西九行政總裁連納智未有回應新增樓面面積的成本和帶來的收益，只說可以提供更多餐飲、零售和娛樂設施，對營運文化區有幫助。文化藝術設施內是否不設立零售/餐飲/娛樂設施? 楊立門則稱，此舉目的在於善用土地，但文化藝術設施不太賺錢，即使提高發展密度，亦未必可解決西九的財政問題。既然不能解決問題，為何要引申問題呢?還有的是沒有提及要增加多少顧問費，建築費及時間要延長多久。
有議員擔心西九文藝設施空間不足，建議將部分商住用地撥作文藝用途，楊回應稱新增樓面面積已可滿足不同表演的需求。我們是否不應將視線只看 “西九文化區”，是否應該以香港整體來看?
煩請看看筆者於2009年6月3日、2010年11月1日及2013年4月9日之意見。
整個西九與九龍公園相當接近，但沒有任何人提出為何在同一區要有那麼大面積之綠化?為何所有藝團到想進註西九不可?這正是一個議題的藝術。
筆者一開始就對西九提出反思，但沒有人真的想想，香港是否須要新建一個300多萬平方呎的文化設施於一地點?同時提供510多萬平方呎非文化面積，那真的是一個文化區嗎?現時是否一個好時機去再討論?
http://mahoupour.blogspot.hk/2009/06/blog-post_6625.html
http://mahoupour.blogspot.hk/2010/11/blog-post.html
http://mahoupour.blogspot.hk/2013/04/blog-post.html
2013年10月15日 星期二
長遠房屋策略咨詢文件的意見
對長遠房屋策略咨詢文件的意見
1. 青年一代的住屋問題是否最重要?另煩請政府在此問題上為 “青年”作出定義，因為市面上對青年有很多不同的介定。政府應訂下明確優先次序，這樣才可有明確的路線圖，解決問題。
2. 劏房。由古至今都有出現的問題，為何現時才重視?日本東京的太空酒店是否劏房?政府現時已有相當劏房資料，那政府認為應由那個部門處理?屋宇署、房屋處、民政署、警方、社會福利署?如果政府都沒有想過由那一政府部門作出統籌處理，那有可能解決問題。
3. 公屋長者。煩請房屋處給予資料，舊型公屋長者的人數?我們很容易發現，舊型公屋有很多長者獨居，他們的子女去了那兒。
4. 公屋富戶。有月入十多萬的立法會議員侵佔公屋多年，房屋處做過什麼，請那霸王離開。如果房屋處只處理沒有能力的窮人，那又怎會得到社會支持。
5. 公屋 “外傭” 及 ”竉物”。前任處長立下壞例可以讓公屋居民養”竉物” 及或有請 “外傭”，他們是否已屬富戶?他們的租金應如何制定。所有新的公屋住戶都必須簽署文件，確保不能養”竉物”及請“外傭”。
6. 公屋車位。公屋是社會對低下層的照顧，為合我們可以很容易的看到他們都擁布名貴房車。政府多年來做過什麼?筆者都曾表達過公屋不應有車位供應，可以有少量停車位作上落貨之用。
7. 公屋戶在外地有物業。政府如何處理。
8. 公屋單身輪侯人士。在社會福利的資源分配的前提下，政府應改變輪侯人士的計分方法。在學及或家人同住不可申請、就業與家人同住，而居住面積不是太擠迫戶，亦應不可申請。
9. 市區重建局已失去作為市區更新的目標，只與大型發展商合作製作超級發水樓。因此政府應介入市建局，為市區重建及增加市區房屋供應。
10. 大嶼山發展。政府應加大力度發展整個大嶼山成為商業、展覽及住屋的發展，以減輕政府的壓力。
11. 新界東北發展區、元朗等發展。政府應先檢討收地及用地問題。房運局長表示收地後要預留大部分土地給新界居民興建小型房屋，這又怎可能得到市民支持。公私合作發展應是可行，但應如何管理所謂 “私相受受”，所有發展規劃由政府負責(什麼類型的物業、單位面積多少、有沒有露台、窗台等)，發展費用由發展商支付，出售後政府收回相當比例的收入。
2013年4月10日 星期三
港鐵可加可減機制
一直以來筆者並不認同香港的港鐵是一個成功的商業個案。港鐵只不個是一個在興建鐵路時 “它”便稱自己為政府機構，政府要提供興建成本、借貸擔保、土地(作為日後與大型發展商共同謀取暴利)的組織。
在物業發展及營運上他是獨立個體與鐵路無關? 我們看到所有港鐵站都有很多廣告及商業收益。亦可看到他們收取物業管理費及商場營運上都獲取到很好的成績。
但在鐵路營運上，“它”就變成了一間 “上市公司”，以謀取最高利潤及股東回報為大前提。港鐵興建高鐵，政府要給予100多億的顧問費給港鐵! 又要給予土地發展商業項目。同時點解不能沿用機鐵的路線，而要重新規劃新的路線，但終站是近在港鐵的九龍站呢?請問政府、議員們有沒有認真看清港鐵是上市公司還是政府部門?為何港鐵不能像其它交通工具一樣處理加價事宜。
在物業發展及營運上他是獨立個體與鐵路無關? 我們看到所有港鐵站都有很多廣告及商業收益。亦可看到他們收取物業管理費及商場營運上都獲取到很好的成績。
但在鐵路營運上，“它”就變成了一間 “上市公司”，以謀取最高利潤及股東回報為大前提。港鐵興建高鐵，政府要給予100多億的顧問費給港鐵! 又要給予土地發展商業項目。同時點解不能沿用機鐵的路線，而要重新規劃新的路線，但終站是近在港鐵的九龍站呢?請問政府、議員們有沒有認真看清港鐵是上市公司還是政府部門?為何港鐵不能像其它交通工具一樣處理加價事宜。
港鐵可加可減機制
一直以來筆者並不認同香港的港鐵是一個成功的商業個案。港鐵只不個是一個在興建鐵路時 “它”便稱自己為政府機構，政府要提供興建成本、借貸擔保、土地(作為日後與大型發展商共同謀取暴利)的組織。
在物業發展及營運上他是獨立個體與鐵路無關? 我們看到所有港鐵站都有很多廣告及商業收益。亦可看到他們收取物業管理費及商場營運上都獲取到很好的成績。
但在鐵路營運上，“它”就變成了一間 “上市公司”，以謀取最高利潤及股東回報為大前提。港鐵興建高鐵，政府要給予100多億的顧問費給港鐵! 又要給予土地發展商業項目。同時點解不能沿用機鐵的路線，而要重新規劃新的路線，但終站是近在港鐵的九龍站呢?請問政府、議員們有沒有認真看清港鐵是上市公司還是政府部門?為何港鐵不能像其它交通工具一樣處理加價事宜。
在物業發展及營運上他是獨立個體與鐵路無關? 我們看到所有港鐵站都有很多廣告及商業收益。亦可看到他們收取物業管理費及商場營運上都獲取到很好的成績。
但在鐵路營運上，“它”就變成了一間 “上市公司”，以謀取最高利潤及股東回報為大前提。港鐵興建高鐵，政府要給予100多億的顧問費給港鐵! 又要給予土地發展商業項目。同時點解不能沿用機鐵的路線，而要重新規劃新的路線，但終站是近在港鐵的九龍站呢?請問政府、議員們有沒有認真看清港鐵是上市公司還是政府部門?為何港鐵不能像其它交通工具一樣處理加價事宜。
2013年4月9日 星期二
西九文化區超支
對於近日報導 “西九文化區” 超支一事，希望政府及各議員們重新翻閱相關建築師的文件及報章之報導。因此政府在簽署合約時沒有加上建築費上限是官員、議員及西九行政人員失職之過。
筆者曾於2010年11月1日表達過有關意見。
於2010年10月25日報章上所得資料，3間建築師公司都表示，開支216億元是沒有問題，其中一間更表示仲會有錢剩。希望政府能夠與相關建築師公司簽約時加入整體建築項目不能超出200億港元，所有超出部份將會由建築師公司獨自承擔責任。
http://mahoupour.blogspot.hk/2010/11/blog-post.html
現在因應時局轉變、官員轉變，筆者有一相當大膽的想法。政府即時將西九管理局及西九文化區之發展規模宿少，兩者必須同時進行，或者可以解散西九管理局改由 “康樂及文化事務處”管理。新管理局應只負責藝術及文化項目，不能有任何商業或住宅物業發展權。西九文化區之面積減少2/3，總發展面積亦需相應減少，政府不應及不能再追加撥款給西九管理局。多出的海景土地作為發展商業或少許住宅項目，政府必須以公開競投方式將土地出售，土地亦應分開多區以便多些發展商參與。
對於官員升職後不再理會香港土地、發展及房屋問題，筆者感到2萬分之失望。
對於發展局、地政署及屋宇署沒有回應筆者2013年3月7日有關是否非法出售土地表示萬2分失望。
筆者曾於2010年11月1日表達過有關意見。
於2010年10月25日報章上所得資料，3間建築師公司都表示，開支216億元是沒有問題，其中一間更表示仲會有錢剩。希望政府能夠與相關建築師公司簽約時加入整體建築項目不能超出200億港元，所有超出部份將會由建築師公司獨自承擔責任。
http://mahoupour.blogspot.hk/2010/11/blog-post.html
現在因應時局轉變、官員轉變，筆者有一相當大膽的想法。政府即時將西九管理局及西九文化區之發展規模宿少，兩者必須同時進行，或者可以解散西九管理局改由 “康樂及文化事務處”管理。新管理局應只負責藝術及文化項目，不能有任何商業或住宅物業發展權。西九文化區之面積減少2/3，總發展面積亦需相應減少，政府不應及不能再追加撥款給西九管理局。多出的海景土地作為發展商業或少許住宅項目，政府必須以公開競投方式將土地出售，土地亦應分開多區以便多些發展商參與。
對於官員升職後不再理會香港土地、發展及房屋問題，筆者感到2萬分之失望。
對於發展局、地政署及屋宇署沒有回應筆者2013年3月7日有關是否非法出售土地表示萬2分失望。
2012年4月29日 星期日
回應何鐘泰議員於2012年4月17日刊載於明報有關村屋僭健問題
第3段：為什麼「僭建」問題在新界的反應那麼強烈？…市區人與原居民對自己居所的感覺各不相同。若純以守法與否來討論，雙方肯定沒有交集，只有衝突可期。 筆者想請教何議員，市區人的居所不是他們用真金白銀用血汗薪金所購買的，是政府免費送給市區人的? 筆者認為所有物業擁有人都對自已的物業有感情 (除了釘子戶外)。因此何議員這一點會對市區人及原居民引起不必要的關連及衝突。
第四段：在原居民的眼裏，他們居住在自己先祖留下來的土地只是他們的「傳統合法權益」，不是「特權」。他們對自己的鄉土、圍村、祠堂、祖墳風水的堅持、信仰與情懷，市區人也很難理解。 何議員煩請詳加解釋你所指的他們的「傳統合法權益」是什麼? 現時政府要求的可能是何議員有份同意制訂的法例? 政府不是要強行收回他們的土地或房屋，要的是將不合乎法律或法例的違建物清拆至合乎法律要求。這是政府善意的向原居民一直不了解或不清楚的事情作出一次有力及清晰的解釋，要求原居民合作。
對於何議員引述的案例，筆者不能認同，因為何議員所引用的是要收回土地興建鐵路，而現時政府要求的是清拆違例建築物。
對於何議員再指出，政府改善新界交通基建、市區人湧入新界何議員可否這樣理解，政府改善了原居民的生活，增加原居民及市區人的接觸，以增加彼此的了解。對於令新界洋房價格飛漲，不知何議員所指的是什麼，但筆者大膽的假設是因為土地有價，因為可以免地價出售村屋，可以多起幾層，便可以獲得更多利益吧。
何議員亦應理解，香港政府數來都是著重大型/嚴重問題才會出手處理，因此所提出過去少有執法不但在原居民亦在市區。
何議員，請問政府是否應一次性處理所謂 “村屋” 問題? 何議員，請問有沒有數據，現時所謂 “村屋”有多少幢? 有多少幢是原居民自住?有多少是已出售?有多少是出租? 為何出售後，他們後代仍可興建村屋? 為何在外國有屋及有居留權的人，可以在香港興建村屋出售套利? 為何他們出售土地後要政府再為他們找地興建村屋?何議員，我們是否應一起及一次過去探討呢??
筆者並沒有研究「原居民傳統合法權益」是什麼，但基本的了解是：
原居民可以在他們擁有的土地上興建不多於3層高(或整體高度27呎以下)及每層面積不多於700平方呎之建築物，而這些建築物不須要向建築事務監督申請結構等合格。
對於原居民僭健，政府已表示在收到原居民申報後，再依其嚴重性進行/協助清拆。而且政府已容許某些 “非法建築”留下。近日看到一些報導，政府亦有借貸給原居民清拆違例建築物。這是一個很好的安排。
對於所謂1972年前舊有屋地，筆者認為所有建築物都要依法例重建，亦因此，即不存在1972年前或後了。
如有不對的地方，請多多指教。
第四段：在原居民的眼裏，他們居住在自己先祖留下來的土地只是他們的「傳統合法權益」，不是「特權」。他們對自己的鄉土、圍村、祠堂、祖墳風水的堅持、信仰與情懷，市區人也很難理解。 何議員煩請詳加解釋你所指的他們的「傳統合法權益」是什麼? 現時政府要求的可能是何議員有份同意制訂的法例? 政府不是要強行收回他們的土地或房屋，要的是將不合乎法律或法例的違建物清拆至合乎法律要求。這是政府善意的向原居民一直不了解或不清楚的事情作出一次有力及清晰的解釋，要求原居民合作。
對於何議員引述的案例，筆者不能認同，因為何議員所引用的是要收回土地興建鐵路，而現時政府要求的是清拆違例建築物。
對於何議員再指出，政府改善新界交通基建、市區人湧入新界何議員可否這樣理解，政府改善了原居民的生活，增加原居民及市區人的接觸，以增加彼此的了解。對於令新界洋房價格飛漲，不知何議員所指的是什麼，但筆者大膽的假設是因為土地有價，因為可以免地價出售村屋，可以多起幾層，便可以獲得更多利益吧。
何議員亦應理解，香港政府數來都是著重大型/嚴重問題才會出手處理，因此所提出過去少有執法不但在原居民亦在市區。
何議員，請問政府是否應一次性處理所謂 “村屋” 問題? 何議員，請問有沒有數據，現時所謂 “村屋”有多少幢? 有多少幢是原居民自住?有多少是已出售?有多少是出租? 為何出售後，他們後代仍可興建村屋? 為何在外國有屋及有居留權的人，可以在香港興建村屋出售套利? 為何他們出售土地後要政府再為他們找地興建村屋?何議員，我們是否應一起及一次過去探討呢??
筆者並沒有研究「原居民傳統合法權益」是什麼，但基本的了解是：
原居民可以在他們擁有的土地上興建不多於3層高(或整體高度27呎以下)及每層面積不多於700平方呎之建築物，而這些建築物不須要向建築事務監督申請結構等合格。
對於原居民僭健，政府已表示在收到原居民申報後，再依其嚴重性進行/協助清拆。而且政府已容許某些 “非法建築”留下。近日看到一些報導，政府亦有借貸給原居民清拆違例建築物。這是一個很好的安排。
對於所謂1972年前舊有屋地，筆者認為所有建築物都要依法例重建，亦因此，即不存在1972年前或後了。
如有不對的地方，請多多指教。
2012年3月30日 星期五
對於香港土地、規劃及房屋的意見：
香港的土地實質擁有人為 “香港特別行政區政府 (以下簡稱 “特區政府”)，在特區政府成立前土地有不同年期的地契，例如在港島區可以有999年期、75年加75年等，但現時特區政府於出售土地時使用期均為50年。
另一要注意的地方是早期的地契有部份是沒有限制土地用途(即興建什麼類型的建築物)、可興建多少面積等。但時代轉變現時發展商要興建樓宇都要獲得規劃署、城規會、屋宇署政府部等通過才可興建。
對於舊有地契特區政府當然要承認其合法性，但在其物業持有人申請改變用途或重建時，特區政府是可以行使其權利將該土地與時代接軌。即
1. 該土地的年期應改為由批准申請日起計不超過50年 (由於現時土地已有年期限制，因此不受此條文影響)。
2. 該土地可依申請時的土地限制(指定用途、高度、密度等)進行發展，但多於現有建築物 “室內面積” (因應特區政府在批准發展商強拍指引，發展商收購樓宇時只會依 “室內面積計算) 的就須要向特區政府補回市值地價。
對於特區政府表示沒有土地，筆者認為政府未有考慮開發新界土地，因為會引起各大地產發展商的利益，據各大發展商的年報資料農地超過1億平方呎(未計及他們代理所持有沒有數據的)。政府如何與各大地產商發展新界是一個很好的題目。在更改用途之計算上，政府應以新準則計算土地之補地價 – 即不會給予發展諼有10%或20%准許利潤。為何其他行業在特區營商都不會有准許利潤 (除電力公司外)，發展商在更改用途上可以獲得利潤?
另外我們是否要開發離島?特區政府想將該島發展成那類型的社區，豪宅?公屋? 如公屋，那有沒有想過他們要到那裡工作?其交通費及交通時間要多長?對外交通如何等?
樓宇重建、地區重新規劃都可以提供市區的新供應。但特區政府要考慮住宅與非住宅之比例。同時特區政府應加強市區重建局、房屋協會及香港鐵路在房屋供應的影響。他們作為特區政府的相關機構，不應只要求政府協助，而不與政府同心合力興建指定房屋。
特區政府亦應將土地以小塊方式出售，因為大形土地只可供 “大” 地產商競投，對市場不利。
特區政府不應干預發展商以什麼方式興建樓宇，只要發展商在其土地上依法興建便可。即是特區政府 及 建築事務監督即時取消所有 “額外 / 不計算 / 豁免”建築面積。預制組件、額外走廊寬度、信箱位置、會所、停車場、露台、窗台。這是發展商的事情，政府以什麼理由不以法例規管還要令市民承受不必要的支出。”黑廁”應只可在 “酒店”出現，因為酒店住客不會長時間在單位內，同時 “黑廁”僧引申出更多的維修問題。 請問1960年左右的政府是否有這麼多 “標奇立異” 的名目給發展商壓迫政府及壓榨市民。
特區政府亦應即時收回建築事務監督，修改及增加建築面積的權力，改由發展局(或日後相關的局長連同委員會審批，之後要得到立法會通過才可生效)。
為減輕發展商對上述修改的反彈，特區政府可以將現有發展密度加1或1.5。即如可興建5倍，修改後可興建6倍或6.5倍。比起現由建築事務監督自由發揮批出多50%至接近200%發水好得多。
即時修改建築物管理條例，所有私人大廈/屋村只可以由 “業主立案法團” 管理，不可以再由發展商的管理委員會管理。請看內附文章。
由於現時屋宇署不理會/不咨詢/不查詢其他相關部門就批出建築圖則，因此特區政府應修改如下：
1. 所有發展項目必須完成規劃署、城規會、地政署、路政署、消防處，區議會等部門批准及補地價後才可向屋宇署審批建築圖則。
2. 如發展商在審批過程對其准許規劃及建築面積修改，便要再次得到上述部門的批准及補地價後再審批。
3. 所有批出圖則只有24個月之有效期，如發展商仍未對興建上蓋物業，該批准圖則便會自動失效。發展商之認可人士/建築師必須即時申報，如有漏報，該發展商之認可人士/建築師必須受到處罰。
4. 所有審批申請，發展商必須持有100%業權。
另一要注意的地方是早期的地契有部份是沒有限制土地用途(即興建什麼類型的建築物)、可興建多少面積等。但時代轉變現時發展商要興建樓宇都要獲得規劃署、城規會、屋宇署政府部等通過才可興建。
對於舊有地契特區政府當然要承認其合法性，但在其物業持有人申請改變用途或重建時，特區政府是可以行使其權利將該土地與時代接軌。即
1. 該土地的年期應改為由批准申請日起計不超過50年 (由於現時土地已有年期限制，因此不受此條文影響)。
2. 該土地可依申請時的土地限制(指定用途、高度、密度等)進行發展，但多於現有建築物 “室內面積” (因應特區政府在批准發展商強拍指引，發展商收購樓宇時只會依 “室內面積計算) 的就須要向特區政府補回市值地價。
對於特區政府表示沒有土地，筆者認為政府未有考慮開發新界土地，因為會引起各大地產發展商的利益，據各大發展商的年報資料農地超過1億平方呎(未計及他們代理所持有沒有數據的)。政府如何與各大地產商發展新界是一個很好的題目。在更改用途之計算上，政府應以新準則計算土地之補地價 – 即不會給予發展諼有10%或20%准許利潤。為何其他行業在特區營商都不會有准許利潤 (除電力公司外)，發展商在更改用途上可以獲得利潤?
另外我們是否要開發離島?特區政府想將該島發展成那類型的社區，豪宅?公屋? 如公屋，那有沒有想過他們要到那裡工作?其交通費及交通時間要多長?對外交通如何等?
樓宇重建、地區重新規劃都可以提供市區的新供應。但特區政府要考慮住宅與非住宅之比例。同時特區政府應加強市區重建局、房屋協會及香港鐵路在房屋供應的影響。他們作為特區政府的相關機構，不應只要求政府協助，而不與政府同心合力興建指定房屋。
特區政府亦應將土地以小塊方式出售，因為大形土地只可供 “大” 地產商競投，對市場不利。
特區政府不應干預發展商以什麼方式興建樓宇，只要發展商在其土地上依法興建便可。即是特區政府 及 建築事務監督即時取消所有 “額外 / 不計算 / 豁免”建築面積。預制組件、額外走廊寬度、信箱位置、會所、停車場、露台、窗台。這是發展商的事情，政府以什麼理由不以法例規管還要令市民承受不必要的支出。”黑廁”應只可在 “酒店”出現，因為酒店住客不會長時間在單位內，同時 “黑廁”僧引申出更多的維修問題。 請問1960年左右的政府是否有這麼多 “標奇立異” 的名目給發展商壓迫政府及壓榨市民。
特區政府亦應即時收回建築事務監督，修改及增加建築面積的權力，改由發展局(或日後相關的局長連同委員會審批，之後要得到立法會通過才可生效)。
為減輕發展商對上述修改的反彈，特區政府可以將現有發展密度加1或1.5。即如可興建5倍，修改後可興建6倍或6.5倍。比起現由建築事務監督自由發揮批出多50%至接近200%發水好得多。
即時修改建築物管理條例，所有私人大廈/屋村只可以由 “業主立案法團” 管理，不可以再由發展商的管理委員會管理。請看內附文章。
由於現時屋宇署不理會/不咨詢/不查詢其他相關部門就批出建築圖則，因此特區政府應修改如下：
1. 所有發展項目必須完成規劃署、城規會、地政署、路政署、消防處，區議會等部門批准及補地價後才可向屋宇署審批建築圖則。
2. 如發展商在審批過程對其准許規劃及建築面積修改，便要再次得到上述部門的批准及補地價後再審批。
3. 所有批出圖則只有24個月之有效期，如發展商仍未對興建上蓋物業，該批准圖則便會自動失效。發展商之認可人士/建築師必須即時申報，如有漏報，該發展商之認可人士/建築師必須受到處罰。
4. 所有審批申請，發展商必須持有100%業權。
2012年1月15日 星期日
垃圾收費
有關垃圾收費咨詢 2012年1月14日
筆者同意星島日報2012年1月11日報導：政府就徵收固體廢物處理費咨詢民意，社會有共識…..當局不如改花心思，推廣回收廢物循環利用，…加把勁處理心佔堆填廢物三成的廚餘。 咨詢文件強調收費不會以增加庫房收入為目標…推行會否同時減稅及減差餉。
筆者認同AM730的看法：有學者認為，若港人的習慣不變，港府執行收費亦有難道，故應先積極加強公民教育。…鑑於處理廢物必須從增加回收、減少廢物及妥善處理三方面配合。
蘋果日報2012年1月11日報導：環境局長指，是次主要咨詢市民是否讚同廢物收費…收費水平可稍後討論，…目前未有既定方案。 垃圾收集制度必須改革 …全港3,000個垃圾收集站、逾20,000個公共垃圾桶以至僻靜後巷，將成為市民逃避繳費、違例的黑點。 未有計新界村屋。
東方日報2012年1月11 日報導：環保署副署長表示會引伸出非法傾倒…環境衛生問題…。關注收費水平，文件未提，亦沒有提及任何豁免安排。 外國超市好常見玻璃樽回收，收完仲可以當錢使，政府應該做多的配套，回收做好，丟棄自然少。 新光酒樓胡珠批評，政府巧立明目收錢，…政府從未扶植廚餘回收。廢電器及電子產品回收徵費，初步建議收費100元至250元不等。 收費用於那裡。日後以何準則定加減。現時電器公司會於安裝新機時收回舊機，到時市民是否要再付費。
另一報導：港府減廢無計，環保一味收費，標題真好。 咨詢文件空洞無物…根本是假咨詢。污染者自付，根本是一句假話。…電力公司是排污大戶，…當局非但不收費，反而為其提供不合理的利潤保障。…其實，港府徵收差餉及地租，已體現市民對處理垃圾的附擔，再徵收垃圾費不啻雙重徵費…本港以多層式大廈為主…嚴格監管是否有人隨意亂放垃圾根本不切實際…一但實施垃圾稅，本港將出現以鄰為壑或街頭亂拋垃圾情況。
綜觀各大報章之報導及意見，垃圾收費咨詢是一個擾民的咨詢。原因是咨詢文件：
1. 只提收費/稅可減廢，但政府沒有提到，所收費用/稅收用於那裡。
2. 從沒有提出精明消費、二手消費、以物換物等教育市如何減廢。
3. 從沒提及如何加強/改善回收/循環再做/環保等行業，特別是報章所題及最大問題的廚餘問題。
4. 曾聽過報導，有官員表示日後可以獎償形式給予揭發亂拋垃圾人士的恐怖言論，如真的發生，香港定必成為新文革的犧牲品。
5. 沒有提出源頭/生產者責任制。弱勢政府/(商人治港)只懂得俸誠商家懲罰小市民。正如筆者於2010年11月4日所發表的意見(請參考內附文件)。
對於近日政府提出，垃圾收費計劃咨詢，筆者有少許意見提出。2010年11月4日
生活環境好了，我們孩子物質生活更好，垃圾多了是正常不過的事。但我們有否想過，因為我們的生活受到生產商的改變而改變，成為製造大量垃圾的幫凶? 70前的尊貴議員們和政府高官們，不知你們會否記得汽水樽/牛奶樽要按金的日子?
因此在為垃圾徵收費用之前，政府應否先考慮一下，產品包裝的問題?生產商應否以可回收/循環再再的物料進行包裝。例如汽水/醬油樽(玻璃或塑膠)回收後再使用的可行性? 汽水鋁罐回收後到了那裡? 紙包飲料之包裝物料如何處理? 預先包裝食物之包裝袋，正常情況下是否能循環再用，因此應否先請生產商想方法如何使用可循環物料於包裝上。
另外政府表示沒有能力處理垃圾，政府就要向市民開刀，這是什麼的思想。用者自付是那麼好聽的名稱，但政府並沒有從源頭去想，每一件事都是我們小市民的錯。為什麼要用政府醫療服務、為什麼香港有那麼多的長者、為什麼要製造那麼多的垃圾。政府便想出懲罰性的強醫金(自願醫保)、強積金等幫助政府的銀行過度金融難關，但就不理政府銀行收費及回報是否能夠幫助小小的市民。政府銀行擁有60%以上香港市民的強積金，希望政府可以將其比例減至不多於40%，以減少香港小小市民的風險。
對於政府要向市民徵收垃圾費，最不能接收的是由管理公司代收。因為政府從沒有想過更改344章物業管理條例中，管理人/公司向小業主收取不少於(即應收取)10%管理支出作為管理人酬金 及 公契管理人必須於入伙後2年為小業主成立業主立案法團，而不是發展商以管理委員會代替。筆者最少有3年提出要求修改此不合理的法例，但都未有任何消息。為何現時發展商要自行管理其物業，因為他們可以從中獲取巨額管理人酬金，各位可從每呎管理費由以前的不多於1元至現時2元或以上便知一二。
筆者同意星島日報2012年1月11日報導：政府就徵收固體廢物處理費咨詢民意，社會有共識…..當局不如改花心思，推廣回收廢物循環利用，…加把勁處理心佔堆填廢物三成的廚餘。 咨詢文件強調收費不會以增加庫房收入為目標…推行會否同時減稅及減差餉。
筆者認同AM730的看法：有學者認為，若港人的習慣不變，港府執行收費亦有難道，故應先積極加強公民教育。…鑑於處理廢物必須從增加回收、減少廢物及妥善處理三方面配合。
蘋果日報2012年1月11日報導：環境局長指，是次主要咨詢市民是否讚同廢物收費…收費水平可稍後討論，…目前未有既定方案。 垃圾收集制度必須改革 …全港3,000個垃圾收集站、逾20,000個公共垃圾桶以至僻靜後巷，將成為市民逃避繳費、違例的黑點。 未有計新界村屋。
東方日報2012年1月11 日報導：環保署副署長表示會引伸出非法傾倒…環境衛生問題…。關注收費水平，文件未提，亦沒有提及任何豁免安排。 外國超市好常見玻璃樽回收，收完仲可以當錢使，政府應該做多的配套，回收做好，丟棄自然少。 新光酒樓胡珠批評，政府巧立明目收錢，…政府從未扶植廚餘回收。廢電器及電子產品回收徵費，初步建議收費100元至250元不等。 收費用於那裡。日後以何準則定加減。現時電器公司會於安裝新機時收回舊機，到時市民是否要再付費。
另一報導：港府減廢無計，環保一味收費，標題真好。 咨詢文件空洞無物…根本是假咨詢。污染者自付，根本是一句假話。…電力公司是排污大戶，…當局非但不收費，反而為其提供不合理的利潤保障。…其實，港府徵收差餉及地租，已體現市民對處理垃圾的附擔，再徵收垃圾費不啻雙重徵費…本港以多層式大廈為主…嚴格監管是否有人隨意亂放垃圾根本不切實際…一但實施垃圾稅，本港將出現以鄰為壑或街頭亂拋垃圾情況。
綜觀各大報章之報導及意見，垃圾收費咨詢是一個擾民的咨詢。原因是咨詢文件：
1. 只提收費/稅可減廢，但政府沒有提到，所收費用/稅收用於那裡。
2. 從沒有提出精明消費、二手消費、以物換物等教育市如何減廢。
3. 從沒提及如何加強/改善回收/循環再做/環保等行業，特別是報章所題及最大問題的廚餘問題。
4. 曾聽過報導，有官員表示日後可以獎償形式給予揭發亂拋垃圾人士的恐怖言論，如真的發生，香港定必成為新文革的犧牲品。
5. 沒有提出源頭/生產者責任制。弱勢政府/(商人治港)只懂得俸誠商家懲罰小市民。正如筆者於2010年11月4日所發表的意見(請參考內附文件)。
對於近日政府提出，垃圾收費計劃咨詢，筆者有少許意見提出。2010年11月4日
生活環境好了，我們孩子物質生活更好，垃圾多了是正常不過的事。但我們有否想過，因為我們的生活受到生產商的改變而改變，成為製造大量垃圾的幫凶? 70前的尊貴議員們和政府高官們，不知你們會否記得汽水樽/牛奶樽要按金的日子?
因此在為垃圾徵收費用之前，政府應否先考慮一下，產品包裝的問題?生產商應否以可回收/循環再再的物料進行包裝。例如汽水/醬油樽(玻璃或塑膠)回收後再使用的可行性? 汽水鋁罐回收後到了那裡? 紙包飲料之包裝物料如何處理? 預先包裝食物之包裝袋，正常情況下是否能循環再用，因此應否先請生產商想方法如何使用可循環物料於包裝上。
另外政府表示沒有能力處理垃圾，政府就要向市民開刀，這是什麼的思想。用者自付是那麼好聽的名稱，但政府並沒有從源頭去想，每一件事都是我們小市民的錯。為什麼要用政府醫療服務、為什麼香港有那麼多的長者、為什麼要製造那麼多的垃圾。政府便想出懲罰性的強醫金(自願醫保)、強積金等幫助政府的銀行過度金融難關，但就不理政府銀行收費及回報是否能夠幫助小小的市民。政府銀行擁有60%以上香港市民的強積金，希望政府可以將其比例減至不多於40%，以減少香港小小市民的風險。
對於政府要向市民徵收垃圾費，最不能接收的是由管理公司代收。因為政府從沒有想過更改344章物業管理條例中，管理人/公司向小業主收取不少於(即應收取)10%管理支出作為管理人酬金 及 公契管理人必須於入伙後2年為小業主成立業主立案法團，而不是發展商以管理委員會代替。筆者最少有3年提出要求修改此不合理的法例，但都未有任何消息。為何現時發展商要自行管理其物業，因為他們可以從中獲取巨額管理人酬金，各位可從每呎管理費由以前的不多於1元至現時2元或以上便知一二。
2011年11月23日 星期三
政府土地之出售
筆者於2009年11月21日於星島日報看到報導，長江實業有限公司(或以? 銂搢銗q名義)於元朗錦田丈量約份第一百零九地段，連同鄰近政府用地，早前提出興建低密度住宅。 筆者一直反對官勾結，如政府用地沒有被 “公開出售”，以私下形式將土地轉移/出售，政府/官員便有 “官商受受”之疑。煩請各政府部門/官員給予 “公開”之解釋。 24/11/2009
你電郵中提及一項位於新界元朗錦田丈量約份第109約地段的低密度住宅發展，惟並沒有提供有關發展的確實位置或它是否涉及任何規劃申請。 根據紀錄，由於規劃申請編號A/YL-KTN/317的申請人提交了補充資料，該申請曾於2009年11月20日公布以諮詢公眾意見。該申請的位置同樣涉及你提及的新界元朗錦田丈量約份第109約地段(包括第111號餘段、第112號餘段、第114號餘段、第115號餘段、第116號餘段、第120號餘段、第260號餘段（部分）、第261號餘段、第262號餘段、第263號（部分）、第264號（A-D）分段餘段、第264號（E-H）分段餘段、第266號B分段餘段、第268號（A-B）分段（部分）、第268號C分段餘段及第269號B分段（部分）)和毗連政府土地，以進行擬議住宅發展及濕地改善區。 規劃申請編號A/YL-KTN/317暫定於2009年12月18日由城市規劃委員會(下稱「城規會」)考慮。任何於法定公眾諮詢期間接獲的公眾意見，均會呈交給城規會考慮。 如本秘書處於2009年12月3日前沒有收到你的澄清，你2009年11月24日的電郵將被視作就申請編號A/YL-KTN/317提出的公眾意見而處理。按有關的城規會規劃指引，已提交的公眾意見(包括姓名，但不包括通信地址及電話號碼／傳真號碼／電郵地址)會供公眾查閱。 如對以上有任何疑問，你可致電本秘書處陸貽琦 (電話: 2231 4835) 查詢。 城市規劃委員會秘書處 24/11/2009
多謝城規會對本人的意見作出回覆。如該地段涉及政府土地 "未被公開出售"，便給私人 "作發展之用"。那為何還要分政府土地及私人土地? 是否所有發展商或私人都可以在 "所謂的政府土地"即時 "私有化"? 如不，為何地政署不作出反對? 為何城規會接受規劃申請? 為何發展局不撥亂反正，坐視不理?在此希望政府官員/部門更能主動看守市民的財產 (政府的土地/資源)。26/04/2009
閣下2009年11月24日及11月26日的電子郵件已轉交元朗地政處跟進，現回覆如下。 根據記錄，本處至今並沒有收到有關你電郵中提及位於元朗錦田丈量約份第109號地段(或涉及鄰近政府用地)，作低密度住宅用途的換地申請。 一般而言，就私人發展商向政府申請換地，地政處會依照現行土地政策，按一貫的做法處理其申請，包括有關發展計劃已取得相關規劃許可，才考慮該換地申請，以落實按法定規劃框架所核淮的計劃。 如閣下對此事有其他查詢，煩請與本人聯絡。 元朗地政專員 (歐陽少琼 代行) 27/11/2009
根據記錄，本處至今並沒有收到有關你電郵中提及位於元朗錦田丈量約份第109號地段(或涉及鄰近政府用地)，作低密度住宅用途的換地申請。煩請歐陽專員看看城規會給予本人之回覆。根據紀錄，由於規劃申請編號A/YL-KTN/317的申請人提交了補充資料，該申請曾於2009年11月20日公布以諮詢公眾意見。該申請的位置同樣涉及你提及的新界元朗錦田丈量約份第109約地段(包括第111號餘段、第112號餘段、第114號餘段、第115號餘段、第116號餘段、第120號餘段、第260號餘段（部分）、第261號餘段、第262號餘段、第263號（部分）、第264號（A-D）分段餘段、第264號（E-H）分段餘段、第266號B分段餘段、第268號（A-B）分段（部分）、第268號C分段餘段及第269號B分段（部分）)和毗連政府土地，以進行擬議住宅發展及濕地改善區。 規劃申請編號A/YL-KTN/317暫定於2009年12月18日由城市規劃委員會(下稱「城規會」)考慮。任何於法定公眾諮詢期間接獲的公眾意見，均會呈交給城規會考慮。 如本秘書處於2009年12月3日前沒有收到你的澄清，你2009年11月24日的電郵將被視作就申請編號A/YL-KTN/317提出的公眾意見而處理。按有關的城規會規劃指引，已提交的公眾意見(包括姓名，但不包括通信地址及電話號碼／傳真號碼／電郵地址)會供公眾查閱。 城市規劃委員會秘書處 (2009年11月26日之回覆) 一般而言，就私人發展商向政府申請換地，地政處會依照現行土地政策，按一貫的做法處理其申請，包括有關發展計劃已取得相關規劃許可，才考慮該換地申請，以落實按法定規劃框架所核淮的計劃。 那請問城規會/規劃署會否主動(在那情況下會主動)更改土地用途?如發展商(個別人士)要求更改，城規會的“正常”處理方式及程序是如何? 在土地更改規劃後，為何地政署不將土地放入勾地表，而“私下”與發展商(個別人士)進行土地交易? 希望相關部門可以給予回覆，以便本人更了政府如何處理土地事宜。 27/11/2009
你電郵中輯錄了城市規劃委員會秘書處對有關該規劃申請的回覆，及一般如何處理規劃申請/更改土地規劃等問題，由於提及的事宜是屬於城規會/ 規劃署的職能範圍，相信他們會跟進個案及給你回覆。本處重申，至今並沒有收到有關於該發展計劃的換地申請。 至於你電郵中提及有關土地政策事宜，一般而言，現行的土地政策是按規劃的土地用途地帶所訂的框架善用土地，透過賣地、批地、契約修訂和換地等措施，讓市場將有關土地作適合的發展，如法定規劃框架所核准的計劃涉及私人土地，業權乃屬於私人發展商擁有，政府不能將私人土地放入勾地表。至於私人發展商向政府申請換地，以落實按法定規劃框架所核准的計劃，政府會按一貫的做法處理發展商的換地申請。 如閣下對此事有其他查詢，煩請與本人聯絡。 元朗地政專員 (歐陽少琼 代行) 03/12/2009
你電郵中提及一項位於新界元朗錦田丈量約份第109約地段的低密度住宅發展，惟並沒有提供有關發展的確實位置或它是否涉及任何規劃申請。 根據紀錄，由於規劃申請編號A/YL-KTN/317的申請人提交了補充資料，該申請曾於2009年11月20日公布以諮詢公眾意見。該申請的位置同樣涉及你提及的新界元朗錦田丈量約份第109約地段(包括第111號餘段、第112號餘段、第114號餘段、第115號餘段、第116號餘段、第120號餘段、第260號餘段（部分）、第261號餘段、第262號餘段、第263號（部分）、第264號（A-D）分段餘段、第264號（E-H）分段餘段、第266號B分段餘段、第268號（A-B）分段（部分）、第268號C分段餘段及第269號B分段（部分）)和毗連政府土地，以進行擬議住宅發展及濕地改善區。 規劃申請編號A/YL-KTN/317暫定於2009年12月18日由城市規劃委員會(下稱「城規會」)考慮。任何於法定公眾諮詢期間接獲的公眾意見，均會呈交給城規會考慮。 如本秘書處於2009年12月3日前沒有收到你的澄清，你2009年11月24日的電郵將被視作就申請編號A/YL-KTN/317提出的公眾意見而處理。按有關的城規會規劃指引，已提交的公眾意見(包括姓名，但不包括通信地址及電話號碼／傳真號碼／電郵地址)會供公眾查閱。 如對以上有任何疑問，你可致電本秘書處陸貽琦 (電話: 2231 4835) 查詢。 城市規劃委員會秘書處 24/11/2009
多謝城規會對本人的意見作出回覆。如該地段涉及政府土地 "未被公開出售"，便給私人 "作發展之用"。那為何還要分政府土地及私人土地? 是否所有發展商或私人都可以在 "所謂的政府土地"即時 "私有化"? 如不，為何地政署不作出反對? 為何城規會接受規劃申請? 為何發展局不撥亂反正，坐視不理?在此希望政府官員/部門更能主動看守市民的財產 (政府的土地/資源)。26/04/2009
閣下2009年11月24日及11月26日的電子郵件已轉交元朗地政處跟進，現回覆如下。 根據記錄，本處至今並沒有收到有關你電郵中提及位於元朗錦田丈量約份第109號地段(或涉及鄰近政府用地)，作低密度住宅用途的換地申請。 一般而言，就私人發展商向政府申請換地，地政處會依照現行土地政策，按一貫的做法處理其申請，包括有關發展計劃已取得相關規劃許可，才考慮該換地申請，以落實按法定規劃框架所核淮的計劃。 如閣下對此事有其他查詢，煩請與本人聯絡。 元朗地政專員 (歐陽少琼 代行) 27/11/2009
根據記錄，本處至今並沒有收到有關你電郵中提及位於元朗錦田丈量約份第109號地段(或涉及鄰近政府用地)，作低密度住宅用途的換地申請。煩請歐陽專員看看城規會給予本人之回覆。根據紀錄，由於規劃申請編號A/YL-KTN/317的申請人提交了補充資料，該申請曾於2009年11月20日公布以諮詢公眾意見。該申請的位置同樣涉及你提及的新界元朗錦田丈量約份第109約地段(包括第111號餘段、第112號餘段、第114號餘段、第115號餘段、第116號餘段、第120號餘段、第260號餘段（部分）、第261號餘段、第262號餘段、第263號（部分）、第264號（A-D）分段餘段、第264號（E-H）分段餘段、第266號B分段餘段、第268號（A-B）分段（部分）、第268號C分段餘段及第269號B分段（部分）)和毗連政府土地，以進行擬議住宅發展及濕地改善區。 規劃申請編號A/YL-KTN/317暫定於2009年12月18日由城市規劃委員會(下稱「城規會」)考慮。任何於法定公眾諮詢期間接獲的公眾意見，均會呈交給城規會考慮。 如本秘書處於2009年12月3日前沒有收到你的澄清，你2009年11月24日的電郵將被視作就申請編號A/YL-KTN/317提出的公眾意見而處理。按有關的城規會規劃指引，已提交的公眾意見(包括姓名，但不包括通信地址及電話號碼／傳真號碼／電郵地址)會供公眾查閱。 城市規劃委員會秘書處 (2009年11月26日之回覆) 一般而言，就私人發展商向政府申請換地，地政處會依照現行土地政策，按一貫的做法處理其申請，包括有關發展計劃已取得相關規劃許可，才考慮該換地申請，以落實按法定規劃框架所核淮的計劃。 那請問城規會/規劃署會否主動(在那情況下會主動)更改土地用途?如發展商(個別人士)要求更改，城規會的“正常”處理方式及程序是如何? 在土地更改規劃後，為何地政署不將土地放入勾地表，而“私下”與發展商(個別人士)進行土地交易? 希望相關部門可以給予回覆，以便本人更了政府如何處理土地事宜。 27/11/2009
你電郵中輯錄了城市規劃委員會秘書處對有關該規劃申請的回覆，及一般如何處理規劃申請/更改土地規劃等問題，由於提及的事宜是屬於城規會/ 規劃署的職能範圍，相信他們會跟進個案及給你回覆。本處重申，至今並沒有收到有關於該發展計劃的換地申請。 至於你電郵中提及有關土地政策事宜，一般而言，現行的土地政策是按規劃的土地用途地帶所訂的框架善用土地，透過賣地、批地、契約修訂和換地等措施，讓市場將有關土地作適合的發展，如法定規劃框架所核准的計劃涉及私人土地，業權乃屬於私人發展商擁有，政府不能將私人土地放入勾地表。至於私人發展商向政府申請換地，以落實按法定規劃框架所核准的計劃，政府會按一貫的做法處理發展商的換地申請。 如閣下對此事有其他查詢，煩請與本人聯絡。 元朗地政專員 (歐陽少琼 代行) 03/12/2009
Land Exchange
筆者對於地政署/規劃署即發展局負責的換地政策 “Land Exchange” 很有興趣，並希望發展局或有關部門能夠提供多些資訊。 第一， 以筆者所知現時有很多香港島南區/山頂等 “真正豪宅區” 的擁有人[當然其他地區都有出現]，特別是獨立屋地擁有人，他們都在 “政府知情/不知情下” “侵佔政府土地”作為他們的私家花園或擴大其屋地面積。為何政府可以給予上述行為持續而不即時採取收回被侵佔之土地?為何政府可以不懲罰/起訴侵佔人?為何政府以縱容的方式將被侵佔的土地以“short term waver”短期豁免的形式出租予侵佔人，而且只收取象徵式的租金?更甚的是政府可以將“寶貴的土地資源”以私下相討的形式將土地出售給侵佔人?請問行政長官/律政司/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上? x商勾結的行為?? 第二， 現時大形發展商都持有很大量的農地，當他們要發展時除會向政府補地價外，亦會向政府(特別是城規會)申請將附近政府土地一併進行更改用途，在正常的情況下城規會會接受將未經出售的政府土地更改用途，之後地政署會接受未經出售的政府土地申請補地價。請問行政長官/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上官商勾結的行為?? 第三， 最近看到一些重建的新聞，一些收購舊樓的發展商在未經全體業主一致的同意下可以向屋宇署申請重建圖則，而且亦已批出。不知什麼原因城規會總是會給予個別發展商興建超高及超密度發展後才作出規限?請問運輸及房屋局長，為何私有土地在未得到完整業權的時候容許請發展圖則及批准發展圖則?而且有些圖則可以不發展長達10多年仍然有效?請問發展局長為何不能在向立法會辦論 “強拍”條例時即時加入發展高度及發展密度的限制，即所有重建的發展必須經區議會及城規會等批准其發展密度及發展高度，以便區議會及城規會有時間進行必須的規限?? 第四， 在以上的問題下，請問如本人在山頂公園看中一土地，然後向地政署申請將該土地發展為本人的私人屋苑/私家花園，發展局長的回覆是什麼?如不能那就是官商勾結的最好例子。如能，那就表示現行的賣地(勾地)制度出現問題，因為發展商不用在勾地表中買地。 第五， 同樣，如本人現持有中區花園台某一單位，現希望將整個花園台重建，本人可否自行入則重建花園台。如可以，運輸及房屋局長的解釋是什麼。如不可以，運輸及房屋局長的解釋又是什麼。11/04/2010
多謝律政司及其代表之回覆，但本人仍有疑問希望律政司或其代表可以給予多些資料，在提問中，除土地開發問題外，亦涉及非法佔用政府土地(因到現時為止，仍未收到相關局長或其代表之回覆)，請問律政司，檢舉/控是由政府那個部門負責?如政府相關部門得知有非法佔用土地而不作出檢舉/控，那相關政府部門之首長是否已構成/形成/懷疑違反專業/政府操守。如果沒有構成/形成/懷疑違反專業/政府操守是什麼原因?26/04/2010
謝謝你於早前致運輸及房屋局等的電郵，運輸及房屋局已將你的電郵轉交其它部門，包括本署考慮及回覆。 屋宇署的主要職責是按《建築物條例》為私人樓宇釐定及施行有關安全、衛生及環境方面的標準。你可瀏覽本署網頁http://www.bd.gov.hk，了解本署的工作。 根據《建築物條例》，新建或加建工程的業主是須聘請認可人士及註冊結構工程師準備興建的圖則，呈交建築事務監督申請批核。本署人員會審核圖則是否符合法例的規定，並會把圖則轉介其他有關的政府部門，由他們就其關注的範疇進行審議。這個中央處理制度旨在確保所有法定標準，以及安全和其他規定均能一一符合。在展開工程之前必須先取得建築事務監督的同意，才可開始進行建築工程。本署人員會定期監察及巡視施工中的地盤(特別是當工程進入重要階段時)，以策安全及確保符合法例的規定。本署人員在發出入伙紙或完工紙前，亦會對有關工程作最後檢查。 不過根據《建築物條例》123章14條(2)，批准任何圖則或同意任何建築工程或街道工程的展開，均不得當作：(a) 賦予任何土地業權；(b) 免除任何租契或特許的任何條款；或(c) 豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。 此外，本署設立了樓宇部，同區的樓宇安全事宜由一位指定職員負責統籌，藉此加強對私人樓宇業主的支援。如涉及樓宇安全的事宜，你可提供更詳盡的資料，例如大廈名稱，地址等，以便我轉介給本署同事跟進。 至於有關侵佔政府土地、申請補地價、賣地及勾地制度等問題並不是本署的職權範圍，請恕本署未能提供任何意見，敬請見諒。 多謝 周國樑屋宇測量師／技術事務屋宇署04/05/2010
就你4月26日給律政司的電子郵件，我現獲授權回覆。 由於你電郵的內容關乎假設性問題，本司未能作出具體回應。一如4月26日給你的電郵回覆所述，相信有關當局及部門會就你的問題作適當跟進。 鑑於律政司的主要職能是為政府提供法律服務，並不包括為個別公眾人士提供法律意見或協助。如你需要徵詢法律意見，可考慮向私人執業律師尋求協助，你亦可使用「當值律師服務」提供的免費法律諮詢服務，此服務可於民政事務總署安排預約，查詢電話：28352500。律政司法律政策科 律政書記陳鳳珊 18/05/2010
Dear Ms. Chan,Thanks for your reply. The email is not seeking legal adivse from DoJ but a query of why DoJ Development Bureau Lands Department or other relevant deparments not taking legal action prosecution against Rich Persons.The emails are the basic right of "underground grass" citizen right care and concern of government land grant / sales procedures!!21/05/2011
I refer to your preceding e-mails and in particular your enquiry on land control action and application for use of Government land. Responses to your said enquiry had already been made by the Development Bureau (DEVB) on 30 April 2010. A copy of DEVB's reply is attached for your easy reference. Finally, I thank you for your interest in the above matters. Yours sincerely, (Patrick FAN) for Director of Lands 01/06/2010
多謝律政司及其代表之回覆，但本人仍有疑問希望律政司或其代表可以給予多些資料，在提問中，除土地開發問題外，亦涉及非法佔用政府土地(因到現時為止，仍未收到相關局長或其代表之回覆)，請問律政司，檢舉/控是由政府那個部門負責?如政府相關部門得知有非法佔用土地而不作出檢舉/控，那相關政府部門之首長是否已構成/形成/懷疑違反專業/政府操守。如果沒有構成/形成/懷疑違反專業/政府操守是什麼原因?26/04/2010
謝謝你於早前致運輸及房屋局等的電郵，運輸及房屋局已將你的電郵轉交其它部門，包括本署考慮及回覆。 屋宇署的主要職責是按《建築物條例》為私人樓宇釐定及施行有關安全、衛生及環境方面的標準。你可瀏覽本署網頁http://www.bd.gov.hk，了解本署的工作。 根據《建築物條例》，新建或加建工程的業主是須聘請認可人士及註冊結構工程師準備興建的圖則，呈交建築事務監督申請批核。本署人員會審核圖則是否符合法例的規定，並會把圖則轉介其他有關的政府部門，由他們就其關注的範疇進行審議。這個中央處理制度旨在確保所有法定標準，以及安全和其他規定均能一一符合。在展開工程之前必須先取得建築事務監督的同意，才可開始進行建築工程。本署人員會定期監察及巡視施工中的地盤(特別是當工程進入重要階段時)，以策安全及確保符合法例的規定。本署人員在發出入伙紙或完工紙前，亦會對有關工程作最後檢查。 不過根據《建築物條例》123章14條(2)，批准任何圖則或同意任何建築工程或街道工程的展開，均不得當作：(a) 賦予任何土地業權；(b) 免除任何租契或特許的任何條款；或(c) 豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。 此外，本署設立了樓宇部，同區的樓宇安全事宜由一位指定職員負責統籌，藉此加強對私人樓宇業主的支援。如涉及樓宇安全的事宜，你可提供更詳盡的資料，例如大廈名稱，地址等，以便我轉介給本署同事跟進。 至於有關侵佔政府土地、申請補地價、賣地及勾地制度等問題並不是本署的職權範圍，請恕本署未能提供任何意見，敬請見諒。 多謝 周國樑屋宇測量師／技術事務屋宇署04/05/2010
就你4月26日給律政司的電子郵件，我現獲授權回覆。 由於你電郵的內容關乎假設性問題，本司未能作出具體回應。一如4月26日給你的電郵回覆所述，相信有關當局及部門會就你的問題作適當跟進。 鑑於律政司的主要職能是為政府提供法律服務，並不包括為個別公眾人士提供法律意見或協助。如你需要徵詢法律意見，可考慮向私人執業律師尋求協助，你亦可使用「當值律師服務」提供的免費法律諮詢服務，此服務可於民政事務總署安排預約，查詢電話：28352500。律政司法律政策科 律政書記陳鳳珊 18/05/2010
Dear Ms. Chan,Thanks for your reply. The email is not seeking legal adivse from DoJ but a query of why DoJ Development Bureau Lands Department or other relevant deparments not taking legal action prosecution against Rich Persons.The emails are the basic right of "underground grass" citizen right care and concern of government land grant / sales procedures!!21/05/2011
I refer to your preceding e-mails and in particular your enquiry on land control action and application for use of Government land. Responses to your said enquiry had already been made by the Development Bureau (DEVB) on 30 April 2010. A copy of DEVB's reply is attached for your easy reference. Finally, I thank you for your interest in the above matters. Yours sincerely, (Patrick FAN) for Director of Lands 01/06/2010
2010預算案咨詢
由於2010年財政收入增加及預計2011年通脹升溫，筆者個人意見如下：
1. 每個私人住宅家庭可得到每月不多於HK$300.00的電費津貼，為期不多於12個月。(以800,000家庭計，2011年政府津貼約2.8億元)；
2. 每個私人名義稅單可獲一次性退稅不多於 HK$2,000.00，不論該稅單是否於上一年度曾繳稅否，作為交通津貼。(以3,000,000個人計，2011年政府退稅約6億元)；
3. 個人名義自用私人住宅差餉每季豁免不多於$1,500元(資助房屋除外)。(以200,000住宅計，1.2億元)。
4. 年滿60歲香港居民(移局外地者及同時持有外國戶籍者除外)，不論貧富，應給予一次性HK$2,400的生活津貼。(以150,000人計，0.36億)。
5. 工務員(收入HK$15,000或以下者)加薪不少於5.5%，(收入HK$15,001至HK$70,000者)加薪5.0%，(收入多於HK$70,001或以上)減薪不少於5%。由於高薪工務員已不再以服務市民為任，多想退休後加入大財團，因此他們只可以有負加薪金。如高薪工務員(薪金多於HK$50,000或以上)(必須於升至此薪金時書面確認)書面確認退休後不會加入/服務商界，則其薪金應可有不多於5%的調整。06/01/2010
1. 每個私人住宅家庭可得到每月不多於HK$300.00的電費津貼，為期不多於12個月。(以800,000家庭計，2011年政府津貼約2.8億元)；
2. 每個私人名義稅單可獲一次性退稅不多於 HK$2,000.00，不論該稅單是否於上一年度曾繳稅否，作為交通津貼。(以3,000,000個人計，2011年政府退稅約6億元)；
3. 個人名義自用私人住宅差餉每季豁免不多於$1,500元(資助房屋除外)。(以200,000住宅計，1.2億元)。
4. 年滿60歲香港居民(移局外地者及同時持有外國戶籍者除外)，不論貧富，應給予一次性HK$2,400的生活津貼。(以150,000人計，0.36億)。
5. 工務員(收入HK$15,000或以下者)加薪不少於5.5%，(收入HK$15,001至HK$70,000者)加薪5.0%，(收入多於HK$70,001或以上)減薪不少於5%。由於高薪工務員已不再以服務市民為任，多想退休後加入大財團，因此他們只可以有負加薪金。如高薪工務員(薪金多於HK$50,000或以上)(必須於升至此薪金時書面確認)書面確認退休後不會加入/服務商界，則其薪金應可有不多於5%的調整。06/01/2010
《資助市民自置居所》公眾諮詢
近日見到很多意見提及 “先租後買” 來協助市民置業。筆者認為此方案未必能解決現時及或將來房屋的問題。筆者相信只有多建公屋及重建屋居，作為分隔投資市場及自用市場最為合適。 如真的要實行 “先租後買”，筆者要求政府先解決以下問題： 1. 什麼人士可以享用此 “優惠”。年薪多少?年齡多少?工作年資多少?筆者不讚成單身人士及年齡少於30的人士享有此 “優惠”。 2. 樓宇的種類。所有公屋?房協的公屋?所有私人房屋?可否租用家人/公司持有的物業?會否刺激更多投資者進入小型樓宇的市場? 3. 單位面積之規定。介乎多少平方呎。 4. 樓齡之規定。介乎多少年。 5. 租期之限制，如住私樓，正常每個租期為2年，“申請人” 如要轉換其他樓宇，其限制或規定如何。 6. 租金之規定。每月租金介乎多少?會否計算利息?會否刺激小型住宅之租金，到時政府會否限制租金之制定?如公屋，每年都有1至2個月免租，那政府會計算否，如不，市民亦會覺得不合理。同時公屋 “申請人” 之租金應否以市值或市值雙倍租金計算。豪宅公屋租金又如何? 7. 租金支付給誰。如政府，那租金便是負責，不是收入，另政府會否支付利息，為何不支付利息。如付利息，政府便多重 “優惠”給此類人士。租金如不是支付給政府，那租金怎樣會變成首期。由誰支付。 8. 由誰購買。回應第一項，應由所有租戶共同持有，不能部份人士持有。 9. 可否出售?何時出售?出售給那些人士?可否出售給父系或母系同時持有此 “優惠” 的親屬?其他出售限制。 10. 會否要求 “申請人” 每月要儲蓄多少才合乎資格，例如每人每月儲2千元。因為購買物業是長期供款，如沒有儲蓄習慣，請不要申請。 11. 購買樓宇種類及樓價之限制如何。 12. 對於不想行使此 “優惠” 的公屋居民，又是否不公平。 13. 如此計劃是以公屋作為試點，那日後公屋之供應又是否會減少，更加會減低公屋的流通量。 17/09/2010
廣深港高鐵
對於“港鐵”興建廣深港高鐵，筆者曾多次發表意見。雖然知道現時再發表什麼已經太遲，但亦希望政府及立法會日後不應只聽到 “港鐵”的意見不理會市民及其他小市民的聲音。 例如， “港鐵” 有否提出在福田站之後可接駁至西鐵朗屏站附近之後沿西鐵直達西九龍? 如附圖。這樣的走向相信是最為有效，對市民影響最少，成本最低(因為可與西鐵一樣，以高架興建 及 土地早已被徵用)，但有人/公司要求最大回報，因工程費用最大化之下，個人及或公司就可有最大的利潤及顧問費。但那自私的心態不知為何會被政府所接受。 筆者要求政府及立法會議員不應只相信 “港鐵” 的提議及報告。09/01/2011
謝謝你的電郵。就你對廣深港高速鐵路(下稱「高鐵」)提出的建議，現覆如下： 高鐵香港段將為總長約26公里的地下鐵路走廊，總站設於西九龍，途經油尖旺、深水埗、葵青、荃灣和元朗，並於皇崗邊界連接 內地段。高鐵隧道沿綫將設八座通風樓及一個緊急救援入口，而緊急 救援站及列車停放處則設於元朗石崗。 高鐵香港段的鐵路走線設計，是以鐵路安全運作、減少對社區影響和提供高社會效益為原則，也考慮了對整體社區和環境影響最輕、地理環境及土質、與內地段接駁位置、鐵路配套及設施、走線鄰近的基建設施、鐵路營運、救援及防火、建造難度及風險等因素。平衡各方面後，我們認為現時建議的方案對社區影響最少，整體效益最為理想。 謝謝你就高鐵香港段提出的意見。 運輸及房屋局局長(區子君 代行)18/03/2011
李嘉誠先生大宅
2011年1月12日看到報章2則報導，筆者有以下意見：1. 西九龍奧海城 1期商場地主港鐵提出商場高層地下（U/GF）分停車場轉作臨時的商舖用途，為期5年，涉及樓面4.4萬方呎，減少約100個車位。 第一：報章編輯使用地主一詞，估計是由英文翻譯得來，但筆者認為在香港，正確一點的稱呼應為 “業主”。第二：筆者要求政府提供，住宅停車場的私家車位面積是如何計算?以上述為例，每個車位佔面積440平方呎?如以李嘉誠先生大宅為例，5個車位6,000平方呎，即每個車位1,200平方呎?建築事務監督以什麼原則批出?及建築事務監督有否提出? L疑問?發展局長表示，停車場可以獲得豁免面積，那停車場是以車位所佔面積還是以什麼方式計算?停車場可得豁免面積是何時開始?由誰決定?以什麼形式(法例、PNAP、HKPSG)獲得?第三：如上，發展商在發展項目時，停車場的是在地契中要求還是發展商自行計算?那發展商要求的面積是依據什麼法例計算及獲得?第四：如筆者多年來表達，所有停車場車位，都必須於售樓時出售給屋苑小業主。因為發展商已獲得政府送贈豁免停車場面積，發售給個別小業主有2個好處，(1)發展商可即時獲得利潤 及 (2)小業主可得到停車場的大廈公契份數，使得小業主能真正的管理其屋苑。第五：如筆者多年來表達，屋苑興建商場，商場必須與住宅物業的大廈公契分開。以便住宅業主能真正的管理其所負責的部份。 2. 對於李嘉誠先生大宅獲得私家車路及鄰近地方以短期租約形式獲得過萬呎地方作為花園之用。筆者有以下意見： 第一：政府必須給予資料(可只給予立法會議員)，李嘉誠先生是否已修改地契?如已修改，其年期及每年地租如何?修改及增加之面積補地價是依什麼計算?李嘉誠先生有否提出上訴?地契修改後有否加入其他正常條款?第二：建築事務監督對於李嘉誠先生大宅提出過什麼的疑問?李嘉誠先生代表的回覆是什麼?請給予整個過程給立法會/行政會議成員知道，使得他們亦可獲得如何與建築事務監督溝通。如可 以筆者亦希望可以得知，以便日後可與建築事務監督溝通溝通。第三：香港超過一百年來，以短期租約出租鄰近地方給富豪不是特別個案。為何過往錯誤會被政府及富豪們認為是他們的權利?第四：以短期租約形式出租鄰近地方給予富豪，就正如專業團體及貴人們所表述，只有該富豪才會使用/才可進入，則該地方增加富豪們住宅的特色及花園面積以顯氣派。以現時市場特色單位比普通單位高出50%或100%以上計算，短期租約之租金應比該區住宅市場價高出不少於100%，因為富豪們所處的地理位置更為有特色。同時立法會亦應要求地政署給予現時香港以短期租約出租富豪地段的資料，以便了解其情況。 最後過往相關政府部門以往會給予回覆，以便筆者可以獲知知識，希望政府部門可以繼續教導筆者。12/1/2011
閣下於2011年1月12日的電郵已轉介給本署及屋宇署。就土地行政而言，如地契有要求提供車位，則只列明所需車位的種類、數目和有關車位的規格標準。停車場的大少則因地盆的環境及物業發展規模而有所分別。停車場的設計由發展商决定。 發展商在取得地契時是需要繳交地價，而地價已反影了地契所容許的建築面積，包括車位。因此發展商是否將建成的樓宇,包括車位出售全是商業决定。 至於有關李嘉誠先生大宅的事宜，地政總署於2007年收到有關地段業主申請更改土地契約，以便重建計劃進行。該更改土地契約文件於2008年簽訂，地段業主亦已繳付因更改地契條款而引致土地增值的地價差額。
根據政府的既定政策，未有預定用途或短期內不會發展的空置政府土地，政府可以短期租約的方式批出。短期租約的政策目的，主要是希望善用空置的土地，或／及減少土地遭不合法佔用或引起環境/衛生等問題。這樣既可減省當局在處理這些問題方面的開支，亦可為政府帶來租金收入或／及幫助推行政府其他的政策目的。除以公開招標方式批出短期租約外，在某些情況下，政府亦可直接批出短期租約，例如在土地沒有一般商業價值，或只有一名人士/一家機構對該土地有興趣等情況。 根據以上提及一貫的土地管理政策，如果私人地段業主申請租用毗鄰的空置政府土地作私人花園及相關用途，當區地政處可批准有關申請，但通常會以短期租約形式按年或按季續租，租金按市場情況釐定，通常每五年按當時市場情況調整一次。 由於閣下的提問亦涉及屋宇署的工作範圍，相信他們會另作回覆。 地政總署總產業測量師/總部 (江永輝代行) 11/2/2011
閣下二零一一年一月十二日的電郵內有關住宅停車場車位面積計算方法的查詢，現回覆如下 : 2. 根據《建築物條例》，任何人士如欲進行建築工程，須事先得到建築事務監督的批准及同意。屋宇署在審批圖則申請時，是根據《建築物條例》及其附屬規例和相關作業備考的規定及要求而作出決定的。對於擬供大厦住户及訪客使用的私人停車場，屋宇署可根據《建築物（規劃）規例》准許有關停車場不計算入總樓面面積內。在作出决定前，屋宇署會細察停車場的設計與布局以及考慮運輸署署長的意見。如屋宇署認為停車場的設計未能符合相關要求，會拒絕批准有關圖則或要求將整個停車場計算入總樓面面積內。 3. 有關深水灣道79號的分層住宅發展項目，獲寬免的停車場面積為559.129m2。整個停車場包括5個停車車位連迴轉範圍（約190 m2）、行車通道（約330 m2）和走廊及逃生樓梯（約40m2）。 屋宇署總屋宇測量師/港島西（陳力行代行）24/2/2011
閣下於2011年1月12日的電郵已轉介給本署及屋宇署。就土地行政而言，如地契有要求提供車位，則只列明所需車位的種類、數目和有關車位的規格標準。停車場的大少則因地盆的環境及物業發展規模而有所分別。停車場的設計由發展商决定。 發展商在取得地契時是需要繳交地價，而地價已反影了地契所容許的建築面積，包括車位。因此發展商是否將建成的樓宇,包括車位出售全是商業决定。 至於有關李嘉誠先生大宅的事宜，地政總署於2007年收到有關地段業主申請更改土地契約，以便重建計劃進行。該更改土地契約文件於2008年簽訂，地段業主亦已繳付因更改地契條款而引致土地增值的地價差額。
根據政府的既定政策，未有預定用途或短期內不會發展的空置政府土地，政府可以短期租約的方式批出。短期租約的政策目的，主要是希望善用空置的土地，或／及減少土地遭不合法佔用或引起環境/衛生等問題。這樣既可減省當局在處理這些問題方面的開支，亦可為政府帶來租金收入或／及幫助推行政府其他的政策目的。除以公開招標方式批出短期租約外，在某些情況下，政府亦可直接批出短期租約，例如在土地沒有一般商業價值，或只有一名人士/一家機構對該土地有興趣等情況。 根據以上提及一貫的土地管理政策，如果私人地段業主申請租用毗鄰的空置政府土地作私人花園及相關用途，當區地政處可批准有關申請，但通常會以短期租約形式按年或按季續租，租金按市場情況釐定，通常每五年按當時市場情況調整一次。 由於閣下的提問亦涉及屋宇署的工作範圍，相信他們會另作回覆。 地政總署總產業測量師/總部 (江永輝代行) 11/2/2011
閣下二零一一年一月十二日的電郵內有關住宅停車場車位面積計算方法的查詢，現回覆如下 : 2. 根據《建築物條例》，任何人士如欲進行建築工程，須事先得到建築事務監督的批准及同意。屋宇署在審批圖則申請時，是根據《建築物條例》及其附屬規例和相關作業備考的規定及要求而作出決定的。對於擬供大厦住户及訪客使用的私人停車場，屋宇署可根據《建築物（規劃）規例》准許有關停車場不計算入總樓面面積內。在作出决定前，屋宇署會細察停車場的設計與布局以及考慮運輸署署長的意見。如屋宇署認為停車場的設計未能符合相關要求，會拒絕批准有關圖則或要求將整個停車場計算入總樓面面積內。 3. 有關深水灣道79號的分層住宅發展項目，獲寬免的停車場面積為559.129m2。整個停車場包括5個停車車位連迴轉範圍（約190 m2）、行車通道（約330 m2）和走廊及逃生樓梯（約40m2）。 屋宇署總屋宇測量師/港島西（陳力行代行）24/2/2011
有關總樓面面積寬免的事宜
謝謝你於2010年12月16及18日發出的電郵，並由民政事務署及發展局分別於2011年1月4及6日轉發給本署。就你於12月16日發出的電郵內第7，8及11項以及於12月18日發出的電郵內第3段提出與《建築物(規劃)條例》有關的意見，現覆如下： 《建築物條例》旨在就建築物及相關工程的規劃、設計和建造訂定條文，當中並沒有限制發展項目提供或出售停車場及住宅康樂設施、土地用途或有關樓宇裝設照明及能源消耗系的規定。但如發展項目擬提供停車場及住宅康樂設施，其設計必須符合《建築物條例》及其附屬規例有關樓宇安全及衛生的規定及有關作業備考列出的原則和要求。 至於有關上述設施的總樓面面積的計算，以停車場而言，根據《建築物(規劃)條例》第23(3)(b)條，建築事務監督如信納樓面空間是純粹作為私人停車場的用途及考慮了所有相關因素，若停車位的數量及設計符合《香港規劃標準與準則》，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 此外，為了鼓勵發展商提供環保及完善生活設施以達致具效率和成效的樓宇管理及提高居民和用戶的生活質素，對於就這些設施(包括住客會所及防火/庇護層等) 而根據《建築物條例》第42條作出的豁免或變通的申請，建築事務監督會因應每宗申請的個別情況及是否符合有關作業備考的要求，考慮豁免該等設施計算入建築物的總樓面面積內。不過，請注意根據《建築物條例》的規定，商場的樓層是必須計算入總面面積的。 為了回應公眾對控制建築物體積的訴求，政府已公佈將於2011年4月1日起，對新發展項目實行新的總樓面面積寬免措施，而本署亦已修訂有關的作業備考。這些新措施包括就新發展項目的住用及非住用樓宇的一些環保及完善生活設施(包括住戶康樂設施)設定總樓面面積寬免整體上限為10%。 此外，住戶康樂設施(包括會所)可獲得總樓面面積寬免的上限，亦會根據發展項目的住用總樓面面積比例計算。面積較大者，可獲寬免的總樓面面積的百分率會相對較小。 至於有關停車場樓面面積的寬免，日後只有地下停車場可獲給予100%總樓面面積寬免，而地面停車場，除非能提出充分理據證明在有關地點建造地下停車場在技術上不可行(例如地盤位於鐵路沿線或地下公用設施之上)或是絕無需要的，否則只會獲得50%的寬免。。 現行《建築物(規劃)條例》訂明高度不超過15米的樓宇非住用部分的准許上蓋面積為100%，我們將進行檢討應否修訂有關規例，以降低該部分樓宇的准許上蓋面積。 對於有關樓宇能源消耗的關注，在上述新措施下，樓宇發展項目如擬就非強制性設施和環保及完善生活設施申請總樓面面積寬免，先決定條件是樓宇須獲香港綠色建築議會授予的「BEAM Plus」評級，並呈交樓宇公用部分（適用於住用發展項目）或整幢樓宇（適用於非住用發展項目）的能源效能 / 消耗估值。本署在發出有關樓宇的佔用許可證後，會在本署的網站公布該等能源效能 / 消耗估值，以提高有關資訊的透明度。 如對上述有任何疑問,請致電2626 1354與本人聯絡。 11/2/2011
很多謝余小姐之回覆：現有以下更進提問，希望發展局、屋宇署及或建築事務監督可以提供資料：1. 就回覆第3段，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 建築事務監督在此可給予最多的面積有多大? 他個人以什麼來衡量? 之後他是否須要上級匯報? 另建築事務監督在一個發展項目上，他個人可以給予最多酌情面積? 之後他是否須要向上級匯報其批出原因?2. 就回覆第4段及第5段，如是為改善小市民生活，就應在法例上要求/指不發展商給予，並不是政府/發展局/建築事務監督將面積送給發展商，但要小小市民承擔費用。發展商興建什麼房屋(實用與否、有否會所及康樂設施、有多少車位)、售價多少、可否售出都是發展商的商業行為。為何政府/發展局及建築事務監督可以個人決定贈送建築面積 (又不知是否有規管)。這不是政府及市民都輸，只得發展商(及或建築事務監督)可嬴。筆者認為政府應在此時刻，有信心的進行修改。3. 就回應第8段，政府/發展局/建築事務監督/規劃署等，應修訂不容許在規劃為住宅類別的土地上，其不高於15米(其實建築事務監督都批准多於此數)可以100%覆蓋率及作商業用途。請問發展局及建築事務監督，將軍澳的住宅都是興建於商場之上，那是否全部都是綜合用途，如不是，那為何可以高於15米及100%覆蓋率。另藍灣半島是否綜合發展，如不是那為何亦高於15米及100%覆蓋率。4. 最後要求發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門一起研究，修訂建築物管理條例內，有關第一任管理人之收費、第一任管理人應主動協助成立業主立案法團(不是現時法例要求50%業權人同意才可成立法團)、管理人酬金等。11/2/2011
謝謝你於2010年12月16日及2011年2月11日發出的電郵，就有關大廈管理人所作出的寶貴意見和建議。 據本署知悉,民政事務總署已於2011年2月9日就你12月16日所發出的電郵作出了回覆。民政事務總署現正就《建築物管理條例》進行檢討工作，並成立了《建築物管理條例》檢討委員會。有關委員會將會檢視現時常見大廈管理事宜，包括大廈管理人酬金等問題，研究是否可以透過修訂《建築物管理條例》以解決或紓減有關問題。委員會會就如何落實建議，以加強業主立案法團的運作，以及保障各業主的利益，提出建議。本署將就有關相關事宜，按需要與民政事務總署配合。 地政總署法律諮詢及田土轉易處助理署長 (朱偉總代行) 10/3/2011
很多謝余小姐之回覆：現有以下更進提問，希望發展局、屋宇署及或建築事務監督可以提供資料：1. 就回覆第3段，建築事務監督可行使酌情權把該樓面空間的面積不計算入總樓面面積內。 建築事務監督在此可給予最多的面積有多大? 他個人以什麼來衡量? 之後他是否須要上級匯報? 另建築事務監督在一個發展項目上，他個人可以給予最多酌情面積? 之後他是否須要向上級匯報其批出原因?2. 就回覆第4段及第5段，如是為改善小市民生活，就應在法例上要求/指不發展商給予，並不是政府/發展局/建築事務監督將面積送給發展商，但要小小市民承擔費用。發展商興建什麼房屋(實用與否、有否會所及康樂設施、有多少車位)、售價多少、可否售出都是發展商的商業行為。為何政府/發展局及建築事務監督可以個人決定贈送建築面積 (又不知是否有規管)。這不是政府及市民都輸，只得發展商(及或建築事務監督)可嬴。筆者認為政府應在此時刻，有信心的進行修改。3. 就回應第8段，政府/發展局/建築事務監督/規劃署等，應修訂不容許在規劃為住宅類別的土地上，其不高於15米(其實建築事務監督都批准多於此數)可以100%覆蓋率及作商業用途。請問發展局及建築事務監督，將軍澳的住宅都是興建於商場之上，那是否全部都是綜合用途，如不是，那為何可以高於15米及100%覆蓋率。另藍灣半島是否綜合發展，如不是那為何亦高於15米及100%覆蓋率。4. 最後要求發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門一起研究，修訂建築物管理條例內，有關第一任管理人之收費、第一任管理人應主動協助成立業主立案法團(不是現時法例要求50%業權人同意才可成立法團)、管理人酬金等。11/2/2011
謝謝你於2010年12月16日及2011年2月11日發出的電郵，就有關大廈管理人所作出的寶貴意見和建議。 據本署知悉,民政事務總署已於2011年2月9日就你12月16日所發出的電郵作出了回覆。民政事務總署現正就《建築物管理條例》進行檢討工作，並成立了《建築物管理條例》檢討委員會。有關委員會將會檢視現時常見大廈管理事宜，包括大廈管理人酬金等問題，研究是否可以透過修訂《建築物管理條例》以解決或紓減有關問題。委員會會就如何落實建議，以加強業主立案法團的運作，以及保障各業主的利益，提出建議。本署將就有關相關事宜，按需要與民政事務總署配合。 地政總署法律諮詢及田土轉易處助理署長 (朱偉總代行) 10/3/2011
恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號
謝謝你於2011年1月22日的電郵。>> 就你對香港銅鑼灣恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號地庫曾進行若干違例建築工> 程的提問，本署現回覆如下：>> 1. 上述樓宇曾被屋宇署納入為大規模清拆僭建物行動中的目標大廈，本署分別於> 2006年7月31日及2009年2月27日向地庫業主發出清拆令，飭令該等業主需於指> 定日期前拆除於地庫的僭建物 ，其中包括在天井加建的搭建物。>> 2. 及後，有關業主已委聘認可人士於2009年3月向屋宇署提交圖則，擬按上述命令> 要求拆除僭建物及在天井進行加建工程。據本署記錄，有關僭建物於2010年7月> 已拆除；而隨後於天井的加建工程是獲得屋宇署的批准及同意而建造，本署亦> 曾派員到上址視察，發現天井的加建工程確實符合批准圖則，因此不屬違例工> 程。>> 3. 此外，根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則及同意任何建築工程的展> 開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免> 受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條> 文。至於電郵中提到有關大廈公契等問題，你或可咨詢法律意見。>>>> 如有查詢，請與屋宇測量師洪文傑先生（電話：2626 1668/ 電郵：> mmkhung@bd.gov.hk）聯絡。就上述加建工程的審批詳情，請與拓展部屋宇測量師> 陳繼珠小姐（電話：2626 1423/ 電郵：ikcchan@bd.gov.hk）聯絡。
很高興收到屋宇署的回覆，但貴署、地政署 及發展局都沒有正面回應筆者的問題。 第一：筆者只是本著普通小市民身份向政府部門提出有關疑問，如可能的話可協助提升及改善政府部門之工作效果及形象，並不是向政府部門要求法律咨詢，因此筆者對貴署未段之回應表示十分失望。就此筆者強烈要求政府及各主要官員，特別是律政署，不要動不動就反要市民咨詢其他法律意見。 第二：發展局、地政署及屋宇署都沒有表明，該新建築物是否在政府土地之上，為何政府部門要回避這個 “重要/關建” 問題。 第三：煩請屋宇署解釋，該認可人士以什麼理由向屋宇署申請將清拆後重建? 如該建築物在政府土地，為何屋宇署都可批出及確認建築圖則?為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 如利用該大廈剩餘建築面積，請問屋宇署及地政署以什麼理將剩餘面積批給該申請人 及 為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 第四：就回覆第2點及第3點，屋宇署有很大的自相矛盾。屋宇署不但批出上述建築圖則 更 實地視察後確認其建築物沒有違例。但就不會承擔其責，該建築物是否建於非法地方之上? 如果，屋宇署在批准及確認建築物不是違例，之後其他政府部門表示土地業權有問題，那該建築物應如何處理?可否處理? 第五：就此事可知，行政長官、行政署長、發展局、規劃署、地政署、屋宇署各自為政、自以為事、自我中心，從沒有主動協調，不是以政府及香港整體利益為依歸。 如果屋宇署在查看土地業權後，認為有問題，便應將個案與規劃署及地政署查詢。發展局及規劃署亦應向所有發展商、認可人士及各政府部門表示，所有現存分散業權建築物都不會享有或獲得額外建築面積。同樣發展局、地政署及屋宇署亦不應給予、批准任何相關之建築圖則、地契更改及補地價之申請(lease modification and premiumapplication)。 同樣發展局、規劃署、地政署、屋宇署及其他政府部門(包括但不限於城規會)，如有共同合作，為政府為市民做事，那會有不能到達或不能使用的公共空間的問題發生。 現再附上疑問，並希望行政長官連同各政府部門回答：(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建? (c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰? (d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
謝謝你於3月9日的電郵。就所提出的進一步查詢，本署現回覆如下: 本署於2009年3月接獲由認可人士提交有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請。從所提交的圖則所示，有關申請的加建及改建工程範圍是在有關私人地段之內。 本署會根據《建築物條例》及附屬規例去審批有關加建及改建工程的申請，如符合《建築物條例》及附屬規例，申請可獲批准。有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請，由認可人士所提交的圖則，當中包括地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例。 根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則或同意任何建築工程的展開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。本署於批出圖則時，亦已通知有關人士上述條例。 如有任何查詢，可致電2626 1423 與本人聯絡。
很高興收到屋宇署的回覆，但貴署、地政署 及發展局都沒有正面回應筆者的問題。 第一：筆者只是本著普通小市民身份向政府部門提出有關疑問，如可能的話可協助提升及改善政府部門之工作效果及形象，並不是向政府部門要求法律咨詢，因此筆者對貴署未段之回應表示十分失望。就此筆者強烈要求政府及各主要官員，特別是律政署，不要動不動就反要市民咨詢其他法律意見。 第二：發展局、地政署及屋宇署都沒有表明，該新建築物是否在政府土地之上，為何政府部門要回避這個 “重要/關建” 問題。 第三：煩請屋宇署解釋，該認可人士以什麼理由向屋宇署申請將清拆後重建? 如該建築物在政府土地，為何屋宇署都可批出及確認建築圖則?為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 如利用該大廈剩餘建築面積，請問屋宇署及地政署以什麼理將剩餘面積批給該申請人 及 為何地政署表示沒有收過該土地修改地契及補地價之申請? 第四：就回覆第2點及第3點，屋宇署有很大的自相矛盾。屋宇署不但批出上述建築圖則 更 實地視察後確認其建築物沒有違例。但就不會承擔其責，該建築物是否建於非法地方之上? 如果，屋宇署在批准及確認建築物不是違例，之後其他政府部門表示土地業權有問題，那該建築物應如何處理?可否處理? 第五：就此事可知，行政長官、行政署長、發展局、規劃署、地政署、屋宇署各自為政、自以為事、自我中心，從沒有主動協調，不是以政府及香港整體利益為依歸。 如果屋宇署在查看土地業權後，認為有問題，便應將個案與規劃署及地政署查詢。發展局及規劃署亦應向所有發展商、認可人士及各政府部門表示，所有現存分散業權建築物都不會享有或獲得額外建築面積。同樣發展局、地政署及屋宇署亦不應給予、批准任何相關之建築圖則、地契更改及補地價之申請(lease modification and premiumapplication)。 同樣發展局、規劃署、地政署、屋宇署及其他政府部門(包括但不限於城規會)，如有共同合作，為政府為市民做事，那會有不能到達或不能使用的公共空間的問題發生。 現再附上疑問，並希望行政長官連同各政府部門回答：(b) 據筆者理解，如違例建築物清拆後便不能再重新興建。但不知為何，相關違例建築能夠在清拆後再次重建。相片是於重建後(約2010年9月所拍)。屋宇署以什麼理由批出圖則?地政署及屋宇署以什麼理由批出 “公共地方/政府土地” 給違例建築物的申請人? 如屬“公共地方/政府土地”地政署有否進行公開招標或拍賣? 如上述土地不屬 “公共地方/政府土地”，那地政署及屋宇署以什麼理由給予違例建築物申請人興建? (c) 由於相關大廈樓齡相信已超過50年，因城規會不時更新地積比率，會否上述違例建築物申請人以未用盡建築面積申請?如是這樣，屋宇署及地政府必須先回覆，該違例建築物是否在相關樓宇的地界內?必須給予詳細地界圖則以証明。第二，發展局/地政署/屋宇署及相關政府部門會以什麼理由/方式將未用盡建築面積給予此違例建築物申請人? 第三，是否所有相關業主已得知及書面同意將未用盡的樓宇面積給予此違例建築物申請人? 如相關物業其餘業主在未有被通知及書面同意下，政府相關部門將所謂未用盡建築面積給予違例建築物申請人，那相關業主的權益何在? 相關政府部門會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的違例建築物，如不能，那就表示發展局長在做show給市民及議員或上大人看看吧。發展局/屋宇署/地政署及相關政府部門必須給予清晰回覆，在上述的情況下，未用盡建築面積會以什麼方式批出? 批出給誰? (d) 如以上都有詳細資料可給違例建築物申請人合法興建，那地政署必須，這不應是商業秘密，給予市民知道，其面積及補地價是多少? 總額及(實用及建築面積)每平方呎多少?怎樣計算?那新建築物面積會否計入大廈公契內?如何計算?如不能計入大廈公契，那新建築物是否變成獨立?如是獨立個體，政府部門就不能以未用盡面積批出?如要修改大廈公契，是否已得100%業權人士通過修改?修改後是否已再到土地註冊署重新證記?
謝謝你於3月9日的電郵。就所提出的進一步查詢，本署現回覆如下: 本署於2009年3月接獲由認可人士提交有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請。從所提交的圖則所示，有關申請的加建及改建工程範圍是在有關私人地段之內。 本署會根據《建築物條例》及附屬規例去審批有關加建及改建工程的申請，如符合《建築物條例》及附屬規例，申請可獲批准。有關恩平道52號、54號及渣甸坊5號、7號的加建及改建工程的申請，由認可人士所提交的圖則，當中包括地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例。 根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則或同意任何建築工程的展開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。本署於批出圖則時，亦已通知有關人士上述條例。 如有任何查詢，可致電2626 1423 與本人聯絡。
淺水灣麗都商場重建
就本署而言，有關“英皇集團淺水灣重建麗都商場”的事宜，發展局已就有關的個案於8月31日發出聲明，閣下可參閱以下連結的內容:- http://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_6763.html 至於在土地上重建超過舊有建築物的面積，是否需要繳付額外地價還需視乎個別有關的地契條款的內容。如有需要換地或更改地契條款，根據現行的安排，業權人的換地或更改地契條款申請須按十足市價繳付補地價，補付的地價是業權人擁有的土地在換地或更改地契條款前的地價和換地或更改地契條款後批予業權人的土地的地價的差額。 最後，有關私人體育會(康樂)土地的政策局是民政事務局，本署會根據相關的現行政策處理有關的土地的事宜。 地政總署署長 (江永輝代行)
淺水灣麗都商場重建項目 任何發展均須符合分區計劃大綱圖上的土地規定，以及有關法例、政府土地契約及其? m用的規定。政府部門在處理發展計劃時會徵詢相關部門的意見後才作出回覆。就淺水灣前麗都商場用地，發展商於2004年向屋宇署提交建築圖則，屋宇署在徵詢相關部門包括本署的意見後，拒絕批准。發展商其後向建築物上訴審裁小組提出上訴，並於2006年獲判得直，該建築圖則因而最終獲得批准。儘管如此，發展仍需符合有關土地契約。信中提及各部門在工作上"互不通訊，互不從屬"並不正確。 城現程序 就個别機構或其他指定用途相關用地的重建，亦必須符合城市規劃條例的規定。條例賦予城規會修訂法定圖則及審議規劃申請的權力。
筆者很想了解(1)發展商以什麼理由建築物上訴審裁小組提出上訴；(2)建築物上訴審裁小組以什麼理由批准圖則；(3)建築事務監督為何明知規劃署反對及發展商未獲規劃下發出建築許可(請給予合理的解釋)；(4)建築事務監督有否發出入伙紙。另煩請規劃署及城規會回應GIC土地重建的提問，並要求規劃署及城規會就筆者之提問作為所有有關GIC更改規劃之 "當然回應"。對於明知有問題而不想法解決，得過且過的部門(Bureaus and Departments) 筆者都希望可以成員其部門員工，以解決筆者多年未能找到工作之痛苦。如其他部門可以給予回應以便筆者有學習的機會。
有關重建政府，機構及社區土地的計劃，視乎該地盤所處的分區計劃大綱圖中，擬議的用途是否需要向城市規劃委員會（城規會）申請。而該計劃亦必須符合城市規劃條例的規定。城規會在審議有關申請的過程時，亦會充份考慮各有關政府部門，公眾人士的意見及相關規劃因素。而且城規會亦會因應每宗申請的個別情況而作出決定。 城市規劃委員會秘書處
淺水灣麗都商場重建項目 任何發展均須符合分區計劃大綱圖上的土地規定，以及有關法例、政府土地契約及其? m用的規定。政府部門在處理發展計劃時會徵詢相關部門的意見後才作出回覆。就淺水灣前麗都商場用地，發展商於2004年向屋宇署提交建築圖則，屋宇署在徵詢相關部門包括本署的意見後，拒絕批准。發展商其後向建築物上訴審裁小組提出上訴，並於2006年獲判得直，該建築圖則因而最終獲得批准。儘管如此，發展仍需符合有關土地契約。信中提及各部門在工作上"互不通訊，互不從屬"並不正確。 城現程序 就個别機構或其他指定用途相關用地的重建，亦必須符合城市規劃條例的規定。條例賦予城規會修訂法定圖則及審議規劃申請的權力。
筆者很想了解(1)發展商以什麼理由建築物上訴審裁小組提出上訴；(2)建築物上訴審裁小組以什麼理由批准圖則；(3)建築事務監督為何明知規劃署反對及發展商未獲規劃下發出建築許可(請給予合理的解釋)；(4)建築事務監督有否發出入伙紙。另煩請規劃署及城規會回應GIC土地重建的提問，並要求規劃署及城規會就筆者之提問作為所有有關GIC更改規劃之 "當然回應"。對於明知有問題而不想法解決，得過且過的部門(Bureaus and Departments) 筆者都希望可以成員其部門員工，以解決筆者多年未能找到工作之痛苦。如其他部門可以給予回應以便筆者有學習的機會。
有關重建政府，機構及社區土地的計劃，視乎該地盤所處的分區計劃大綱圖中，擬議的用途是否需要向城市規劃委員會（城規會）申請。而該計劃亦必須符合城市規劃條例的規定。城規會在審議有關申請的過程時，亦會充份考慮各有關政府部門，公眾人士的意見及相關規劃因素。而且城規會亦會因應每宗申請的個別情況而作出決定。 城市規劃委員會秘書處
港灣豪庭公共空間
於今天看到報章提及港灣豪庭業主立案法團要求政府盡快批出其公共空間之豁免，馬後炮有以下的意見：
港灣豪庭公共空間的爭議，始於2008年初，當時有傳媒揭發屋苑內要「拍卡」出入的4樓平台10萬平方呎花園，原來是公共空間。至去年初，發展局確認港灣豪庭是特殊個案(請問發展局，在什麼情況下才是特殊情況?是否不在發展局這次列出的條件下就不是特殊情況，不能申請，現時發娶展局有多少個同類個案?請務必回覆，以便日後遇到同類情況可向發展局申請。)，並表示法團可向政府申請豁免，把平台回復為私人空間，但有關申請須支付豁免費，亦要區議會 & nbsp; 及民政事務總署 轄下的分區委員會支持，事件一直未有取得進展。
該屋苑業主立案法團主席王嘉盈表示，港灣豪庭的公共空間位於該屋苑4樓，而事實上，該屋苑過去一年只錄得150人次非住戶進入，大部分是送外賣員工，證明該區市民對走上近百級樓梯才能到達的公共空間興趣不大。法團委員毛孟靜表示，為了討回公道，業主仍會向政府申請要求豁免開放屋苑的公共空間。法團要求豁免費為象徵式1元，又指政府應向發展商徵收。本報昨向發展商恒基及發展局查詢，至截稿前未獲回覆。
非住戶1年150人次進入
油尖旺區議員陳文佑表示，發展局去年初回覆港灣豪庭業主時，除了表示法團可申請豁免為開放公共空間，亦開出「奇怪」條件，要求先經油尖旺區議會和民政事務總署委任的地區組織分區委員會討論並支持，政府才會處理豁免申請。
身兼油尖旺西分區委員會成員的陳文佑表示，委員會成員約有20人，包括4名區議員及10多名地區組織代表，每年開會4次，去年未有取得共識討論港灣豪庭的公共空間爭議，因此區議會亦以此為理由，多番押後由 他動議討論的項目，故此事件一直未有進展。
另筆者於2009年1月22日及2009年9月11日對公共空間之意見:
不知在何時，香港特區政府引入 “公共空間” 用地之概念，這個是一個非常好的想法，可以增加發展項目的休憩地方、可以使更多的市民得到更優質的公共空間。而所謂的 “公共空間”，以政府或市民的角度應是公園或康樂廣場或交通總匯等之類的用地。可惜政府監管不力 “公共空間” 用地被聰明的地產發展商及或建築師變成獲取 “額外” 利潤的途徑。政府為 “公共空間” 用地提供了一些的優惠給發展商，例如：-1. 用地可以不計入 “總建築面積 (GFA)”內；2. 有些用地設計，如在地面，可以得到額外5倍的建築面積；3. 減少補地價金額等。規劃署、地政署、屋宇署之官員及建築事務監督都可能以退休後能過更好之生活作出打算，又或害怕得罪更高層之上司而批准不合理的圖則。既然在地契上已寫上 “公共空間/用地”，為何在審批圖則時未有發覺，公共空間不能被直接或容易到達或使用，最好之例子是港灣豪庭 – 公共空間要在5到6層樓高之平台同時並沒有直接而方便之通過可以到達及要與私人住宅? 韃○s成一起。另一個例子就是柏濤灣，17.6萬呎之公共空間沒有好好的被市民大眾使用。因此發展局早前表示，在港灣豪庭的事件上，應可以 “括免” 的方式將 “公共空間” 收回，筆者認為這會帶來嚴重後果。要解決 “公共空間” 的問題，政府應先要想想誰引起問題及為何會引起問題。由於政府部門沒有認真的審議/審查/考慮 “公共空間” 的使用問題才會帶出這麼嚴重的後果，有份參與審批的部門官員要出來負責。建築師作為發展商的設計代表，侵吞政府土地及市民應有之空間亦應負上第二大之責任，因此那些建築師/認可人士及 其公司亦應負上(個人及公司)責任。發展商作為直接與政府相討的條件的人士，他們要負上最大之責任。作為代表最終用家之律師，未有為其客戶找出問題及提出最適當的意見，他們亦應要負上責任。因此，發展局沒有考慮上述因素，不提出那一方要負上責任，草草了事的態度實在令人感到不安。亦即表示不論是發展商或政黨給予壓力，如政府在感到不安下，便可以隨意修改法例，不追究原因及或作出懲罰，以便過關。這是否政府應有的處事態度。2009年1月22日----------------------------發展局局長李鄭月娥於2009年9月10日在報章中表示，在政府認為合理的準則下，她可以考慮向個別 "公共空間"發出行使豁免。林太認為應包括：１﹒地契有賦予此權限；２﹒所有業主或有一定比例業主立案法團成員，同意不開放；３﹒區內已有足夠康文署 休憩設施；４﹒獲區議會 支持；５﹒收取豁免費。
所謂地契有賦予此權限是什麼意思?是指政府在制定地契時已知到可收回公共空間之考慮?那是否指政府一早已發現問題存在，但沒有執行?如沒有收回公共空間的條文，那又指的是什麼?煩請作出更清晰的解釋及指引。談及港灣豪庭，林太形容這是一個極端個案，４樓公共空間與業主私人空間，混為一體，「腳站在那裡，也不能分辨是公共空間還是私人地方？面對如此極端又值得關心的個案，不能無得傾。」那為何在審理圖則及發展規劃時不小心處理?
她又坦言，若論區內的休憩設施，大角咀很多公園，暗示港灣豪庭可能符合有關準則。所謂好多公園，是怎樣，是多大，請加以解釋。
在豁免執行地契條款上，政府傾向業主收取豁免費（ｗａｉｖｅｒ ｆｅｅ），為何是小業主，這是發展商走法律隙及政府失責，因此應由發展商及政府負責。
2009年9月11日
先生／女士：
就你2011年2月21日的主旨電郵內提出與個別發展有關的意見，經向本署有關的地區規劃處了解，現謹統籌回應如下。
旺角港灣豪庭
在《旺角分區計劃大綱草圖編號S/K3/28》上，港灣豪庭是劃為「住宅(甲類)1」地帶。根據該分區計劃大綱圖的《註釋》，港灣豪庭須提供不少於9,854平方米的公眾休憩用地。如要取消相關大綱圖內的公眾休憩空間規定，須徵得城市規劃委員會（下稱「城規會」）的同意。
西貢清水灣北柏濤灣
柏濤灣位於西貢清水灣北丈量約份225約第849段，現時為一低密度私人住宅屋苑。在《清水灣半島北分區計劃大綱核准圖編號S/SK-CWBN/4》（下稱「圖則」）上，該地段是劃為「住宅(丙類)9」地帶，設有最高地積比率0.4、最大上蓋面積20%及最高建築物高度9米及五層（包括開敞式停車間）的發展限制。該地段的「屋宇」發展屬圖則內經常准許的用途，並不須向城規會申請規劃許可。
根據地政總署西貢地政處所提供的資料，該發展項目須根據地契要求向公眾提供約16,200平方米的公共休憩空間。另外，地政總署網站的資料顯示，該公共休憩空間目前是全日向公眾開放，公眾可由位於地段西面(即柏濤徑)的行人通道入口、經一條全日開放的行人通道直達該公共休憩空間。詳情可參考地政總署的網址 （ http://www.landsd.gov.hk/en/legco/pgicos/SaiKung_os.pdf ）。
如你對該公共休憩空間的管理及通達性有任何查詢，你可和地政總署西貢地政處聯絡（電話：2792 5392）。
規劃署署長
(吳志國 代行
港灣豪庭公共空間的爭議，始於2008年初，當時有傳媒揭發屋苑內要「拍卡」出入的4樓平台10萬平方呎花園，原來是公共空間。至去年初，發展局確認港灣豪庭是特殊個案(請問發展局，在什麼情況下才是特殊情況?是否不在發展局這次列出的條件下就不是特殊情況，不能申請，現時發娶展局有多少個同類個案?請務必回覆，以便日後遇到同類情況可向發展局申請。)，並表示法團可向政府申請豁免，把平台回復為私人空間，但有關申請須支付豁免費，亦要區議會 & nbsp; 及民政事務總署 轄下的分區委員會支持，事件一直未有取得進展。
該屋苑業主立案法團主席王嘉盈表示，港灣豪庭的公共空間位於該屋苑4樓，而事實上，該屋苑過去一年只錄得150人次非住戶進入，大部分是送外賣員工，證明該區市民對走上近百級樓梯才能到達的公共空間興趣不大。法團委員毛孟靜表示，為了討回公道，業主仍會向政府申請要求豁免開放屋苑的公共空間。法團要求豁免費為象徵式1元，又指政府應向發展商徵收。本報昨向發展商恒基及發展局查詢，至截稿前未獲回覆。
非住戶1年150人次進入
油尖旺區議員陳文佑表示，發展局去年初回覆港灣豪庭業主時，除了表示法團可申請豁免為開放公共空間，亦開出「奇怪」條件，要求先經油尖旺區議會和民政事務總署委任的地區組織分區委員會討論並支持，政府才會處理豁免申請。
身兼油尖旺西分區委員會成員的陳文佑表示，委員會成員約有20人，包括4名區議員及10多名地區組織代表，每年開會4次，去年未有取得共識討論港灣豪庭的公共空間爭議，因此區議會亦以此為理由，多番押後由 他動議討論的項目，故此事件一直未有進展。
另筆者於2009年1月22日及2009年9月11日對公共空間之意見:
不知在何時，香港特區政府引入 “公共空間” 用地之概念，這個是一個非常好的想法，可以增加發展項目的休憩地方、可以使更多的市民得到更優質的公共空間。而所謂的 “公共空間”，以政府或市民的角度應是公園或康樂廣場或交通總匯等之類的用地。可惜政府監管不力 “公共空間” 用地被聰明的地產發展商及或建築師變成獲取 “額外” 利潤的途徑。政府為 “公共空間” 用地提供了一些的優惠給發展商，例如：-1. 用地可以不計入 “總建築面積 (GFA)”內；2. 有些用地設計，如在地面，可以得到額外5倍的建築面積；3. 減少補地價金額等。規劃署、地政署、屋宇署之官員及建築事務監督都可能以退休後能過更好之生活作出打算，又或害怕得罪更高層之上司而批准不合理的圖則。既然在地契上已寫上 “公共空間/用地”，為何在審批圖則時未有發覺，公共空間不能被直接或容易到達或使用，最好之例子是港灣豪庭 – 公共空間要在5到6層樓高之平台同時並沒有直接而方便之通過可以到達及要與私人住宅? 韃○s成一起。另一個例子就是柏濤灣，17.6萬呎之公共空間沒有好好的被市民大眾使用。因此發展局早前表示，在港灣豪庭的事件上，應可以 “括免” 的方式將 “公共空間” 收回，筆者認為這會帶來嚴重後果。要解決 “公共空間” 的問題，政府應先要想想誰引起問題及為何會引起問題。由於政府部門沒有認真的審議/審查/考慮 “公共空間” 的使用問題才會帶出這麼嚴重的後果，有份參與審批的部門官員要出來負責。建築師作為發展商的設計代表，侵吞政府土地及市民應有之空間亦應負上第二大之責任，因此那些建築師/認可人士及 其公司亦應負上(個人及公司)責任。發展商作為直接與政府相討的條件的人士，他們要負上最大之責任。作為代表最終用家之律師，未有為其客戶找出問題及提出最適當的意見，他們亦應要負上責任。因此，發展局沒有考慮上述因素，不提出那一方要負上責任，草草了事的態度實在令人感到不安。亦即表示不論是發展商或政黨給予壓力，如政府在感到不安下，便可以隨意修改法例，不追究原因及或作出懲罰，以便過關。這是否政府應有的處事態度。2009年1月22日----------------------------發展局局長李鄭月娥於2009年9月10日在報章中表示，在政府認為合理的準則下，她可以考慮向個別 "公共空間"發出行使豁免。林太認為應包括：１﹒地契有賦予此權限；２﹒所有業主或有一定比例業主立案法團成員，同意不開放；３﹒區內已有足夠康文署 休憩設施；４﹒獲區議會 支持；５﹒收取豁免費。
所謂地契有賦予此權限是什麼意思?是指政府在制定地契時已知到可收回公共空間之考慮?那是否指政府一早已發現問題存在，但沒有執行?如沒有收回公共空間的條文，那又指的是什麼?煩請作出更清晰的解釋及指引。談及港灣豪庭，林太形容這是一個極端個案，４樓公共空間與業主私人空間，混為一體，「腳站在那裡，也不能分辨是公共空間還是私人地方？面對如此極端又值得關心的個案，不能無得傾。」那為何在審理圖則及發展規劃時不小心處理?
她又坦言，若論區內的休憩設施，大角咀很多公園，暗示港灣豪庭可能符合有關準則。所謂好多公園，是怎樣，是多大，請加以解釋。
在豁免執行地契條款上，政府傾向業主收取豁免費（ｗａｉｖｅｒ ｆｅｅ），為何是小業主，這是發展商走法律隙及政府失責，因此應由發展商及政府負責。
2009年9月11日
先生／女士：
就你2011年2月21日的主旨電郵內提出與個別發展有關的意見，經向本署有關的地區規劃處了解，現謹統籌回應如下。
旺角港灣豪庭
在《旺角分區計劃大綱草圖編號S/K3/28》上，港灣豪庭是劃為「住宅(甲類)1」地帶。根據該分區計劃大綱圖的《註釋》，港灣豪庭須提供不少於9,854平方米的公眾休憩用地。如要取消相關大綱圖內的公眾休憩空間規定，須徵得城市規劃委員會（下稱「城規會」）的同意。
西貢清水灣北柏濤灣
柏濤灣位於西貢清水灣北丈量約份225約第849段，現時為一低密度私人住宅屋苑。在《清水灣半島北分區計劃大綱核准圖編號S/SK-CWBN/4》（下稱「圖則」）上，該地段是劃為「住宅(丙類)9」地帶，設有最高地積比率0.4、最大上蓋面積20%及最高建築物高度9米及五層（包括開敞式停車間）的發展限制。該地段的「屋宇」發展屬圖則內經常准許的用途，並不須向城規會申請規劃許可。
根據地政總署西貢地政處所提供的資料，該發展項目須根據地契要求向公眾提供約16,200平方米的公共休憩空間。另外，地政總署網站的資料顯示，該公共休憩空間目前是全日向公眾開放，公眾可由位於地段西面(即柏濤徑)的行人通道入口、經一條全日開放的行人通道直達該公共休憩空間。詳情可參考地政總署的網址 （ http://www.landsd.gov.hk/en/legco/pgicos/SaiKung_os.pdf ）。
如你對該公共休憩空間的管理及通達性有任何查詢，你可和地政總署西貢地政處聯絡（電話：2792 5392）。
規劃署署長
(吳志國 代行
2011年10月16日 星期日
居屋
對於香港現時政府提出 “資助市民自置居所咨詢”，筆者有以下意見：
中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。
其實筆者亦不明白，為何現時有約50%人口居住於政府的公屋或居屋，仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。
香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。
就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。
由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。
以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。
我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地約百分之十 及 香港5大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。
現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。現時80後可否想過，我們的長輩用了多少時間及積累才可以購買第一套房? 為何現時青年人要於中學或大學畢業後要求即時購買樓宇來作投機呢?筆者亦相信，不是所有青年是這樣的。
筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。
MHOS第一樓是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場他興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場、停車場及會所等設施。是否有窗台、露台(如要興建，其呎吋不應少於1米深、1.5米寬)則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。
4. MHOS的建築面積應由約300平方呎至500平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得不多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的審批應由發展局常設委員會負責。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。市建局及港鐵可因應市場及得到政府批准後興建不大於900呎之單位，但其數量不應多於總數40%。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。但都不應大於500平方呎。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上2.5。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為3,750元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月淨盈餘的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。
MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋”/"公屋" 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓”/公屋/居屋 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。所有購買者都必須以私人名義購買及持有。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 /公屋/ “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於50萬港元。
MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。所有出售公屋、居屋或第一樓都不能轉售給非合資格人士。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。
中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。
其實筆者亦不明白，為何現時有約50%人口居住於政府的公屋或居屋，仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。
香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。
就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。
由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。
以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。
我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地約百分之十 及 香港5大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。
現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。現時80後可否想過，我們的長輩用了多少時間及積累才可以購買第一套房? 為何現時青年人要於中學或大學畢業後要求即時購買樓宇來作投機呢?筆者亦相信，不是所有青年是這樣的。
筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。
MHOS第一樓是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場他興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場、停車場及會所等設施。是否有窗台、露台(如要興建，其呎吋不應少於1米深、1.5米寬)則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。
4. MHOS的建築面積應由約300平方呎至500平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得不多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的審批應由發展局常設委員會負責。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。市建局及港鐵可因應市場及得到政府批准後興建不大於900呎之單位，但其數量不應多於總數40%。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。但都不應大於500平方呎。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上2.5。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為3,750元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月淨盈餘的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。
MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋”/"公屋" 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓”/公屋/居屋 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。所有購買者都必須以私人名義購買及持有。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 /公屋/ “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於50萬港元。
MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。所有出售公屋、居屋或第一樓都不能轉售給非合資格人士。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。
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