對於設立物業管理行業規管架構咨詢文件的進一步意見：
第一：筆者強烈要求立法會及政府能夠先行修改或同時修改 “物業管理條理” 、“建築物條例”等法例，以便小市民能夠真正的對其物業管理及保養有著 “真正” 的權利及義務。筆者對於法例並沒有多大的認識，只能指出少許應修改的部分以供立法會、政府及市民一起研究。
第二：修改物業管理條例中，有關法團成立、管理人/公司酬金、修改大廈公契的不平等問題。 例如屋苑於取得入伙紙後2年內發展商 “必須” 協助成立主立案法團，而不能以管理委員會代之。這樣才可以與政府要求大廈成立業主立案法團一致，為何政府沒有信心為市民做事?為何政府要求舊區大廈成立業主立案法團，而不能強制發展商為其發展項目成立獨立的業主立案法團，由小業主真正作當家?
第三：管理人酬金。政府為什麼要以管理開支的10%作為管理人酬金?使得各發展商不理小業主的死活，不理社會責任都要盡量為屋苑進行各式各樣的 “維修”、為屋苑增加會所、不知所謂的美化等，以便獲取更多的管理人酬金。因此筆者認為，管理人酬金，不能由發展商草擬及寫入大廈公契內。應修訂為第一任管理人，不論屋苑多大規模，每月只可收取該屋苑不多於HK$20,000.00元作為管理人酬金。第一任管理人 “必須” 於在屋苑入伙紙發出日起計2年內為屋苑成立業主立案法團。管理人酬金應於每年法團大會表決。而管理人酬金之計算方式為(1)每月收取不多於 HK$50,000.00元 或 (2)每月屋苑收支表中盈餘的2% 以少者為準。 另因發展商已為每一個管理屋苑成立獨立的管理公司，因此法例亦應修訂不容許發展商收取 “總公司/總部行政及會計”費用。發展商不能於減低對小市民之影響。 2011年1月1日或以後對其管理公司進行任何改變，以變相獲取上述之費用。同時，因應屋宇署/建築事務監督之不繼改善大廈安全，管理公司不能再/額外收取大廈維修之顧問費或類似之費用。
第四：由建築事務監督及或相關政府部門給予發展商興建停車場不計入建築面積，而發展商不將所有停車場車位出售給小業主，以便發展商能夠 “管理” 其屋苑。因此，筆者極強烈要求立法會及政府修改法例，政府部門批出的所有 “豁免/不計算/額外建築面積，在其商場部份中扣除(即住宅公契持有商場一定而百分比的業權)連同停車場(包括上落貨區)轉入住宅大廈公契的住宅部份的公共及不可分的資產。
第五：由於以上都已列入大廈公契之內，政府必須修訂不平等的物業管理條例，使小業主能夠方便的修改上述相關的問題。例如，有個別物業，其商場的扶手電梯是要住宅小業主分擔維修費用?請問審批者是否真心服務香港市民?
第六：咨詢文件第十四頁 V段遵行成本，筆者認為除收取管理公司/合資格人士費用外，亦可在差餉中撥出2%作為新監管機構的營運費，以減低對小市民之影響。
2011年1月31日 星期一
2011年1月26日 星期三
機場第3條跑道 -- 更新
機場管理局近日發表興建第3條跑道的可行性。筆者有以下意見：
筆者認為如機場管理局的數據是真實的，興建第3條跑道的方案是需要考慮的。政府作為香港的管理單位，應以全局及長遠眼光來設計香港的未來。因此，筆者認為：
1. 政府應先考慮香港在未來10年至15年在廣東省、中國南面、全中國至全世界的定位。
2. 香港會否成為南中國的運輸終站?國際航空樞紐?
3. 政府/港人會否懼怕成為南中國的一部份?
4. 香港連接中國的海陸空交通安排如何? 會以競爭還是合作還是互補方式安排及興建?
5. 筆者認為政府可考慮將現時機場大樓(附圖紅色圈)移向附圖綠色圈。再將機場現時中央部份興建第3條跑道。
6. 港珠澳大橋香港交匯處為附圖黃色圈。
7. 政府亦應提議港珠澳大橋重新考慮興建鐵路，將澳門及珠海機場的人流盡快匯入香港。由於珠海機場已被機管局收購，擁有20年的使用權，那只餘下澳門機場如何合作。
8. 機場博覽館方面，即時向港鐵收回廣深港高鐵站的管理權，將樓面面積改給博覽館使用及管理。
9. 對於明報2011年1月26日引述機管局主席於中場範圍耗資70億元興建設有20個停機位的5層高中場客運廊，以及一條跨場滑行道，每年可讓約1000萬名旅客登機及下機。機管局一方面表示現時2條跑道已經飽和，那機管局所指的1000萬旅客是否新增的旅客?是以2條跑道還是3條跑道?如以2條跑道計算，即機管局有信心以現時的設計可再支持多1000萬旅客的容量，那何須急於興建第三條跑道?如是以3條跑道計，可否先提議使用中場作為第三跑道?沒有跑道何來旅客?
筆者認為如機場管理局的數據是真實的，興建第3條跑道的方案是需要考慮的。政府作為香港的管理單位，應以全局及長遠眼光來設計香港的未來。因此，筆者認為：
1. 政府應先考慮香港在未來10年至15年在廣東省、中國南面、全中國至全世界的定位。
2. 香港會否成為南中國的運輸終站?國際航空樞紐?
3. 政府/港人會否懼怕成為南中國的一部份?
4. 香港連接中國的海陸空交通安排如何? 會以競爭還是合作還是互補方式安排及興建?
5. 筆者認為政府可考慮將現時機場大樓(附圖紅色圈)移向附圖綠色圈。再將機場現時中央部份興建第3條跑道。
6. 港珠澳大橋香港交匯處為附圖黃色圈。
7. 政府亦應提議港珠澳大橋重新考慮興建鐵路，將澳門及珠海機場的人流盡快匯入香港。由於珠海機場已被機管局收購，擁有20年的使用權，那只餘下澳門機場如何合作。
8. 機場博覽館方面，即時向港鐵收回廣深港高鐵站的管理權，將樓面面積改給博覽館使用及管理。
9. 對於明報2011年1月26日引述機管局主席於中場範圍耗資70億元興建設有20個停機位的5層高中場客運廊，以及一條跨場滑行道，每年可讓約1000萬名旅客登機及下機。機管局一方面表示現時2條跑道已經飽和，那機管局所指的1000萬旅客是否新增的旅客?是以2條跑道還是3條跑道?如以2條跑道計算，即機管局有信心以現時的設計可再支持多1000萬旅客的容量，那何須急於興建第三條跑道?如是以3條跑道計，可否先提議使用中場作為第三跑道?沒有跑道何來旅客?
2011年1月22日 星期六
恩平道違例建築物
筆者要求發展局、地政署、屋宇署及相關政府部們給予下述提問的回覆 並須就此提問依各政府部門服務承諾的時間內回覆。
1. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號之樓宇是否共用同一地段.。
2. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號、恩平道52號及渣甸坊7號之樓宇是否共用同一地段 及 共用一條樓梯上落大廈各層。
3. 依筆者所理解，上述所提及的物業，其地下的附加建築物應為違例建築物，請參看附件。因此：-
(a) 據筆者理解，過去如違例建築物已超過某一年期，屋宇署是可以容忍暫不清拆那些違例建築物，但仍會發信件要求業主清拆。請問屋宇署就上述違例建築物有否/何時發出過相關信件。
(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。請問屋宇署是否曾批出此建築圖則?屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建?
(c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰?
(d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立個體?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
1. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號之樓宇是否共用同一地段.。
2. 銅鑼灣恩平道54號及渣甸坊5號、恩平道52號及渣甸坊7號之樓宇是否共用同一地段 及 共用一條樓梯上落大廈各層。
3. 依筆者所理解，上述所提及的物業，其地下的附加建築物應為違例建築物，請參看附件。因此：-
(a) 據筆者理解，過去如違例建築物已超過某一年期，屋宇署是可以容忍暫不清拆那些違例建築物，但仍會發信件要求業主清拆。請問屋宇署就上述違例建築物有否/何時發出過相關信件。
(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。請問屋宇署是否曾批出此建築圖則?屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建?
(c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰?
(d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立個體?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
2011年1月20日 星期四
發水指引
發展局發水樓指引的意見：
筆者強烈支持發展局及屋宇署對審建築批圖則的其中一個要求為持有100%土地業權。
現要求政府給予：
1. 香港1950年代至1970年代前期，屋宇署(前身工務局)審批建築圖則的要求。
2. 香港1970年中後期至1980年中期，屋宇署審批建築圖則的要求。
3. 香港1980年中後期至現時，屋宇署審批建築圖則的要求。
在這3個期間，政府/屋宇署依據什麼進行修改?由誰提出?
筆者極度反對發展局及屋宇署向發展商送贈任何建築面積。
現要求政府給予：
1. 香港1950年代至1970年代前期，屋宇署(前身工務局)及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
2. 香港1970年中後期至1980年中期，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
3. 香港1980年中後期至1990年，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
4. 香港1991年至現時，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
在這4個期間，政府/屋宇署/其他相關部門依據什麼進行修改?由誰提出?
筆者認為發展商興建什麼樓宇，是他們的工作。有沒有會所、有多少停車位、單位面積多少、售價多少等應由發展商自行決定。現時香港 “規劃興建” 給予會所及康樂設施、窗台、露台、工作平台、黑廁等，只對發展商有利，對政府及市民不利的政策，政府應有信心的向發展商表達堅定的立場。
筆者強烈支持發展局及屋宇署對審建築批圖則的其中一個要求為持有100%土地業權。
現要求政府給予：
1. 香港1950年代至1970年代前期，屋宇署(前身工務局)審批建築圖則的要求。
2. 香港1970年中後期至1980年中期，屋宇署審批建築圖則的要求。
3. 香港1980年中後期至現時，屋宇署審批建築圖則的要求。
在這3個期間，政府/屋宇署依據什麼進行修改?由誰提出?
筆者極度反對發展局及屋宇署向發展商送贈任何建築面積。
現要求政府給予：
1. 香港1950年代至1970年代前期，屋宇署(前身工務局)及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
2. 香港1970年中後期至1980年中期，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
3. 香港1980年中後期至1990年，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
4. 香港1991年至現時，屋宇署及相關政府部門(請給予名稱)審批建築圖則時，會否送贈建築面積?如有是什麼地方給予?有多少及有沒有限制。
在這4個期間，政府/屋宇署/其他相關部門依據什麼進行修改?由誰提出?
筆者認為發展商興建什麼樓宇，是他們的工作。有沒有會所、有多少停車位、單位面積多少、售價多少等應由發展商自行決定。現時香港 “規劃興建” 給予會所及康樂設施、窗台、露台、工作平台、黑廁等，只對發展商有利，對政府及市民不利的政策，政府應有信心的向發展商表達堅定的立場。
違例建築
發展局對違例建築執行上的一些意見：
1. 筆者支持發展局長清拆違例建築物的決定。
2. 但筆者反對發展局長不完全的清拆違例建築物的意向 (例如外牆招牌、3層高或以下建築物不受影響，這樣便會給予市民有不公平待遇的感覺)。
3. 對於入屋進行視察，筆者認為(a)應先要收到投訴才可進入單位，(b)於2011年1月1日或之後所有小型工程承辦商不能進行違例建築工程，如被發現應即時取消牌照、承辦商(董事/股東及管理人員)及單位業主(董事及幕後股東)亦應一同受罰，罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。
4. 由於建築物外牆多數屬於公眾地方，由業主立案法團持有，如沒有得到法團批准，應即時下令清拆。如外牆不屬法團持有，而由個別單位持有，則那外牆招牌 “高度” 不能高於個別單位之高度上下減30mm 及 屋宇署規定之延伸長度。
5. 由於現時法例問題及市民對相關法例的不了解，很多廣告公司在旺區，在未有向屋宇署申請加裝招牌，便進行了大規模興建外牆廣告招牌，因此那些廣告公司(招牌持有人)、工程承辦商除應即時清拆外牆招牌及應一同受罰，罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。為了簡化其執行，屋宇署應修改指引，所有加建/改建工程，承辦商必須出不屋宇署批准的文件於棚架及或轉交立案法團。警方、小販管理隊等執法人員應檢查大廈棚架有沒有Form V 及屋宇署批准的文件，如沒有應即時向承辦商要求展示，如沒有屋宇署批准的文件而進行的加裝/改裝工程即屬違法。
6. 對於平台違例建築物，應即時進行清拆。
7. 對於天台違例建築物，政府應向其業主發出清拆令，限2年內清拆、及在此2年內不能進行商業活動。如業主在此2年內進行商業活動，發展局及或屋宇署有權進行撿控。罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。及單位之租戶不能享有任何權利。另地產代理監管局應即時發出守則，所有地產代理不能進行平台/天台/後巷違例建築物之租務或銷售。這樣可以減少違例天台屋租戶在清拆違例建築時要求入往 “公屋” 的要求。
8. 對於在於2011年1月1日或之前興建/購入的天台屋，如該物業屬業主(及其他住客)唯一物業及作自住的地方(在過往5年內沒有持有任何其他物業)，政府應先給予 “公屋” 及 一次性賠償(金額多少由發展局、屋宇署及立法會一同研究)，然後才進行清拆。
1. 筆者支持發展局長清拆違例建築物的決定。
2. 但筆者反對發展局長不完全的清拆違例建築物的意向 (例如外牆招牌、3層高或以下建築物不受影響，這樣便會給予市民有不公平待遇的感覺)。
3. 對於入屋進行視察，筆者認為(a)應先要收到投訴才可進入單位，(b)於2011年1月1日或之後所有小型工程承辦商不能進行違例建築工程，如被發現應即時取消牌照、承辦商(董事/股東及管理人員)及單位業主(董事及幕後股東)亦應一同受罰，罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。
4. 由於建築物外牆多數屬於公眾地方，由業主立案法團持有，如沒有得到法團批准，應即時下令清拆。如外牆不屬法團持有，而由個別單位持有，則那外牆招牌 “高度” 不能高於個別單位之高度上下減30mm 及 屋宇署規定之延伸長度。
5. 由於現時法例問題及市民對相關法例的不了解，很多廣告公司在旺區，在未有向屋宇署申請加裝招牌，便進行了大規模興建外牆廣告招牌，因此那些廣告公司(招牌持有人)、工程承辦商除應即時清拆外牆招牌及應一同受罰，罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。為了簡化其執行，屋宇署應修改指引，所有加建/改建工程，承辦商必須出不屋宇署批准的文件於棚架及或轉交立案法團。警方、小販管理隊等執法人員應檢查大廈棚架有沒有Form V 及屋宇署批准的文件，如沒有應即時向承辦商要求展示，如沒有屋宇署批准的文件而進行的加裝/改裝工程即屬違法。
6. 對於平台違例建築物，應即時進行清拆。
7. 對於天台違例建築物，政府應向其業主發出清拆令，限2年內清拆、及在此2年內不能進行商業活動。如業主在此2年內進行商業活動，發展局及或屋宇署有權進行撿控。罰則由發展局、屋宇署及立法會一同研究。及單位之租戶不能享有任何權利。另地產代理監管局應即時發出守則，所有地產代理不能進行平台/天台/後巷違例建築物之租務或銷售。這樣可以減少違例天台屋租戶在清拆違例建築時要求入往 “公屋” 的要求。
8. 對於在於2011年1月1日或之前興建/購入的天台屋，如該物業屬業主(及其他住客)唯一物業及作自住的地方(在過往5年內沒有持有任何其他物業)，政府應先給予 “公屋” 及 一次性賠償(金額多少由發展局、屋宇署及立法會一同研究)，然後才進行清拆。
2011年1月17日 星期一
預售樓花
明報17-1-2011譚凱邦稱，The Icon投訴人後來向屋宇署 投訴，據屋宇署向投訴人的回覆，指項目發展商榮豐國際 已向中原提供有關資料，售樓書內的「發水」資料也無違反規定，不過中原沒有列出，發展商亦無審核中原的宣傳資料，而銷售手法不屬屋宇署規管範圍。
對於上述聲稱，筆者有以下疑問：
1. 屋宇署收到的是什麼投訴?
2. 屋宇署會怎樣/會否向發展商了解?
3. 屋宇署是否使用 “售樓書”的名字?
4. 中原地產所提供的資料，是否 “售樓樓”?
就上述前3項問題，筆者直覺屋宇署並不會直接回應其投訴，而會要求投訴人自行到屋宇署了解其資料真確性。但筆者直覺認為屋宇署有回覆 “不會審查宣傳資料及銷售手法不屬屋宇署規管。
筆者相信政府是希望給予發展商更多誘因重建市區，但政府有否考慮市區土地越來越珍貴。一加一減之下，政府是不須提供任何誘因給發展商。
筆者認同政府要遵守法例，因此政府在舊土地契約上仍然是要遵守其法律地位。但政府不要忘記，舊土地契約於100多年前所訂，與現時城市規劃，土地用途、高度限制、年期等都有很多出入。因此，政府有必須在舊有土地契約要求更改時進行一些必要修改。例如：-
1. 年期至2047年或要求更改土地契約日起計後50年；
2. 土地用途必須附合當時城市規劃要求；
3. 所有額外所得樓宇面積要給予補地價；
4. 如樓宇須要預售，亦要得到相關政府部門監管；
5. 對於相關部門曾提出，預售樓花單位應為不少於50%單位數目。但不知政府問題還是發展商聰明，第一次申請預售只得數戶，那是什麼原因?
6. 對於售樓問題，為何政府要將責任推給地產建設商會?香港有限多專業學會，學會會員受到規管，但地產建設商會是什麼機構?他以什麼法例去調查會員?就以上一次政府要求調查長實售樓問題，地產建設商會的答覆如何?為何政府要害怕調查發展商?
7. 對於舊地契到期是否自動績約?績約多少年期?政府/官員應一視同仁，不應受到威迫或利誘去任意進行。例如薄扶林花園地契租約到期自動續約，為何政府要強收海運大廈，其背後受某些人/機構/想法所影響?政府想表達給社會什麼的訊息?
對於上述聲稱，筆者有以下疑問：
1. 屋宇署收到的是什麼投訴?
2. 屋宇署會怎樣/會否向發展商了解?
3. 屋宇署是否使用 “售樓書”的名字?
4. 中原地產所提供的資料，是否 “售樓樓”?
就上述前3項問題，筆者直覺屋宇署並不會直接回應其投訴，而會要求投訴人自行到屋宇署了解其資料真確性。但筆者直覺認為屋宇署有回覆 “不會審查宣傳資料及銷售手法不屬屋宇署規管。
筆者相信政府是希望給予發展商更多誘因重建市區，但政府有否考慮市區土地越來越珍貴。一加一減之下，政府是不須提供任何誘因給發展商。
筆者認同政府要遵守法例，因此政府在舊土地契約上仍然是要遵守其法律地位。但政府不要忘記，舊土地契約於100多年前所訂，與現時城市規劃，土地用途、高度限制、年期等都有很多出入。因此，政府有必須在舊有土地契約要求更改時進行一些必要修改。例如：-
1. 年期至2047年或要求更改土地契約日起計後50年；
2. 土地用途必須附合當時城市規劃要求；
3. 所有額外所得樓宇面積要給予補地價；
4. 如樓宇須要預售，亦要得到相關政府部門監管；
5. 對於相關部門曾提出，預售樓花單位應為不少於50%單位數目。但不知政府問題還是發展商聰明，第一次申請預售只得數戶，那是什麼原因?
6. 對於售樓問題，為何政府要將責任推給地產建設商會?香港有限多專業學會，學會會員受到規管，但地產建設商會是什麼機構?他以什麼法例去調查會員?就以上一次政府要求調查長實售樓問題，地產建設商會的答覆如何?為何政府要害怕調查發展商?
7. 對於舊地契到期是否自動績約?績約多少年期?政府/官員應一視同仁，不應受到威迫或利誘去任意進行。例如薄扶林花園地契租約到期自動續約，為何政府要強收海運大廈，其背後受某些人/機構/想法所影響?政府想表達給社會什麼的訊息?
2011年1月12日 星期三
奧海城 及 李嘉誠大宅
2011年1月12日看到報章2則報導，筆者有以下意見：
1. 西九龍奧海城 1期商場地主港鐵提出商場高層地下（U/GF）分停車場轉作臨時的商舖用途，為期5年，涉及樓面4.4萬方呎，減少約100個車位。
第一：報章編輯使用地主一詞，估計是由英文翻譯得來，但筆者認為在香港，正確一點的稱呼應為 “業主”。
第二：筆者要求政府提供，住宅停車場的私家車位面積是如何計算?以上述為例，每個車位佔面積440平方呎?如以李嘉誠先生大宅為例，5個車位6,000平方呎，即每個車位1,200平方呎?建築事務監督以什麼原則批出?及建築事務監督有否提出過疑問?發展局長表示，停車場可以獲得豁免面積，那停車場是以車位所佔面積還是以什麼方式計算?停車場可得豁免面積是何時開始?由誰決定?以什麼形式(法例、PNAP、HKPSG)獲得?
第三：如上，發展商在發展項目時，停車場的是在地契中要求還是發展商自行計算?那發展商要求的面積是依據什麼法例計算及獲得?
第四：如筆者多年來表達，所有停車場車位，都必須於售樓時出售給屋苑小業主。因為發展商已獲得政府送贈豁免停車場面積，發售給個別小業主有2個好處，(1)發展商可即時獲得利潤 及 (2)小業主可得到停車場的大廈公契份數，使得小業主能真正的管理其屋苑。
第五：如筆者多年來表達，屋苑興建商場，商場必須與住宅物業的大廈公契分開。以便住宅業主能真正的管理其所負責的部份。
2. 對於李嘉誠先生大宅獲得私家車路及鄰近地方以短期租約形式獲得過萬呎地方作為花園之用。筆者有以下意見：
第一：政府必須給予資料(可只給予立法會議員)，李嘉誠先生是否已修改地契?如已修改，其年期及每年地租如何?修改及增加之面積補地價是依什麼計算?李嘉誠先生有否提出上訴?地契修改後有否加入其他正常條款?
第二：建築事務監督對於李嘉誠先生大宅提出過什麼的疑問?李嘉誠先生代表的回覆是什麼?請給予整個過程給立法會/行政會議成員知道，使得他們亦可獲得如何與建築事務監督溝通。如可以筆者亦希望可以得知，以便日後可與建築事務監督溝通溝通。
第三：香港超過一百年來，以短期租約出租鄰近地方給富豪不是特別個案。為何過往錯誤會被政府及富豪們認為是他們的權利?
第四：以短期租約形式出租鄰近地方給予富豪，就正如專業團體及貴人們所表述，只有該富豪才會使用/才可進入，則該地方增加富豪們住宅的特色及花園面積以顯氣派。以現時市場特色單位比普通單位高出50%或100%以上計算，短期租約之租金應比該區住宅市場價高出不少於100%，因為富豪們所處的地理位置更為有特色。同時立法會亦應要求地政署給予現時香港以短期租約出租富豪地段的資料，以便了解其情況。
1. 西九龍奧海城 1期商場地主港鐵提出商場高層地下（U/GF）分停車場轉作臨時的商舖用途，為期5年，涉及樓面4.4萬方呎，減少約100個車位。
第一：報章編輯使用地主一詞，估計是由英文翻譯得來，但筆者認為在香港，正確一點的稱呼應為 “業主”。
第二：筆者要求政府提供，住宅停車場的私家車位面積是如何計算?以上述為例，每個車位佔面積440平方呎?如以李嘉誠先生大宅為例，5個車位6,000平方呎，即每個車位1,200平方呎?建築事務監督以什麼原則批出?及建築事務監督有否提出過疑問?發展局長表示，停車場可以獲得豁免面積，那停車場是以車位所佔面積還是以什麼方式計算?停車場可得豁免面積是何時開始?由誰決定?以什麼形式(法例、PNAP、HKPSG)獲得?
第三：如上，發展商在發展項目時，停車場的是在地契中要求還是發展商自行計算?那發展商要求的面積是依據什麼法例計算及獲得?
第四：如筆者多年來表達，所有停車場車位，都必須於售樓時出售給屋苑小業主。因為發展商已獲得政府送贈豁免停車場面積，發售給個別小業主有2個好處，(1)發展商可即時獲得利潤 及 (2)小業主可得到停車場的大廈公契份數，使得小業主能真正的管理其屋苑。
第五：如筆者多年來表達，屋苑興建商場，商場必須與住宅物業的大廈公契分開。以便住宅業主能真正的管理其所負責的部份。
2. 對於李嘉誠先生大宅獲得私家車路及鄰近地方以短期租約形式獲得過萬呎地方作為花園之用。筆者有以下意見：
第一：政府必須給予資料(可只給予立法會議員)，李嘉誠先生是否已修改地契?如已修改，其年期及每年地租如何?修改及增加之面積補地價是依什麼計算?李嘉誠先生有否提出上訴?地契修改後有否加入其他正常條款?
第二：建築事務監督對於李嘉誠先生大宅提出過什麼的疑問?李嘉誠先生代表的回覆是什麼?請給予整個過程給立法會/行政會議成員知道，使得他們亦可獲得如何與建築事務監督溝通。如可以筆者亦希望可以得知，以便日後可與建築事務監督溝通溝通。
第三：香港超過一百年來，以短期租約出租鄰近地方給富豪不是特別個案。為何過往錯誤會被政府及富豪們認為是他們的權利?
第四：以短期租約形式出租鄰近地方給予富豪，就正如專業團體及貴人們所表述，只有該富豪才會使用/才可進入，則該地方增加富豪們住宅的特色及花園面積以顯氣派。以現時市場特色單位比普通單位高出50%或100%以上計算，短期租約之租金應比該區住宅市場價高出不少於100%，因為富豪們所處的地理位置更為有特色。同時立法會亦應要求地政署給予現時香港以短期租約出租富豪地段的資料，以便了解其情況。
2011年1月9日 星期日
沙中線
對於港鐵公司 (以下簡稱 “上市公司”) 向立法會申請撥款興建鐵路，筆者有以下疑問，要求政府給予答案後立法會才正式討論鐵路撥款的議提。
1. 上市公司以什麼理由/條例向立法會申請興建鐵路之費用? 政府在興建鐵路時給予的上市公司土地是什麼作用的? 以什麼理由/條例給予? 如果說，土地是要給予補地價，那為何政府不在公開市場拍賣，所得款項作為興建鐵路之用? 上市公司應在公開市場上集資，而不是向政府討錢。
2. 政府雖然是上市公司最大股東，但以 “長實/和黃”為例，他們都是向公開市場集資而不是由 “李嘉誠先生來付款”的。
3. 上市公司做的前期工作，為何要政府支付 “顧問費”? 請問各位 “李嘉誠先生” 的員工會否要求 “李嘉誠先生” 給予顧問費? 因為 “李嘉誠先生” 已給予其薪金及營運費，為何要給予額外的 “顧問費”? 其道理何在?
4. 現時應即時取消 “觀塘延線” 計劃，修改沙中線的走向工作。因為上市公司只是以取得土地，再與發展商分享利潤，而不是以服務香港大眾市民為目的。其實筆者亦提出過，修改沙中線的走向，馬頭圍之後到黃埔，但不知立法會是否有討論過此事? 請參看內附文件。
5. 其實筆者有以下一個意見，希望政府/立法會討論。由於上市公司興建鐵路要由政府付款，那為何不將興建鐵路的費用及責任交由運輸局負責，興建後以拍賣形式交給有興趣/有能力的公司負責營運。而鐵路上蓋物業亦會以公開拍賣形式出售，以償還興建鐵路之費用。
6. 有政府官員表示，日後營運獲利，政府亦可得益。撥款已到了不可延遲的地步。首先政府作為大股東，獲利當然要給予政府，不知那官員的說法，或想表達的是什麼? 另如果每一次都是到不可延遲的地步才要求立法會撥款，立法會議員在沒有足夠的時間研究及討論下作出決定，是否要議員們作出不明智的決定?又或是那官員工作表現出現問題?又或是政府有什麼不可告人的秘密?
7. 筆者以 “李嘉誠先生” 名字為例，是要給予明顯的例子，並沒有其他意思。
1. 上市公司以什麼理由/條例向立法會申請興建鐵路之費用? 政府在興建鐵路時給予的上市公司土地是什麼作用的? 以什麼理由/條例給予? 如果說，土地是要給予補地價，那為何政府不在公開市場拍賣，所得款項作為興建鐵路之用? 上市公司應在公開市場上集資，而不是向政府討錢。
2. 政府雖然是上市公司最大股東，但以 “長實/和黃”為例，他們都是向公開市場集資而不是由 “李嘉誠先生來付款”的。
3. 上市公司做的前期工作，為何要政府支付 “顧問費”? 請問各位 “李嘉誠先生” 的員工會否要求 “李嘉誠先生” 給予顧問費? 因為 “李嘉誠先生” 已給予其薪金及營運費，為何要給予額外的 “顧問費”? 其道理何在?
4. 現時應即時取消 “觀塘延線” 計劃，修改沙中線的走向工作。因為上市公司只是以取得土地，再與發展商分享利潤，而不是以服務香港大眾市民為目的。其實筆者亦提出過，修改沙中線的走向，馬頭圍之後到黃埔，但不知立法會是否有討論過此事? 請參看內附文件。
5. 其實筆者有以下一個意見，希望政府/立法會討論。由於上市公司興建鐵路要由政府付款，那為何不將興建鐵路的費用及責任交由運輸局負責，興建後以拍賣形式交給有興趣/有能力的公司負責營運。而鐵路上蓋物業亦會以公開拍賣形式出售，以償還興建鐵路之費用。
6. 有政府官員表示，日後營運獲利，政府亦可得益。撥款已到了不可延遲的地步。首先政府作為大股東，獲利當然要給予政府，不知那官員的說法，或想表達的是什麼? 另如果每一次都是到不可延遲的地步才要求立法會撥款，立法會議員在沒有足夠的時間研究及討論下作出決定，是否要議員們作出不明智的決定?又或是那官員工作表現出現問題?又或是政府有什麼不可告人的秘密?
7. 筆者以 “李嘉誠先生” 名字為例，是要給予明顯的例子，並沒有其他意思。
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