李嘉誠先生大宅

2011年1月12日看到報章2則報導，筆者有以下意見：1. 西九龍奧海城 1期商場地主港鐵提出商場高層地下（U/GF）分停車場轉作臨時的商舖用途，為期5年，涉及樓面4.4萬方呎，減少約100個車位。 第一：報章編輯使用地主一詞，估計是由英文翻譯得來，但筆者認為在香港，正確一點的稱呼應為 “業主”。第二：筆者要求政府提供，住宅停車場的私家車位面積是如何計算?以上述為例，每個車位佔面積440平方呎?如以李嘉誠先生大宅為例，5個車位6,000平方呎，即每個車位1,200平方呎?建築事務監督以什麼原則批出?及建築事務監督有否提出? L疑問?發展局長表示，停車場可以獲得豁免面積，那停車場是以車位所佔面積還是以什麼方式計算?停車場可得豁免面積是何時開始?由誰決定?以什麼形式(法例、PNAP、HKPSG)獲得?第三：如上，發展商在發展項目時，停車場的是在地契中要求還是發展商自行計算?那發展商要求的面積是依據什麼法例計算及獲得?第四：如筆者多年來表達，所有停車場車位，都必須於售樓時出售給屋苑小業主。因為發展商已獲得政府送贈豁免停車場面積，發售給個別小業主有2個好處，(1)發展商可即時獲得利潤 及 (2)小業主可得到停車場的大廈公契份數，使得小業主能真正的管理其屋苑。第五：如筆者多年來表達，屋苑興建商場，商場必須與住宅物業的大廈公契分開。以便住宅業主能真正的管理其所負責的部份。 2. 對於李嘉誠先生大宅獲得私家車路及鄰近地方以短期租約形式獲得過萬呎地方作為花園之用。筆者有以下意見： 第一：政府必須給予資料(可只給予立法會議員)，李嘉誠先生是否已修改地契?如已修改，其年期及每年地租如何?修改及增加之面積補地價是依什麼計算?李嘉誠先生有否提出上訴?地契修改後有否加入其他正常條款?第二：建築事務監督對於李嘉誠先生大宅提出過什麼的疑問?李嘉誠先生代表的回覆是什麼?請給予整個過程給立法會/行政會議成員知道，使得他們亦可獲得如何與建築事務監督溝通。如可 以筆者亦希望可以得知，以便日後可與建築事務監督溝通溝通。第三：香港超過一百年來，以短期租約出租鄰近地方給富豪不是特別個案。為何過往錯誤會被政府及富豪們認為是他們的權利?第四：以短期租約形式出租鄰近地方給予富豪，就正如專業團體及貴人們所表述，只有該富豪才會使用/才可進入，則該地方增加富豪們住宅的特色及花園面積以顯氣派。以現時市場特色單位比普通單位高出50%或100%以上計算，短期租約之租金應比該區住宅市場價高出不少於100%，因為富豪們所處的地理位置更為有特色。同時立法會亦應要求地政署給予現時香港以短期租約出租富豪地段的資料，以便了解其情況。 最後過往相關政府部門以往會給予回覆，以便筆者可以獲知知識，希望政府部門可以繼續教導筆者。12/1/2011


閣下於2011年1月12日的電郵已轉介給本署及屋宇署。就土地行政而言，如地契有要求提供車位，則只列明所需車位的種類、數目和有關車位的規格標準。停車場的大少則因地盆的環境及物業發展規模而有所分別。停車場的設計由發展商决定。 發展商在取得地契時是需要繳交地價，而地價已反影了地契所容許的建築面積，包括車位。因此發展商是否將建成的樓宇,包括車位出售全是商業决定。 至於有關李嘉誠先生大宅的事宜，地政總署於2007年收到有關地段業主申請更改土地契約，以便重建計劃進行。該更改土地契約文件於2008年簽訂，地段業主亦已繳付因更改地契條款而引致土地增值的地價差額。
根據政府的既定政策，未有預定用途或短期內不會發展的空置政府土地，政府可以短期租約的方式批出。短期租約的政策目的，主要是希望善用空置的土地，或／及減少土地遭不合法佔用或引起環境/衛生等問題。這樣既可減省當局在處理這些問題方面的開支，亦可為政府帶來租金收入或／及幫助推行政府其他的政策目的。除以公開招標方式批出短期租約外，在某些情況下，政府亦可直接批出短期租約，例如在土地沒有一般商業價值，或只有一名人士/一家機構對該土地有興趣等情況。 根據以上提及一貫的土地管理政策，如果私人地段業主申請租用毗鄰的空置政府土地作私人花園及相關用途，當區地政處可批准有關申請，但通常會以短期租約形式按年或按季續租，租金按市場情況釐定，通常每五年按當時市場情況調整一次。 由於閣下的提問亦涉及屋宇署的工作範圍，相信他們會另作回覆。 地政總署總產業測量師/總部 (江永輝代行) 11/2/2011


閣下二零一一年一月十二日的電郵內有關住宅停車場車位面積計算方法的查詢，現回覆如下 : 2. 根據《建築物條例》，任何人士如欲進行建築工程，須事先得到建築事務監督的批准及同意。屋宇署在審批圖則申請時，是根據《建築物條例》及其附屬規例和相關作業備考的規定及要求而作出決定的。對於擬供大厦住户及訪客使用的私人停車場，屋宇署可根據《建築物（規劃）規例》准許有關停車場不計算入總樓面面積內。在作出决定前，屋宇署會細察停車場的設計與布局以及考慮運輸署署長的意見。如屋宇署認為停車場的設計未能符合相關要求，會拒絕批准有關圖則或要求將整個停車場計算入總樓面面積內。 3. 有關深水灣道79號的分層住宅發展項目，獲寬免的停車場面積為559.129m2。整個停車場包括5個停車車位連迴轉範圍（約190 m2）、行車通道（約330 m2）和走廊及逃生樓梯（約40m2）。 屋宇署總屋宇測量師/港島西（陳力行代行）24/2/2011