對於設立物業管理行業規管架構咨詢文件的進一步意見：
第一：筆者強烈要求立法會及政府能夠先行修改或同時修改 “物業管理條理” 、“建築物條例”等法例，以便小市民能夠真正的對其物業管理及保養有著 “真正” 的權利及義務。筆者對於法例並沒有多大的認識，只能指出少許應修改的部分以供立法會、政府及市民一起研究。
第二：修改物業管理條例中，有關法團成立、管理人/公司酬金、修改大廈公契的不平等問題。 例如屋苑於取得入伙紙後2年內發展商 “必須” 協助成立主立案法團，而不能以管理委員會代之。這樣才可以與政府要求大廈成立業主立案法團一致，為何政府沒有信心為市民做事?為何政府要求舊區大廈成立業主立案法團，而不能強制發展商為其發展項目成立獨立的業主立案法團，由小業主真正作當家?
第三：管理人酬金。政府為什麼要以管理開支的10%作為管理人酬金?使得各發展商不理小業主的死活，不理社會責任都要盡量為屋苑進行各式各樣的 “維修”、為屋苑增加會所、不知所謂的美化等，以便獲取更多的管理人酬金。因此筆者認為，管理人酬金，不能由發展商草擬及寫入大廈公契內。應修訂為第一任管理人，不論屋苑多大規模，每月只可收取該屋苑不多於HK$20,000.00元作為管理人酬金。第一任管理人 “必須” 於在屋苑入伙紙發出日起計2年內為屋苑成立業主立案法團。管理人酬金應於每年法團大會表決。而管理人酬金之計算方式為(1)每月收取不多於 HK$50,000.00元 或 (2)每月屋苑收支表中盈餘的2% 以少者為準。 另因發展商已為每一個管理屋苑成立獨立的管理公司，因此法例亦應修訂不容許發展商收取 “總公司/總部行政及會計”費用。發展商不能於減低對小市民之影響。 2011年1月1日或以後對其管理公司進行任何改變，以變相獲取上述之費用。同時，因應屋宇署/建築事務監督之不繼改善大廈安全，管理公司不能再/額外收取大廈維修之顧問費或類似之費用。
第四：由建築事務監督及或相關政府部門給予發展商興建停車場不計入建築面積，而發展商不將所有停車場車位出售給小業主，以便發展商能夠 “管理” 其屋苑。因此，筆者極強烈要求立法會及政府修改法例，政府部門批出的所有 “豁免/不計算/額外建築面積，在其商場部份中扣除(即住宅公契持有商場一定而百分比的業權)連同停車場(包括上落貨區)轉入住宅大廈公契的住宅部份的公共及不可分的資產。
第五：由於以上都已列入大廈公契之內，政府必須修訂不平等的物業管理條例，使小業主能夠方便的修改上述相關的問題。例如，有個別物業，其商場的扶手電梯是要住宅小業主分擔維修費用?請問審批者是否真心服務香港市民?
第六：咨詢文件第十四頁 V段遵行成本，筆者認為除收取管理公司/合資格人士費用外，亦可在差餉中撥出2%作為新監管機構的營運費，以減低對小市民之影響。
你在二零一零年十二月十六日及十八日致行政長官的電郵，本署獲授權回覆。繼本署於十二月二十四日給你的簡覆，本署現覆如下：
回覆刪除諮詢目的
是次「設立物業管理行業的規管架構」的公眾諮詢的目的，是向本港各界市民收集意見，希望透過立法設立一個法定的發牌制度，以訂立一個基本的服務水平準則，提高公眾對物業管理行業專業服務的認知，以及提高公眾對物業管理公司在良好樓宇管理的重要角色。
現時，共有24000幢大廈聘請了物業管理公司負責大廈的管理。無論是發展商附屬或有關連的物業管理公司，還是透過管理合約而聘用的管理公司，均屬於我們是次諮詢的規管目標。在是次諮詢中，我們也沒有意圖強制所有大廈的業主都要聘用物業管理公司。此外，我們知悉約有9000幢大廈由法團自行管理，當中有個別大廈業主只聘用合資格的管理人員管理大廈，而不聘用物業管理公司。這類情況是否需要規管也屬於我們是次諮詢的範圍。
發展商在物業管理行業方面的情況
現時，有地產發展商會在樓宇落成後，委託其附屬或有關連的物業管理公司管理樓宇，為樓宇提供管理服務。這現象在大型住宅屋苑及商業樓宇較為普遍。根據地政總署轄下的田土轉易處所發出的大廈公契指引(公契指引)(二零零六年四月修訂版)，在業主未成立法團時，業主委員會可憑藉獲總共擁有份數不少於50%並有投票權的業主支持的情況下，發出通知終止公契經理人的委任，有關通知須給予一段不少於3個月的通知期，而無須給予補償。因此，即使大廈沒有法團，如公契有規定，業主若不滿意有關物業管理公司的服務水平而希望撤換管理人，亦可按個別大廈公契的規定，以處理終止委任經理人及聘用新經理人的情況。
物業管理公司經理人酬金及管理費
關於經理人酬金方面，地政總署轄下的田土轉易處所發出的大廈公契指引已訂明規定。根據公契指引，經理人酬金的比率是按建築物的單位及車位數目釐定。如建築物的單位及車位數目是20個或以下，經理人酬金的比率最多應是20%；單位及車位數目是21至100個，經理人酬金的比率最多應是15%；單位及車位數目是 101或以上，經理人酬金的比率最多應是10%。鑒於擬定大廈公契的指引由地政總署法律諮詢及田土轉易處所發出，本署亦將你對經理人酬金的意見轉介到該署。
至於現時政府物業的管理費用方面，根據政府產業署的資料，其轄下物業的管理費是以物業管理公司投標時所擬定的固定金額支付，而非以每月總支出作為管理人酬金的方式支付。而非牟利的獨立房屋機構香港房屋協會(房協)表示，房協自行管理轄下的出租屋，故無需支付管理人酬金予其他管理公司。至於房協的代管物業方面，房協則收取10%或以下的管理人酬金，各個屋苑均有所不同，由房協與業主立案法團或業主委員會磋商，視乎屋苑的管理費預算及實際支出而定。
統計數字
諮詢文件中提及由物業管理公司管理的24 000幢私人大廈中，約有20 000幢有法團等居民組織，其餘的4 000幢未有任何居民組織。至於你問及的其他統計數字，本署並未有收集相關數據。至於與物業管理行業有關的其他參考數字，你可登入以下政府統計處的兩個網址，查閱載有「地產保養管理服務」項目的圖表 -
http://www.censtatd.gov.hk/products_and_services/products/publications/statistical_report/commerce_and_industry/index_tc_cd_B1080011_dt_detail.jsp
http://www.censtatd.gov.hk/products_and_services/products/publications/statistical_report/labour/index_tc_cd_B1050009_dt_detail.jsp
由於是次諮詢亦需要探討日後發牌制度的主要準則及規管範圍，我們歡迎各持分者給予不同角度的意見。我們已經備悉你的建議和意見，並會在研究制訂物業管理發牌制度時作出考慮。就《建築物管理條例》的方面，我們現正就有關條例作出檢討。我們會一併考慮你的意見。至於關於住宅發展及《建築物條例》等問題，由於並非本署職權範圍，我們已將你的意見轉交相關的部門跟進。
如對上述有疑問，請致電2123 8375與下開代行人聯絡。
民政事務總署署長
(歐陽偉文 代行)
有關總樓面面積寬免的事宜
回覆刪除謝謝你於2010年12月16及18日發出的電郵，並由民政事務署及發展局分別於2011年1月4及6日轉發給本署。就你於12月16日發出的電郵內第7，8及11項以及於12月18日發出的電郵內第3段提出與《建築物(規劃)條例》有關的意見，現覆如下：
《建築物條例》旨在就建築物及相關工程的規劃、設計和建造訂定條文，當中並沒有限制發展項目提供或出售停車場及住宅康樂設施、土地用途或有關樓宇裝設照明及能源消耗系的規定。但如發展項目擬提供停車場及住宅康樂設施，其設計必須符合《建築物條例》及其附屬規例有關樓宇安全及衛生的規定及有關作業備考列出的原則和要求。
至於有關上述設施的總樓面面積的計算，以停車場而言，根據《建築物(規劃)條例》第23(3)(b)條，建築事務監督如信納樓面空間是純粹作為私人停車場的用途及考慮了所有相關因素，若停車位的數量及設計符合《香港規劃標準與準則》，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。
此外，為了鼓勵發展商提供環保及完善生活設施以達致具效率和成效的樓宇管理及提高居民和用戶的生活質素，對於就這些設施(包括住客會所及防火/庇護層等) 而根據《建築物條例》第42條作出的豁免或變通的申請，建築事務監督會因應每宗申請的個別情況及是否符合有關作業備考的要求，考慮豁免該等設施計算入建築物的總樓面面積內。不過，請注意根據《建築物條例》的規定，商場的樓層是必須計算入總面面積的。
為了回應公眾對控制建築物體積的訴求，政府已公佈將於2011年4月1日起，對新發展項目實行新的總樓面面積寬免措施，而本署亦已修訂有關的作業備考。這些新措施包括就新發展項目的住用及非住用樓宇的一些環保及完善生活設施(包括住戶康樂設施)設定總樓面面積寬免整體上限為10%。
此外，住戶康樂設施(包括會所)可獲得總樓面面積寬免的上限，亦會根據發展項目的住用總樓面面積比例計算。面積較大者，可獲寬免的總樓面面積的百分率會相對較小。
至於有關停車場樓面面積的寬免，日後只有地下停車場可獲給予100%總樓面面積寬免，而地面停車場，除非能提出充分理據證明在有關地點建造地下停車場在技術上不可行(例如地盤位於鐵路沿線或地下公用設施之上)或是絕無需要的，否則只會獲得50%的寬免。。
現行《建築物(規劃)條例》訂明高度不超過15米的樓宇非住用部分的准許上蓋面積為100%，我們將進行檢討應否修訂有關規例，以降低該部分樓宇的准許上蓋面積。
對於有關樓宇能源消耗的關注，在上述新措施下，樓宇發展項目如擬就非強制性設施和環保及完善生活設施申請總樓面面積寬免，先決定條件是樓宇須獲香港綠色建築議會授予的「BEAM Plus」評級，並呈交樓宇公用部分（適用於住用發展項目）或整幢樓宇（適用於非住用發展項目）的能源效能 / 消耗估值。本署在發出有關樓宇的佔用許可證後，會在本署的網站公布該等能源效能 / 消耗估值，以提高有關資訊的透明度。
如對上述有任何疑問,請致電2626 1354與本人聯絡。
屋宇署署長 (余寶美 代行)
現有以下更進提問，希望發展局、屋宇署及或建築事務監督可以提供資料：
回覆刪除1. 就回覆第3段，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 建築事務監督在此可給予最多的面積有多大? 他個人以什麼來衡量? 之後他是否須要上級匯報? 另建築事務監督在一個發展項目上，他個人可以給予最多酌情面積? 之後他是否須要向上級匯報其批出原因?
2. 就回覆第4段及第5段，如是為改善小市民生活，就應在法例上要求/指不發展商給予，並不是政府/發展局/建築事務監督將面積送給發展商，但要小小市民承擔費用。發展商興建什麼房屋(實用與否、有否會所及康樂設施、有多少車位)、售價多少、可否售出都是發展商的商業行為。為何政府/發展局及建築事務監督可以個人決定贈送建築面積 (又不知是否有規管)。這不是政府及市民都輸，只得發展商(及或建築事務監督)可嬴。筆者認為政府應在此時刻，有信心的進行修改。
3. 就回應第8段，政府/發展局/建築事務監督/規劃署等，應修訂不容許在規劃為住宅類別的土地上，其不高於15米(其實建築事務監督都批准多於此數)可以100%覆蓋率及作商業用途。請問發展局及建築事務監督，將軍澳的住宅都是興建於商場之上，那是否全部都是綜合用途，如不是，那為何可以高於15米及100%覆蓋率。另藍灣半島是否綜合發展，如不是那為何亦高於15米及100%覆蓋率。
4. 最後要求發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門一起研究，修訂建築物管理條例內，有關第一任管理人之收費、第一任管理人應主動協助成立業主立案法團(不是現時法例要求50%業權人同意才可成立法團)、管理人酬金等。