housing issue

馬後炮亦想發表一下現時樓市意見：

1. 土地供應 – 部份人士認為現時樓價 “火熱” 是因為土地供應不足所致。這是一個 “疑似供應與需求”的關係。土地供應少，可興建的樓宇數量少，因而樓價上升。但現時香港的情況不是純因土地供應問題，而是 “熱錢 及 抄賣” 所致，這是 “心理因素”，不是經濟因素或原因。當經濟下滑，會有多少人要求政府/地產商多建房屋?還記得負資產嗎?
2. 活化/復建居屋 – 部份人士強烈要求復建居屋，因為居屋的價格相對便宜。但請不要忘記，居屋市場在香港已超過20年，活化或優化居屋市場的目的是什麼?是要增加居屋的流通量/供應量?是要減低/壓抑現時之樓價?是要減少市民對政府的不滿?
3. 高地價政策 – 部份人士認為是高地價政策引致現時樓價 “火熱”，有沒有人知到97年地王興建後，發展商每賣一間就要倒貼一間?但如該發展商不即時賣樓，現時可能已經消失於香港市場。

馬後炮認為最大的問題是政府未有充分利用自已的權力及責任。

這是因為政府缺乏靈活性，每一件事情都須要得到“有權力人事”認准才可進行。97前賣地與現時之勾地應該是政府主動和被動推出土地的分別。另外政府只著重大型土地的供應，理由是要有更好的規劃，使人覺得“地產政治”影響香港。

因此，政府應要主動出擊，有須要是便推出土地，有須要時興建適量屋居。除此之外，政府應加多一些小型住宅的發展項目，多些給予小型發展商參與，特別是市區重建及房屋協會的項目上。使得發展商及市民知到政府有能力及有彈性處理房屋問題。

在此加多一些個人意見，希望政府可以接納：
1. 即時取消所有 “豁免/不計算/額外樓面面積”，以減少超容積的發展。
2. 即時限制 “建築事務監督”或其他政府部門的權力，如要更改 “作業守則”須先得到立法會的通過。
3. 即時限制 “建築事務監督” 在批准 “豁免/不計算/額外樓面面積”的權力在總建築面積的百分之一或10,000平方呎，以低者為準。如要超過，便須向立法會解釋，批准後再得行政長官會同行政會議通過。最後當然要收回土地增值費及行政費用。
4. 如要興建窗台，窗台只可建於客廳或飯廳，其餘地方都不能興建窗台。請政府留意，現時興建的房間，除主人房外，大部份的房間設計都是要用窗台做睡床，這是對小業主不公平。
5. 發展商要興建多大的停車場，大型/超豪會所，露台等興建方式是發展商的商業行為/決定，政府不應及不該干預及提供優惠。即不應給予任何形式的“豁免/不計算/額外樓面面積”。以免給市民有 “地產政治” 的陰影。
6. 政府應適時利用本身的土地供應機構(包括但不限於港鐵、市建居/房協)興建 “沒有特色” 的中小型房屋，以供一般市購買。是否有折扣，折扣多少，應因當時的經濟環境而定，而不能一成不變。

以上只是馬後炮的個人及初步意見，希望多多指教。