回應發展局有關發水樓的意見

【明報專訊】可持續發展委員會剛完成規管「發水樓」和優化建築設計的公眾諮詢，雖然發展局要至明年初才作回應，但該局局長林鄭月娥 昨表示，就「發水樓」問題，屋宇署 將考慮率先提高透明度，在樓宇落成後即時公布其總樓面和獲寬免樓面的比例（發水比例）詳情，加強公眾監察。

林鄭月娥昨回覆立法會 質詢時透露，在2001至2008年，屋宇署共批出1670張入伙紙，當中216個新樓宇項目，因有空中花園和環保露台等不同環保及創新設計，獲批豁免樓面面積，佔同期落成項目約13％。

議員促查「超級發水樓」
立法會議員甘乃威指出，據抽樣研究，部分樓盤的「發水」比例超過100％，即較原來政府批出的樓面上限多出1倍，質詢這些「超級發水樓」涉利益輸送和官商勾結，促政府徹查。

林鄭月娥回應稱，過去獲批豁免樓面的項目，是基於現行法例以及屋宇署作業備考作根據[彈性過大、可自行增加寬免項目及沒有監管，這是導致發水樓的最主要因素]，絕不存在利益輸送以及官商勾結，但如何檢討這些法例及行政寬免政策，政府已完成公眾諮詢，稍後作出回應。

但她稱，鑑於公眾關注發水樓，屋宇署正與業界研究率先增加透明度，要求發展商提交圖則時，列明各類設施的總樓面面積及寬免面積比例，方便公眾查閱，屋宇署亦會在樓宇落成後，在屋宇署網頁公布其「發水」詳情，讓公眾監察。[虛偽的安排，已經批出寬免面積，對於控制發水樓有何用處。所有發水資料都要由建築事務監督親自作出評估及認可，必須詳列給予寬免面積的原因及其意見，以便日後作出跟進，之後所有資料及評估都應該在批出前對外發放及向公眾及或受影響居民徵詢意見(不應少於60天咨詢期)，另應盡量控制其批出之面積。另亦要即時對業備考作出修訂，減少批准寬免之項目。如發展商獲得多於原總建築面積的10%但少於15%寬免面積(包括額外/豁免/不計算面積在內)，發展商必須於公開發售時，該樓盤1000公呎範圍所有10年樓齡或以上樓宇平均樓價的80%出售單位，包括車位給個別小業主，第一手買家只可用私人名義購買及不可多於2個單位。如超出16%或以上，售價應為該樓盤1000公呎範圍所有10年樓齡或以上樓宇平均樓價的70%出售單位，包括車位給個別小業主，第一手買家只可用私人名義購買及不可多於2個單位。]

建築師學會支持增透明度
建築師學會支持當局提高透明度，在項目審批和銷售時列明各類寬免與不獲寬免的總樓面面積詳情。但學會認為公眾應明白並非所有「發水」設施均對社區存不良影響，如空中花園可加強空氣流通[與現時的防火層沒有多大分別，及小業主未必能夠享用]，公眾行人通道[這是發展商售樓策略，如認為公眾設施，應在地契上列明這是發展商之責任，不應獲得寬免]亦可加強地區連結和方便步行。

學會建議將露台、升降機大堂和會所[包括停車場，平台花園]等環保和康樂設施的總樓面豁免比例，由現時平均約20.5％[不知建築師學會如何得到這個數字，如何計算，有沒有不計算的項目]，改劃一為12％[10%]總上限，空中花園和行人道等則應「脫鈎」[不能脫鈎]分開計算。


於2009年12月2日星島日報及明報看到有關 “發水樓”的新聞。筆者對於可持續發展委員會主席陳智思先生於星島日報的談論，有以下意見：
1. 社會普遍認同應為環保設施豁免計入樓面面積設定限制，但一刀切取消所有豁免，恐會局限樓宇設計的靈活性。…最終或只會提出方向性建議。所有正常的商家，特別是香港最有人脈關係的地產發展商，都會用盡方法使其發展項目得到取高的“發水”面積。就這原因，不設定“寬免樓面面積上限”，只是為找藉口而已。
2. 你迫佢(發展商)做，一定做到，但當中是否存有代價，代價又是甚麼?很高興陳主席有這樣寬闊的視野。從發展商角度，他們要再找其他的藉口向建築事務監督/政府高官要求更多的“寬免樓面”，以增加/保持他們的利潤。從小業主的角度，“每呎實質持續性給予發展商的管理費，因而變得更為合理”，因為給予發展商的“發水面積相對地少了”。
3. 建築師學會曾經明確建築，將豁免上限設於百分之十二的水平，但他坦言，除非我們聽到很多聲音，建議數字又非常相同，那才值得考慮…有一個方方其實已很好，若要實實在在提出一個數字，相信較為困難。建築師學會提出的不是一個整體的考慮，他們的提議是將“現有豁免樓面限定上限為百分之十二，但不包括其他不計入總樓面面積、額外樓面面積的項目及其他項目”。
4. 明報的報導為，地產建設商會有以下批評：可持續委員會的咨詢過於簡化問題，未能證明樓宇環保設施獲得“寬免”總樓面面積的政策，會令樓宇過分龐大及過高。他們表示，已聘請顧問做研? s，結論為地規會既然有權調節地區規劃，政府大可透過地契，更改現時市區用地的地積比及樓面面積。地建會認為，香港需要體積較小樓宇的主因，是市區空氣不流通、熱島效應嚴重、太少綠化空間；而在未來50年，市區樓宇亦不會大規模拆卸，可見取消“寬免”亦不會解決問題。希望地產建築商會給予公眾人事及政府，他們何時聘請顧問進行研究及何時完成、研究的項目是什麼、有什麼的指引及用什麼守則進行研究、顧問名稱及其詳細研究的完整報告 ，以便市民及政府可以更能了解地產建築商會顧問的意見。首先，70年代或80年代以前，興建停車場是沒有 “贈送”的面積? C80年代以後 “會所/康樂設施”是不可多於3%的總建築面積。80年代後政府及建築事務監督 “贈送”了不少於35個豁免樓面面積的項目。地產建築商會的高層曾說過，他們是要錢興建窗台，向小業主出售，亦很正常。因此筆者一直反對興建窗台，應以窗楣/遮雨篷代之。香港並不是只需要較小形的樓宇，而是要有規劃地令社區得到更好的空氣流動及綠化。市區重建(國內曾稱為舊城改造)，國內的名稱更為貼切。現時不少發展商已向舊區收購樓宇，以現時的發展規限，相信已給予發展商一定的吸引，不再須要再 “贈送”寬免樓面，以保持市區的合適居住程度。為免市區的規劃失誤在新界重現，政府必須盡快作出限制決定。
5. 有專業測量師表示，不在市區建樓，庫房收入將減少。這是否真的，筆者有其他的意見。發展商為求可在市區發展樓宇，市區重建會加快。另發展商須要向政府補地價，在市區物業缺少，價格上升上，補地價自然上升，庫房收入是否真的會少了?02/12/2009