回應優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件
在細閱優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件，筆者個人的觀點如下：
1. 文件1.2段 “市區缺乏公共空間作社區互動” 這是政府的規劃失當 同時 縱容發展商考立明目地興建額外樓面面積的後果。 “建築物也消耗大量能源和其他資源” 建築物本身並不消耗大量能源和資源，是使用者去消耗。
2. 文件1.5段“只會集中探討可持續建築設計的三個範疇 (即樓宇間距、建築物後移和樓宇範圍內之綠化)” 那是否不可能檢討 / 不理會已收集有關總建築面積(基本樓宇面積) / 額外建築面積 / 豁免樓面面積 / 不計算樓面面積。如是，文件中不應提及 “贈送建築面積及額外的管理費支出” 的部分。如不是，那就是委員會於這重要文件中應改為 “四個範疇，委員會可討論建築面積及 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
3. 文件2.12段‘香港約百分之九十的耗電量與樓宇有關” 這真的大虛了。電力/量不提供給樓宇，又可以供給什麼地方使用?
4. 文件2.13段“多項關於建築設計的政策和作業常規” 在現時的情況下都是傾向發展商 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
5. 文件2.18段“(a)檢討將強制樓宇設施計入總樓面面積；(b)檢討停車場的供應；(c) 騰出空間作公用…；(d)檢討並他設施的總樓面面積寬免；(e)評估設立總樓面面積上限；及(f)檢討整體樓面面積寬免政策及法律框架。” 以上的檢討及評估都應該進行，特別是要將 “總贈送建築面積” 設定為不多於10%。至於法律框架，例如 “香港規劃標準與準則”、 “城市規劃指引”、 “建設物(規劃)規例”、以至作業常規和指引等都不須等別立法修改，可即時進行修改。這只是委員會及特區政府有多大決心保障草根市民。
6. 文件2.6段第二句及2.14段 – 我們亦須考慮影響樓宇體積和高度的各項因素，特別是現行為提供必要設施和環保及完善生活設施而寬免總樓面面積的政策和作業常規所產生的影響。社會不停的進步，對樓宇設施及質素亦有所增加，因此這是政府主要領導及相關政策部門，在不知什麼原因下在政策上給予發展商 “優惠”。政府在買地時已就該地的 “可發展面積” 作出規限，但政策上發展商可就土地日後發展以 “免地價” 或象徵式收取地價的形式獲贈送額外建築面積及因而享有額外的管理費收入 – 包括寬免建築面積、豁免建築面積及不計算建築面積”。請問在1980年或以前所興建之樓宇/屋苑是否亦有那麼多的 “額外建築面積” 送給發展商。既然是必要，為何政策上要給予發展商額外優惠?而不在法例/作業守則等作出規限? 請問九龍碧華花園、早期的太古城及美孚新村等是否亦享有政府特別送贈的“額外建築面積”? 他們沒有窗台，有露台，不見得走火梯的寬度少了，但“室內可使用面積”更見實用。為何政府要 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積?
7. 文件2.15段 – 透過改善建築物設施和便利程度，能為業主及住戶的樓宇增值，業主/住戶除了可享用更完善的社區設施外，在某些情況下亦可改善樓宇能源效益。現時大型地產發展項目，他們都以便利程度(樓下港鐵站或交通交匯處)，有多大的園林(中央公園/平台花園/空中花園)，有多大的會所作為提升屋苑的質素及價格的重要賣點，是商業決定。為何政府仍要堅持 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積? 為何屋苑的私人設施會變成社區設施。
8. 文件2.18段 – 具能源效益的建築設計和設施。現時發展商會在住宅物業外牆加裝LED (例如虎豹別墅重建項目) 及 頂層天台加裝射燈 (例如藍灣半島)。此舉只是發展商浪費能源及為日後收取“更多管理費收入”而增加的建築項目，為何政府部門批准那些多餘的建築開支。同時又要市民支持政府“硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積。
9. 文件2.19段 – 建築物間距及後移會改善空氣流通和行人環境，但亦可能影響樓宇項目發展潛力和設計彈性。綠化可能會增加建築成本和維修成本。管制總樓面面積寬免…，卻可能令樓面面積減少，繼而令可供銷售的總樓面面積減少，提供適當設施的意欲可能減低。請問現時政府是否已於部份樓宇或地區規定新發展時要樓宇要向後移? 發展商在購買土地時應已計算清楚及作出設計的考慮。為何政府要為那些發展“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。綠化必定影響日後的維修成本。但綠化會增加建築成本就要看發展商在那一個位置開展綠化。在地面及平台，基本上不用什麼額外成本。發展商已將住宅的天台買給小業主，因此綠化只是小業主的事宜。所謂的空中花園，部分是政策規定的防火層，為何仍“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積?
10. 文件3.1.3段 – 材料及廢料。 使用「預制」外牆是否真的可以減少廢料及能源? 請問發展商在那裡制造、每件模件可制造多少外牆、模件完成後會如何處理、運輸成本(時間及能源)的支出又如何計算。建築技術及物枓是不繼進步，發展商如何興建樓宇，是他們商業決定。政府要處理的是安全及是否依照法例興建，不是找藉口“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
3.13 “地盤及鄰近範圍” 建築物間距 / 佈局。在市區的重建範圍，我們可以見到政府對發展的放任。例如，明明規劃是單幢住宅，但可以在發展時興建停車場及會所，地面至不高於35呎地方可依地盤面積100%興建，以增加發展倍數及阻礙空氣流通。 “提供社區設施” 政府並沒有在規劃上為社區認真的留下及建築社區設施，因此以 “贈送樓面面積的方式” 任由發展商興建超級會所及所謂的園林公園。但政府應了解，上述設施是要小業主承擔管理費用，而不是政府的開支。
11. 文件3.1.6段 – 建築設計影響建築成本，因而影響市民購買和租賃樓宇的能力。…對經常性維修和管理成本，還有政府買地、地價和物業稅收都同樣有影響。建築設計當然會影響建築成本，例如華懋的淺水灣酒店項目，其建築費應比正常垂直的建築高。發展商在設計其特色的住宅設計時，其銷售策略是包裝成“特色超級豪宅”，例如九龍站凱旋門及天璽，這是發展商的商業決定，吸引賣家的方式。市民的購買和租賃能力、政府買地和地價等，是當時經濟環境的表現，建築成本不是最大因素。
12. 文件3.1.7段 – 樓宇的休憩設施為住客提供空間…鄰居和社區進行互動。樓宇設施為私人設施，為何會變成可以作為社區互動的設施?
13. 文件3.18段 – … 空氣質素更關乎市民的身體健康，從而影響香港人的醫療負擔。這是一個很好的理據，為何筆者反對某大學申請於九龍舊牲畜站興建校舍及提供6千多平方米的公眾休憩用地。因為這地盤被香港最繁忙的交通要道包圍。教師、學生或公眾如長時間於那個位置，香港要付出的代價必高於成本，但城規會並沒有接納筆者的意見。
14. 文件3.41段“以地價、物業價格/租金、樓宇高度…以換取更優質的建築和完善的生活設施。” 地價、物業價格/租金是社會經濟的問題，在2009年10月 “天價賣出的半山單位”是小數的例外。經濟好，市民願意用多些的金錢購買物品包括樓房。經濟不好時，不論你以多平的價格，市民亦沒有心情去購物。 樓宇高度/體積/空氣流通等是發展商在商業角度去考慮，當中包括政府對該項目的容忍程度，草根是沒有發言權的。
15. 文件第18頁圖4 – 額外總樓面面積2%、豁免總樓面面積18%及不計算總樓面面積20%。如筆者沒有混淆，即政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外住宅建築面積多達40%或以上。但不知寫字樓/全座商場(樓上鋪)/工業樓宇可有多少額外建築面積。希望有專業人可以提供資料。
16. 文件第19頁表一 – 提到的額外樓面面積。真的希望可以有專業人士出來向大眾說明，於1980年或以前所興建的樓宇是否亦有那麼多的額外面積可以獲得。。對於豁免樓面面積除避火層外，所有都應即時取消豁免。露台或工作平台不是新鮮的以前沒有額外樓面贈送。平台花園、空中花園、康樂設施、主要大堂入口上方的空間等，是現時樓宇/屋苑用來包裝為豪宅，以便能賣出更高的價錢及作為收取大量管理費的主要來源。其他列出的項目(沒有列出的就不知到)看不到任何理據要為發展商提供額外利益，特別是有蓋行人道、後勤服務室、辦公室貯物用地及管理員洗手間等真是不知所謂。不計算總樓面面積。為什麼以前沒有提供豁免，現時要提供。為什麼停車場只租不賣，成為發展商的收入來源及阻礙成立業主立案法團的要素。額外樓面面積。亦希望專業人士提供意見於1980年或以前與現時有什麼分別。文件內所提到的設施，是發展商要吸引賣家購買的商業決定，如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
17. 文件4.3.7段“公眾人士必須留意，批出的總樓面面積寬免未必是免費。” 有發展商曾表示，他們興建窗台都要錢，為何不能賣。因此文件所寫 “未必免費” 是未能了解發展商之心態。
18. 文件4.3.8段寬免政策不斷更新和修訂，與時並進…並帶來更完善的私人和公用空間…停車場設施。不斷的修訂，是要為發展商增加可發展面積，同時以管理費吸食草根的開支，形成香港貧富懸殊第一位的原因之一。現時太古城的管理費，每呎約為$1.1元，但新建成的樓宇，管理費動輒都超過$2.00。
19. 文件第23頁圖7 – 平台花園。是政府不知什麼原因下特別優待發展商的異形產物。如果每個項目都能以“浪澄灣”的設計，停車場位於地庫、獨立一座會所只有一條走廊貫穿各座、沒有平台商場，那地面空氣的流動自然會比現時的好。而且商場亦只是發展商獲取更大利潤及阻礙成立業主立案法團的重要因素。如要興建商場亦要分開興建，以便更能獨立處理賬目。
20. 文件4.3.14段為鼓勵改善總熱傳…提供露台及工平台，…提升能源效益。請問為何不可以像公屋或居屋以遮陽逄減低熱傳? 請委員會提供露台及工作平台如何提升能源效益及其數據。
21. 文件4.4.2段 – 行之有效??是政府不繼巧立明目增加額外利益給發展商，這不是行之有效。提供所須設施，成本的支出十分有限，但可提升售價吸引賣家購買的商業決定。
22. 文件4.5.2及4.5.3 – 國內是否有提供額外優惠給開發商?
23. 文件4.5.4 – 日本及紐約是否有給予額外優惠? 新加坡的豁免相對香港有多少折讓。為何香港政府要給予那麼多的優惠。
24. 文件4.5.5 – 那些地區強制要求綠化，那些地區給予誘因，其誘因又是什麼，是否比香港還要多??????
25. 文件5.2.4 – 增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積，以致降低空間設計的靈活性。筆者相信增加樓宇間距只會對設計彈性有少許影響，但對於項目規模及發展潛力等就不一定會很大有影響。因為香港發展商是“最懂得走位”賺錢的商人。
26. 文件5.2.11 – 方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化，並劃撥20%-30%的面積，包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。平台花園/中央公園有多大已是現時賣樓的“卓頭”。應即時立法強制發展商提供不少於20%的建築面積為屋民可使用/進入的綠化地帶。屋頂為發展商其中一個最大的收入來源，政府不可能要求發展商在住宅頂層提供大面積的綠化，除會所設於頂樓外。為何要再為發展商找“藉口” “強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
27. 文件第32頁表5。不再寬免停車場的樓面面積，或會減少銷售的住用樓層或其他非住宅設施。委員會及政府為何會有這個數字遊戲。整體建築面積是已定下，建什麼設施法例亦已定下，建多少停車位是發展商的商業決定。為何強要找藉口增加發展商之收入。
28. 文件5.3.3 – 每層的垃圾房…這些設施是現代建築物的基本設施。如是基本設施為何在法例上不作修改，而要求市民認同“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積是必須。在並列表中的代價亦是藉口連編。(1)可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間。發展商在申請豁免時會有諸多藉口，但在出售時就將所有獲贈的面積計算在內出售。因此可供出租/出售的面積相對地是沒有減少反而是增加。(2)或會阻礙將來進行維修。這是政府部門批出圖則及或發出入伙紙時的失誤，不應拖市民落水，混淆視聽。(3)土地發展潛力減少，地價可能下跌，影響公共收入。地價是與經濟環境及位置掛鉤，與樓宇設計沒有直接關係。(4)每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。…個別業主獨享的可用空間面積或會減少。每個發展商及發展項目的費用都有所不同，因此是否真的會加大發展成本其實是要看發展商的 “心”。保養費是否會有所增加，亦要看發展商是否真材實料的起樓，日後立案法團(不是發展商控制的管理委員會)如何管理樓宇/屋苑。1980年或以前、2009年或以前及不送贈額外面積後的單位可享用面積，其“室內可使用面積”為1980年或以前最高，其後的相信亦不會相差太遠。如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
29. 文件5.3.4 – 停車場和相關設施(如上落貨區各入口坡道)…不計入總樓面面積之內…或個別批地條款約束。這又是一個不知所謂的政策，為可“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外面積給發展商謀取“暴利”及阻礙成立立案法團的因素。這是政府政策上的失誤/彊化。請問早期的樓宇或屋苑是獲得額外面積?為何現時“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積? 希望有專業人士可以提供政府何時開 “主動或被迫”提供優惠。
30. 文件5.3.16 – 如有豁免機制應適用於所有建築項目。
31. 文件5.3.17 – 劃一限制…或會令提供理想設施意欲降低。…導致市區範圍需要延伸擴大，構成其他可持續性的問題。發展商為了賣得好價，相信他們不會減少興建“優質”樓宇。延伸市區及擴大市區為何會影響到持續發展?為何委員會不可將眼光放遠一些，新界還有很多地方可以發展。
32. 文件5.3.19政府最近進行研究…總樓面面積寬免上限(不包括額外面積和停車場)可介乎25%-35%。為何政府不能一次性作出研究包括額外樓面面積及停車場。為什麼政府對害怕發展商，要草根成為受害者?
33. 文件5.3.20建築事務監督有 “變通權力” 因此很多現時被批評的 “發水樓” 亦由此建成。如不將此作出 “優化”，咨詢亦沒有什麼意義。 “優化” 不是去除建築事務監督的權力，而是要得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署的一致通過及覆核才可正式批出。建築事務監督必須親自出席或派員出席講解為何給予額外樓面面積、多少及其理據。
從以上的可知，這次的咨詢是政府/發展商希望了解市民，對日後“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積時的理據。因此筆者認為政府應即時立法：
(A) 強制發展商提供對公眾或小業主有利/必要的設施，因為那些設施會吸引/增加買家購買的意欲，因此無須提供任何誘因(額外建築面積)。強制發展商不能於住宅大廈外牆加裝LED或天台加設射燈等設施，限制發展商於非住宅大廈加裝LED/射燈/廣告招牌。以減少浪費能源及發展商收取更高管理費的設計。
(B) 建築事務監督/屋宇署在批准任何額外建築面積時(包括防火層)，事前必須得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署等書面批准及 不可多於30,000平方呎或10%總建築面積(以整個項目計及以少者為準，[包括會所/康樂設施等])，以改善現時沒有監控及規限濫發額外建築面積，所有額外建築面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。另於售樓書中必須提供完整的原總樓面面積、額外/不計算/豁免樓面面積(在那些地方及多少呎數)的資料，以便草根能實際知到屋苑的情況。
(C) 發展商用何種物料及興建方式(所謂預制件)是發展商的商業決定，因此不應“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
(D) 重建項目，在規劃時已有要求新建項目向後移，為何政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。如有不對的地方請回覆指教。
(E) 10,000平方呎或以下的“住宅”用地不再享有“地面以上35呎可作商業用途及100%覆蓋地盤，即只可興建沒有基座的純住宅。如100,01平方呎或以上的“住宅”用地，如要興建平台式的基座，基座只可提供停車場及會所設施，所有車位亦須於售樓時出售給真正的獨立小業主。如基座要興建商場/停車場，發展商必須在取得用地後(如屬市區用地，應向其地盤邊界1,000米範圍，如屬新市鎮或郊區，須向所在地範團5,000米範圍)的所有樓宇/屋苑及區議會及城規會取得不反對通知書，之後才可入則到屋宇署審批。另發展商亦必須將基座商場以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口/通道外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。以免阻礙小業主成立業主立案法團及收取額外管理費。如發展商不接受以上見意，政府便不應批准發展基座商場及或停車場。平台式發展是阻礙地面空氣流動的最主要建築，因此應盡量減少這個興建方式。因此10,000平方呎或以下的“住宅”用地不一定要依據“香港規劃標準與準則”提供停車位。另如建築物興建於港鐵站上蓋或鄰近港鐵站就更不應提供基座停車場設施，及獲得額外的樓面面積。
(F) 如發展基座便會出現平台，因此不須給予額外的建築面積。住宅頂層是發展商近年售樓的 “特別賣點”，除頂層會所外，相信發展商不會提供頂層綠化，因此不須給予額外優惠。
(G) 如土地現時不是公共交匯處，發展商希望於地面/基座提供公共交匯處，發展商將不會得到任何額外建築面積。如現時為港鐵站/公共交匯處，更不應獲得額外建築面積。正如咨詢文件所述，該屋苑會得到好處，樓價亦會提升。如地面的興建以現時匯豐銀行總行的方式提供公眾用地，在獲得區議會及城規會書面同意後，則可考慮給予不多於2倍的公眾用地面積，該等面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(H) 應該即時停止批准興建“黑廁”住宅，因為這會影響用戶的健康及增加管理費，因為維修費會上升。停止批准興建冷氣機房。窗台/露台/工作平台應計入所謂的“實用/建築面積”，這是因為發展商真金白銀的興建而小業主亦是真金白銀的購買，為何發展商可以獲得優惠，而小業主就要“硬食”。即時廢除一切提供額外面積的法例/條例/守則。
(I) 日後所有發展，發展商必須提交立體模型(以建築物邊界圓週1,000米範圍)給受影響樓宇/屋苑、區議會及城規會批准後才可向屋宇署入則，這樣應可減少“屏風樓”的出現。
(J) 停車場/商場/社區設施等應由個別發展商及政府提供，不應由住宅發展商統一提供，以限制/阻止市民建立更有溝通/互動的社區。整份文件都沒有提到政府會怎樣為社區建設/綠化，政府是否逃避責任或轉移視線。發展商是商家，以所有方式賺取最大利潤是他們的首要任務。因此發展商是可以興建獨立的停車場/商場。政府應增加綠化及社區設施。因此希望政府可以我們草根市民一起有決心解決問題，不要害怕向小數有選票的人說不。
(K) 由於部份舊有地契沒有注明發展限制/用途，亦因舊有地契是上世紀或上上世紀的產物，對於現時的情況並不適用，但不知為何政府沒有在重建時加回應有之限制。例如要取得預售樓花同意書，何時才可售樓、發展限制(高度、密度、用途)等，只要合乎舊地契(即沒有限制)或規劃大綱圖的規定便可任由發展商興建他們心目中的建築物。如政府真心為草根市民優化建築/持續發展，就應在舊有地契申請重建時加入當時的審批，包括區議會/城規會、環保、綠化、高度及密度等。
(L) 近期(不知是否10年前開始)，政府/政府代理人開始以大面積或超大面積地盤興建屋苑，這可能引起不公平競爭，同時亦可能引起嚴重的可持續發展問題。因此希望政府日後將土地劃為更細的面積，以引入更多小型發展商競爭及提升可持續發展。這樣做可能的唯一缺點是政府所謂的減少設計彈性。
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