫療融資方案中，亦只提出西醫或醫院的收費方案，並未提及物理治療、職業治療、中醫、特殊兒童/病人的需要，一個並不完全的諮詢。
我們必須先探討西醫的收費：
究竟香港讀西醫完成課程及實習須要多少學費？相信不少於300萬元(因要加入2年實習的薪津)？醫生完成實習後會否退還政府給他們的培訓費用?
公共醫療成本其實最大部份是在什麼地方。器材、醫療人員薪金、行政人員薪金、藥物。
（１）器材 ── 主要是政府購買的，不應對公共醫療機構作出重大的負擔，而且使用的次數比私立醫院多，又是作為培訓用途，平均費用就相對地平宜/合理。
（２）醫療人員薪金 ── 護士及治療師的薪金如何？人手編制是否合理？醫生，實習有多少薪金、MO、SMO、Consultant、等等。其薪金水平如何。他們的薪金應在那個水平才算合理。我們訓練他們成為醫生，市民所付出的金錢，時間、生命他們有沒有計算在內。他們所得的是否過多。點解私立醫院不可以自行訓練專科，要在公立醫院訓練，成才後就 “離棄” 他們的 “父母”，自私自利的 “吸食” 市民的金錢。筆者個人認為醫生在實習後，應在公共醫療體制內服務市民不少於10年。另如想成為專科醫生，一方面，他們須要承諾，在培訓期間不加薪金 及 在取得資格後會留在公共醫療機構(體系)工作不少於10年。如果真的有市場力量，我們是否須要增加培訓多些有道德操守的醫生。如他們中途離開公共醫療系統，他們必須繳付(一次過)過往10年的薪金及培訓開支 另 未來10年每年15%的收入作為市民及政府的損失。
（３）行政人員薪金 ── 另一方面公立醫院的架構比私立醫院龐大及復雜，是否可以簡化。特別是行政人員是否過多，薪金是否過高等。點解他們不須為醫療失誤負責，但薪金比其他人高？行政人員總薪金與醫護人員總薪金的比例是否過高。
（４）藥物 ── 政府購買大數量之藥物，其價格應在市場水平之下的一個相當折扣，估計應有40%至60%。
從以上的推論，醫療成本實為行政人員及醫生薪金佔最大部份。在推出醫療融資的方案的同時，希望一起考慮以上因素。先解決行政人員、組織架構及醫生薪金及福利，最後才著手於融資方案。
在近幾年經常都聽到醫療事故、醫療開支太多的話題。可否了解一下過住每一位醫生照顧多少病人，現時每一位醫生又照顧多少病人。是醫生質素/道德出現問題、是醫生的老師出現問題、是報導太公開透明、醫生與病人比例失去平衡、醫療系統(架構)出現問題。希望可一起研究。
首先筆者是強烈反對推行醫保，以下是為加強討論而加入的。
如有130萬至230萬人每月供款約HK$500.00計，即每年78億至138億供款存入。這個數比現時任何一家醫療保險公司的年收入(供款)都要高。但醫療融資機構的人手開支又如何。醫療融資應否與MPF一起供款，以減少所謂的行政開支。
現時有很多公司/企業 (包括政府)，已為他們的員工購買了醫療保險，如他們都要被強迫再購買醫療保險，他們的保障是多了還是少了？
希望一起討論及研究：
1. 如企業已為員工購買醫療保險，該公司的員工是否須要為醫療融資作出供款。如有需要他的保障是否多了。另該公司員工的保費可否或應否扣稅。還有政府必須立法，現有的公司制度不可以更改，以保障員工的利益及社會和諧，如有違反將以刑事罪檢控。其董事及主要股東都要受到不少於3個月入獄及罰款。
2. 如企業沒有提供醫療保險，該公司的員工個人供款應在那個水平 (300元或薪金的1%)？其所得的保障又有多少，供款到那一個年齡不需再供等。
3. 由於只得少數指定保險公司能做到 “收款人”，相信現有MPF公司為基準，因此政府需要修改法例，所有MPF及醫療融資供款的什麼行政費、管理費、手續費、買賣費、雜費等林林種種的收費只可按下列原則：
3.1 每年提供少於或等於8%的淨回報，不可以收取任何費用；
3.2 每年提供不少於8.1%至15%淨回報，只可以收取不多於1.0%的 “該年供款本金”作為管理費、行政費等；
3.3 每年提供不少於15.1%至35%的淨回報，只可以收取不多於2.0%的 “該年供款本金及回報”作為管理費、行政費等
3.4 每年提供不少於35.1%的淨回報，可以收取5.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等 或 可與供款人相議上一年度之收費水平。
如政府未能說服 “收款人” 以上述方式收取費用，所有開支應由政府支付，即供款人每年可以在稅項中扣除MPF及醫療融資的所有供款及開支，另所有(MPF及醫療融資)供款都可以作為醫療用途。這樣政府可以幫助市民，又可以減輕政府在醫療及長者的負擔，及幫助商界有多些利潤，一舉３得。
其實醫療改革的咨詢是一個本沒倒置、治標不治本的想法。相信大多數人都認同中國的養生術 – 太極、八段錦及瑜珈是最正統及正氣的調理及最容易學懂的保健功。中醫講求調理，預防勝於治療，所以政府應多加強中醫的調理、氣功的保健知識及推廣，以減輕政府所謂的 “過重負擔” 。
還有的是，政府應借此次咨詢的機會，一起改革強積金、強醫金、醫務委員會、醫管局的架構/收費的問題，因此政府應即時取消現時的不完全咨詢。
香港醫療改革
馮振超先生於早前在am730通識森林中所指，醫療融資≠改革。請自行參閱。
施永青先生於2008年3月25日、26日及27日在C觀點的意見，十分可取，政府醫療開支應以當時的情況作出適當稅收的調整。請自行參閱，以免出現版權問題。
咨詢文件表示香港人口老化迅速，長者人口比例大升，這是所有國家/地區都面對的問題。是香港特區在人口政策上的問題，為何特區政府見到人口老化，而不願給予港人在內地子女來港？現時內地港人子女會否來港會？來港後政府的其他支出亦要考慮。
周一嶽局長於2008年4月7日在香港經濟日報的文章指出，香港約有3成人可能患上癌病、3成人可能患上心血管病。這是否表示香港有6成人都是病人？香港還會是一個活力都市嗎？是亞洲國際都市嗎？
2008年4月3日香港經濟日報A9頁，連醫生亦不願購買醫療保險，如何說服市民購買，為何政府要強迫市民向銀行/保險公司投保。
2008年4月12日(不記得是亞洲電視還是無線)，7點鐘節目，連醫生都表示強醫金未必能為政府減輕負擔。
有人提出，做家庭醫生，為醫院把關。誰人可以成為家庭醫生，只有西醫？中醫可否成為家庭醫生，如果不能，是否對中醫的不承認、歧視、及不公平?那物理治療師、職業治療、脊醫、骨科醫生等可否成為家庭醫生？
建造公私營醫院，醫院的固定資產屬於政府還是私人？政府想將所有土地交給私人？如屬政府，那與公營醫院有何分別，只是醫護人員不屬政府職系？
香港工商專業聯會醫療委員會成員於2008年5月30日在明報的文章寫得很好，請自行看看內容。簡單的講是要改變現時以專科為本改為社區及基層醫護為主，以減輕市民對醫院的依賴。
縮短輪候時間，標準如何、何時達到、由誰訂、如何訂。
研究設立 “個人醫療費用上限”。何時完成研究、標準如何、由誰訂、每隔多少時間檢討。
有人提出人生醫療博弈論，提出2個假設問題，收入多的人應否幫助收入少的人士及患病機會低的市民幫助患病機會較高的市民。2個假設都出現所謂偏見及歧視等問題，引起市民對立。其實問題已由政府稅收中回應。
醫護人員的培訓。現時由誰制訂每年可以培訓多少西醫、中醫、護士等。政府是否要多加培訓醫護人才及如何增加。他們在實習期間的薪酬如何制訂。成為正式醫護人員後薪酬的水平如何制訂及由誰來制訂。
香港醫務委員會。醫生的道德操守應為最高。非禮/強姦病人、藏毒、其他不法行為，應以吊消牌照為目標，但現時只會判守行為、援刑、或不准營業１個月至數個月不等。他們只是一個互惠互利的組織，不是為病人權益做事。如守行為或吊消牌照多於6個月，該醫生亦應再次接受公開考核才可再次投入醫生行業。市民應如何參與監管醫生的操守及失誤。為何今次的醫療改革咨詢未有提及如何改革這個組織？為何那些醫生不用受到法律制裁，只受到 “私人俱樂部” 的審議? 為何對小市民及病人不公平。
醫療改革應加入 – (1) 醫管局、衛生署、食物及衛生局等的關係？(2) 上述機構的組織架構如何簡化。(3)上述機構的行政費用對比醫護人員的支出如何？
6個融資方案，都沒有清晰或詳細的資料，市民在供款後可以得到什麼保障，如何能夠讓市民選擇其一或不接受醫保方案？另任何供款方案都只是假設供款金額／比例？同時沒有提到是否有供款上限以制衡無限可能的商業利益。咨詢文件並沒有提到政府及私人企業及 “強醫金”收款公司的角色 及 可發揮什麼功用。
現時香港開始跟隨國內認可及培訓中醫及承認中醫的地位，但中醫在傳統上有限多特別的地方，與香港或西方的醫學都不一樣的。中醫亦有所謂專科的，針灸、推拿、骨科等，為何他們不可以成為專科，只可以普通科呢。
香港讀西醫每年學費約為HK$2,000,000.00，在實習期有多少薪金。但起碼他們在畢業後有好多保障。公立醫院、私立醫院、私人醫療機構等等都會 “爭住請他們”。在公立醫院內，他們可以一邊 “收取薪金” 一邊獲取專業資格，之後就 “離開” 公立醫療系統，到外邊 “索取所謂合理收入 及 地位”。
在香港讀中醫要亦需5年時間，但只有1年實習，(最高每月薪金為HK$7,000.00，這是筆者3年前的資料)，之後他們就要自行開業或失業。(這是近期電視中所看到的)。為什麼中醫與西醫有這麼大的分別? 香港的醫療系統點解會這樣的對待中醫呢。
香港的醫療收費問題，這裡所指的是西醫制度下之收費，這是因應政府推出醫療融資方案中，亦只提出西醫或醫院的收費方案，並未提及物理治療、職業治療、中醫、特殊兒童/病人的需要，一個並不完全的諮詢。
我們必須先探討西醫的收費：
究竟香港讀西醫完成課程及實習須要多少學費？相信不少於300萬元(因要加入2年實習的薪津)？醫生完成實習後會否退還政府給他們的培訓費用?
公共醫療成本其實最大部份是在什麼地方。器材、醫療人員薪金、行政人員薪金、藥物。
（１）器材 ── 主要是政府購買的，不應對公共醫療機構作出重大的負擔，而且使用的次數比私立醫院多，又是作為培訓用途，平均費用就相對地平宜/合理。
（２）醫療人員薪金 ── 護士及治療師的薪金如何？人手編制是否合理？醫生，實習有多少薪金、MO、SMO、Consultant、等等。其薪金水平如何。他們的薪金應在那個水平才算合理。我們訓練他們成為醫生，市民所付出的金錢，時間、生命他們有沒有計算在內。他們所得的是否過多。點解私立醫院不可以自行訓練專科，要在公立醫院訓練，成才後就 “離棄” 他們的 “父母”，自私自利的 “吸食” 市民的金錢。筆者個人認為醫生在實習後，應在公共醫療體制內服務市民不少於10年。另如想成為專科醫生，一方面，他們須要承諾，在培訓期間不加薪金 及 在取得資格後會留在公共醫療機構(體系)工作不少於10年。如果真的有市場力量，我們是否須要增加培訓多些有道德操守的醫生。如他們中途離開公共醫療系統，他們必須繳付(一次過)過往10年的薪金及培訓開支 另 未來10年每年15%的收入作為市民及政府的損失。
（３）行政人員薪金 ── 另一方面公立醫院的架構比私立醫院龐大及復雜，是否可以簡化。特別是行政人員是否過多，薪金是否過高等。點解他們不須為醫療失誤負責，但薪金比其他人高？行政人員總薪金與醫護人員總薪金的比例是否過高。
（４）藥物 ── 政府購買大數量之藥物，其價格應在市場水平之下的一個相當折扣，估計應有40%至60%。
從以上的推論，醫療成本實為行政人員及醫生薪金佔最大部份。在推出醫療融資的方案的同時，希望一起考慮以上因素。先解決行政人員、組織架構及醫生薪金及福利，最後才著手於融資方案。
在近幾年經常都聽到醫療事故、醫療開支太多的話題。可否了解一下過住每一位醫生照顧多少病人，現時每一位醫生又照顧多少病人。是醫生質素/道德出現問題、是醫生的老師出現問題、是報導太公開透明、醫生與病人比例失去平衡、醫療系統(架構)出現問題。希望可一起研究。
首先筆者是強烈反對推行醫保，以下是為加強討論而加入的。
如有130萬至230萬人每月供款約HK$500.00計，即每年78億至138億供款存入。這個數比現時任何一家醫療保險公司的年收入(供款)都要高。但醫療融資機構的人手開支又如何。醫療融資應否與MPF一起供款，以減少所謂的行政開支。
現時有很多公司/企業 (包括政府)，已為他們的員工購買了醫療保險，如他們都要被強迫再購買醫療保險，他們的保障是多了還是少了？
希望一起討論及研究：
1. 如企業已為員工購買醫療保險，該公司的員工是否須要為醫療融資作出供款。如有需要他的保障是否多了。另該公司員工的保費可否或應否扣稅。還有政府必須立法，現有的公司制度不可以更改，以保障員工的利益及社會和諧，如有違反將以刑事罪檢控。其董事及主要股東都要受到不少於3個月入獄及罰款。
2. 如企業沒有提供醫療保險，該公司的員工個人供款應在那個水平 (300元或薪金的1%)？其所得的保障又有多少，供款到那一個年齡不需再供等。
3. 由於只得少數指定保險公司能做到 “收款人”，相信現有MPF公司為基準，因此政府需要修改法例，所有MPF及醫療融資供款的什麼行政費、管理費、手續費、買賣費、雜費等林林種種的收費只可按下列原則：
3.1 每年提供少於或等於8%的淨回報，不可以收取任何費用；
3.2 每年提供不少於8.1%至15%淨回報，只可以收取不多於1.0%的 “該年供款本金”作為管理費、行政費等；
3.3 每年提供不少於15.1%至35%的淨回報，只可以收取不多於2.0%的 “該年供款本金及回報”作為管理費、行政費等
3.4 每年提供不少於35.1%的淨回報，可以收取5.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等 或 可與供款人相議上一年度之收費水平。
如政府未能說服 “收款人” 以上述方式收取費用，所有開支應由政府支付，即供款人每年可以在稅項中扣除MPF及醫療融資的所有供款及開支，另所有(MPF及醫療融資)供款都可以作為醫療用途。這樣政府可以幫助市民，又可以減輕政府在醫療及長者的負擔，及幫助商界有多些利潤，一舉３得。
其實醫療改革的咨詢是一個本沒倒置、治標不治本的想法。相信大多數人都認同中國的養生術 – 太極、八段錦及瑜珈是最正統及正氣的調理及最容易學懂的保健功。中醫講求調理，預防勝於治療，所以政府應多加強中醫的調理、氣功的保健知識及推廣，以減輕政府所謂的 “過重負擔” 。
還有的是，政府應借此次咨詢的機會，一起改革強積金、強醫金、醫務委員會、醫管局的架構/收費的問題，因此政府應即時取消現時的不完全咨詢。
2011年6月8日 星期三
僭健
近日報導僭健風吹得很利害，筆者亦藉此機會發表意見。僭健在香港之所以 “普及化” 是因為政府(包括最高領導人/局長/部門首長等)、現任及前任議員、權貴的價值觀 / 政府部門的小做小錯、不做不錯的傳統觀念所致。
近日報導，我政府領導層、議員等對法例之無視。政府官員在報導後會即時作出 “正確” 的修補工作。但有部份現任及 “過氣” 的議員，因與最高領導人關係密切，公言表示，社會是針對權貴或地方人士，還表示會反抗到底，他們的的行為及誠信已經破產，不應再出任議員或政府任何委員會的成員，政府亦應考慮即時收回他們的 “勛章”以減低市民對政府及該等人員的不滿。
亦有現任議員以廉政公署成立時警務人員衝擊政府迫使當時港督就範提出轄免機制。這樣引申出來的問題就像對前房屋地政及規劃局提出，所有觸犯房署條例治養寵物的租戶只要即時申請豁免，就可以繼續違法治養寵物，請問房署有否真正的執法，多年後之今天，公屋的寵物情緣是否開始減少還是不斷的增加?煩請運輸及房屋局及房署盡快公開資料。入住公屋是社會福利，是政府認為他們收入低微要給予資助，但政策上及政治上政府都不能作出重大的改動。請問各位要治養寵物要多少錢?他們是否已超出可入住公屋的收息水平? 更不可思異的是10多歲 “未有工作、沒有經濟壓力” 便申請 “單身人士公屋”的政策。
如此類推的話，政府是否要在每次出現問題時都修改法例或表明會容忍?這樣又會否引申出日後有個別權貴利用多次容忍來向法庭控告政府損害其利益 (但實際上權貴們自己是破壞法紀者)?
因此違法就是違法，如沒有事先得到屋宇署長/建築事務監督之批准，所有加建/改建都是違法，為何權貴們不依法做事還要無恥的說是受害者。
對於僭健的處理筆者有以下的意見：-
1. 即時修改法例，所有由政府 “釘契” 的物業，業主都要由收到第一次政府信件日起計向政府支付行政及定額罰款，第一個月$200,000.00元，第二個月$400,000.00元，第三個月800,000.00元，第四個月1,600,000.00元，第五個月3,200,000.00元，第六個月6,400,000.00元，於6個月完結時仍未申報工程完工，政府便有權向法庭申請沒收該物業及於公開市場拍賣，為免前業主回購，該物業業主/員工/親屬或有關係人士不能進行競投 及 該前業主/員工/親屬或有關係人士不能再使用/佔用/享用(即作為出租或出售)該物業，得到立法會大會批准除外。
2. 政府發出通知及刊憲，所有物業持有人/佔用人應於2012年1月1日(日期可以作出更改，但不能過長，以2012年12月31日為最後限期)前自行清拆僭健物/交還侵佔之政府土地。由於屋宇署已進行 “小型工程承辦商法例” 筆者認為有足夠的人手作出修改工程。於2012年1月1日起，以下政府部門包括但不限於地政署、屋宇署、警方、食環署、漁農署等都應納入追蹤僭健及侵佔政府土地大行動，每月主動向立法會及發展局匯報及執法，以作出下年度加薪準則之一。
3. 如在上述限期後現有違建仍未申報清拆完成，政府應於6個月內派承辦商進行清拆，而每個清拆行動，該業主除支付清拆費，亦要支付政府行政費不少於$2,000,000.00，而該業主未能於指定時限繳清費用，政府可於限期日起計15天內沒收該物業及將之拍賣，為免前業主回購，該物業業主/員工/親屬或有關係人士不能進行競投 及 該前業主/員工/親屬或有關係人士不能再使用/佔用/享用(即作為出租或出售)該物業，得到立法會大會批准除外。
4. 為防止僭建之火繼續，應於其開始是作出制止。地政署每年制定之航空圖可以防止政府土地被侵佔或天台違健。漁農署行使權力禁止建築工人及機械進入受保護地區。警方及食環署於每天巡邏時都要檢視所有額外建築工程是否得到屋宇署批准，如沒有就應即時禁止及作出刑事檢控，這是因為屋宇署會以工程未完成的 “荒謬藉口” 來使違建完成，完成後建築物擁有人會上訴直致有天擁有人認為該違建物已沒有價值才將之拆下或留下。
5. 現時小型工程承辦商條例生效，所有承辦商如作出違例建築，物業持有人、承辦商幕後老闆、公司董事、及工人等政府都應作出檢控。
近日報導，我政府領導層、議員等對法例之無視。政府官員在報導後會即時作出 “正確” 的修補工作。但有部份現任及 “過氣” 的議員，因與最高領導人關係密切，公言表示，社會是針對權貴或地方人士，還表示會反抗到底，他們的的行為及誠信已經破產，不應再出任議員或政府任何委員會的成員，政府亦應考慮即時收回他們的 “勛章”以減低市民對政府及該等人員的不滿。
亦有現任議員以廉政公署成立時警務人員衝擊政府迫使當時港督就範提出轄免機制。這樣引申出來的問題就像對前房屋地政及規劃局提出，所有觸犯房署條例治養寵物的租戶只要即時申請豁免，就可以繼續違法治養寵物，請問房署有否真正的執法，多年後之今天，公屋的寵物情緣是否開始減少還是不斷的增加?煩請運輸及房屋局及房署盡快公開資料。入住公屋是社會福利，是政府認為他們收入低微要給予資助，但政策上及政治上政府都不能作出重大的改動。請問各位要治養寵物要多少錢?他們是否已超出可入住公屋的收息水平? 更不可思異的是10多歲 “未有工作、沒有經濟壓力” 便申請 “單身人士公屋”的政策。
如此類推的話，政府是否要在每次出現問題時都修改法例或表明會容忍?這樣又會否引申出日後有個別權貴利用多次容忍來向法庭控告政府損害其利益 (但實際上權貴們自己是破壞法紀者)?
因此違法就是違法，如沒有事先得到屋宇署長/建築事務監督之批准，所有加建/改建都是違法，為何權貴們不依法做事還要無恥的說是受害者。
對於僭健的處理筆者有以下的意見：-
1. 即時修改法例，所有由政府 “釘契” 的物業，業主都要由收到第一次政府信件日起計向政府支付行政及定額罰款，第一個月$200,000.00元，第二個月$400,000.00元，第三個月800,000.00元，第四個月1,600,000.00元，第五個月3,200,000.00元，第六個月6,400,000.00元，於6個月完結時仍未申報工程完工，政府便有權向法庭申請沒收該物業及於公開市場拍賣，為免前業主回購，該物業業主/員工/親屬或有關係人士不能進行競投 及 該前業主/員工/親屬或有關係人士不能再使用/佔用/享用(即作為出租或出售)該物業，得到立法會大會批准除外。
2. 政府發出通知及刊憲，所有物業持有人/佔用人應於2012年1月1日(日期可以作出更改，但不能過長，以2012年12月31日為最後限期)前自行清拆僭健物/交還侵佔之政府土地。由於屋宇署已進行 “小型工程承辦商法例” 筆者認為有足夠的人手作出修改工程。於2012年1月1日起，以下政府部門包括但不限於地政署、屋宇署、警方、食環署、漁農署等都應納入追蹤僭健及侵佔政府土地大行動，每月主動向立法會及發展局匯報及執法，以作出下年度加薪準則之一。
3. 如在上述限期後現有違建仍未申報清拆完成，政府應於6個月內派承辦商進行清拆，而每個清拆行動，該業主除支付清拆費，亦要支付政府行政費不少於$2,000,000.00，而該業主未能於指定時限繳清費用，政府可於限期日起計15天內沒收該物業及將之拍賣，為免前業主回購，該物業業主/員工/親屬或有關係人士不能進行競投 及 該前業主/員工/親屬或有關係人士不能再使用/佔用/享用(即作為出租或出售)該物業，得到立法會大會批准除外。
4. 為防止僭建之火繼續，應於其開始是作出制止。地政署每年制定之航空圖可以防止政府土地被侵佔或天台違健。漁農署行使權力禁止建築工人及機械進入受保護地區。警方及食環署於每天巡邏時都要檢視所有額外建築工程是否得到屋宇署批准，如沒有就應即時禁止及作出刑事檢控，這是因為屋宇署會以工程未完成的 “荒謬藉口” 來使違建完成，完成後建築物擁有人會上訴直致有天擁有人認為該違建物已沒有價值才將之拆下或留下。
5. 現時小型工程承辦商條例生效，所有承辦商如作出違例建築，物業持有人、承辦商幕後老闆、公司董事、及工人等政府都應作出檢控。
2011年6月2日 星期四
南丫島發展
對於有發展商於2011年5月25日邀請地市規劃委員會委員會成員為其項目出任CEO，http://www.eastweek.com.hk/index.php?aid=12780&highlight=%E9%84%AD%E6%81%A9%E5%9F%BA， 及後於2011年6月2日明報引述該發展商要求香港法院將一些已過身但土地仍為該持有人的土地拍賣及將之轉為發展商名下，筆者感到該 “新人” 已運用其關係及專業為該發展商踏出一步。
筆者有以下感想：-
1. 南丫島之發展應聽取該島居民、城市規劃(不是城規會委員以個別利益/商人/發展商之睇法)去發展。
2. 對於有發展商要求將已過身土地持有人之土地拍賣，應以現時法例處理，而不是由發展商表示該已過身土地持有人曾有意向他們出售將土地據為已有，以便發展。
3. 該發展商及該新人，應即時向香港市民、區議會、發展局、地政署、規劃署、城規會等出示其現時持有之土地位置及證據，另如有土地是由政府持有，政府會否因該 “新人”而將土地轉讓(不知會以何種形式)。
4. 該 “新人” 應即時向香港市民、區議會、發展局、地政署、規劃署、城規會等公開表示他會否/以什麼形式向政府部門或咨詢機構作出規劃/發展之影響。
5. 特區政府、發展局、地政署、規劃署及城規會會以什麼態度去處理有關土地之規劃。如日後再有其他城規會委員會出任發展商要員，那城規會會否成為發展商更改土地用途之專用機構。
6. 特區政府、發展局、地政署等會如何處理發展範圍內之政府土地。會可再一次出現 “數碼港” 之翻版。
筆者有以下感想：-
1. 南丫島之發展應聽取該島居民、城市規劃(不是城規會委員以個別利益/商人/發展商之睇法)去發展。
2. 對於有發展商要求將已過身土地持有人之土地拍賣，應以現時法例處理，而不是由發展商表示該已過身土地持有人曾有意向他們出售將土地據為已有，以便發展。
3. 該發展商及該新人，應即時向香港市民、區議會、發展局、地政署、規劃署、城規會等出示其現時持有之土地位置及證據，另如有土地是由政府持有，政府會否因該 “新人”而將土地轉讓(不知會以何種形式)。
4. 該 “新人” 應即時向香港市民、區議會、發展局、地政署、規劃署、城規會等公開表示他會否/以什麼形式向政府部門或咨詢機構作出規劃/發展之影響。
5. 特區政府、發展局、地政署、規劃署及城規會會以什麼態度去處理有關土地之規劃。如日後再有其他城規會委員會出任發展商要員，那城規會會否成為發展商更改土地用途之專用機構。
6. 特區政府、發展局、地政署等會如何處理發展範圍內之政府土地。會可再一次出現 “數碼港” 之翻版。
2011年3月9日 星期三
物業管理咨詢文件
第一：筆者強烈要求立法會及政府能夠先行修改或同時修改 “物業管理條理” 、“建築物條例”等法例，以便小市民/小業主能夠真正的對其物業管理及保養有著 “真正” 的權利及義務。筆者並不是法律專業人士，只能個人意見以供立法會、政府及市民一起研究。
第二：修改物業管理條例中，有關法團成立、管理人/公司酬金、修改大廈公契的不平等問題。 例如屋苑於取得入伙紙後2年內發展商 “必須” 協助成立主立案法團，而不能以管理委員會代之。這樣才可以與政府要求大廈成立業主立案法團一致。為何政府沒有信心為市民做事?為何政府要求舊區大廈成立業主立案法團，而不能強制發展商為其發展項目成立獨立的業主立案法團，由小業主真正作當家?
第三：管理人酬金。政府為什麼要以管理開支的10%作為管理人酬金?使得各發展商不理小業主的死活，不理社會責任都要盡量為屋苑進行各式各樣的 “維修”及 增加不知名的設施、為屋苑增加會所、不知所謂的美化等，以便獲取更多的管理人酬金。因此筆者認為，管理人酬金，不能由發展商草擬及寫入大廈公契內。應修訂為第一任管理人/公契管理人，不論屋苑多大規模，每月只可收取該屋苑不多於HK$20,000.00元作為管理人酬金。第一任管理人 “必須” 於在屋苑入伙紙發出日起計2年內主動協助屋苑成立業主立案法團。之後管理人酬金應於每年法團大會表決，管理人酬金之計算方式為(1)每月收取不多於 HK$50,000.00元 或 (2)每月屋苑收支表中盈餘的2% 以底者為準。 另因發展商已為每一個管理屋苑成立獨立的管理公司，因此法例亦應修訂不容許發展商收取 “總公司/總部行政及會計”費用。發展商不能於2011年1月1日或以後對其管理公司進行任何改變，以變相獲取上述之費用。同時，因應屋宇署/建築事務監督之不繼改善大廈安全，管理公司不能再/額外收取大廈維修之顧問費或類似之費用。
現時市場大部份非發展商管理公司是收取 “固定管理酬金”，而且所收之費用亦相對合理，為何政府要向發展商低頭。
第四：以管理委員會名義管理大廈，筆者的經驗是發展商管理公司沒有於每年業主大會提交 “核數報告” 給各小業主了解大廈財務狀況。又或將 “每年平衡預算，改為赤字預算” 以便發展商管理公司能加管理費。因此只有修訂 “物業管理條例” ，將所有管理委員會管理的大廈，必須於此意見發出日起計24個月內成立 “業主立案法團” 才能真正的為小市民解決問題。 “物業管理條例” 列明要得到不少於50%業權才可解除 “公契管理人” 實在是不可理解。為何政府沒有勇氣及能力向發展商 “說不”。為何不可改為 “在開業主大會時，有過半數出席業權人士同意解除 “公契管理人” 便可。
第五：由建築事務監督及或相關政府部門給予發展商興建停車場不計入建築面積，而發展商不將所有停車場車位出售給小業主，以便發展商能夠 “管理” 其屋苑。因此，筆者極強烈要求立法會及政府修改法例，政府部門批出的所有 “豁免/不計算/額外建築面積”，在發展商持有之商場/停車場部份中撥入住宅部份(即住宅公契持有商場/停車場一定而百分比的業權)。
第六：由於以上都已列入大廈公契之內，政府必須修訂不平等的物業管理條例，使小業主能夠方便的修改上述相關的問題。例如，有個別物業，其商場的扶手電梯是要住宅小業主分擔維修費用?請問審批者是否真心服務香港市民?
第七：咨詢文件第十四頁 V段遵行成本，筆者認為除收取管理公司/合資格人士費用外，亦可在差餉中撥出某百分比，例如5%作為新監管機構的營運費，以減低對小市民之影響。
第八：在咨詢文件中，政府並沒有提出可讓個人合資格註冊專業經理受聘於法團。那現時聘用物業管理經理的法團及個人經理，政府又如何處理。政府是否不容許個人合資格註冊專業物業管理經理以個人名義受聘於法團?為何政府一方面表示規管後管理費有一定會上升，而不容許合資格註冊專業物業管理經理以個人身份只可管理一個物業?一個物業並不代表單幢物業。如以個人身份管理，其薪金相對管理公司低，又不須要支付總部行政及會計等費用。
第九：修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，所有住宅發展的停車場車位，必須於第一次售樓時，發售給有興趣購買的個別小業主。因為現時發展商持有的停車場及商場的業權分數，加起來是物業的最大業權持有人，政府為何不勇敢的作出修改，將上述不作出售的停車場及商場，不能列入 “住宅大廈公契” 之內，以便小業主能真正的只為自己住宅的 “公用地方” 作出承擔。
第十： 修改Building Ordinance及Building Management (Amendment) Ordinance，以便住宅小業主有其住宅部份的大廈公契，物業內之發展商持有之部份(包括但不限於車位及商場)則由另一公契負責。
第十一： 修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，Building Ordinance, HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，發展商不得在住宅/商住物業外牆及或天台加裝/興建特色照明系統及或能源消耗裝置。這樣可令建築物更為環保及減少能源之消耗，同時亦可減低小業主的管理開支。
第十二： 修改Building Management (Amendment) Ordinance及大廈公契不能容許，發展商/合資/附屬/關連的物業管理公司在收取酬金後再收取總部行政及會計費用或類似的收費。
以下是筆者對於咨詢文件的回應及或疑問：
1. 第2段，將所有責任都推給業主，有點恐嚇口吻。如有管理公司的，為何管理公司不須負責?
2. 第3段，政府沒有促進或協助成立 “業主立案法團”，只是給予發展商成立管理委員會代之。在圖中，政府亦以管理委員會/法團作為日常管理，便可知道政府的立場。
3. 第4段，應與第3段互換次序，才可知道，管理公司亦應負上維修失當的責任。
4. 第5段，24,000幢由物業管理公司管理，請問有多少幢是發展商沒有出售只作收租用途? 有多少幢由業主立案法團、有多少幢由管理委員會?
5. 第7段，800多家物業管理公司，請問當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連控制? 10% 管理50幢或以上，他們當中有多少是發展商/合資/附屬/關連管理? 他們的收費如何?他們管理什麼類型的物業。 40%主要管理單幢樓，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連管理， “文件”以具競爭力的收費，提供基本清潔及保安服務。政府真正想表達的是什麼呢?
6. 第8段。 另一方面，一直有人要求….。 煩請公開表明他們是什麼人/團體、有多少，有多久及如何向政府表達要求及列出他們的要求，以便市民得知及協助政府解決問題。
7. 第9(a)段，收費可予負擔。 應改為 合理及可予負擔。
8. 煩請政府列出，各地政府對於所謂的管理公司其准許收費如何? 收費的模式(是否以管理支出作為基數)? 其收費的準則如何? 如何規管其收費等。這個應於文件中公開給所有市民知道。
9. 第21段，實施強制發牌…制定基本服務水平，提高公眾對物業管理公司的專業水平。市民或小業主是否真的這樣想呢?現時的管理真的那麼差? 最重要的是 若日後…規定大廈業主聘用管理公司，強制發牌是一個先決條件。 其實政府的用意是要求規管所有大廈都要聘用管理公司。但沒有法團大廈小業主應如何聘用管理公司? 可否考慮只聘用個人物業管理人員? 同時為何政府不主動協助成立業主立案法團，這不是本末倒置? 沒有法團何來有權/有能力聘用 “管理人員/公司”?
10. 第23段， 物業管理市場非常受費用影響。 請問政府有那一個行業不受費用所影響? 政府真正想表達的是什麼?
11. 第24段，我們已就加強規管…廣泛徵詢相關專業組織及其他持份者的意見。 煩請政府公開列出何時進行、如何進行、相關專業組織及其他持份者的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便市民了解。為何不載入附件以助市民了解，特別是政府的徵詢樣本。
12. 第25段，我們知悉有些人關注…。煩請政府公開列出從何處知悉 (主動或被動)，那些人，有多少數量、有多久。為何不載入附件以助市民了解。
13. 第26段，我們徵詢物業管理行業的意見所得…。煩請政府公司列出何時進行、如何進行、物業管理行業的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。為何不載入附件以助市民了解，特別是徵詢樣本。
14. 第28段，政府是否已表明會為物業管理公司只可分為高級(發展商)及較低級管理公司? 為合政府不將發展商、銀行、律師、會計師、醫院、工程師、建築師等亦分為高級及較低級別? 筆者認為個人牌照可分為多個級別，但管理公司就不應分為多個級別。如要物業管理成為專業，從業員可再細分為政府/公共物業、商業、商場、住宅、停車場及工業等，同時改革現時香港房屋經理協會，改為香港房產管理師協會(Hong Kong Real Estate Managers Association) 或香港物業管理師協會 (Hong Kong Property Managers Association)，當中更要加入估價科目(valuation)及租務科目(Leasing)，成為全面的房產/物業管理人才。
同時半/專業會員可以個人身份受聘於“業主立案法團”/ 投資者 / 發展商，並不一定要聘用物業管理公司。這樣物業管理費用便可以大大減低。
15. 第30段，政府已有法例規定保安、升降機、消防及機電等設施之維修。因此物業管理公司/經理人員是要協助法團依照法例(包括及不限於物業管理條例及上述法規)之要求保養物業。 物業管理條例已有規定立案法團之運作及責任，但沒有明確列明沒有法團只有管理委員會的責任。
16. 第33段，個人層面實施規管…。整段都是管理的要求/範疇，因此筆者認為應分為 (A)註冊房產管理師 及 (B) 輔助職系2類。並不應以管理單幢大廈或多幢大廈來區分管理人員的身份。
17. 在第18頁及19頁所列的職能上，基本已有法例要求及或指引。
18. 附件C1及C2，為何以單位不以幢為數量，以統一比較。
19. 附件D方案3，提出會增加成本。所謂的成本是什麼?會有多大?對於現時物業/屋苑的多大影響?政府真正想表達的是什麼?
第二：修改物業管理條例中，有關法團成立、管理人/公司酬金、修改大廈公契的不平等問題。 例如屋苑於取得入伙紙後2年內發展商 “必須” 協助成立主立案法團，而不能以管理委員會代之。這樣才可以與政府要求大廈成立業主立案法團一致。為何政府沒有信心為市民做事?為何政府要求舊區大廈成立業主立案法團，而不能強制發展商為其發展項目成立獨立的業主立案法團，由小業主真正作當家?
第三：管理人酬金。政府為什麼要以管理開支的10%作為管理人酬金?使得各發展商不理小業主的死活，不理社會責任都要盡量為屋苑進行各式各樣的 “維修”及 增加不知名的設施、為屋苑增加會所、不知所謂的美化等，以便獲取更多的管理人酬金。因此筆者認為，管理人酬金，不能由發展商草擬及寫入大廈公契內。應修訂為第一任管理人/公契管理人，不論屋苑多大規模，每月只可收取該屋苑不多於HK$20,000.00元作為管理人酬金。第一任管理人 “必須” 於在屋苑入伙紙發出日起計2年內主動協助屋苑成立業主立案法團。之後管理人酬金應於每年法團大會表決，管理人酬金之計算方式為(1)每月收取不多於 HK$50,000.00元 或 (2)每月屋苑收支表中盈餘的2% 以底者為準。 另因發展商已為每一個管理屋苑成立獨立的管理公司，因此法例亦應修訂不容許發展商收取 “總公司/總部行政及會計”費用。發展商不能於2011年1月1日或以後對其管理公司進行任何改變，以變相獲取上述之費用。同時，因應屋宇署/建築事務監督之不繼改善大廈安全，管理公司不能再/額外收取大廈維修之顧問費或類似之費用。
現時市場大部份非發展商管理公司是收取 “固定管理酬金”，而且所收之費用亦相對合理，為何政府要向發展商低頭。
第四：以管理委員會名義管理大廈，筆者的經驗是發展商管理公司沒有於每年業主大會提交 “核數報告” 給各小業主了解大廈財務狀況。又或將 “每年平衡預算，改為赤字預算” 以便發展商管理公司能加管理費。因此只有修訂 “物業管理條例” ，將所有管理委員會管理的大廈，必須於此意見發出日起計24個月內成立 “業主立案法團” 才能真正的為小市民解決問題。 “物業管理條例” 列明要得到不少於50%業權才可解除 “公契管理人” 實在是不可理解。為何政府沒有勇氣及能力向發展商 “說不”。為何不可改為 “在開業主大會時，有過半數出席業權人士同意解除 “公契管理人” 便可。
第五：由建築事務監督及或相關政府部門給予發展商興建停車場不計入建築面積，而發展商不將所有停車場車位出售給小業主，以便發展商能夠 “管理” 其屋苑。因此，筆者極強烈要求立法會及政府修改法例，政府部門批出的所有 “豁免/不計算/額外建築面積”，在發展商持有之商場/停車場部份中撥入住宅部份(即住宅公契持有商場/停車場一定而百分比的業權)。
第六：由於以上都已列入大廈公契之內，政府必須修訂不平等的物業管理條例，使小業主能夠方便的修改上述相關的問題。例如，有個別物業，其商場的扶手電梯是要住宅小業主分擔維修費用?請問審批者是否真心服務香港市民?
第七：咨詢文件第十四頁 V段遵行成本，筆者認為除收取管理公司/合資格人士費用外，亦可在差餉中撥出某百分比，例如5%作為新監管機構的營運費，以減低對小市民之影響。
第八：在咨詢文件中，政府並沒有提出可讓個人合資格註冊專業經理受聘於法團。那現時聘用物業管理經理的法團及個人經理，政府又如何處理。政府是否不容許個人合資格註冊專業物業管理經理以個人名義受聘於法團?為何政府一方面表示規管後管理費有一定會上升，而不容許合資格註冊專業物業管理經理以個人身份只可管理一個物業?一個物業並不代表單幢物業。如以個人身份管理，其薪金相對管理公司低，又不須要支付總部行政及會計等費用。
第九：修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，所有住宅發展的停車場車位，必須於第一次售樓時，發售給有興趣購買的個別小業主。因為現時發展商持有的停車場及商場的業權分數，加起來是物業的最大業權持有人，政府為何不勇敢的作出修改，將上述不作出售的停車場及商場，不能列入 “住宅大廈公契” 之內，以便小業主能真正的只為自己住宅的 “公用地方” 作出承擔。
第十： 修改Building Ordinance及Building Management (Amendment) Ordinance，以便住宅小業主有其住宅部份的大廈公契，物業內之發展商持有之部份(包括但不限於車位及商場)則由另一公契負責。
第十一： 修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，Building Ordinance, HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，發展商不得在住宅/商住物業外牆及或天台加裝/興建特色照明系統及或能源消耗裝置。這樣可令建築物更為環保及減少能源之消耗，同時亦可減低小業主的管理開支。
第十二： 修改Building Management (Amendment) Ordinance及大廈公契不能容許，發展商/合資/附屬/關連的物業管理公司在收取酬金後再收取總部行政及會計費用或類似的收費。
以下是筆者對於咨詢文件的回應及或疑問：
1. 第2段，將所有責任都推給業主，有點恐嚇口吻。如有管理公司的，為何管理公司不須負責?
2. 第3段，政府沒有促進或協助成立 “業主立案法團”，只是給予發展商成立管理委員會代之。在圖中，政府亦以管理委員會/法團作為日常管理，便可知道政府的立場。
3. 第4段，應與第3段互換次序，才可知道，管理公司亦應負上維修失當的責任。
4. 第5段，24,000幢由物業管理公司管理，請問有多少幢是發展商沒有出售只作收租用途? 有多少幢由業主立案法團、有多少幢由管理委員會?
5. 第7段，800多家物業管理公司，請問當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連控制? 10% 管理50幢或以上，他們當中有多少是發展商/合資/附屬/關連管理? 他們的收費如何?他們管理什麼類型的物業。 40%主要管理單幢樓，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連管理， “文件”以具競爭力的收費，提供基本清潔及保安服務。政府真正想表達的是什麼呢?
6. 第8段。 另一方面，一直有人要求….。 煩請公開表明他們是什麼人/團體、有多少，有多久及如何向政府表達要求及列出他們的要求，以便市民得知及協助政府解決問題。
7. 第9(a)段，收費可予負擔。 應改為 合理及可予負擔。
8. 煩請政府列出，各地政府對於所謂的管理公司其准許收費如何? 收費的模式(是否以管理支出作為基數)? 其收費的準則如何? 如何規管其收費等。這個應於文件中公開給所有市民知道。
9. 第21段，實施強制發牌…制定基本服務水平，提高公眾對物業管理公司的專業水平。市民或小業主是否真的這樣想呢?現時的管理真的那麼差? 最重要的是 若日後…規定大廈業主聘用管理公司，強制發牌是一個先決條件。 其實政府的用意是要求規管所有大廈都要聘用管理公司。但沒有法團大廈小業主應如何聘用管理公司? 可否考慮只聘用個人物業管理人員? 同時為何政府不主動協助成立業主立案法團，這不是本末倒置? 沒有法團何來有權/有能力聘用 “管理人員/公司”?
10. 第23段， 物業管理市場非常受費用影響。 請問政府有那一個行業不受費用所影響? 政府真正想表達的是什麼?
11. 第24段，我們已就加強規管…廣泛徵詢相關專業組織及其他持份者的意見。 煩請政府公開列出何時進行、如何進行、相關專業組織及其他持份者的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便市民了解。為何不載入附件以助市民了解，特別是政府的徵詢樣本。
12. 第25段，我們知悉有些人關注…。煩請政府公開列出從何處知悉 (主動或被動)，那些人，有多少數量、有多久。為何不載入附件以助市民了解。
13. 第26段，我們徵詢物業管理行業的意見所得…。煩請政府公司列出何時進行、如何進行、物業管理行業的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。為何不載入附件以助市民了解，特別是徵詢樣本。
14. 第28段，政府是否已表明會為物業管理公司只可分為高級(發展商)及較低級管理公司? 為合政府不將發展商、銀行、律師、會計師、醫院、工程師、建築師等亦分為高級及較低級別? 筆者認為個人牌照可分為多個級別，但管理公司就不應分為多個級別。如要物業管理成為專業，從業員可再細分為政府/公共物業、商業、商場、住宅、停車場及工業等，同時改革現時香港房屋經理協會，改為香港房產管理師協會(Hong Kong Real Estate Managers Association) 或香港物業管理師協會 (Hong Kong Property Managers Association)，當中更要加入估價科目(valuation)及租務科目(Leasing)，成為全面的房產/物業管理人才。
同時半/專業會員可以個人身份受聘於“業主立案法團”/ 投資者 / 發展商，並不一定要聘用物業管理公司。這樣物業管理費用便可以大大減低。
15. 第30段，政府已有法例規定保安、升降機、消防及機電等設施之維修。因此物業管理公司/經理人員是要協助法團依照法例(包括及不限於物業管理條例及上述法規)之要求保養物業。 物業管理條例已有規定立案法團之運作及責任，但沒有明確列明沒有法團只有管理委員會的責任。
16. 第33段，個人層面實施規管…。整段都是管理的要求/範疇，因此筆者認為應分為 (A)註冊房產管理師 及 (B) 輔助職系2類。並不應以管理單幢大廈或多幢大廈來區分管理人員的身份。
17. 在第18頁及19頁所列的職能上，基本已有法例要求及或指引。
18. 附件C1及C2，為何以單位不以幢為數量，以統一比較。
19. 附件D方案3，提出會增加成本。所謂的成本是什麼?會有多大?對於現時物業/屋苑的多大影響?政府真正想表達的是什麼?
2011年1月31日 星期一
物業管理行業咨詢文件
對於設立物業管理行業規管架構咨詢文件的進一步意見：
第一：筆者強烈要求立法會及政府能夠先行修改或同時修改 “物業管理條理” 、“建築物條例”等法例，以便小市民能夠真正的對其物業管理及保養有著 “真正” 的權利及義務。筆者對於法例並沒有多大的認識，只能指出少許應修改的部分以供立法會、政府及市民一起研究。
第二：修改物業管理條例中，有關法團成立、管理人/公司酬金、修改大廈公契的不平等問題。 例如屋苑於取得入伙紙後2年內發展商 “必須” 協助成立主立案法團，而不能以管理委員會代之。這樣才可以與政府要求大廈成立業主立案法團一致，為何政府沒有信心為市民做事?為何政府要求舊區大廈成立業主立案法團，而不能強制發展商為其發展項目成立獨立的業主立案法團，由小業主真正作當家?
第三：管理人酬金。政府為什麼要以管理開支的10%作為管理人酬金?使得各發展商不理小業主的死活，不理社會責任都要盡量為屋苑進行各式各樣的 “維修”、為屋苑增加會所、不知所謂的美化等，以便獲取更多的管理人酬金。因此筆者認為，管理人酬金，不能由發展商草擬及寫入大廈公契內。應修訂為第一任管理人，不論屋苑多大規模，每月只可收取該屋苑不多於HK$20,000.00元作為管理人酬金。第一任管理人 “必須” 於在屋苑入伙紙發出日起計2年內為屋苑成立業主立案法團。管理人酬金應於每年法團大會表決。而管理人酬金之計算方式為(1)每月收取不多於 HK$50,000.00元 或 (2)每月屋苑收支表中盈餘的2% 以少者為準。 另因發展商已為每一個管理屋苑成立獨立的管理公司，因此法例亦應修訂不容許發展商收取 “總公司/總部行政及會計”費用。發展商不能於減低對小市民之影響。 2011年1月1日或以後對其管理公司進行任何改變，以變相獲取上述之費用。同時，因應屋宇署/建築事務監督之不繼改善大廈安全，管理公司不能再/額外收取大廈維修之顧問費或類似之費用。
第四：由建築事務監督及或相關政府部門給予發展商興建停車場不計入建築面積，而發展商不將所有停車場車位出售給小業主，以便發展商能夠 “管理” 其屋苑。因此，筆者極強烈要求立法會及政府修改法例，政府部門批出的所有 “豁免/不計算/額外建築面積，在其商場部份中扣除(即住宅公契持有商場一定而百分比的業權)連同停車場(包括上落貨區)轉入住宅大廈公契的住宅部份的公共及不可分的資產。
第五：由於以上都已列入大廈公契之內，政府必須修訂不平等的物業管理條例，使小業主能夠方便的修改上述相關的問題。例如，有個別物業，其商場的扶手電梯是要住宅小業主分擔維修費用?請問審批者是否真心服務香港市民?
第六：咨詢文件第十四頁 V段遵行成本，筆者認為除收取管理公司/合資格人士費用外，亦可在差餉中撥出2%作為新監管機構的營運費，以減低對小市民之影響。
第一：筆者強烈要求立法會及政府能夠先行修改或同時修改 “物業管理條理” 、“建築物條例”等法例，以便小市民能夠真正的對其物業管理及保養有著 “真正” 的權利及義務。筆者對於法例並沒有多大的認識，只能指出少許應修改的部分以供立法會、政府及市民一起研究。
第二：修改物業管理條例中，有關法團成立、管理人/公司酬金、修改大廈公契的不平等問題。 例如屋苑於取得入伙紙後2年內發展商 “必須” 協助成立主立案法團，而不能以管理委員會代之。這樣才可以與政府要求大廈成立業主立案法團一致，為何政府沒有信心為市民做事?為何政府要求舊區大廈成立業主立案法團，而不能強制發展商為其發展項目成立獨立的業主立案法團，由小業主真正作當家?
第三：管理人酬金。政府為什麼要以管理開支的10%作為管理人酬金?使得各發展商不理小業主的死活，不理社會責任都要盡量為屋苑進行各式各樣的 “維修”、為屋苑增加會所、不知所謂的美化等，以便獲取更多的管理人酬金。因此筆者認為，管理人酬金，不能由發展商草擬及寫入大廈公契內。應修訂為第一任管理人，不論屋苑多大規模，每月只可收取該屋苑不多於HK$20,000.00元作為管理人酬金。第一任管理人 “必須” 於在屋苑入伙紙發出日起計2年內為屋苑成立業主立案法團。管理人酬金應於每年法團大會表決。而管理人酬金之計算方式為(1)每月收取不多於 HK$50,000.00元 或 (2)每月屋苑收支表中盈餘的2% 以少者為準。 另因發展商已為每一個管理屋苑成立獨立的管理公司，因此法例亦應修訂不容許發展商收取 “總公司/總部行政及會計”費用。發展商不能於減低對小市民之影響。 2011年1月1日或以後對其管理公司進行任何改變，以變相獲取上述之費用。同時，因應屋宇署/建築事務監督之不繼改善大廈安全，管理公司不能再/額外收取大廈維修之顧問費或類似之費用。
第四：由建築事務監督及或相關政府部門給予發展商興建停車場不計入建築面積，而發展商不將所有停車場車位出售給小業主，以便發展商能夠 “管理” 其屋苑。因此，筆者極強烈要求立法會及政府修改法例，政府部門批出的所有 “豁免/不計算/額外建築面積，在其商場部份中扣除(即住宅公契持有商場一定而百分比的業權)連同停車場(包括上落貨區)轉入住宅大廈公契的住宅部份的公共及不可分的資產。
第五：由於以上都已列入大廈公契之內，政府必須修訂不平等的物業管理條例，使小業主能夠方便的修改上述相關的問題。例如，有個別物業，其商場的扶手電梯是要住宅小業主分擔維修費用?請問審批者是否真心服務香港市民?
第六：咨詢文件第十四頁 V段遵行成本，筆者認為除收取管理公司/合資格人士費用外，亦可在差餉中撥出2%作為新監管機構的營運費，以減低對小市民之影響。
2011年1月26日 星期三
機場第3條跑道 -- 更新
機場管理局近日發表興建第3條跑道的可行性。筆者有以下意見：
筆者認為如機場管理局的數據是真實的，興建第3條跑道的方案是需要考慮的。政府作為香港的管理單位，應以全局及長遠眼光來設計香港的未來。因此，筆者認為：
1. 政府應先考慮香港在未來10年至15年在廣東省、中國南面、全中國至全世界的定位。
2. 香港會否成為南中國的運輸終站?國際航空樞紐?
3. 政府/港人會否懼怕成為南中國的一部份?
4. 香港連接中國的海陸空交通安排如何? 會以競爭還是合作還是互補方式安排及興建?
5. 筆者認為政府可考慮將現時機場大樓(附圖紅色圈)移向附圖綠色圈。再將機場現時中央部份興建第3條跑道。
6. 港珠澳大橋香港交匯處為附圖黃色圈。
7. 政府亦應提議港珠澳大橋重新考慮興建鐵路，將澳門及珠海機場的人流盡快匯入香港。由於珠海機場已被機管局收購，擁有20年的使用權，那只餘下澳門機場如何合作。
8. 機場博覽館方面，即時向港鐵收回廣深港高鐵站的管理權，將樓面面積改給博覽館使用及管理。
9. 對於明報2011年1月26日引述機管局主席於中場範圍耗資70億元興建設有20個停機位的5層高中場客運廊，以及一條跨場滑行道，每年可讓約1000萬名旅客登機及下機。機管局一方面表示現時2條跑道已經飽和，那機管局所指的1000萬旅客是否新增的旅客?是以2條跑道還是3條跑道?如以2條跑道計算，即機管局有信心以現時的設計可再支持多1000萬旅客的容量，那何須急於興建第三條跑道?如是以3條跑道計，可否先提議使用中場作為第三跑道?沒有跑道何來旅客?
筆者認為如機場管理局的數據是真實的，興建第3條跑道的方案是需要考慮的。政府作為香港的管理單位，應以全局及長遠眼光來設計香港的未來。因此，筆者認為：
1. 政府應先考慮香港在未來10年至15年在廣東省、中國南面、全中國至全世界的定位。
2. 香港會否成為南中國的運輸終站?國際航空樞紐?
3. 政府/港人會否懼怕成為南中國的一部份?
4. 香港連接中國的海陸空交通安排如何? 會以競爭還是合作還是互補方式安排及興建?
5. 筆者認為政府可考慮將現時機場大樓(附圖紅色圈)移向附圖綠色圈。再將機場現時中央部份興建第3條跑道。
6. 港珠澳大橋香港交匯處為附圖黃色圈。
7. 政府亦應提議港珠澳大橋重新考慮興建鐵路，將澳門及珠海機場的人流盡快匯入香港。由於珠海機場已被機管局收購，擁有20年的使用權，那只餘下澳門機場如何合作。
8. 機場博覽館方面，即時向港鐵收回廣深港高鐵站的管理權，將樓面面積改給博覽館使用及管理。
9. 對於明報2011年1月26日引述機管局主席於中場範圍耗資70億元興建設有20個停機位的5層高中場客運廊，以及一條跨場滑行道，每年可讓約1000萬名旅客登機及下機。機管局一方面表示現時2條跑道已經飽和，那機管局所指的1000萬旅客是否新增的旅客?是以2條跑道還是3條跑道?如以2條跑道計算，即機管局有信心以現時的設計可再支持多1000萬旅客的容量，那何須急於興建第三條跑道?如是以3條跑道計，可否先提議使用中場作為第三跑道?沒有跑道何來旅客?
2011年1月22日 星期六
恩平道違例建築物
筆者要求發展局、地政署、屋宇署及相關政府部們給予下述提問的回覆 並須就此提問依各政府部門服務承諾的時間內回覆。
1. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號之樓宇是否共用同一地段.。
2. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號、恩平道52號及渣甸坊7號之樓宇是否共用同一地段 及 共用一條樓梯上落大廈各層。
3. 依筆者所理解，上述所提及的物業，其地下的附加建築物應為違例建築物，請參看附件。因此：-
(a) 據筆者理解，過去如違例建築物已超過某一年期，屋宇署是可以容忍暫不清拆那些違例建築物，但仍會發信件要求業主清拆。請問屋宇署就上述違例建築物有否/何時發出過相關信件。
(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。請問屋宇署是否曾批出此建築圖則?屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建?
(c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰?
(d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立個體?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
1. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號之樓宇是否共用同一地段.。
2. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號、恩平道52號及渣甸坊7號之樓宇是否共用同一地段 及 共用一條樓梯上落大廈各層。
3. 依筆者所理解，上述所提及的物業，其地下的附加建築物應為違例建築物，請參看附件。因此：-
(a) 據筆者理解，過去如違例建築物已超過某一年期，屋宇署是可以容忍暫不清拆那些違例建築物，但仍會發信件要求業主清拆。請問屋宇署就上述違例建築物有否/何時發出過相關信件。
(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。請問屋宇署是否曾批出此建築圖則?屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建?
(c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰?
(d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立個體?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
2011年1月20日 星期四
發水指引
發展局發水樓指引的意見：
筆者強烈支持發展局及屋宇署對審建築批圖則的其中一個要求為持有100%土地業權。
現要求政府給予：
1. 香港1950年代至1970年代前期，屋宇署(前身工務局)審批建築圖則的要求。
2. 香港1970年中後期至1980年中期，屋宇署審批建築圖則的要求。
3. 香港1980年中後期至現時，屋宇署審批建築圖則的要求。
在這3個期間，政府/屋宇署依據什麼進行修改?由誰提出?
筆者極度反對發展局及屋宇署向發展商送贈任何建築面積。
現要求政府給予：
1. 香港1950年代至1970年代前期，屋宇署(前身工務局)及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
2. 香港1970年中後期至1980年中期，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
3. 香港1980年中後期至1990年，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
4. 香港1991年至現時，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
在這4個期間，政府/屋宇署/其他相關部門依據什麼進行修改?由誰提出?
筆者認為發展商興建什麼樓宇，是他們的工作。有沒有會所、有多少停車位、單位面積多少、售價多少等應由發展商自行決定。現時香港 “規劃興建” 給予會所及康樂設施、窗台、露台、工作平台、黑廁等，只對發展商有利，對政府及市民不利的政策，政府應有信心的向發展商表達堅定的立場。
筆者強烈支持發展局及屋宇署對審建築批圖則的其中一個要求為持有100%土地業權。
現要求政府給予：
1. 香港1950年代至1970年代前期，屋宇署(前身工務局)審批建築圖則的要求。
2. 香港1970年中後期至1980年中期，屋宇署審批建築圖則的要求。
3. 香港1980年中後期至現時，屋宇署審批建築圖則的要求。
在這3個期間，政府/屋宇署依據什麼進行修改?由誰提出?
筆者極度反對發展局及屋宇署向發展商送贈任何建築面積。
現要求政府給予：
1. 香港1950年代至1970年代前期，屋宇署(前身工務局)及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
2. 香港1970年中後期至1980年中期，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
3. 香港1980年中後期至1990年，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
4. 香港1991年至現時，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
在這4個期間，政府/屋宇署/其他相關部門依據什麼進行修改?由誰提出?
筆者認為發展商興建什麼樓宇，是他們的工作。有沒有會所、有多少停車位、單位面積多少、售價多少等應由發展商自行決定。現時香港 “規劃興建” 給予會所及康樂設施、窗台、露台、工作平台、黑廁等，只對發展商有利，對政府及市民不利的政策，政府應有信心的向發展商表達堅定的立場。
違例建築
發展局對違例建築執行上的一些意見：
1. 筆者支持發展局長清拆違例建築物的決定。
2. 但筆者反對發展局長不完全的清拆違例建築物的意向 (例如外牆招牌、3層高或以下建築物不受影響，這樣便會給予市民有不公平待遇的感覺)。
3. 對於入屋進行視察，筆者認為(a)應先要收到投訴才可進入單位，(b)於2011年1月1日或之後所有小型工程承辦商不能進行違例建築工程，如被發現應即時取消牌照、承辦商(董事/股東及管理人員)及單位業主(董事及幕後股東)亦應一同受罰，罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。
4. 由於建築物外牆多數屬於公眾地方，由業主立案法團持有，如沒有得到法團批准，應即時下令清拆。如外牆不屬法團持有，而由個別單位持有，則那外牆招牌 “高度” 不能高於個別單位之高度上下減30mm 及 屋宇署規定之延伸長度。
5. 由於現時法例問題及市民對相關法例的不了解，很多廣告公司在旺區，在未有向屋宇署申請加裝招牌，便進行了大規模興建外牆廣告招牌，因此那些廣告公司(招牌持有人)、工程承辦商除應即時清拆外牆招牌及應一同受罰，罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。為了簡化其執行，屋宇署應修改指引，所有加建/改建工程，承辦商必須出不屋宇署批准的文件於棚架及或轉交立案法團。警方、小販管理隊等執法人員應檢查大廈棚架有沒有Form V 及屋宇署批准的文件，如沒有應即時向承辦商要求展示，如沒有屋宇署批准的文件而進行的加裝/改裝工程即屬違法。
6. 對於平台違例建築物，應即時進行清拆。
7. 對於天台違例建築物，政府應向其業主發出清拆令，限2年內清拆、及在此2年內不能進行商業活動。如業主在此2年內進行商業活動，發展局及或屋宇署有權進行撿控。罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。及單位之租戶不能享有任何權利。另地產代理監管局應即時發出守則，所有地產代理不能進行平台/天台/後巷違例建築物之租務或銷售。這樣可以減少違例天台屋租戶在清拆違例建築時要求入往 “公屋” 的要求。
8. 對於在於2011年1月1日或之前興建/購入的天台屋，如該物業屬業主(及其他住客)唯一物業及作自住的地方(在過往5年內沒有持有任何其他物業)，政府應先給予 “公屋” 及 一次性賠償(金額多少由發展局、屋宇署及立法會一同研究)，然後才進行清拆。
1. 筆者支持發展局長清拆違例建築物的決定。
2. 但筆者反對發展局長不完全的清拆違例建築物的意向 (例如外牆招牌、3層高或以下建築物不受影響，這樣便會給予市民有不公平待遇的感覺)。
3. 對於入屋進行視察，筆者認為(a)應先要收到投訴才可進入單位，(b)於2011年1月1日或之後所有小型工程承辦商不能進行違例建築工程，如被發現應即時取消牌照、承辦商(董事/股東及管理人員)及單位業主(董事及幕後股東)亦應一同受罰，罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。
4. 由於建築物外牆多數屬於公眾地方，由業主立案法團持有，如沒有得到法團批准，應即時下令清拆。如外牆不屬法團持有，而由個別單位持有，則那外牆招牌 “高度” 不能高於個別單位之高度上下減30mm 及 屋宇署規定之延伸長度。
5. 由於現時法例問題及市民對相關法例的不了解，很多廣告公司在旺區，在未有向屋宇署申請加裝招牌，便進行了大規模興建外牆廣告招牌，因此那些廣告公司(招牌持有人)、工程承辦商除應即時清拆外牆招牌及應一同受罰，罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。為了簡化其執行，屋宇署應修改指引，所有加建/改建工程，承辦商必須出不屋宇署批准的文件於棚架及或轉交立案法團。警方、小販管理隊等執法人員應檢查大廈棚架有沒有Form V 及屋宇署批准的文件，如沒有應即時向承辦商要求展示，如沒有屋宇署批准的文件而進行的加裝/改裝工程即屬違法。
6. 對於平台違例建築物，應即時進行清拆。
7. 對於天台違例建築物，政府應向其業主發出清拆令，限2年內清拆、及在此2年內不能進行商業活動。如業主在此2年內進行商業活動，發展局及或屋宇署有權進行撿控。罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。及單位之租戶不能享有任何權利。另地產代理監管局應即時發出守則，所有地產代理不能進行平台/天台/後巷違例建築物之租務或銷售。這樣可以減少違例天台屋租戶在清拆違例建築時要求入往 “公屋” 的要求。
8. 對於在於2011年1月1日或之前興建/購入的天台屋，如該物業屬業主(及其他住客)唯一物業及作自住的地方(在過往5年內沒有持有任何其他物業)，政府應先給予 “公屋” 及 一次性賠償(金額多少由發展局、屋宇署及立法會一同研究)，然後才進行清拆。
2011年1月17日 星期一
預售樓花
明報17-1-2011譚凱邦稱，The Icon投訴人後來向屋宇署 投訴，據屋宇署向投訴人的回覆，指項目發展商榮豐國際 已向中原提供有關資料，售樓書內的「發水」資料也無違反規定，不過中原沒有列出，發展商亦無審核中原的宣傳資料，而銷售手法不屬屋宇署規管範圍。
對於上述聲稱，筆者有以下疑問：
1. 屋宇署收到的是什麼投訴?
2. 屋宇署會怎樣/會否向發展商了解?
3. 屋宇署是否使用 “售樓書”的名字?
4. 中原地產所提供的資料，是否 “售樓樓”?
就上述前3項問題，筆者直覺屋宇署並不會直接回應其投訴，而會要求投訴人自行到屋宇署了解其資料真確性。但筆者直覺認為屋宇署有回覆 “不會審查宣傳資料及銷售手法不屬屋宇署規管。
筆者相信政府是希望給予發展商更多誘因重建市區，但政府有否考慮市區土地越來越珍貴。一加一減之下，政府是不須提供任何誘因給發展商。
筆者認同政府要遵守法例，因此政府在舊土地契約上仍然是要遵守其法律地位。但政府不要忘記，舊土地契約於100多年前所訂，與現時城市規劃，土地用途、高度限制、年期等都有很多出入。因此，政府有必須在舊有土地契約要求更改時進行一些必要修改。例如：-
1. 年期至2047年或要求更改土地契約日起計後50年；
2. 土地用途必須附合當時城市規劃要求；
3. 所有額外所得樓宇面積要給予補地價；
4. 如樓宇須要預售，亦要得到相關政府部門監管；
5. 對於相關部門曾提出，預售樓花單位應為不少於50%單位數目。但不知政府問題還是發展商聰明，第一次申請預售只得數戶，那是什麼原因?
6. 對於售樓問題，為何政府要將責任推給地產建設商會?香港有限多專業學會，學會會員受到規管，但地產建設商會是什麼機構?他以什麼法例去調查會員?就以上一次政府要求調查長實售樓問題，地產建設商會的答覆如何?為何政府要害怕調查發展商?
7. 對於舊地契到期是否自動績約?績約多少年期?政府/官員應一視同仁，不應受到威迫或利誘去任意進行。例如薄扶林花園地契租約到期自動續約，為何政府要強收海運大廈，其背後受某些人/機構/想法所影響?政府想表達給社會什麼的訊息?
對於上述聲稱，筆者有以下疑問：
1. 屋宇署收到的是什麼投訴?
2. 屋宇署會怎樣/會否向發展商了解?
3. 屋宇署是否使用 “售樓書”的名字?
4. 中原地產所提供的資料，是否 “售樓樓”?
就上述前3項問題，筆者直覺屋宇署並不會直接回應其投訴，而會要求投訴人自行到屋宇署了解其資料真確性。但筆者直覺認為屋宇署有回覆 “不會審查宣傳資料及銷售手法不屬屋宇署規管。
筆者相信政府是希望給予發展商更多誘因重建市區，但政府有否考慮市區土地越來越珍貴。一加一減之下，政府是不須提供任何誘因給發展商。
筆者認同政府要遵守法例，因此政府在舊土地契約上仍然是要遵守其法律地位。但政府不要忘記，舊土地契約於100多年前所訂，與現時城市規劃，土地用途、高度限制、年期等都有很多出入。因此，政府有必須在舊有土地契約要求更改時進行一些必要修改。例如：-
1. 年期至2047年或要求更改土地契約日起計後50年；
2. 土地用途必須附合當時城市規劃要求；
3. 所有額外所得樓宇面積要給予補地價；
4. 如樓宇須要預售，亦要得到相關政府部門監管；
5. 對於相關部門曾提出，預售樓花單位應為不少於50%單位數目。但不知政府問題還是發展商聰明，第一次申請預售只得數戶，那是什麼原因?
6. 對於售樓問題，為何政府要將責任推給地產建設商會?香港有限多專業學會，學會會員受到規管，但地產建設商會是什麼機構?他以什麼法例去調查會員?就以上一次政府要求調查長實售樓問題，地產建設商會的答覆如何?為何政府要害怕調查發展商?
7. 對於舊地契到期是否自動績約?績約多少年期?政府/官員應一視同仁，不應受到威迫或利誘去任意進行。例如薄扶林花園地契租約到期自動續約，為何政府要強收海運大廈，其背後受某些人/機構/想法所影響?政府想表達給社會什麼的訊息?
2011年1月12日 星期三
奧海城 及 李嘉誠大宅
2011年1月12日看到報章2則報導，筆者有以下意見：
1. 西九龍奧海城 1期商場地主港鐵提出商場高層地下（U/GF）分停車場轉作臨時的商舖用途，為期5年，涉及樓面4.4萬方呎，減少約100個車位。
第一：報章編輯使用地主一詞，估計是由英文翻譯得來，但筆者認為在香港，正確一點的稱呼應為 “業主”。
第二：筆者要求政府提供，住宅停車場的私家車位面積是如何計算?以上述為例，每個車位佔面積440平方呎?如以李嘉誠先生大宅為例，5個車位6,000平方呎，即每個車位1,200平方呎?建築事務監督以什麼原則批出?及建築事務監督有否提出過疑問?發展局長表示，停車場可以獲得豁免面積，那停車場是以車位所佔面積還是以什麼方式計算?停車場可得豁免面積是何時開始?由誰決定?以什麼形式(法例、PNAP、HKPSG)獲得?
第三：如上，發展商在發展項目時，停車場的是在地契中要求還是發展商自行計算?那發展商要求的面積是依據什麼法例計算及獲得?
第四：如筆者多年來表達，所有停車場車位，都必須於售樓時出售給屋苑小業主。因為發展商已獲得政府送贈豁免停車場面積，發售給個別小業主有2個好處，(1)發展商可即時獲得利潤 及 (2)小業主可得到停車場的大廈公契份數，使得小業主能真正的管理其屋苑。
第五：如筆者多年來表達，屋苑興建商場，商場必須與住宅物業的大廈公契分開。以便住宅業主能真正的管理其所負責的部份。
2. 對於李嘉誠先生大宅獲得私家車路及鄰近地方以短期租約形式獲得過萬呎地方作為花園之用。筆者有以下意見：
第一：政府必須給予資料(可只給予立法會議員)，李嘉誠先生是否已修改地契?如已修改，其年期及每年地租如何?修改及增加之面積補地價是依什麼計算?李嘉誠先生有否提出上訴?地契修改後有否加入其他正常條款?
第二：建築事務監督對於李嘉誠先生大宅提出過什麼的疑問?李嘉誠先生代表的回覆是什麼?請給予整個過程給立法會/行政會議成員知道，使得他們亦可獲得如何與建築事務監督溝通。如可以筆者亦希望可以得知，以便日後可與建築事務監督溝通溝通。
第三：香港超過一百年來，以短期租約出租鄰近地方給富豪不是特別個案。為何過往錯誤會被政府及富豪們認為是他們的權利?
第四：以短期租約形式出租鄰近地方給予富豪，就正如專業團體及貴人們所表述，只有該富豪才會使用/才可進入，則該地方增加富豪們住宅的特色及花園面積以顯氣派。以現時市場特色單位比普通單位高出50%或100%以上計算，短期租約之租金應比該區住宅市場價高出不少於100%，因為富豪們所處的地理位置更為有特色。同時立法會亦應要求地政署給予現時香港以短期租約出租富豪地段的資料，以便了解其情況。
1. 西九龍奧海城 1期商場地主港鐵提出商場高層地下（U/GF）分停車場轉作臨時的商舖用途，為期5年，涉及樓面4.4萬方呎，減少約100個車位。
第一：報章編輯使用地主一詞，估計是由英文翻譯得來，但筆者認為在香港，正確一點的稱呼應為 “業主”。
第二：筆者要求政府提供，住宅停車場的私家車位面積是如何計算?以上述為例，每個車位佔面積440平方呎?如以李嘉誠先生大宅為例，5個車位6,000平方呎，即每個車位1,200平方呎?建築事務監督以什麼原則批出?及建築事務監督有否提出過疑問?發展局長表示，停車場可以獲得豁免面積，那停車場是以車位所佔面積還是以什麼方式計算?停車場可得豁免面積是何時開始?由誰決定?以什麼形式(法例、PNAP、HKPSG)獲得?
第三：如上，發展商在發展項目時，停車場的是在地契中要求還是發展商自行計算?那發展商要求的面積是依據什麼法例計算及獲得?
第四：如筆者多年來表達，所有停車場車位，都必須於售樓時出售給屋苑小業主。因為發展商已獲得政府送贈豁免停車場面積，發售給個別小業主有2個好處，(1)發展商可即時獲得利潤 及 (2)小業主可得到停車場的大廈公契份數，使得小業主能真正的管理其屋苑。
第五：如筆者多年來表達，屋苑興建商場，商場必須與住宅物業的大廈公契分開。以便住宅業主能真正的管理其所負責的部份。
2. 對於李嘉誠先生大宅獲得私家車路及鄰近地方以短期租約形式獲得過萬呎地方作為花園之用。筆者有以下意見：
第一：政府必須給予資料(可只給予立法會議員)，李嘉誠先生是否已修改地契?如已修改，其年期及每年地租如何?修改及增加之面積補地價是依什麼計算?李嘉誠先生有否提出上訴?地契修改後有否加入其他正常條款?
第二：建築事務監督對於李嘉誠先生大宅提出過什麼的疑問?李嘉誠先生代表的回覆是什麼?請給予整個過程給立法會/行政會議成員知道，使得他們亦可獲得如何與建築事務監督溝通。如可以筆者亦希望可以得知，以便日後可與建築事務監督溝通溝通。
第三：香港超過一百年來，以短期租約出租鄰近地方給富豪不是特別個案。為何過往錯誤會被政府及富豪們認為是他們的權利?
第四：以短期租約形式出租鄰近地方給予富豪，就正如專業團體及貴人們所表述，只有該富豪才會使用/才可進入，則該地方增加富豪們住宅的特色及花園面積以顯氣派。以現時市場特色單位比普通單位高出50%或100%以上計算，短期租約之租金應比該區住宅市場價高出不少於100%，因為富豪們所處的地理位置更為有特色。同時立法會亦應要求地政署給予現時香港以短期租約出租富豪地段的資料，以便了解其情況。
2011年1月9日 星期日
沙中線
對於港鐵公司 (以下簡稱 “上市公司”) 向立法會申請撥款興建鐵路，筆者有以下疑問，要求政府給予答案後立法會才正式討論鐵路撥款的議提。
1. 上市公司以什麼理由/條例向立法會申請興建鐵路之費用? 政府在興建鐵路時給予的上市公司土地是什麼作用的? 以什麼理由/條例給予? 如果說，土地是要給予補地價，那為何政府不在公開市場拍賣，所得款項作為興建鐵路之用? 上市公司應在公開市場上集資，而不是向政府討錢。
2. 政府雖然是上市公司最大股東，但以 “長實/和黃”為例，他們都是向公開市場集資而不是由 “李嘉誠先生來付款”的。
3. 上市公司做的前期工作，為何要政府支付 “顧問費”? 請問各位 “李嘉誠先生” 的員工會否要求 “李嘉誠先生” 給予顧問費? 因為 “李嘉誠先生” 已給予其薪金及營運費，為何要給予額外的 “顧問費”? 其道理何在?
4. 現時應即時取消 “觀塘延線” 計劃，修改沙中線的走向工作。因為上市公司只是以取得土地，再與發展商分享利潤，而不是以服務香港大眾市民為目的。其實筆者亦提出過，修改沙中線的走向，馬頭圍之後到黃埔，但不知立法會是否有討論過此事? 請參看內附文件。
5. 其實筆者有以下一個意見，希望政府/立法會討論。由於上市公司興建鐵路要由政府付款，那為何不將興建鐵路的費用及責任交由運輸局負責，興建後以拍賣形式交給有興趣/有能力的公司負責營運。而鐵路上蓋物業亦會以公開拍賣形式出售，以償還興建鐵路之費用。
6. 有政府官員表示，日後營運獲利，政府亦可得益。撥款已到了不可延遲的地步。首先政府作為大股東，獲利當然要給予政府，不知那官員的說法，或想表達的是什麼? 另如果每一次都是到不可延遲的地步才要求立法會撥款，立法會議員在沒有足夠的時間研究及討論下作出決定，是否要議員們作出不明智的決定?又或是那官員工作表現出現問題?又或是政府有什麼不可告人的秘密?
7. 筆者以 “李嘉誠先生” 名字為例，是要給予明顯的例子，並沒有其他意思。
1. 上市公司以什麼理由/條例向立法會申請興建鐵路之費用? 政府在興建鐵路時給予的上市公司土地是什麼作用的? 以什麼理由/條例給予? 如果說，土地是要給予補地價，那為何政府不在公開市場拍賣，所得款項作為興建鐵路之用? 上市公司應在公開市場上集資，而不是向政府討錢。
2. 政府雖然是上市公司最大股東，但以 “長實/和黃”為例，他們都是向公開市場集資而不是由 “李嘉誠先生來付款”的。
3. 上市公司做的前期工作，為何要政府支付 “顧問費”? 請問各位 “李嘉誠先生” 的員工會否要求 “李嘉誠先生” 給予顧問費? 因為 “李嘉誠先生” 已給予其薪金及營運費，為何要給予額外的 “顧問費”? 其道理何在?
4. 現時應即時取消 “觀塘延線” 計劃，修改沙中線的走向工作。因為上市公司只是以取得土地，再與發展商分享利潤，而不是以服務香港大眾市民為目的。其實筆者亦提出過，修改沙中線的走向，馬頭圍之後到黃埔，但不知立法會是否有討論過此事? 請參看內附文件。
5. 其實筆者有以下一個意見，希望政府/立法會討論。由於上市公司興建鐵路要由政府付款，那為何不將興建鐵路的費用及責任交由運輸局負責，興建後以拍賣形式交給有興趣/有能力的公司負責營運。而鐵路上蓋物業亦會以公開拍賣形式出售，以償還興建鐵路之費用。
6. 有政府官員表示，日後營運獲利，政府亦可得益。撥款已到了不可延遲的地步。首先政府作為大股東，獲利當然要給予政府，不知那官員的說法，或想表達的是什麼? 另如果每一次都是到不可延遲的地步才要求立法會撥款，立法會議員在沒有足夠的時間研究及討論下作出決定，是否要議員們作出不明智的決定?又或是那官員工作表現出現問題?又或是政府有什麼不可告人的秘密?
7. 筆者以 “李嘉誠先生” 名字為例，是要給予明顯的例子，並沒有其他意思。
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