港灣豪庭公共空間‏

於今天看到報章提及港灣豪庭業主立案法團要求政府盡快批出其公共空間之豁免，馬後炮有以下的意見：
港灣豪庭公共空間的爭議，始於2008年初，當時有傳媒揭發屋苑內要「拍卡」出入的4樓平台10萬平方呎花園，原來是公共空間。至去年初，發展局確認港灣豪庭是特殊個案(請問發展局，在什麼情況下才是特殊情況?是否不在發展局這次列出的條件下就不是特殊情況，不能申請，現時發娶展局有多少個同類個案?請務必回覆，以便日後遇到同類情況可向發展局申請。)，並表示法團可向政府申請豁免，把平台回復為私人空間，但有關申請須支付豁免費，亦要區議會 & nbsp; 及民政事務總署 轄下的分區委員會支持，事件一直未有取得進展。
該屋苑業主立案法團主席王嘉盈表示，港灣豪庭的公共空間位於該屋苑4樓，而事實上，該屋苑過去一年只錄得150人次非住戶進入，大部分是送外賣員工，證明該區市民對走上近百級樓梯才能到達的公共空間興趣不大。法團委員毛孟靜表示，為了討回公道，業主仍會向政府申請要求豁免開放屋苑的公共空間。法團要求豁免費為象徵式1元，又指政府應向發展商徵收。本報昨向發展商恒基及發展局查詢，至截稿前未獲回覆。
非住戶1年150人次進入
油尖旺區議員陳文佑表示，發展局去年初回覆港灣豪庭業主時，除了表示法團可申請豁免為開放公共空間，亦開出「奇怪」條件，要求先經油尖旺區議會和民政事務總署委任的地區組織分區委員會討論並支持，政府才會處理豁免申請。
身兼油尖旺西分區委員會成員的陳文佑表示，委員會成員約有20人，包括4名區議員及10多名地區組織代表，每年開會4次，去年未有取得共識討論港灣豪庭的公共空間爭議，因此區議會亦以此為理由，多番押後由 他動議討論的項目，故此事件一直未有進展。

另筆者於2009年1月22日及2009年9月11日對公共空間之意見:

不知在何時，香港特區政府引入 “公共空間” 用地之概念，這個是一個非常好的想法，可以增加發展項目的休憩地方、可以使更多的市民得到更優質的公共空間。而所謂的 “公共空間”，以政府或市民的角度應是公園或康樂廣場或交通總匯等之類的用地。可惜政府監管不力 “公共空間” 用地被聰明的地產發展商及或建築師變成獲取 “額外” 利潤的途徑。政府為 “公共空間” 用地提供了一些的優惠給發展商，例如：-1. 用地可以不計入 “總建築面積 (GFA)”內；2. 有些用地設計，如在地面，可以得到額外5倍的建築面積；3. 減少補地價金額等。規劃署、地政署、屋宇署之官員及建築事務監督都可能以退休後能過更好之生活作出打算，又或害怕得罪更高層之上司而批准不合理的圖則。既然在地契上已寫上 “公共空間/用地”，為何在審批圖則時未有發覺，公共空間不能被直接或容易到達或使用，最好之例子是港灣豪庭 – 公共空間要在5到6層樓高之平台同時並沒有直接而方便之通過可以到達及要與私人住宅? 韃○s成一起。另一個例子就是柏濤灣，17.6萬呎之公共空間沒有好好的被市民大眾使用。因此發展局早前表示，在港灣豪庭的事件上，應可以 “括免” 的方式將 “公共空間” 收回，筆者認為這會帶來嚴重後果。要解決 “公共空間” 的問題，政府應先要想想誰引起問題及為何會引起問題。由於政府部門沒有認真的審議/審查/考慮 “公共空間” 的使用問題才會帶出這麼嚴重的後果，有份參與審批的部門官員要出來負責。建築師作為發展商的設計代表，侵吞政府土地及市民應有之空間亦應負上第二大之責任，因此那些建築師/認可人士及 其公司亦應負上(個人及公司)責任。發展商作為直接與政府相討的條件的人士，他們要負上最大之責任。作為代表最終用家之律師，未有為其客戶找出問題及提出最適當的意見，他們亦應要負上責任。因此，發展局沒有考慮上述因素，不提出那一方要負上責任，草草了事的態度實在令人感到不安。亦即表示不論是發展商或政黨給予壓力，如政府在感到不安下，便可以隨意修改法例，不追究原因及或作出懲罰，以便過關。這是否政府應有的處事態度。2009年1月22日----------------------------發展局局長李鄭月娥於2009年9月10日在報章中表示，在政府認為合理的準則下，她可以考慮向個別 "公共空間"發出行使豁免。林太認為應包括：１﹒地契有賦予此權限；２﹒所有業主或有一定比例業主立案法團成員，同意不開放；３﹒區內已有足夠康文署 休憩設施；４﹒獲區議會 支持；５﹒收取豁免費。

所謂地契有賦予此權限是什麼意思?是指政府在制定地契時已知到可收回公共空間之考慮?那是否指政府一早已發現問題存在，但沒有執行?如沒有收回公共空間的條文，那又指的是什麼?煩請作出更清晰的解釋及指引。談及港灣豪庭，林太形容這是一個極端個案，４樓公共空間與業主私人空間，混為一體，「腳站在那裡，也不能分辨是公共空間還是私人地方？面對如此極端又值得關心的個案，不能無得傾。」那為何在審理圖則及發展規劃時不小心處理?
她又坦言，若論區內的休憩設施，大角咀很多公園，暗示港灣豪庭可能符合有關準則。所謂好多公園，是怎樣，是多大，請加以解釋。

在豁免執行地契條款上，政府傾向業主收取豁免費（ｗａｉｖｅｒ　ｆｅｅ），為何是小業主，這是發展商走法律隙及政府失責，因此應由發展商及政府負責。

2009年9月11日


先生／女士：

就你2011年2月21日的主旨電郵內提出與個別發展有關的意見，經向本署有關的地區規劃處了解，現謹統籌回應如下。


旺角港灣豪庭

在《旺角分區計劃大綱草圖編號S/K3/28》上，港灣豪庭是劃為「住宅(甲類)1」地帶。根據該分區計劃大綱圖的《註釋》，港灣豪庭須提供不少於9,854平方米的公眾休憩用地。如要取消相關大綱圖內的公眾休憩空間規定，須徵得城市規劃委員會（下稱「城規會」）的同意。

西貢清水灣北柏濤灣

柏濤灣位於西貢清水灣北丈量約份225約第849段，現時為一低密度私人住宅屋苑。在《清水灣半島北分區計劃大綱核准圖編號S/SK-CWBN/4》（下稱「圖則」）上，該地段是劃為「住宅(丙類)9」地帶，設有最高地積比率0.4、最大上蓋面積20%及最高建築物高度9米及五層（包括開敞式停車間）的發展限制。該地段的「屋宇」發展屬圖則內經常准許的用途，並不須向城規會申請規劃許可。
根據地政總署西貢地政處所提供的資料，該發展項目須根據地契要求向公眾提供約16,200平方米的公共休憩空間。另外，地政總署網站的資料顯示，該公共休憩空間目前是全日向公眾開放，公眾可由位於地段西面(即柏濤徑)的行人通道入口、經一條全日開放的行人通道直達該公共休憩空間。詳情可參考地政總署的網址 （ http://www.landsd.gov.hk/en/legco/pgicos/SaiKung_os.pdf ）。

如你對該公共休憩空間的管理及通達性有任何查詢，你可和地政總署西貢地政處聯絡（電話：2792 5392）。
規劃署署長
(吳志國 代行