香港土地、規劃及房屋意見(二)：

不知在何時，香港特區政府引入 “公共空間” 用地之概念，這個是一個非常好的想法，可以增加發展項目的休憩地方、可以使更多的市民得到更優質的公共空間。而所謂的 “公共空間”，以政府或市民的角度應是公園或康樂廣場或交通總匯等之類的用地。可惜政府監管不力 “公共空間” 用地被聰明的地產發展商及或建築師變成獲取 “額外” 利潤的途徑。

政府為 “公共空間” 用地提供了一些的優惠給發展商，例如：-
1. 用地可以不計入 “總建築面積 (GFA)”內；
2. 有些用地設計，如在地面，可以得到額外5倍的建築面積；
3. 減少補地價金額等。

規劃署、地政署、屋宇署之官員及建築事務監督都以退休後能過更好之生活作出打算，又或害怕得罪更高層之上司而批准不合理的圖則。既然在地契上已寫上 “公共空間/用地”，為何在審批圖則時未有發覺，公共空間不能被直接或容易到達或使用，最好之例子是港灣豪庭 – 公共空間要在5到6層樓高之平台同時並沒有直接而方便之通過可以到達。另一個例子就是柏濤灣，17.6萬呎之公共空間沒有好好的被市民大眾使用。

因此發展局早前表示，在港灣豪庭的事件上，應以 “括免” 的方式將 “公共空間” 收回，這會帶來嚴重後果。要解決 “公共空間” 的問題，應先要想想誰引起問題及為何會引起問題。

由於政府部門沒有認真的審議/審查/考慮 “公共空間” 的使用問題才會帶出這麼嚴重的後果，有份參與審批的部門官員要出來負責。建築師作為發展商的設計代表，侵吞政府土地及市民應有之空間亦應負上第二大之責任，那些建築師/認可人士 及 其公司亦應負上(個人及公司)責任。發展商作為直接與政府相討的條件的人士，他們要負上最大之責任。作為代表最終用家之律師，未有為其客戶找出問題及作出最適當的意見，他們亦應要負上責任。

因此，發展局沒有考慮上述因素，不提出那一方要負上責任，草草了事的態度實在令人感到不安。亦即表示不論是發展商或政黨給予壓力，如政府在感到不安下，便可以隨意修改法例，不追究原因及或作出懲罰，以便過關。這是否政府應有的處事態度。

如有不足之處，敬請回覆指教。

北角村土地規劃之意見

於2009年1月9日及10日，在報章看到規劃署發出有關北角村新規劃，現有以下個人意見：

1. 投得土地之發展商在日後發展物業時，是否必須要依規劃署現時所使用之空氣流動評估
之模型(本人是在報章中看到的)。如果不會，這個評估便沒有意義。
2. 作為酒店發展之地盤A，為何要有約10米高之平台? 其作用是什麼?
3. 作為住宅發展之地盤B，向西面發展為2座不高於80米之住宅，為何必須要興建在不高於
35米平台之上。為何不能保存現有露天交通總站? 為何不能將2座大廈重地面開始發展，
必須要在不高於35米之平台上發展?是否這個模式之空氣流動是最好的?
4. 作為住宅發展之地盤B，向東面發展2座大廈，沒有提及會否有平台，那規劃署之空氣流
通評估，是以沒有平台或是有平台作為評估?如有平台，其高限又多少?
5. 作為住宅發展之地盤B，(是否設定為綜合發展區)，是否可以將交通總站及GIC獨立發展
為一個項目/大樓，在地契上，要求發展商為物業/設施進行興建，因為在報章中所得，
其高限亦約為35米。這個做法可令公共設施集中，亦不會出現不能到達/不能使用之
公共空間出現爭議。
6. 作為住宅發展之地盤B，有16.15萬平方呎之休憩用地，但沒有注明是公眾或私人，
日後發展商/政府如何決定。

香港土地、規劃及房屋意見(一)

土地作為香港最寶貴的資源之一，政府不應私下將土地自行批給發展商進行發展，除經立法會同意批給非牟利機構/組織。

就以數碼港為例，政府批出的土地的原因是該地為發展香港科技的地方，但現時該土地的定位是 “高尚豪宅”，所謂的科技用地面積不足總發展面積之1%。這已偏離批地的原意。政府應如何向市民交代。立法會、審計署、平等機會委員會(因對其他發展商不公平)會否跟進此事。

近日中華巴士及太古物業為小西灣巴士廠重建作出申請，當中一個最重要的因素為，中華巴士及太古除重建自已的巴士廠房亦會連同鄰近的政府土地(巴士站)，一起重建，因此其重建的面積亦大為增加。作為政府土地，本人真的不知為何政府、規劃署、城規會，地政總署、路政署等會接受及批准未被出售的政府土地被私人發展商意識上強行佔用。希望政府及各相關政府部門，日後要留意同類事情。

香港有很多G/I/C(政府/機構及社區)用地，這些用地應包括電話機樓、發電廠、電力轉變站、電力公司/巴士廠房/學校等以優惠價取得的土地。這些土地在轉變其用途時，不能只單單給予少許的補地價便任由發展商自行發展為 “住宅或商業用途”。以鹿茵山莊(由聖基道兒童院及政府附近土地發展而成)、柏濤灣(由西貢三育中學及其附近政府土地發展而成，另多達10多萬呎未被公開使用的休憩用地)。因此本人認為上述土地，如要進行更改用途，最佳的做法是交回政府，以便政府將土地重新計劃其用途或出售。如政府、立法會認為土地已批給相關機構，政府不能收回土地，本人認為那些土地亦應經過該土地方圓5公里受影響之市民/居民/居民組織/屋苑管理公司/屋苑法團等相討，如沒有反對意見，才可到規劃署及城規會研究是否可行，如認為可行，應將其意見交給區議會討論，如果同意及批准其修改，才可將其修改提交行政長官會同行政會議審議，如通過，發展商才可向政府申請修改用途及必須即時付清所有補地價。