強拍

對於 “強拍” 由收集90%或以上業權變成收集80%或以上業權的成功立法，希望政府最高決策官員、行政會議成員及立法會議員們可以考慮立法後如何執行及保障小業主。

筆者有以下意見，希望可以幫助平衡各方利益，如發展商已收集到80%或90%業權而：-
1. 餘下10%或以上業權人士應可 “依建築物管理條例第4條” 向土地審裁處申請成立業主立案法團，並在能提供證明願意及有能力一起維修大廈開支，土地審裁處應強制成立法團及指示於6個月內成立法團及聘請 “認可人士對大廈基本維修進行招標” 並須於聘請後2個月內完成招標及24個月內完成所有基本維修。所謂基本維修不是要令大廈變成豪宅及或加裝不必要的設施/備(如沒有反對亦無不可)，即只須提供最基本的安全及屋宇署/認可人士的要求便可。那該大廈或屋苑便不能進行拍賣。
2. 餘下20%業權人士可 “依建築物管理條例第3A條” 向民政事務局申請成立業主立案法團，並在能提供證明願意及有能力一起維修大廈開支，那民政事務局便要強制成立業主立案法團及指示於6個月內成立法團及聘請 “認可人士對大廈基本維修進行招標” 並須於聘請後2個月內完成招標及24個月內完成所有基本維修。所謂基本維修不是要令大廈變成豪宅及加裝不必要的設施/備(如沒有反對亦無不可)，即只須提供最基本的安全及屋宇署/認可人士的要求便可。那該大廈或屋苑便不能進行拍賣。

另如大廈/屋苑於發展商收集到80%業權前5年已完成 “基本維修”，土地審裁處便不能批出強制拍賣的命令。但在此5年內如有發展商業權曾經反對 “基本維修”，土地審裁處亦不能因發展商業權引起的大廈殘破而發出強制拍賣。

對於發展局提議的調解機制，最重要的是 “賠償問題”，可否考慮：-
1. 發展商與餘下業權人士共同發展。其合作百分比以項目出資多少計算 (必須以實質地價及非發展商關連/附屬承辦商興建。另發展商不能收取任何形式的顧問費用。
2. 發展商如以住宅實用面積收樓，日後應以舊住宅實用面積乘上2的中層或以上樓層單位作出交換作為第二優先考慮。發展商必須於3年內完成實質樓宇交換程序(即是不能以樓花代替，必須以現樓作為交換及於交換日前或後7天內進行不少於一次的公開售樓)。
3. 發展商考慮以收購樓宇/屋苑住宅時，應以其1000米內7年或以下樓宇/屋苑的最近2年平均樓價中位數乘上1.5作為收購價 或 以估價師作出的收購價以高者向被收購者提出收購。
4. 發展商考慮收購地鋪時，應以該地鋪1000米內最近5年最高售價的20個平均數乘上2作為收購價 或 以估價師作出的收購價以高者向被收購者提出收購。

另近日有地產集團主席連續多天發表其個人對於強拍的意見，他表示香港所有土地都是屬於政府的，這樣就可以讓政府在市區重建時有更大的主導權。首先，筆者認為政府在市區重建的角色及主導權上是被動及害怕得失發展商。以地契為例，150年前的政府可以發出999年期的地契，已超越當時政府所能管治的時間，為何在申請重建時不將所有土地都改為50年期? 150年前的地契條款，那會有現時的完善?就以可發展面積及高度為例，申請重建時只要不超出當時 “城規會” 的指引，就不用補地價將新樓宇興建到最高及最多可出售面積(是比屋宇署/地政署/城規會的規定面積還要多的)。另外亦不受售買樓花條例限制，即不用等預售樓花同意書才可出售。筆者學識淺薄，不能盡數其他例子。因此該地產集團主席所謂主導權在政府，筆者存疑。