有關總樓面面積寬免的事宜

謝謝你於2010年12月16及18日發出的電郵，並由民政事務署及發展局分別於2011年1月4及6日轉發給本署。就你於12月16日發出的電郵內第7，8及11項以及於12月18日發出的電郵內第3段提出與《建築物(規劃)條例》有關的意見，現覆如下： 《建築物條例》旨在就建築物及相關工程的規劃、設計和建造訂定條文，當中並沒有限制發展項目提供或出售停車場及住宅康樂設施、土地用途或有關樓宇裝設照明及能源消耗系的規定。但如發展項目擬提供停車場及住宅康樂設施，其設計必須符合《建築物條例》及其附屬規例有關樓宇安全及衛生的規定及有關作業備考列出的原則和要求。 至於有關上述設施的總樓面面積的計算，以停車場而言，根據《建築物(規劃)條例》第23(3)(b)條，建築事務監督如信納樓面空間是純粹作為私人停車場的用途及考慮了所有相關因素，若停車位的數量及設計符合《香港規劃標準與準則》，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 此外，為了鼓勵發展商提供環保及完善生活設施以達致具效率和成效的樓宇管理及提高居民和用戶的生活質素，對於就這些設施(包括住客會所及防火/庇護層等) 而根據《建築物條例》第42條作出的豁免或變通的申請，建築事務監督會因應每宗申請的個別情況及是否符合有關作業備考的要求，考慮豁免該等設施計算入建築物的總樓面面積內。不過，請注意根據《建築物條例》的規定，商場的樓層是必須計算入總面面積的。 為了回應公眾對控制建築物體積的訴求，政府已公佈將於2011年4月1日起，對新發展項目實行新的總樓面面積寬免措施，而本署亦已修訂有關的作業備考。這些新措施包括就新發展項目的住用及非住用樓宇的一些環保及完善生活設施(包括住戶康樂設施)設定總樓面面積寬免整體上限為10%。 此外，住戶康樂設施(包括會所)可獲得總樓面面積寬免的上限，亦會根據發展項目的住用總樓面面積比例計算。面積較大者，可獲寬免的總樓面面積的百分率會相對較小。 至於有關停車場樓面面積的寬免，日後只有地下停車場可獲給予100%總樓面面積寬免，而地面停車場，除非能提出充分理據證明在有關地點建造地下停車場在技術上不可行(例如地盤位於鐵路沿線或地下公用設施之上)或是絕無需要的，否則只會獲得50%的寬免。。 現行《建築物(規劃)條例》訂明高度不超過15米的樓宇非住用部分的准許上蓋面積為100%，我們將進行檢討應否修訂有關規例，以降低該部分樓宇的准許上蓋面積。 對於有關樓宇能源消耗的關注，在上述新措施下，樓宇發展項目如擬就非強制性設施和環保及完善生活設施申請總樓面面積寬免，先決定條件是樓宇須獲香港綠色建築議會授予的「BEAM Plus」評級，並呈交樓宇公用部分（適用於住用發展項目）或整幢樓宇（適用於非住用發展項目）的能源效能 / 消耗估值。本署在發出有關樓宇的佔用許可證後，會在本署的網站公布該等能源效能 / 消耗估值，以提高有關資訊的透明度。 如對上述有任何疑問,請致電2626 1354與本人聯絡。 11/2/2011

很多謝余小姐之回覆：現有以下更進提問，希望發展局、屋宇署及或建築事務監督可以提供資料：1. 就回覆第3段，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 建築事務監督在此可給予最多的面積有多大? 他個人以什麼來衡量? 之後他是否須要上級匯報? 另建築事務監督在一個發展項目上，他個人可以給予最多酌情面積? 之後他是否須要向上級匯報其批出原因?2. 就回覆第4段及第5段，如是為改善小市民生活，就應在法例上要求/指不發展商給予，並不是政府/發展局/建築事務監督將面積送給發展商，但要小小市民承擔費用。發展商興建什麼房屋(實用與否、有否會所及康樂設施、有多少車位)、售價多少、可否售出都是發展商的商業行為。為何政府/發展局及建築事務監督可以個人決定贈送建築面積 (又不知是否有規管)。這不是政府及市民都輸，只得發展商(及或建築事務監督)可嬴。筆者認為政府應在此時刻，有信心的進行修改。3. 就回應第8段，政府/發展局/建築事務監督/規劃署等，應修訂不容許在規劃為住宅類別的土地上，其不高於15米(其實建築事務監督都批准多於此數)可以100%覆蓋率及作商業用途。請問發展局及建築事務監督，將軍澳的住宅都是興建於商場之上，那是否全部都是綜合用途，如不是，那為何可以高於15米及100%覆蓋率。另藍灣半島是否綜合發展，如不是那為何亦高於15米及100%覆蓋率。4. 最後要求發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門一起研究，修訂建築物管理條例內，有關第一任管理人之收費、第一任管理人應主動協助成立業主立案法團(不是現時法例要求50%業權人同意才可成立法團)、管理人酬金等。11/2/2011

謝謝你於2010年12月16日及2011年2月11日發出的電郵，就有關大廈管理人所作出的寶貴意見和建議。 據本署知悉,民政事務總署已於2011年2月9日就你12月16日所發出的電郵作出了回覆。民政事務總署現正就《建築物管理條例》進行檢討工作，並成立了《建築物管理條例》檢討委員會。有關委員會將會檢視現時常見大廈管理事宜，包括大廈管理人酬金等問題，研究是否可以透過修訂《建築物管理條例》以解決或紓減有關問題。委員會會就如何落實建議，以加強業主立案法團的運作，以及保障各業主的利益，提出建議。本署將就有關相關事宜，按需要與民政事務總署配合。 地政總署法律諮詢及田土轉易處助理署長 (朱偉總代行) 10/3/2011