發水樓

發展局長林鄭月娥 讓屋宇署 向發展商作寬免總樓面面積的「發水」酌情權時會設置時限，避免發展商無限期續期逃避新措施。為何會給予建築事務監督這個權力?，發展局長林鄭月娥表示政府不介意少收一點地價。這是否表明政府要為發展商承擔 “發水” 損失?地價不是由市場所訂?是由發展商及政府一同制定的?

然而公眾要監察入則情况卻不得其門，甚至要待發展商建成並取得入伙紙後，公眾才能查到其建築圖則。因此，到底發展商有否以所謂「小修小補」為舊圖則無限續期，目前是監察無門。屋宇署 解釋，不公布這些圖則情况是因為私隱原因，至於不公布圖則數字，則是因為一向沒有這個統計，屋宇署會定期公布已獲批建築圖則的數字及資料。

「發水」比例限於10%，但2011年4月1日才生效，是當日入才入則或已入則仍未批准來計算?

第一， 屋宇署署長一向要求任何人入圖則申請批准，是要對有關地盤有擁有權。因為我聽到有聲音說有人會「趕搭尾班車」，未買地便入圖則，這是不會發生的。因為屋宇署署長一向的立場是任何人要入圖則，都要擁有地權。是1%還是100%?政府沒有表明?

第二，有人恐怕發展商取得豁免樓面面積，但卻遲遲不興建樓宇。所以我們在第二方面，在今日的通告會說明，所有按屋宇署署長權力批准豁免或不需要計算的樓面面積是有時限的，這亦是今日屋宇署署長行使權力時有權附加的條件，這個時限我們定為兩年必須動工。但沒有指出 “動工” 的定義?
應改為所有批核圖只有3年限期，如未完成整個地基工程及所有地面以上5層樓面，圖則作廢或發展商須將土地 “無償歸還政府”，政府可在市場重新招標出售。


政府的收緊發水樓政策，除了限制發水上限外，也大力監控停車場如何計入豁免樓面面積。林太透露，運輸署即將完成檢討全港私人屋苑的停車場車位需求，初步發現車位數目有下調空間，當局會根據檢討結果，進一步限制發展商興建停車場的規模。

環保建築專業議會主席黃錦星指出，發展商興建窗台、環保露台等豁免樓面有較多水分，一般佔單位面積約5％。不過，他認為應避免一刀切，可保留部分豁免樓面，用作鼓勵興建如外牆遮陽及兜風牆身等設施，冀屋宇署 落實指引，能平衡收緊發水與推動環保兩個層面。這應在批地條款中列明，而不是一個買賣遊戲。

利世民表示，沒有政府的配合，發展商也沒有可能使出發水招數。回歸後，政府為了在帳面上，減少興建公共設施的開支，便讓發展商以興建公共設施來換取可建樓面面積。當然，最後付出成本的還是買樓的業主，而這些所謂的公共設施，是極度的浪費。

港鐵，卻在2008和2009年將旗下6個車站上蓋物「未招標，先入則」，令這批樓盤繼續做「發水樓」，遭立會議員批評，要求政府指令港鐵「以身作則，重新入則，拒建發水樓」。 但發展局和運輸及房屋局 卻互指對方才是負責解釋「港鐵發水樓」事件的部門。若項目已進入招標程序或已招標，由於發展商已投入金錢，等於付了地價，當局不會隨意改動。不過，對於未招標的項目，林鄭月娥則未明言港鐵會否將圖則收回。進行招標亦可以流標，因此不可以這樣推說。

建築事務監督(BA)之權力來源在那一條例?BA修改作業指引(PNAP)會否受任何監管或要向誰匯報/負責?BA修改PNAP之原則?
就以發展局長表示發展商須證明有業權才可入則，但沒有表明要100%業權，那是否沒有意義。港鐵土地在招標前是否須要繳交土地費用及相關的土地利息? 如果不須要，那為何不可以重新入則建實用樓。
所謂10%發水限制，是否現時所講的 "額外建築面積"，但發展局沒有表明會規限不計算 及 豁免面積。發展商會否指示BA在這些地方補回給他們。
以筆者所知現時BA發出超過35個環保/樓宇面積寬免的項目，特別是黑廁、室內冷氣機房等為什麼可以得到批准及何時開始? 可否提供其他項目的名稱及何昤開始生效，為何會發出這樣的指引。 另為什麼住宅物業的基座必定要起停車場及商場，這些地方是否 “不計算” 或 “豁免” 面積的? 另作業指引又是否表明停車場的行車路及其他公用部份都是 “額外” 不計算的。為什麼發展商都要持有新項目的停車場及商場作出租，而不將停車位賣給小業主?是否要控制業權分數以免 “自己的管理公司” 不能收取10%的管理人費用有關。

發展局長林鄭月娥表示，難以就住宅單位訂定一個實用率的標準，但應在政府控制的發展項目進行實用面積之計算，以便推行，例如港鐵、市建局、房協、房委等。