李嘉誠先生大宅

2011年1月12日看到報章2則報導，筆者有以下意見：1. 西九龍奧海城 1期商場地主港鐵提出商場高層地下（U/GF）分停車場轉作臨時的商舖用途，為期5年，涉及樓面4.4萬方呎，減少約100個車位。 第一：報章編輯使用地主一詞，估計是由英文翻譯得來，但筆者認為在香港，正確一點的稱呼應為 “業主”。第二：筆者要求政府提供，住宅停車場的私家車位面積是如何計算?以上述為例，每個車位佔面積440平方呎?如以李嘉誠先生大宅為例，5個車位6,000平方呎，即每個車位1,200平方呎?建築事務監督以什麼原則批出?及建築事務監督有否提出? L疑問?發展局長表示，停車場可以獲得豁免面積，那停車場是以車位所佔面積還是以什麼方式計算?停車場可得豁免面積是何時開始?由誰決定?以什麼形式(法例、PNAP、HKPSG)獲得?第三：如上，發展商在發展項目時，停車場的是在地契中要求還是發展商自行計算?那發展商要求的面積是依據什麼法例計算及獲得?第四：如筆者多年來表達，所有停車場車位，都必須於售樓時出售給屋苑小業主。因為發展商已獲得政府送贈豁免停車場面積，發售給個別小業主有2個好處，(1)發展商可即時獲得利潤 及 (2)小業主可得到停車場的大廈公契份數，使得小業主能真正的管理其屋苑。第五：如筆者多年來表達，屋苑興建商場，商場必須與住宅物業的大廈公契分開。以便住宅業主能真正的管理其所負責的部份。 2. 對於李嘉誠先生大宅獲得私家車路及鄰近地方以短期租約形式獲得過萬呎地方作為花園之用。筆者有以下意見： 第一：政府必須給予資料(可只給予立法會議員)，李嘉誠先生是否已修改地契?如已修改，其年期及每年地租如何?修改及增加之面積補地價是依什麼計算?李嘉誠先生有否提出上訴?地契修改後有否加入其他正常條款?第二：建築事務監督對於李嘉誠先生大宅提出過什麼的疑問?李嘉誠先生代表的回覆是什麼?請給予整個過程給立法會/行政會議成員知道，使得他們亦可獲得如何與建築事務監督溝通。如可 以筆者亦希望可以得知，以便日後可與建築事務監督溝通溝通。第三：香港超過一百年來，以短期租約出租鄰近地方給富豪不是特別個案。為何過往錯誤會被政府及富豪們認為是他們的權利?第四：以短期租約形式出租鄰近地方給予富豪，就正如專業團體及貴人們所表述，只有該富豪才會使用/才可進入，則該地方增加富豪們住宅的特色及花園面積以顯氣派。以現時市場特色單位比普通單位高出50%或100%以上計算，短期租約之租金應比該區住宅市場價高出不少於100%，因為富豪們所處的地理位置更為有特色。同時立法會亦應要求地政署給予現時香港以短期租約出租富豪地段的資料，以便了解其情況。 最後過往相關政府部門以往會給予回覆，以便筆者可以獲知知識，希望政府部門可以繼續教導筆者。12/1/2011


閣下於2011年1月12日的電郵已轉介給本署及屋宇署。就土地行政而言，如地契有要求提供車位，則只列明所需車位的種類、數目和有關車位的規格標準。停車場的大少則因地盆的環境及物業發展規模而有所分別。停車場的設計由發展商决定。 發展商在取得地契時是需要繳交地價，而地價已反影了地契所容許的建築面積，包括車位。因此發展商是否將建成的樓宇,包括車位出售全是商業决定。 至於有關李嘉誠先生大宅的事宜，地政總署於2007年收到有關地段業主申請更改土地契約，以便重建計劃進行。該更改土地契約文件於2008年簽訂，地段業主亦已繳付因更改地契條款而引致土地增值的地價差額。
根據政府的既定政策，未有預定用途或短期內不會發展的空置政府土地，政府可以短期租約的方式批出。短期租約的政策目的，主要是希望善用空置的土地，或／及減少土地遭不合法佔用或引起環境/衛生等問題。這樣既可減省當局在處理這些問題方面的開支，亦可為政府帶來租金收入或／及幫助推行政府其他的政策目的。除以公開招標方式批出短期租約外，在某些情況下，政府亦可直接批出短期租約，例如在土地沒有一般商業價值，或只有一名人士/一家機構對該土地有興趣等情況。 根據以上提及一貫的土地管理政策，如果私人地段業主申請租用毗鄰的空置政府土地作私人花園及相關用途，當區地政處可批准有關申請，但通常會以短期租約形式按年或按季續租，租金按市場情況釐定，通常每五年按當時市場情況調整一次。 由於閣下的提問亦涉及屋宇署的工作範圍，相信他們會另作回覆。 地政總署總產業測量師/總部 (江永輝代行) 11/2/2011


閣下二零一一年一月十二日的電郵內有關住宅停車場車位面積計算方法的查詢，現回覆如下 : 2. 根據《建築物條例》，任何人士如欲進行建築工程，須事先得到建築事務監督的批准及同意。屋宇署在審批圖則申請時，是根據《建築物條例》及其附屬規例和相關作業備考的規定及要求而作出決定的。對於擬供大厦住户及訪客使用的私人停車場，屋宇署可根據《建築物（規劃）規例》准許有關停車場不計算入總樓面面積內。在作出决定前，屋宇署會細察停車場的設計與布局以及考慮運輸署署長的意見。如屋宇署認為停車場的設計未能符合相關要求，會拒絕批准有關圖則或要求將整個停車場計算入總樓面面積內。 3. 有關深水灣道79號的分層住宅發展項目，獲寬免的停車場面積為559.129m2。整個停車場包括5個停車車位連迴轉範圍（約190 m2）、行車通道（約330 m2）和走廊及逃生樓梯（約40m2）。 屋宇署總屋宇測量師/港島西（陳力行代行）24/2/2011

有關總樓面面積寬免的事宜

謝謝你於2010年12月16及18日發出的電郵，並由民政事務署及發展局分別於2011年1月4及6日轉發給本署。就你於12月16日發出的電郵內第7，8及11項以及於12月18日發出的電郵內第3段提出與《建築物(規劃)條例》有關的意見，現覆如下： 《建築物條例》旨在就建築物及相關工程的規劃、設計和建造訂定條文，當中並沒有限制發展項目提供或出售停車場及住宅康樂設施、土地用途或有關樓宇裝設照明及能源消耗系的規定。但如發展項目擬提供停車場及住宅康樂設施，其設計必須符合《建築物條例》及其附屬規例有關樓宇安全及衛生的規定及有關作業備考列出的原則和要求。 至於有關上述設施的總樓面面積的計算，以停車場而言，根據《建築物(規劃)條例》第23(3)(b)條，建築事務監督如信納樓面空間是純粹作為私人停車場的用途及考慮了所有相關因素，若停車位的數量及設計符合《香港規劃標準與準則》，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 此外，為了鼓勵發展商提供環保及完善生活設施以達致具效率和成效的樓宇管理及提高居民和用戶的生活質素，對於就這些設施(包括住客會所及防火/庇護層等) 而根據《建築物條例》第42條作出的豁免或變通的申請，建築事務監督會因應每宗申請的個別情況及是否符合有關作業備考的要求，考慮豁免該等設施計算入建築物的總樓面面積內。不過，請注意根據《建築物條例》的規定，商場的樓層是必須計算入總面面積的。 為了回應公眾對控制建築物體積的訴求，政府已公佈將於2011年4月1日起，對新發展項目實行新的總樓面面積寬免措施，而本署亦已修訂有關的作業備考。這些新措施包括就新發展項目的住用及非住用樓宇的一些環保及完善生活設施(包括住戶康樂設施)設定總樓面面積寬免整體上限為10%。 此外，住戶康樂設施(包括會所)可獲得總樓面面積寬免的上限，亦會根據發展項目的住用總樓面面積比例計算。面積較大者，可獲寬免的總樓面面積的百分率會相對較小。 至於有關停車場樓面面積的寬免，日後只有地下停車場可獲給予100%總樓面面積寬免，而地面停車場，除非能提出充分理據證明在有關地點建造地下停車場在技術上不可行(例如地盤位於鐵路沿線或地下公用設施之上)或是絕無需要的，否則只會獲得50%的寬免。。 現行《建築物(規劃)條例》訂明高度不超過15米的樓宇非住用部分的准許上蓋面積為100%，我們將進行檢討應否修訂有關規例，以降低該部分樓宇的准許上蓋面積。 對於有關樓宇能源消耗的關注，在上述新措施下，樓宇發展項目如擬就非強制性設施和環保及完善生活設施申請總樓面面積寬免，先決定條件是樓宇須獲香港綠色建築議會授予的「BEAM Plus」評級，並呈交樓宇公用部分（適用於住用發展項目）或整幢樓宇（適用於非住用發展項目）的能源效能 / 消耗估值。本署在發出有關樓宇的佔用許可證後，會在本署的網站公布該等能源效能 / 消耗估值，以提高有關資訊的透明度。 如對上述有任何疑問,請致電2626 1354與本人聯絡。 11/2/2011

很多謝余小姐之回覆：現有以下更進提問，希望發展局、屋宇署及或建築事務監督可以提供資料：1. 就回覆第3段，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 建築事務監督在此可給予最多的面積有多大? 他個人以什麼來衡量? 之後他是否須要上級匯報? 另建築事務監督在一個發展項目上，他個人可以給予最多酌情面積? 之後他是否須要向上級匯報其批出原因?2. 就回覆第4段及第5段，如是為改善小市民生活，就應在法例上要求/指不發展商給予，並不是政府/發展局/建築事務監督將面積送給發展商，但要小小市民承擔費用。發展商興建什麼房屋(實用與否、有否會所及康樂設施、有多少車位)、售價多少、可否售出都是發展商的商業行為。為何政府/發展局及建築事務監督可以個人決定贈送建築面積 (又不知是否有規管)。這不是政府及市民都輸，只得發展商(及或建築事務監督)可嬴。筆者認為政府應在此時刻，有信心的進行修改。3. 就回應第8段，政府/發展局/建築事務監督/規劃署等，應修訂不容許在規劃為住宅類別的土地上，其不高於15米(其實建築事務監督都批准多於此數)可以100%覆蓋率及作商業用途。請問發展局及建築事務監督，將軍澳的住宅都是興建於商場之上，那是否全部都是綜合用途，如不是，那為何可以高於15米及100%覆蓋率。另藍灣半島是否綜合發展，如不是那為何亦高於15米及100%覆蓋率。4. 最後要求發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門一起研究，修訂建築物管理條例內，有關第一任管理人之收費、第一任管理人應主動協助成立業主立案法團(不是現時法例要求50%業權人同意才可成立法團)、管理人酬金等。11/2/2011

謝謝你於2010年12月16日及2011年2月11日發出的電郵，就有關大廈管理人所作出的寶貴意見和建議。 據本署知悉,民政事務總署已於2011年2月9日就你12月16日所發出的電郵作出了回覆。民政事務總署現正就《建築物管理條例》進行檢討工作，並成立了《建築物管理條例》檢討委員會。有關委員會將會檢視現時常見大廈管理事宜，包括大廈管理人酬金等問題，研究是否可以透過修訂《建築物管理條例》以解決或紓減有關問題。委員會會就如何落實建議，以加強業主立案法團的運作，以及保障各業主的利益，提出建議。本署將就有關相關事宜，按需要與民政事務總署配合。 地政總署法律諮詢及田土轉易處助理署長 (朱偉總代行) 10/3/2011

恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號‏

謝謝你於2011年1月22日的電郵。>> 就你對香港銅鑼灣恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號地庫曾進行若干違例建築工> 程的提問，本署現回覆如下：>> 1. 上述樓宇曾被屋宇署納入為大規模清拆僭建物行動中的目標大廈，本署分別於> 2006年7月31日及2009年2月27日向地庫業主發出清拆令，飭令該等業主需於指> 定日期前拆除於地庫的僭建物 ，其中包括在天井加建的搭建物。>> 2. 及後，有關業主已委聘認可人士於2009年3月向屋宇署提交圖則，擬按上述命令> 要求拆除僭建物及在天井進行加建工程。據本署記錄，有關僭建物於2010年7月> 已拆除；而隨後於天井的加建工程是獲得屋宇署的批准及同意而建造，本署亦> 曾派員到上址視察，發現天井的加建工程確實符合批准圖則，因此不屬違例工> 程。>> 3. 此外，根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則及同意任何建築工程的展> 開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免> 受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條> 文。至於電郵中提到有關大廈公契等問題，你或可咨詢法律意見。>>>> 如有查詢，請與屋宇測量師洪文傑先生（電話：2626 1668/ 電郵：> mmkhung@bd.gov.hk）聯絡。就上述加建工程的審批詳情，請與拓展部屋宇測量師> 陳繼珠小姐（電話：2626 1423/ 電郵：ikcchan@bd.gov.hk）聯絡。

很高興收到屋宇署的回覆，但貴署、地政署 及發展局都沒有正面回應筆者的問題。 第一：筆者只是本著普通小市民身份向政府部門提出有關疑問，如可能的話可協助提升及改善政府部門之工作效果及形象，並不是向政府部門要求法律咨詢，因此筆者對貴署未段之回應表示十分失望。就此筆者強烈要求政府及各主要官員，特別是律政署，不要動不動就反要市民咨詢其他法律意見。 第二：發展局、地政署及屋宇署都沒有表明，該新建築物是否在政府土地之上，為何政府部門要回避這個 “重要/關建” 問題。 第三：煩請屋宇署解釋，該認可人士以什麼理由向屋宇署申請將清拆後重建? 如該建築物在政府土地，為何屋宇署都可批出及確認建築圖則?為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 如利用該大廈剩餘建築面積，請問屋宇署及地政署以什麼理將剩餘面積批給該申請人 及 為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 第四：就回覆第2點及第3點，屋宇署有很大的自相矛盾。屋宇署不但批出上述建築圖則 更 實地視察後確認其建築物沒有違例。但就不會承擔其責，該建築物是否建於非法地方之上? 如果，屋宇署在批准及確認建築物不是違例，之後其他政府部門表示土地業權有問題，那該建築物應如何處理?可否處理? 第五：就此事可知，行政長官、行政署長、發展局、規劃署、地政署、屋宇署各自為政、自以為事、自我中心，從沒有主動協調，不是以政府及香港整體利益為依歸。 如果屋宇署在查看土地業權後，認為有問題，便應將個案與規劃署及地政署查詢。發展局及規劃署亦應向所有發展商、認可人士及各政府部門表示，所有現存分散業權建築物都不會享有或獲得額外建築面積。同樣發展局、地政署及屋宇署亦不應給予、批准任何相關之建築圖則、地契更改及補地價之申請(lease modification and premiumapplication)。 同樣發展局、規劃署、地政署、屋宇署及其他政府部門(包括但不限於城規會)，如有共同合作，為政府為市民做事，那會有不能到達或不能使用的公共空間的問題發生。 現再附上疑問，並希望行政長官連同各政府部門回答：(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建? (c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰? (d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?

謝謝你於3月9日的電郵。就所提出的進一步查詢，本署現回覆如下: 本署於2009年3月接獲由認可人士提交有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請。從所提交的圖則所示，有關申請的加建及改建工程範圍是在有關私人地段之內。 本署會根據《建築物條例》及附屬規例去審批有關加建及改建工程的申請，如符合《建築物條例》及附屬規例，申請可獲批准。有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請，由認可人士所提交的圖則，當中包括地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例。 根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則或同意任何建築工程的展開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。本署於批出圖則時，亦已通知有關人士上述條例。 如有任何查詢，可致電2626 1423 與本人聯絡。

淺水灣麗都商場重建

就本署而言，有關“英皇集團淺水灣重建麗都商場”的事宜，發展局已就有關的個案於8月31日發出聲明，閣下可參閱以下連結的內容:- http://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_6763.html 至於在土地上重建超過舊有建築物的面積，是否需要繳付額外地價還需視乎個別有關的地契條款的內容。如有需要換地或更改地契條款，根據現行的安排，業權人的換地或更改地契條款申請須按十足市價繳付補地價，補付的地價是業權人擁有的土地在換地或更改地契條款前的地價和換地或更改地契條款後批予業權人的土地的地價的差額。 最後，有關私人體育會(康樂)土地的政策局是民政事務局，本署會根據相關的現行政策處理有關的土地的事宜。 地政總署署長 (江永輝代行)


淺水灣麗都商場重建項目 任何發展均須符合分區計劃大綱圖上的土地規定，以及有關法例、政府土地契約及其? m用的規定。政府部門在處理發展計劃時會徵詢相關部門的意見後才作出回覆。就淺水灣前麗都商場用地，發展商於2004年向屋宇署提交建築圖則，屋宇署在徵詢相關部門包括本署的意見後，拒絕批准。發展商其後向建築物上訴審裁小組提出上訴，並於2006年獲判得直，該建築圖則因而最終獲得批准。儘管如此，發展仍需符合有關土地契約。信中提及各部門在工作上"互不通訊，互不從屬"並不正確。 城現程序 就個别機構或其他指定用途相關用地的重建，亦必須符合城市規劃條例的規定。條例賦予城規會修訂法定圖則及審議規劃申請的權力。

筆者很想了解(1)發展商以什麼理由建築物上訴審裁小組提出上訴；(2)建築物上訴審裁小組以什麼理由批准圖則；(3)建築事務監督為何明知規劃署反對及發展商未獲規劃下發出建築許可(請給予合理的解釋)；(4)建築事務監督有否發出入伙紙。另煩請規劃署及城規會回應GIC土地重建的提問，並要求規劃署及城規會就筆者之提問作為所有有關GIC更改規劃之 "當然回應"。對於明知有問題而不想法解決，得過且過的部門(Bureaus and Departments) 筆者都希望可以成員其部門員工，以解決筆者多年未能找到工作之痛苦。如其他部門可以給予回應以便筆者有學習的機會。

有關重建政府，機構及社區土地的計劃，視乎該地盤所處的分區計劃大綱圖中，擬議的用途是否需要向城市規劃委員會（城規會）申請。而該計劃亦必須符合城市規劃條例的規定。城規會在審議有關申請的過程時，亦會充份考慮各有關政府部門，公眾人士的意見及相關規劃因素。而且城規會亦會因應每宗申請的個別情況而作出決定。 城市規劃委員會秘書處

港灣豪庭公共空間‏

於今天看到報章提及港灣豪庭業主立案法團要求政府盡快批出其公共空間之豁免，馬後炮有以下的意見：
港灣豪庭公共空間的爭議，始於2008年初，當時有傳媒揭發屋苑內要「拍卡」出入的4樓平台10萬平方呎花園，原來是公共空間。至去年初，發展局確認港灣豪庭是特殊個案(請問發展局，在什麼情況下才是特殊情況?是否不在發展局這次列出的條件下就不是特殊情況，不能申請，現時發娶展局有多少個同類個案?請務必回覆，以便日後遇到同類情況可向發展局申請。)，並表示法團可向政府申請豁免，把平台回復為私人空間，但有關申請須支付豁免費，亦要區議會 & nbsp; 及民政事務總署 轄下的分區委員會支持，事件一直未有取得進展。
該屋苑業主立案法團主席王嘉盈表示，港灣豪庭的公共空間位於該屋苑4樓，而事實上，該屋苑過去一年只錄得150人次非住戶進入，大部分是送外賣員工，證明該區市民對走上近百級樓梯才能到達的公共空間興趣不大。法團委員毛孟靜表示，為了討回公道，業主仍會向政府申請要求豁免開放屋苑的公共空間。法團要求豁免費為象徵式1元，又指政府應向發展商徵收。本報昨向發展商恒基及發展局查詢，至截稿前未獲回覆。
非住戶1年150人次進入
油尖旺區議員陳文佑表示，發展局去年初回覆港灣豪庭業主時，除了表示法團可申請豁免為開放公共空間，亦開出「奇怪」條件，要求先經油尖旺區議會和民政事務總署委任的地區組織分區委員會討論並支持，政府才會處理豁免申請。
身兼油尖旺西分區委員會成員的陳文佑表示，委員會成員約有20人，包括4名區議員及10多名地區組織代表，每年開會4次，去年未有取得共識討論港灣豪庭的公共空間爭議，因此區議會亦以此為理由，多番押後由 他動議討論的項目，故此事件一直未有進展。

另筆者於2009年1月22日及2009年9月11日對公共空間之意見:

不知在何時，香港特區政府引入 “公共空間” 用地之概念，這個是一個非常好的想法，可以增加發展項目的休憩地方、可以使更多的市民得到更優質的公共空間。而所謂的 “公共空間”，以政府或市民的角度應是公園或康樂廣場或交通總匯等之類的用地。可惜政府監管不力 “公共空間” 用地被聰明的地產發展商及或建築師變成獲取 “額外” 利潤的途徑。政府為 “公共空間” 用地提供了一些的優惠給發展商，例如：-1. 用地可以不計入 “總建築面積 (GFA)”內；2. 有些用地設計，如在地面，可以得到額外5倍的建築面積；3. 減少補地價金額等。規劃署、地政署、屋宇署之官員及建築事務監督都可能以退休後能過更好之生活作出打算，又或害怕得罪更高層之上司而批准不合理的圖則。既然在地契上已寫上 “公共空間/用地”，為何在審批圖則時未有發覺，公共空間不能被直接或容易到達或使用，最好之例子是港灣豪庭 – 公共空間要在5到6層樓高之平台同時並沒有直接而方便之通過可以到達及要與私人住宅? 韃○s成一起。另一個例子就是柏濤灣，17.6萬呎之公共空間沒有好好的被市民大眾使用。因此發展局早前表示，在港灣豪庭的事件上，應可以 “括免” 的方式將 “公共空間” 收回，筆者認為這會帶來嚴重後果。要解決 “公共空間” 的問題，政府應先要想想誰引起問題及為何會引起問題。由於政府部門沒有認真的審議/審查/考慮 “公共空間” 的使用問題才會帶出這麼嚴重的後果，有份參與審批的部門官員要出來負責。建築師作為發展商的設計代表，侵吞政府土地及市民應有之空間亦應負上第二大之責任，因此那些建築師/認可人士及 其公司亦應負上(個人及公司)責任。發展商作為直接與政府相討的條件的人士，他們要負上最大之責任。作為代表最終用家之律師，未有為其客戶找出問題及提出最適當的意見，他們亦應要負上責任。因此，發展局沒有考慮上述因素，不提出那一方要負上責任，草草了事的態度實在令人感到不安。亦即表示不論是發展商或政黨給予壓力，如政府在感到不安下，便可以隨意修改法例，不追究原因及或作出懲罰，以便過關。這是否政府應有的處事態度。2009年1月22日----------------------------發展局局長李鄭月娥於2009年9月10日在報章中表示，在政府認為合理的準則下，她可以考慮向個別 "公共空間"發出行使豁免。林太認為應包括：１﹒地契有賦予此權限；２﹒所有業主或有一定比例業主立案法團成員，同意不開放；３﹒區內已有足夠康文署 休憩設施；４﹒獲區議會 支持；５﹒收取豁免費。

所謂地契有賦予此權限是什麼意思?是指政府在制定地契時已知到可收回公共空間之考慮?那是否指政府一早已發現問題存在，但沒有執行?如沒有收回公共空間的條文，那又指的是什麼?煩請作出更清晰的解釋及指引。談及港灣豪庭，林太形容這是一個極端個案，４樓公共空間與業主私人空間，混為一體，「腳站在那裡，也不能分辨是公共空間還是私人地方？面對如此極端又值得關心的個案，不能無得傾。」那為何在審理圖則及發展規劃時不小心處理?
她又坦言，若論區內的休憩設施，大角咀很多公園，暗示港灣豪庭可能符合有關準則。所謂好多公園，是怎樣，是多大，請加以解釋。

在豁免執行地契條款上，政府傾向業主收取豁免費（ｗａｉｖｅｒ　ｆｅｅ），為何是小業主，這是發展商走法律隙及政府失責，因此應由發展商及政府負責。

2009年9月11日


先生／女士：

就你2011年2月21日的主旨電郵內提出與個別發展有關的意見，經向本署有關的地區規劃處了解，現謹統籌回應如下。


旺角港灣豪庭

在《旺角分區計劃大綱草圖編號S/K3/28》上，港灣豪庭是劃為「住宅(甲類)1」地帶。根據該分區計劃大綱圖的《註釋》，港灣豪庭須提供不少於9,854平方米的公眾休憩用地。如要取消相關大綱圖內的公眾休憩空間規定，須徵得城市規劃委員會（下稱「城規會」）的同意。

西貢清水灣北柏濤灣

柏濤灣位於西貢清水灣北丈量約份225約第849段，現時為一低密度私人住宅屋苑。在《清水灣半島北分區計劃大綱核准圖編號S/SK-CWBN/4》（下稱「圖則」）上，該地段是劃為「住宅(丙類)9」地帶，設有最高地積比率0.4、最大上蓋面積20%及最高建築物高度9米及五層（包括開敞式停車間）的發展限制。該地段的「屋宇」發展屬圖則內經常准許的用途，並不須向城規會申請規劃許可。
根據地政總署西貢地政處所提供的資料，該發展項目須根據地契要求向公眾提供約16,200平方米的公共休憩空間。另外，地政總署網站的資料顯示，該公共休憩空間目前是全日向公眾開放，公眾可由位於地段西面(即柏濤徑)的行人通道入口、經一條全日開放的行人通道直達該公共休憩空間。詳情可參考地政總署的網址 （ http://www.landsd.gov.hk/en/legco/pgicos/SaiKung_os.pdf ）。

如你對該公共休憩空間的管理及通達性有任何查詢，你可和地政總署西貢地政處聯絡（電話：2792 5392）。
規劃署署長
(吳志國 代行

居屋

對於香港現時政府提出 “資助市民自置居所咨詢”，筆者有以下意見：

中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。

其實筆者亦不明白，為何現時有約50%人口居住於政府的公屋或居屋，仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。

香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。

就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。

由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。

以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。

我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地約百分之十 及 香港5大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。

現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。現時80後可否想過，我們的長輩用了多少時間及積累才可以購買第一套房? 為何現時青年人要於中學或大學畢業後要求即時購買樓宇來作投機呢?筆者亦相信，不是所有青年是這樣的。

筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。
MHOS第一樓是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場他興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場、停車場及會所等設施。是否有窗台、露台(如要興建，其呎吋不應少於1米深、1.5米寬)則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。
4. MHOS的建築面積應由約300平方呎至500平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得不多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的審批應由發展局常設委員會負責。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。市建局及港鐵可因應市場及得到政府批准後興建不大於900呎之單位，但其數量不應多於總數40%。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。但都不應大於500平方呎。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上2.5。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為3,750元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月淨盈餘的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。

MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋”/"公屋" 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓”/公屋/居屋 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。所有購買者都必須以私人名義購買及持有。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 /公屋/ “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於50萬港元。

MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。所有出售公屋、居屋或第一樓都不能轉售給非合資格人士。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。

以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。

多項意見

2011年9月1日在巴士的電視新聞看到，行政會議成員張炳良先生對政務司司長早前有關 “垃圾言論”作出回應，大家應該對 “公眾人物言論” 有包容。筆者認為張炳良教授(香港教育學院校長)及警隊應要有 “更容人的量度”。

學生們在大學校園和平表達意見，政府及警隊就在不沒有/充足的通知下將校園部份地方畫為 “核心保安區”，使用過分及粗暴的行動將學生推倒，還要秋後算帳式的表示有學生以粗言向警隊說話。請問一個普通人，在被過分及粗暴推倒在地後不可以 “使用發洩式的用詞嗎”?為何張先生及一哥就不能體諒學生呀。

2011年9月1日在巴士的電視新聞看到，衛生防護中心發出言論，表示國內疑似 “重金屬” 蔬菜對香港市民沒有影響，只要以水清洗蔬菜表面的 “重金屬”便可。衛生防護中心應出來表示，供港蔬菜沒有問題。因為如有問題為何政府還可以將蔬菜流出市面? 同時衛生防護中心沒有表示，如有蔬菜不是表面有 “重金屬”，而是整個蔬菜有 “重金屬”，市民又如何解決。

對於早前港澳辦主任王光亞先生表示香港公務員沒有做老闆的意識，筆者在此要為特區長官們，決策管理層出出氣。香港政府上至特首下至有審批權力的官員都 各自為 “正” – 我才可以話事，其他部門是不用理會的。

就以最近發生的 “英皇集團淺水灣重建麗都商場”項目為例，發展商就以此成功將面積增加由4萬呎增加至超過14萬呎。屋宇署批出圖則，發展商即時重建，到重建後地政署才後知後覺地發現問題。發展局，地政署，土地證記署，規劃署，屋宇署，商務及發展局，旅遊事務處等等，互不通訊，互不從屬，將各方 “透明化”，自以為 “是” “這個是話事人表示無問題的意思。”，希望退休後可以有 “更美好的生活”。

另地政署有一更為不可思異的說法，舊有土地因為屬私人擁有，在其土地上重建超過舊有建築物的面積，是不需要繳付額外地價。但政府有否想過，那些土地可能是100年前批出的，那時沒有規限土地用途，建築物高度及容量，那時只收取當時的市值。到了現在土地重建，政府就應收回 “現時土地市值減去之前土地市值”，同時應加回應有及適時的政府條文及規限於新的地契上。 再者為何舊有地契重建的樓宇，不受預售樓花之規限，那是什麼的道理。

近日看到報導，西半山 “心光盲人院” 、 “循道衛理聯合教會” 、及其他教會都希望將其土地出售/重建。筆者不反對有關土地作出適當的重建。但土地如屬 “GIC”/巴士廠房、電力站、煤氣廠房、電訊/話機樓、學校、教會等共公土地/行業，就必須事先得到立法會大會通過其重建方案。如屬資助機構，重建後多出面積要交給政府重新分配給其他受資助機構。。如要出售土地，即該機構已不再須要那土地服務市民，政府應即時收回。地規會在修改上述土地用途前，亦必須事先得到立法會大會通過其修訂，之後才可繼續其現有之程序。

高鐵之興建，筆者是認為有需要的，但為何港鐵不將其路線由深圳至落馬洲，之後沿用西鐵走線，同時亦以架空方式興建。這樣可以加快興建及減少對市民的滋擾，最重要的是可以減輕成本，特別是政府給予港鐵的 100多億的“顧問費用”。

港英政府批出大量私人體育會土地，他們已享受到高貴的形象及地位，現時政府應適當地將其合併，將多餘的土地收回另行發展。同時亦要將地契年期以每10年為限，使用費應以市價計算，如果他們不接受應收回土地。

第三條機場跑道。筆者認為，如果要用1,500億(通常政府開支都報細數，筆者相信到正真開工應要2,000億元)，用10年以上的時間去興建，就不如將費用興建鐵路接駁深圳機場、澳門機場及珠海機場。同時應向國務申請，將上述機場納入香港管理及管冶範圍。相信1,000億都可以有相量。到時香港機場點止有3條跑道，而且可能是世界上最多跑道的機場，我們只須要與廣州白雲機場相討如何分工及合作。有那一位可預知到香港機場會否似碼貨櫃頭一樣，已大不如前?


由於發表此意見後筆者之電郵被 "黑客" 入侵及破壞，不能轉載地政署之回覆。現簡述如下：地政署有去信反對發展商之重建圖則，但發展商上訴，之後可興建樓宇。

筆者亦有追加提問：發展商以什麼理由上訴，上訴委員會成員是什麼人士，就算圖則批出，為何建築事務監督明知地政署反對仍批准/發出建築許可，使發展商未與地政署完達成協議後才批准興建，及建築事務監督有否發出入伙紙。