近日見到很多意見提及 “先租後買” 來協助市民置業。筆者認為此方案未必能解決現時及或將來房屋的問題。筆者相信只有多建公屋及重建屋居，作為分隔投資市場及自用市場最為合適。
如真的要實行 “先租後買”，筆者要求政府先解決以下問題：
1. 什麼人士可以享用此 “優惠”。年薪多少?年齡多少?工作年資多少?筆者不讚成單身人士及年齡少於30的人士享有此 “優惠”。
2. 樓宇的種類。所有公屋?房協的公屋?所有私人房屋?可否租用家人/公司持有的物業?會否刺激更多投資者進入小型樓宇的市場?
3. 單位面積之規定。介乎多少平方呎。
4. 樓齡之規定。介乎多少年。
5. 租期之限制，如住私樓，正常每個租期為2年，“申請人” 如要轉換其他樓宇，其限制或規定如何。
6. 租金之規定。每月租金介乎多少?會否計算利息?會否刺激小型住宅之租金，到時政府會否限制租金之制定?如公屋，每年都有1至2個月免租，那政府會計算否，如不，市民亦會覺得不合理。同時公屋 “申請人” 之租金應否以市值或市值雙倍租金計算。豪宅公屋租金又如何?
7. 租金支付給誰。如政府，那租金便是負責，不是收入，另政府會否支付利息，為何不支付利息。如付利息，政府便多重 “優惠”給此類人士。租金如不是支付給政府，那租金怎樣會變成首期。由誰支付。
8. 由誰購買。回應第一項，應由所有租戶共同持有，不能部份人士持有。
9. 可否出售?何時出售?出售給那些人士?可否出售給父系或母系同時持有此 “優惠” 的親屬?其他出售限制。
10. 會否要求 “申請人” 每月要儲蓄多少才合乎資格，例如每人每月儲2千元。因為購買物業是長期供款，如沒有儲蓄習慣，請不要申請。
11. 購買樓宇種類及樓價之限制如何。
12. 對於不想行使此 “優惠” 的公屋居民，又是否不公平。
13. 如此計劃是以公屋作為試點，那日後公屋之供應又是否會減少，更加會減低公屋的流通量。
以上只是筆者意見，如有不對請多多指教。
張學明
謝謝您日前來函，就智經最新發表有關首次置業政策建議的研究表達意見。
回覆刪除一般而言，大部份人通常因為生育、子女成長、又或結緍組織新家庭而需要另覓新居。
我們相信，符合公屋入息限制的基層家庭，基本上可透過申請出租公屋，解決房屋需求。智經今次研究的主要對象，是超過申請公屋入息上限但又低於過去夾心階層住屋計劃要求的家庭(例如一個四人家庭收入介乎$16,916至$39,000)，因為自2002年政府宣布暫停所有資助市民自置居所的計劃後 (包括停建和停售居屋，暫停置業貸款計劃等)，這些家庭已得不到任何形式的房屋資助。以現時的住宅樓價而言，置業對他們來說可謂十分困難，甚至遙不可及。
智經提出的多項政策建議，包括零首期房屋、強積金代首期、半買半租、「簡約」建築等，均希望協助上述家庭首次購買樓價不高於300萬元的物業自住。
智經期望所提出的政策建議，能夠引起社會多作討論；而我們亦會將您所提出的意見紀錄在案，以作為日後研究相關課題時的參考。
順頌鈞安
智經研究中心
2010年9月10日