筆者要求發展局、地政署、屋宇署及相關政府部們給予下述提問的回覆 並須就此提問依各政府部門服務承諾的時間內回覆。
1. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號之樓宇是否共用同一地段.。
2. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號、恩平道52號及渣甸坊7號之樓宇是否共用同一地段 及 共用一條樓梯上落大廈各層。
3. 依筆者所理解，上述所提及的物業，其地下的附加建築物應為違例建築物，請參看附件。因此：-
(a) 據筆者理解，過去如違例建築物已超過某一年期，屋宇署是可以容忍暫不清拆那些違例建築物，但仍會發信件要求業主清拆。請問屋宇署就上述違例建築物有否/何時發出過相關信件。
(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。請問屋宇署是否曾批出此建築圖則?屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建?
(c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰?
(d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立個體?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
1. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號之樓宇是否共用同一地段.。
2. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號、恩平道52號及渣甸坊7號之樓宇是否共用同一地段 及 共用一條樓梯上落大廈各層。
3. 依筆者所理解，上述所提及的物業，其地下的附加建築物應為違例建築物，請參看附件。因此：-
(a) 據筆者理解，過去如違例建築物已超過某一年期，屋宇署是可以容忍暫不清拆那些違例建築物，但仍會發信件要求業主清拆。請問屋宇署就上述違例建築物有否/何時發出過相關信件。
(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。請問屋宇署是否曾批出此建築圖則?屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建?
(c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰?
(d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立個體?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
你在2011年1月22日就主旨事宜分別發給各政府政策局／部門（包括傳送至規劃署電郵地址 : tspd@pland.gov.hk ）的電子郵件已經收閱。
回覆刪除我們現正就你主旨電郵內提及的有關事宜進行跟進，並會儘快給予回應。
規劃署署長
(吳志國 代行)
25/1/2011
繼一月二十二日的簡覆，現謹就閣下一月二十二日電郵回覆如下:
回覆刪除就來郵第3(c)段所提出的地積比率限制問題，有關地段在《銅鑼灣分區計劃大綱草圖編號 S/H6/15》上劃作「商業」地帶。大綱圖並沒有就這些地段施加地積比率限制，但有關建築發展仍須符合《建築物條例》內有關地積比率的限制，相信屋宇署會就這問題作出回應。來郵提及的其他問題涉及屋宇及地政事宜，屋宇署及地政總署會另外作出回覆。
規劃署港島規劃專員
(葉子季 代行)
28/1/2011
很多謝規劃署及葉先生的回覆。但規劃署並沒有真正及直接的給予解答。
回覆刪除第3b段 及3c段， 貴署並未指出 “疑似違例建築物” 是在建築物地界範圍內還是範圍外? 即那 “疑似違例建築物” 是在政府土地上還私人土地上?
如在政府土地上，那是地政署的工作，地政署有沒有將該土地進行公開拍賣?
希望很快可以收到各相關政府部門能給予完整的回覆。
謝謝你於2011年1月22日的電郵。 就你對香港銅鑼灣恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號地庫曾進行若干違例建築工程的提問，本署現回覆如下： 1. 上述樓宇曾被屋宇署納入為大規模清拆僭建物行動中的目標大廈，本署分別於2006年7月31日及2009年2月27日向地庫業主發出清拆令，飭令該等業主需於指定日期前拆除於地庫的僭建物，其中包括在天井加建的搭建物。 2. 及後，有關業主已委聘認可人士於2009年3月向屋宇署提交圖則，擬按上述命令要求拆除僭建物及在天井進行加建工程。據本署記錄，有關僭建物於2010年7月已拆除；而隨後於天井的加建工程是獲得屋宇署的批准及同意而建造，本署亦曾派員到上址視察，發現天井的加建工程確實符合批准圖則，因此不屬違例工程。 3. 此外，根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則及同意任何建築工程的展開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。至於電郵中提到有關大廈公契等問題，你或可咨詢法律意見。 如有查詢，請與屋宇測量師洪文傑先生（電話：2626 1668/ 電郵：mmkhung@bd.gov.hk）聯絡。就上述加建工程的審批詳情，請與拓展部屋宇測量師陳繼珠小姐（電話：2626 1423/ 電郵：ikcchan@bd.gov.hk）聯絡。 屋宇署高級屋宇測量師吳珮儀女士電話：2626 1657
回覆刪除很高興收到屋宇署的回覆，但 貴署、地政署 及發展局都沒有正面回應筆者的問題。
回覆刪除第一：筆者只是本著普通小市民身份向政府部門提出有關疑問，如可能的話可協助提升及改善政府部門之工作效果及形象，並不是向政府部門要求法律咨詢，因此筆者對 貴署未段之回應表示十分失望。就此筆者強烈要求政府及各主要官員，特別是律政署，不要動不動就反要市民咨詢其他法律意見。
第二：發展局、地政署及屋宇署都沒有表明，該新建築物是否在政府土地之上，為何政府部門要回避這個 “重要/關建” 問題。
第三：煩請屋宇署解釋，該認可人士以什麼理由向屋宇署申請將清拆後重建? 如該建築物在政府土地，為何屋宇署都可批出及確認建築圖則?為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 如利用該大廈剩餘建築面積，請問屋宇署及地政署以什麼理將剩餘面積批給該申請人 及 為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請?
第四：就回覆第2點及第3點，屋宇署有很大的自相矛盾。屋宇署不但批出上述建築圖則 更 實地視察後確認其建築物沒有違例。但就不會承擔其責，該建築物是否建於非法地方之上? 如果，屋宇署在批准及確認建築物不是違例，之後其他政府部門表示土地業權有問題，那該建築物應如何處理?可否處理?
第五：就此事可知，行政長官、行政署長、發展局、規劃署、地政署、屋宇署各自為政、自以為事、自我中心，從沒有主動協調，不是以政府及香港整體利益為依歸。
如果屋宇署在查看土地業權後，認為有問題，便應將個案與規劃署及地政署查詢。發展局及規劃署亦應向所有發展商、認可人士及各政府部門表示，所有現存分散業權建築物都不會享有或獲得額外建築面積。同樣發展局、地政署及屋宇署亦不應給予、批准任何相關之建築圖則、地契更改及補地價之申請(lease modification and premium application)。
同樣發展局、規劃署、地政署、屋宇署及其他政府部門(包括但不限於城規會)，如有共同合作，為政府為市民做事，那會有不能到達或不能使用的公共空間的問題發生。
現再附上疑問，並希望行政長官連同各政府部門回答：
(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建?
(c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰?
(d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積) 每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
敬啟者，
回覆刪除閣下在2011年1月22日就標題事項的查詢，本處曾於2011年2月2日作出回覆。就閣下3月9日的進一步查詢，現回覆如下 :
銅鑼灣恩平道52號及54號，渣甸坊5號及7號私人地段的土地契約並沒有以下的條文或限制:
(i) 地積比率 (包括剩餘建築面積);及
(ii) 公共地方。
有關上述私人地段的土地契約，可於土地註冊處查閱。倘若有認可人士為私人地段向屋宇署提出加建、改建或重建申請，本處會根據有關的土地契約審閱屋宇署所轉介的建築圖則。
本處曾於2009年3月收到屋宇署就上述私人地段內天井改建工程的建築圖則轉介，由於相關土地契約沒有地積比率 (包括剩餘建築面積) 的條文或限制，該圖則並沒有違反土地契約。有關建築圖則，可向屋宇署查閱。至於申請人是否有權於上述地段內作出改建工程，此問題涉及相關地段業主之間的私人業權事宜，並非本處的職權範圍。此外，倘若提出的改建沒有違反土地契約，有關改建是不需要作修改地契及補地價申請。
有關上述地段的大厦是否有違例建築物由地段範圍延展至毗鄰的行人路或政府土地上，本處重申此乃屋宇署的監管範籌，相信屋宇署會給你回覆。
另上述大厦內是否有公共地方，請參閱私人地段上各分層業主共同訂立的大厦公契以了解相關事宜，包括修改大厦公契。有關的大厦公契，可於土地註冊處查閱。
閣下如有查詢，可致電2835 2169與本人聯絡。
港島東區地政專員
(曾志名 代行)