北角村土地規劃

有關北角村規劃意見：

據了解，規劃署已規劃初步就北角村地盤A及B作出之規劃 – 地盤A作商業(酒店用途)，而地盤B作為綜合發展區。不過馬後炮認為規劃署可再分為地盤C作出規劃。那是最原如的規劃。

規劃署的角色是作出合適的城市規劃給政府及香港市民，而不是為發展商作“說客”。為何筆者會這樣說，因為規劃署就上述發展於2009年1月9日作出了空氣流動的評估及模型、酒店會有多高的平台、住宅會有多高的平台、將所有的GIC用地、超過16萬呎之休憩用地(但沒有註明是私人或公眾)撥入地盤B [不過近日發展局已表明盡可能不在住宅項目 “要求”提供公眾休憩用地，即有機會將此 “要求”轉至酒店用地上。]如規劃署所設計之評估及模型發展商是 “必定要遵守”那是值得的。但如果規劃署所設計之評估及模型是作為 “說客”日後發展商不必依從，那評估及模型之作用是什麼?

筆者於2010年3月2日星島日報中看到城規會對原北角村的發展，將地盤B設高限為80米，2.86倍的地積比率，當中非住宅樓面(是發售樓面還是屋宇署的樓面面積?)不可多於22.2萬平方呎、交通交匯處不少於7.9萬平方呎、旅遊巴士泊車樓面不少於2.69萬平方呎(為何不設於酒店地盤A??)、GIC面積不少於2.54萬平方呎。

酒店地盤A總樓面面積(是發售樓面還是屋宇署的樓面面積?)為128.8萬平方呎，但看不到任何規劃參數。地盤面積，高度限制、地地積比率、覆蓋率等等。

筆者認為，發展局、規劃署及城規會在原北角村的規劃上應作出全面的指引要求發展商達到要求，因為如何設計才得到最佳的回報，只有投得土地的發展商才知到，而且規劃署的模型發展商是有好大機會不會採用的!! 投得用地的發展商必須將其發展設計給予區議會、地政署、規劃署、屋宇署及城規會等審議，得到通過後才可正式展開工程，如中間有任何設計/增加建築面積的修改，必須要再送往城規會全體會員一致通過，再到行政會議審批，地政署作出補地價，發展商不可作出異議並須一次過全數支付補地價後才可以繼續/開展工程。如未完成上述程序，發展商不停止工程，政府有權即時收回土地(並不會作出任何補償)及再可再次作出拍賣，發展商不得異議。如政府未有就上述設計/增加建築面積的修改進行跟進，律政司/發展局長/規劃署長/屋宇署長/地政署長便是失職，須要受到立法會及市民之譴責。

下為筆者的意見，希望區議會、發展局、規劃署及城規會可以作為參考：-
A. 各地盤[請開啟附圖]於渣華道向海邊後退不少於8米，以提供更多的交通道路，因為將來的車輛流量會大增。
B. 各地盤於海邊起計向渣華道後退不少於5米，以提供更多的市民休閒用地。近日地盤A已作出這個工程。
C. 地盤A電照街邊界向西移不少於5米。
D. 地盤A琴行街邊界向東移入不少於5米。
D. 地盤B琴行街邊界向西移入不少於8米 及 書局街邊界向東移入不少於8米。
E. 地盤C(是否須連同現有的市政大樓)一起發展?拆卸重建是否最好的方案，要視乎政府及區議會的規劃設計而定。同時將所有GIC用地、交通交匯處(旅遊巴士停泊處除外)、公眾休憩用地等設於此地盤。另可興建不多於30萬呎之純住宅面積，即不可興建停車場及商場等設施。至於是否興建會所或接駁港鐵站應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)。
F. 地盤A，建築物不可高於80米(香港主水平基準)，總建築面積不可多於90萬平方呎及盡可能不興建平台式建築物(是否連必須的會所設施、多大的停車場、多大的商場、以什麼形式興建應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)。
G. 地盤B改為R(3)，建築物不可高於80米(香港主水平基準)，只可興建純住宅(是否連必須的會所設施、多大的停車場、多大的商場、以什麼形式興建應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)，總建築面積不可多於60萬平方呎及盡可能不興建平台式建築物。
H. 如將ABC地盤分開拍賣，可以吸引更多不同發展商競投，不至於只得2至3個發展商可以競投及興建如此大的項目，同時開以增加地面空氣流動。
I. 所有地盤的面積，應以新的界線計算，以便限制發展商以舊有界線計算屋宇署的總建築面積。
J. 其實空氣流動設計及要求，應注意地面的空氣流動，因此行政會議/發展局/規劃署/城規會/地政署/屋宇署/區議會等應盡量減少批出平台式的發展。在沒有平台式的發展時，政府可以不減少發展面積。如有平台式發展，平台式發展的總樓面面積(包括外牆、中空面積、發水整體面積計算)就要在屋宇署總GFA中扣除，即減少發展商的發展面積，同時亦須將批准的建築高度減去平台的高度，以鼓勵發展商減少興建平台式建築物。