【明報專訊】可持續發展委員會剛完成規管「發水樓」和優化建築設計的公眾諮詢，雖然發展局要至明年初才作回應，但該局局長林鄭月娥 昨表示，就「發水樓」問題，屋宇署 將考慮率先提高透明度，在樓宇落成後即時公布其總樓面和獲寬免樓面的比例（發水比例）詳情，加強公眾監察。
林鄭月娥昨回覆立法會 質詢時透露，在2001至2008年，屋宇署共批出1670張入伙紙，當中216個新樓宇項目，因有空中花園和環保露台等不同環保及創新設計，獲批豁免樓面面積，佔同期落成項目約13％。
議員促查「超級發水樓」
立法會議員甘乃威指出，據抽樣研究，部分樓盤的「發水」比例超過100％，即較原來政府批出的樓面上限多出1倍，質詢這些「超級發水樓」涉利益輸送和官商勾結，促政府徹查。
林鄭月娥回應稱，過去獲批豁免樓面的項目，是基於現行法例以及屋宇署作業備考作根據[彈性過大、可自行增加寬免項目及沒有監管，這是導致發水樓的最主要因素]，絕不存在利益輸送以及官商勾結，但如何檢討這些法例及行政寬免政策，政府已完成公眾諮詢，稍後作出回應。
但她稱，鑑於公眾關注發水樓，屋宇署正與業界研究率先增加透明度，要求發展商提交圖則時，列明各類設施的總樓面面積及寬免面積比例，方便公眾查閱，屋宇署亦會在樓宇落成後，在屋宇署網頁公布其「發水」詳情，讓公眾監察。[虛偽的安排，已經批出寬免面積，對於控制發水樓有何用處。所有發水資料都要由建築事務監督親自作出評估及認可，必須詳列給予寬免面積的原因及其意見，以便日後作出跟進，之後所有資料及評估都應該在批出前對外發放及向公眾及或受影響居民徵詢意見(不應少於60天咨詢期)，另應盡量控制其批出之面積。另亦要即時對業備考作出修訂，減少批准寬免之項目。如發展商獲得多於原總建築面積的10%但少於15%寬免面積(包括額外/豁免/不計算面積在內)，發展商必須於公開發售時，該樓盤1000公呎範圍所有10年樓齡或以上樓宇平均樓價的80%出售單位，包括車位給個別小業主，第一手買家只可用私人名義購買及不可多於2個單位。如超出16%或以上，售價應為該樓盤1000公呎範圍所有10年樓齡或以上樓宇平均樓價的70%出售單位，包括車位給個別小業主，第一手買家只可用私人名義購買及不可多於2個單位。]
建築師學會支持增透明度
建築師學會支持當局提高透明度，在項目審批和銷售時列明各類寬免與不獲寬免的總樓面面積詳情。但學會認為公眾應明白並非所有「發水」設施均對社區存不良影響，如空中花園可加強空氣流通[與現時的防火層沒有多大分別，及小業主未必能夠享用]，公眾行人通道[這是發展商售樓策略，如認為公眾設施，應在地契上列明這是發展商之責任，不應獲得寬免]亦可加強地區連結和方便步行。
學會建議將露台、升降機大堂和會所[包括停車場，平台花園]等環保和康樂設施的總樓面豁免比例，由現時平均約20.5％[不知建築師學會如何得到這個數字，如何計算，有沒有不計算的項目]，改劃一為12％[10%]總上限，空中花園和行人道等則應「脫鈎」[不能脫鈎]分開計算。
於2009年12月2日星島日報及明報看到有關 “發水樓”的新聞。筆者對於可持續發展委員會主席陳智思先生於星島日報的談論，有以下意見：
1. 社會普遍認同應為環保設施豁免計入樓面面積設定限制，但一刀切取消所有豁免，恐會局限樓宇設計的靈活性。…最終或只會提出方向性建議。所有正常的商家，特別是香港最有人脈關係的地產發展商，都會用盡方法使其發展項目得到取高的“發水”面積。就這原因，不設定“寬免樓面面積上限”，只是為找藉口而已。
2. 你迫佢(發展商)做，一定做到，但當中是否存有代價，代價又是甚麼?很高興陳主席有這樣寬闊的視野。從發展商角度，他們要再找其他的藉口向建築事務監督/政府高官要求更多的“寬免樓面”，以增加/保持他們的利潤。從小業主的角度，“每呎實質持續性給予發展商的管理費，因而變得更為合理”，因為給予發展商的“發水面積相對地少了”。
3. 建築師學會曾經明確建築，將豁免上限設於百分之十二的水平，但他坦言，除非我們聽到很多聲音，建議數字又非常相同，那才值得考慮…有一個方方其實已很好，若要實實在在提出一個數字，相信較為困難。建築師學會提出的不是一個整體的考慮，他們的提議是將“現有豁免樓面限定上限為百分之十二，但不包括其他不計入總樓面面積、額外樓面面積的項目及其他項目”。
4. 明報的報導為，地產建設商會有以下批評：可持續委員會的咨詢過於簡化問題，未能證明樓宇環保設施獲得“寬免”總樓面面積的政策，會令樓宇過分龐大及過高。他們表示，已聘請顧問做研? s，結論為地規會既然有權調節地區規劃，政府大可透過地契，更改現時市區用地的地積比及樓面面積。地建會認為，香港需要體積較小樓宇的主因，是市區空氣不流通、熱島效應嚴重、太少綠化空間；而在未來50年，市區樓宇亦不會大規模拆卸，可見取消“寬免”亦不會解決問題。希望地產建築商會給予公眾人事及政府，他們何時聘請顧問進行研究及何時完成、研究的項目是什麼、有什麼的指引及用什麼守則進行研究、顧問名稱及其詳細研究的完整報告 ，以便市民及政府可以更能了解地產建築商會顧問的意見。首先，70年代或80年代以前，興建停車場是沒有 “贈送”的面積? C80年代以後 “會所/康樂設施”是不可多於3%的總建築面積。80年代後政府及建築事務監督 “贈送”了不少於35個豁免樓面面積的項目。地產建築商會的高層曾說過，他們是要錢興建窗台，向小業主出售，亦很正常。因此筆者一直反對興建窗台，應以窗楣/遮雨篷代之。香港並不是只需要較小形的樓宇，而是要有規劃地令社區得到更好的空氣流動及綠化。市區重建(國內曾稱為舊城改造)，國內的名稱更為貼切。現時不少發展商已向舊區收購樓宇，以現時的發展規限，相信已給予發展商一定的吸引，不再須要再 “贈送”寬免樓面，以保持市區的合適居住程度。為免市區的規劃失誤在新界重現，政府必須盡快作出限制決定。
5. 有專業測量師表示，不在市區建樓，庫房收入將減少。這是否真的，筆者有其他的意見。發展商為求可在市區發展樓宇，市區重建會加快。另發展商須要向政府補地價，在市區物業缺少，價格上升上，補地價自然上升，庫房收入是否真的會少了?02/12/2009
2009年11月17日 星期二
2009年11月1日 星期日
回應持續發展咨詢報告
回應優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件
在細閱優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件，筆者個人的觀點如下：
1. 文件1.2段 “市區缺乏公共空間作社區互動” 這是政府的規劃失當 同時 縱容發展商考立明目地興建額外樓面面積的後果。 “建築物也消耗大量能源和其他資源” 建築物本身並不消耗大量能源和資源，是使用者去消耗。
2. 文件1.5段“只會集中探討可持續建築設計的三個範疇 (即樓宇間距、建築物後移和樓宇範圍內之綠化)” 那是否不可能檢討 / 不理會已收集有關總建築面積(基本樓宇面積) / 額外建築面積 / 豁免樓面面積 / 不計算樓面面積。如是，文件中不應提及 “贈送建築面積及額外的管理費支出” 的部分。如不是，那就是委員會於這重要文件中應改為 “四個範疇，委員會可討論建築面積及 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
3. 文件2.12段‘香港約百分之九十的耗電量與樓宇有關” 這真的大虛了。電力/量不提供給樓宇，又可以供給什麼地方使用?
4. 文件2.13段“多項關於建築設計的政策和作業常規” 在現時的情況下都是傾向發展商 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
5. 文件2.18段“(a)檢討將強制樓宇設施計入總樓面面積；(b)檢討停車場的供應；(c) 騰出空間作公用…；(d)檢討並他設施的總樓面面積寬免；(e)評估設立總樓面面積上限；及(f)檢討整體樓面面積寬免政策及法律框架。” 以上的檢討及評估都應該進行，特別是要將 “總贈送建築面積” 設定為不多於10%。至於法律框架，例如 “香港規劃標準與準則”、 “城市規劃指引”、 “建設物(規劃)規例”、以至作業常規和指引等都不須等別立法修改，可即時進行修改。這只是委員會及特區政府有多大決心保障草根市民。
6. 文件2.6段第二句及2.14段 – 我們亦須考慮影響樓宇體積和高度的各項因素，特別是現行為提供必要設施和環保及完善生活設施而寬免總樓面面積的政策和作業常規所產生的影響。社會不停的進步，對樓宇設施及質素亦有所增加，因此這是政府主要領導及相關政策部門，在不知什麼原因下在政策上給予發展商 “優惠”。政府在買地時已就該地的 “可發展面積” 作出規限，但政策上發展商可就土地日後發展以 “免地價” 或象徵式收取地價的形式獲贈送額外建築面積及因而享有額外的管理費收入 – 包括寬免建築面積、豁免建築面積及不計算建築面積”。請問在1980年或以前所興建之樓宇/屋苑是否亦有那麼多的 “額外建築面積” 送給發展商。既然是必要，為何政策上要給予發展商額外優惠?而不在法例/作業守則等作出規限? 請問九龍碧華花園、早期的太古城及美孚新村等是否亦享有政府特別送贈的“額外建築面積”? 他們沒有窗台，有露台，不見得走火梯的寬度少了，但“室內可使用面積”更見實用。為何政府要 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積?
7. 文件2.15段 – 透過改善建築物設施和便利程度，能為業主及住戶的樓宇增值，業主/住戶除了可享用更完善的社區設施外，在某些情況下亦可改善樓宇能源效益。現時大型地產發展項目，他們都以便利程度(樓下港鐵站或交通交匯處)，有多大的園林(中央公園/平台花園/空中花園)，有多大的會所作為提升屋苑的質素及價格的重要賣點，是商業決定。為何政府仍要堅持 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積? 為何屋苑的私人設施會變成社區設施。
8. 文件2.18段 – 具能源效益的建築設計和設施。現時發展商會在住宅物業外牆加裝LED (例如虎豹別墅重建項目) 及 頂層天台加裝射燈 (例如藍灣半島)。此舉只是發展商浪費能源及為日後收取“更多管理費收入”而增加的建築項目，為何政府部門批准那些多餘的建築開支。同時又要市民支持政府“硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積。
9. 文件2.19段 – 建築物間距及後移會改善空氣流通和行人環境，但亦可能影響樓宇項目發展潛力和設計彈性。綠化可能會增加建築成本和維修成本。管制總樓面面積寬免…，卻可能令樓面面積減少，繼而令可供銷售的總樓面面積減少，提供適當設施的意欲可能減低。請問現時政府是否已於部份樓宇或地區規定新發展時要樓宇要向後移? 發展商在購買土地時應已計算清楚及作出設計的考慮。為何政府要為那些發展“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。綠化必定影響日後的維修成本。但綠化會增加建築成本就要看發展商在那一個位置開展綠化。在地面及平台，基本上不用什麼額外成本。發展商已將住宅的天台買給小業主，因此綠化只是小業主的事宜。所謂的空中花園，部分是政策規定的防火層，為何仍“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積?
10. 文件3.1.3段 – 材料及廢料。 使用「預制」外牆是否真的可以減少廢料及能源? 請問發展商在那裡制造、每件模件可制造多少外牆、模件完成後會如何處理、運輸成本(時間及能源)的支出又如何計算。建築技術及物枓是不繼進步，發展商如何興建樓宇，是他們商業決定。政府要處理的是安全及是否依照法例興建，不是找藉口“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
3.13 “地盤及鄰近範圍” 建築物間距 / 佈局。在市區的重建範圍，我們可以見到政府對發展的放任。例如，明明規劃是單幢住宅，但可以在發展時興建停車場及會所，地面至不高於35呎地方可依地盤面積100%興建，以增加發展倍數及阻礙空氣流通。 “提供社區設施” 政府並沒有在規劃上為社區認真的留下及建築社區設施，因此以 “贈送樓面面積的方式” 任由發展商興建超級會所及所謂的園林公園。但政府應了解，上述設施是要小業主承擔管理費用，而不是政府的開支。
11. 文件3.1.6段 – 建築設計影響建築成本，因而影響市民購買和租賃樓宇的能力。…對經常性維修和管理成本，還有政府買地、地價和物業稅收都同樣有影響。建築設計當然會影響建築成本，例如華懋的淺水灣酒店項目，其建築費應比正常垂直的建築高。發展商在設計其特色的住宅設計時，其銷售策略是包裝成“特色超級豪宅”，例如九龍站凱旋門及天璽，這是發展商的商業決定，吸引賣家的方式。市民的購買和租賃能力、政府買地和地價等，是當時經濟環境的表現，建築成本不是最大因素。
12. 文件3.1.7段 – 樓宇的休憩設施為住客提供空間…鄰居和社區進行互動。樓宇設施為私人設施，為何會變成可以作為社區互動的設施?
13. 文件3.18段 – … 空氣質素更關乎市民的身體健康，從而影響香港人的醫療負擔。這是一個很好的理據，為何筆者反對某大學申請於九龍舊牲畜站興建校舍及提供6千多平方米的公眾休憩用地。因為這地盤被香港最繁忙的交通要道包圍。教師、學生或公眾如長時間於那個位置，香港要付出的代價必高於成本，但城規會並沒有接納筆者的意見。
14. 文件3.41段“以地價、物業價格/租金、樓宇高度…以換取更優質的建築和完善的生活設施。” 地價、物業價格/租金是社會經濟的問題，在2009年10月 “天價賣出的半山單位”是小數的例外。經濟好，市民願意用多些的金錢購買物品包括樓房。經濟不好時，不論你以多平的價格，市民亦沒有心情去購物。 樓宇高度/體積/空氣流通等是發展商在商業角度去考慮，當中包括政府對該項目的容忍程度，草根是沒有發言權的。
15. 文件第18頁圖4 – 額外總樓面面積2%、豁免總樓面面積18%及不計算總樓面面積20%。如筆者沒有混淆，即政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外住宅建築面積多達40%或以上。但不知寫字樓/全座商場(樓上鋪)/工業樓宇可有多少額外建築面積。希望有專業人可以提供資料。
16. 文件第19頁表一 – 提到的額外樓面面積。真的希望可以有專業人士出來向大眾說明，於1980年或以前所興建的樓宇是否亦有那麼多的額外面積可以獲得。。對於豁免樓面面積除避火層外，所有都應即時取消豁免。露台或工作平台不是新鮮的以前沒有額外樓面贈送。平台花園、空中花園、康樂設施、主要大堂入口上方的空間等，是現時樓宇/屋苑用來包裝為豪宅，以便能賣出更高的價錢及作為收取大量管理費的主要來源。其他列出的項目(沒有列出的就不知到)看不到任何理據要為發展商提供額外利益，特別是有蓋行人道、後勤服務室、辦公室貯物用地及管理員洗手間等真是不知所謂。不計算總樓面面積。為什麼以前沒有提供豁免，現時要提供。為什麼停車場只租不賣，成為發展商的收入來源及阻礙成立業主立案法團的要素。額外樓面面積。亦希望專業人士提供意見於1980年或以前與現時有什麼分別。文件內所提到的設施，是發展商要吸引賣家購買的商業決定，如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
17. 文件4.3.7段“公眾人士必須留意，批出的總樓面面積寬免未必是免費。” 有發展商曾表示，他們興建窗台都要錢，為何不能賣。因此文件所寫 “未必免費” 是未能了解發展商之心態。
18. 文件4.3.8段寬免政策不斷更新和修訂，與時並進…並帶來更完善的私人和公用空間…停車場設施。不斷的修訂，是要為發展商增加可發展面積，同時以管理費吸食草根的開支，形成香港貧富懸殊第一位的原因之一。現時太古城的管理費，每呎約為$1.1元，但新建成的樓宇，管理費動輒都超過$2.00。
19. 文件第23頁圖7 – 平台花園。是政府不知什麼原因下特別優待發展商的異形產物。如果每個項目都能以“浪澄灣”的設計，停車場位於地庫、獨立一座會所只有一條走廊貫穿各座、沒有平台商場，那地面空氣的流動自然會比現時的好。而且商場亦只是發展商獲取更大利潤及阻礙成立業主立案法團的重要因素。如要興建商場亦要分開興建，以便更能獨立處理賬目。
20. 文件4.3.14段為鼓勵改善總熱傳…提供露台及工平台，…提升能源效益。請問為何不可以像公屋或居屋以遮陽逄減低熱傳? 請委員會提供露台及工作平台如何提升能源效益及其數據。
21. 文件4.4.2段 – 行之有效??是政府不繼巧立明目增加額外利益給發展商，這不是行之有效。提供所須設施，成本的支出十分有限，但可提升售價吸引賣家購買的商業決定。
22. 文件4.5.2及4.5.3 – 國內是否有提供額外優惠給開發商?
23. 文件4.5.4 – 日本及紐約是否有給予額外優惠? 新加坡的豁免相對香港有多少折讓。為何香港政府要給予那麼多的優惠。
24. 文件4.5.5 – 那些地區強制要求綠化，那些地區給予誘因，其誘因又是什麼，是否比香港還要多??????
25. 文件5.2.4 – 增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積，以致降低空間設計的靈活性。筆者相信增加樓宇間距只會對設計彈性有少許影響，但對於項目規模及發展潛力等就不一定會很大有影響。因為香港發展商是“最懂得走位”賺錢的商人。
26. 文件5.2.11 – 方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化，並劃撥20%-30%的面積，包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。平台花園/中央公園有多大已是現時賣樓的“卓頭”。應即時立法強制發展商提供不少於20%的建築面積為屋民可使用/進入的綠化地帶。屋頂為發展商其中一個最大的收入來源，政府不可能要求發展商在住宅頂層提供大面積的綠化，除會所設於頂樓外。為何要再為發展商找“藉口” “強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
27. 文件第32頁表5。不再寬免停車場的樓面面積，或會減少銷售的住用樓層或其他非住宅設施。委員會及政府為何會有這個數字遊戲。整體建築面積是已定下，建什麼設施法例亦已定下，建多少停車位是發展商的商業決定。為何強要找藉口增加發展商之收入。
28. 文件5.3.3 – 每層的垃圾房…這些設施是現代建築物的基本設施。如是基本設施為何在法例上不作修改，而要求市民認同“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積是必須。在並列表中的代價亦是藉口連編。(1)可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間。發展商在申請豁免時會有諸多藉口，但在出售時就將所有獲贈的面積計算在內出售。因此可供出租/出售的面積相對地是沒有減少反而是增加。(2)或會阻礙將來進行維修。這是政府部門批出圖則及或發出入伙紙時的失誤，不應拖市民落水，混淆視聽。(3)土地發展潛力減少，地價可能下跌，影響公共收入。地價是與經濟環境及位置掛鉤，與樓宇設計沒有直接關係。(4)每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。…個別業主獨享的可用空間面積或會減少。每個發展商及發展項目的費用都有所不同，因此是否真的會加大發展成本其實是要看發展商的 “心”。保養費是否會有所增加，亦要看發展商是否真材實料的起樓，日後立案法團(不是發展商控制的管理委員會)如何管理樓宇/屋苑。1980年或以前、2009年或以前及不送贈額外面積後的單位可享用面積，其“室內可使用面積”為1980年或以前最高，其後的相信亦不會相差太遠。如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
29. 文件5.3.4 – 停車場和相關設施(如上落貨區各入口坡道)…不計入總樓面面積之內…或個別批地條款約束。這又是一個不知所謂的政策，為可“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外面積給發展商謀取“暴利”及阻礙成立立案法團的因素。這是政府政策上的失誤/彊化。請問早期的樓宇或屋苑是獲得額外面積?為何現時“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積? 希望有專業人士可以提供政府何時開 “主動或被迫”提供優惠。
30. 文件5.3.16 – 如有豁免機制應適用於所有建築項目。
31. 文件5.3.17 – 劃一限制…或會令提供理想設施意欲降低。…導致市區範圍需要延伸擴大，構成其他可持續性的問題。發展商為了賣得好價，相信他們不會減少興建“優質”樓宇。延伸市區及擴大市區為何會影響到持續發展?為何委員會不可將眼光放遠一些，新界還有很多地方可以發展。
32. 文件5.3.19政府最近進行研究…總樓面面積寬免上限(不包括額外面積和停車場)可介乎25%-35%。為何政府不能一次性作出研究包括額外樓面面積及停車場。為什麼政府對害怕發展商，要草根成為受害者?
33. 文件5.3.20建築事務監督有 “變通權力” 因此很多現時被批評的 “發水樓” 亦由此建成。如不將此作出 “優化”，咨詢亦沒有什麼意義。 “優化” 不是去除建築事務監督的權力，而是要得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署的一致通過及覆核才可正式批出。建築事務監督必須親自出席或派員出席講解為何給予額外樓面面積、多少及其理據。
從以上的可知，這次的咨詢是政府/發展商希望了解市民，對日後“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積時的理據。因此筆者認為政府應即時立法：
(A) 強制發展商提供對公眾或小業主有利/必要的設施，因為那些設施會吸引/增加買家購買的意欲，因此無須提供任何誘因(額外建築面積)。強制發展商不能於住宅大廈外牆加裝LED或天台加設射燈等設施，限制發展商於非住宅大廈加裝LED/射燈/廣告招牌。以減少浪費能源及發展商收取更高管理費的設計。
(B) 建築事務監督/屋宇署在批准任何額外建築面積時(包括防火層)，事前必須得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署等書面批准及 不可多於30,000平方呎或10%總建築面積(以整個項目計及以少者為準，[包括會所/康樂設施等])，以改善現時沒有監控及規限濫發額外建築面積，所有額外建築面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。另於售樓書中必須提供完整的原總樓面面積、額外/不計算/豁免樓面面積(在那些地方及多少呎數)的資料，以便草根能實際知到屋苑的情況。
(C) 發展商用何種物料及興建方式(所謂預制件)是發展商的商業決定，因此不應“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
(D) 重建項目，在規劃時已有要求新建項目向後移，為何政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。如有不對的地方請回覆指教。
(E) 10,000平方呎或以下的“住宅”用地不再享有“地面以上35呎可作商業用途及100%覆蓋地盤，即只可興建沒有基座的純住宅。如100,01平方呎或以上的“住宅”用地，如要興建平台式的基座，基座只可提供停車場及會所設施，所有車位亦須於售樓時出售給真正的獨立小業主。如基座要興建商場/停車場，發展商必須在取得用地後(如屬市區用地，應向其地盤邊界1,000米範圍，如屬新市鎮或郊區，須向所在地範團5,000米範圍)的所有樓宇/屋苑及區議會及城規會取得不反對通知書，之後才可入則到屋宇署審批。另發展商亦必須將基座商場以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口/通道外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。以免阻礙小業主成立業主立案法團及收取額外管理費。如發展商不接受以上見意，政府便不應批准發展基座商場及或停車場。平台式發展是阻礙地面空氣流動的最主要建築，因此應盡量減少這個興建方式。因此10,000平方呎或以下的“住宅”用地不一定要依據“香港規劃標準與準則”提供停車位。另如建築物興建於港鐵站上蓋或鄰近港鐵站就更不應提供基座停車場設施，及獲得額外的樓面面積。
(F) 如發展基座便會出現平台，因此不須給予額外的建築面積。住宅頂層是發展商近年售樓的 “特別賣點”，除頂層會所外，相信發展商不會提供頂層綠化，因此不須給予額外優惠。
(G) 如土地現時不是公共交匯處，發展商希望於地面/基座提供公共交匯處，發展商將不會得到任何額外建築面積。如現時為港鐵站/公共交匯處，更不應獲得額外建築面積。正如咨詢文件所述，該屋苑會得到好處，樓價亦會提升。如地面的興建以現時匯豐銀行總行的方式提供公眾用地，在獲得區議會及城規會書面同意後，則可考慮給予不多於2倍的公眾用地面積，該等面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(H) 應該即時停止批准興建“黑廁”住宅，因為這會影響用戶的健康及增加管理費，因為維修費會上升。停止批准興建冷氣機房。窗台/露台/工作平台應計入所謂的“實用/建築面積”，這是因為發展商真金白銀的興建而小業主亦是真金白銀的購買，為何發展商可以獲得優惠，而小業主就要“硬食”。即時廢除一切提供額外面積的法例/條例/守則。
(I) 日後所有發展，發展商必須提交立體模型(以建築物邊界圓週1,000米範圍)給受影響樓宇/屋苑、區議會及城規會批准後才可向屋宇署入則，這樣應可減少“屏風樓”的出現。
(J) 停車場/商場/社區設施等應由個別發展商及政府提供，不應由住宅發展商統一提供，以限制/阻止市民建立更有溝通/互動的社區。整份文件都沒有提到政府會怎樣為社區建設/綠化，政府是否逃避責任或轉移視線。發展商是商家，以所有方式賺取最大利潤是他們的首要任務。因此發展商是可以興建獨立的停車場/商場。政府應增加綠化及社區設施。因此希望政府可以我們草根市民一起有決心解決問題，不要害怕向小數有選票的人說不。
(K) 由於部份舊有地契沒有注明發展限制/用途，亦因舊有地契是上世紀或上上世紀的產物，對於現時的情況並不適用，但不知為何政府沒有在重建時加回應有之限制。例如要取得預售樓花同意書，何時才可售樓、發展限制(高度、密度、用途)等，只要合乎舊地契(即沒有限制)或規劃大綱圖的規定便可任由發展商興建他們心目中的建築物。如政府真心為草根市民優化建築/持續發展，就應在舊有地契申請重建時加入當時的審批，包括區議會/城規會、環保、綠化、高度及密度等。
(L) 近期(不知是否10年前開始)，政府/政府代理人開始以大面積或超大面積地盤興建屋苑，這可能引起不公平競爭，同時亦可能引起嚴重的可持續發展問題。因此希望政府日後將土地劃為更細的面積，以引入更多小型發展商競爭及提升可持續發展。這樣做可能的唯一缺點是政府所謂的減少設計彈性。
在細閱優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件，筆者個人的觀點如下：
1. 文件1.2段 “市區缺乏公共空間作社區互動” 這是政府的規劃失當 同時 縱容發展商考立明目地興建額外樓面面積的後果。 “建築物也消耗大量能源和其他資源” 建築物本身並不消耗大量能源和資源，是使用者去消耗。
2. 文件1.5段“只會集中探討可持續建築設計的三個範疇 (即樓宇間距、建築物後移和樓宇範圍內之綠化)” 那是否不可能檢討 / 不理會已收集有關總建築面積(基本樓宇面積) / 額外建築面積 / 豁免樓面面積 / 不計算樓面面積。如是，文件中不應提及 “贈送建築面積及額外的管理費支出” 的部分。如不是，那就是委員會於這重要文件中應改為 “四個範疇，委員會可討論建築面積及 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
3. 文件2.12段‘香港約百分之九十的耗電量與樓宇有關” 這真的大虛了。電力/量不提供給樓宇，又可以供給什麼地方使用?
4. 文件2.13段“多項關於建築設計的政策和作業常規” 在現時的情況下都是傾向發展商 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
5. 文件2.18段“(a)檢討將強制樓宇設施計入總樓面面積；(b)檢討停車場的供應；(c) 騰出空間作公用…；(d)檢討並他設施的總樓面面積寬免；(e)評估設立總樓面面積上限；及(f)檢討整體樓面面積寬免政策及法律框架。” 以上的檢討及評估都應該進行，特別是要將 “總贈送建築面積” 設定為不多於10%。至於法律框架，例如 “香港規劃標準與準則”、 “城市規劃指引”、 “建設物(規劃)規例”、以至作業常規和指引等都不須等別立法修改，可即時進行修改。這只是委員會及特區政府有多大決心保障草根市民。
6. 文件2.6段第二句及2.14段 – 我們亦須考慮影響樓宇體積和高度的各項因素，特別是現行為提供必要設施和環保及完善生活設施而寬免總樓面面積的政策和作業常規所產生的影響。社會不停的進步，對樓宇設施及質素亦有所增加，因此這是政府主要領導及相關政策部門，在不知什麼原因下在政策上給予發展商 “優惠”。政府在買地時已就該地的 “可發展面積” 作出規限，但政策上發展商可就土地日後發展以 “免地價” 或象徵式收取地價的形式獲贈送額外建築面積及因而享有額外的管理費收入 – 包括寬免建築面積、豁免建築面積及不計算建築面積”。請問在1980年或以前所興建之樓宇/屋苑是否亦有那麼多的 “額外建築面積” 送給發展商。既然是必要，為何政策上要給予發展商額外優惠?而不在法例/作業守則等作出規限? 請問九龍碧華花園、早期的太古城及美孚新村等是否亦享有政府特別送贈的“額外建築面積”? 他們沒有窗台，有露台，不見得走火梯的寬度少了，但“室內可使用面積”更見實用。為何政府要 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積?
7. 文件2.15段 – 透過改善建築物設施和便利程度，能為業主及住戶的樓宇增值，業主/住戶除了可享用更完善的社區設施外，在某些情況下亦可改善樓宇能源效益。現時大型地產發展項目，他們都以便利程度(樓下港鐵站或交通交匯處)，有多大的園林(中央公園/平台花園/空中花園)，有多大的會所作為提升屋苑的質素及價格的重要賣點，是商業決定。為何政府仍要堅持 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積? 為何屋苑的私人設施會變成社區設施。
8. 文件2.18段 – 具能源效益的建築設計和設施。現時發展商會在住宅物業外牆加裝LED (例如虎豹別墅重建項目) 及 頂層天台加裝射燈 (例如藍灣半島)。此舉只是發展商浪費能源及為日後收取“更多管理費收入”而增加的建築項目，為何政府部門批准那些多餘的建築開支。同時又要市民支持政府“硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積。
9. 文件2.19段 – 建築物間距及後移會改善空氣流通和行人環境，但亦可能影響樓宇項目發展潛力和設計彈性。綠化可能會增加建築成本和維修成本。管制總樓面面積寬免…，卻可能令樓面面積減少，繼而令可供銷售的總樓面面積減少，提供適當設施的意欲可能減低。請問現時政府是否已於部份樓宇或地區規定新發展時要樓宇要向後移? 發展商在購買土地時應已計算清楚及作出設計的考慮。為何政府要為那些發展“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。綠化必定影響日後的維修成本。但綠化會增加建築成本就要看發展商在那一個位置開展綠化。在地面及平台，基本上不用什麼額外成本。發展商已將住宅的天台買給小業主，因此綠化只是小業主的事宜。所謂的空中花園，部分是政策規定的防火層，為何仍“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積?
10. 文件3.1.3段 – 材料及廢料。 使用「預制」外牆是否真的可以減少廢料及能源? 請問發展商在那裡制造、每件模件可制造多少外牆、模件完成後會如何處理、運輸成本(時間及能源)的支出又如何計算。建築技術及物枓是不繼進步，發展商如何興建樓宇，是他們商業決定。政府要處理的是安全及是否依照法例興建，不是找藉口“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
3.13 “地盤及鄰近範圍” 建築物間距 / 佈局。在市區的重建範圍，我們可以見到政府對發展的放任。例如，明明規劃是單幢住宅，但可以在發展時興建停車場及會所，地面至不高於35呎地方可依地盤面積100%興建，以增加發展倍數及阻礙空氣流通。 “提供社區設施” 政府並沒有在規劃上為社區認真的留下及建築社區設施，因此以 “贈送樓面面積的方式” 任由發展商興建超級會所及所謂的園林公園。但政府應了解，上述設施是要小業主承擔管理費用，而不是政府的開支。
11. 文件3.1.6段 – 建築設計影響建築成本，因而影響市民購買和租賃樓宇的能力。…對經常性維修和管理成本，還有政府買地、地價和物業稅收都同樣有影響。建築設計當然會影響建築成本，例如華懋的淺水灣酒店項目，其建築費應比正常垂直的建築高。發展商在設計其特色的住宅設計時，其銷售策略是包裝成“特色超級豪宅”，例如九龍站凱旋門及天璽，這是發展商的商業決定，吸引賣家的方式。市民的購買和租賃能力、政府買地和地價等，是當時經濟環境的表現，建築成本不是最大因素。
12. 文件3.1.7段 – 樓宇的休憩設施為住客提供空間…鄰居和社區進行互動。樓宇設施為私人設施，為何會變成可以作為社區互動的設施?
13. 文件3.18段 – … 空氣質素更關乎市民的身體健康，從而影響香港人的醫療負擔。這是一個很好的理據，為何筆者反對某大學申請於九龍舊牲畜站興建校舍及提供6千多平方米的公眾休憩用地。因為這地盤被香港最繁忙的交通要道包圍。教師、學生或公眾如長時間於那個位置，香港要付出的代價必高於成本，但城規會並沒有接納筆者的意見。
14. 文件3.41段“以地價、物業價格/租金、樓宇高度…以換取更優質的建築和完善的生活設施。” 地價、物業價格/租金是社會經濟的問題，在2009年10月 “天價賣出的半山單位”是小數的例外。經濟好，市民願意用多些的金錢購買物品包括樓房。經濟不好時，不論你以多平的價格，市民亦沒有心情去購物。 樓宇高度/體積/空氣流通等是發展商在商業角度去考慮，當中包括政府對該項目的容忍程度，草根是沒有發言權的。
15. 文件第18頁圖4 – 額外總樓面面積2%、豁免總樓面面積18%及不計算總樓面面積20%。如筆者沒有混淆，即政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外住宅建築面積多達40%或以上。但不知寫字樓/全座商場(樓上鋪)/工業樓宇可有多少額外建築面積。希望有專業人可以提供資料。
16. 文件第19頁表一 – 提到的額外樓面面積。真的希望可以有專業人士出來向大眾說明，於1980年或以前所興建的樓宇是否亦有那麼多的額外面積可以獲得。。對於豁免樓面面積除避火層外，所有都應即時取消豁免。露台或工作平台不是新鮮的以前沒有額外樓面贈送。平台花園、空中花園、康樂設施、主要大堂入口上方的空間等，是現時樓宇/屋苑用來包裝為豪宅，以便能賣出更高的價錢及作為收取大量管理費的主要來源。其他列出的項目(沒有列出的就不知到)看不到任何理據要為發展商提供額外利益，特別是有蓋行人道、後勤服務室、辦公室貯物用地及管理員洗手間等真是不知所謂。不計算總樓面面積。為什麼以前沒有提供豁免，現時要提供。為什麼停車場只租不賣，成為發展商的收入來源及阻礙成立業主立案法團的要素。額外樓面面積。亦希望專業人士提供意見於1980年或以前與現時有什麼分別。文件內所提到的設施，是發展商要吸引賣家購買的商業決定，如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
17. 文件4.3.7段“公眾人士必須留意，批出的總樓面面積寬免未必是免費。” 有發展商曾表示，他們興建窗台都要錢，為何不能賣。因此文件所寫 “未必免費” 是未能了解發展商之心態。
18. 文件4.3.8段寬免政策不斷更新和修訂，與時並進…並帶來更完善的私人和公用空間…停車場設施。不斷的修訂，是要為發展商增加可發展面積，同時以管理費吸食草根的開支，形成香港貧富懸殊第一位的原因之一。現時太古城的管理費，每呎約為$1.1元，但新建成的樓宇，管理費動輒都超過$2.00。
19. 文件第23頁圖7 – 平台花園。是政府不知什麼原因下特別優待發展商的異形產物。如果每個項目都能以“浪澄灣”的設計，停車場位於地庫、獨立一座會所只有一條走廊貫穿各座、沒有平台商場，那地面空氣的流動自然會比現時的好。而且商場亦只是發展商獲取更大利潤及阻礙成立業主立案法團的重要因素。如要興建商場亦要分開興建，以便更能獨立處理賬目。
20. 文件4.3.14段為鼓勵改善總熱傳…提供露台及工平台，…提升能源效益。請問為何不可以像公屋或居屋以遮陽逄減低熱傳? 請委員會提供露台及工作平台如何提升能源效益及其數據。
21. 文件4.4.2段 – 行之有效??是政府不繼巧立明目增加額外利益給發展商，這不是行之有效。提供所須設施，成本的支出十分有限，但可提升售價吸引賣家購買的商業決定。
22. 文件4.5.2及4.5.3 – 國內是否有提供額外優惠給開發商?
23. 文件4.5.4 – 日本及紐約是否有給予額外優惠? 新加坡的豁免相對香港有多少折讓。為何香港政府要給予那麼多的優惠。
24. 文件4.5.5 – 那些地區強制要求綠化，那些地區給予誘因，其誘因又是什麼，是否比香港還要多??????
25. 文件5.2.4 – 增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積，以致降低空間設計的靈活性。筆者相信增加樓宇間距只會對設計彈性有少許影響，但對於項目規模及發展潛力等就不一定會很大有影響。因為香港發展商是“最懂得走位”賺錢的商人。
26. 文件5.2.11 – 方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化，並劃撥20%-30%的面積，包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。平台花園/中央公園有多大已是現時賣樓的“卓頭”。應即時立法強制發展商提供不少於20%的建築面積為屋民可使用/進入的綠化地帶。屋頂為發展商其中一個最大的收入來源，政府不可能要求發展商在住宅頂層提供大面積的綠化，除會所設於頂樓外。為何要再為發展商找“藉口” “強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
27. 文件第32頁表5。不再寬免停車場的樓面面積，或會減少銷售的住用樓層或其他非住宅設施。委員會及政府為何會有這個數字遊戲。整體建築面積是已定下，建什麼設施法例亦已定下，建多少停車位是發展商的商業決定。為何強要找藉口增加發展商之收入。
28. 文件5.3.3 – 每層的垃圾房…這些設施是現代建築物的基本設施。如是基本設施為何在法例上不作修改，而要求市民認同“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積是必須。在並列表中的代價亦是藉口連編。(1)可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間。發展商在申請豁免時會有諸多藉口，但在出售時就將所有獲贈的面積計算在內出售。因此可供出租/出售的面積相對地是沒有減少反而是增加。(2)或會阻礙將來進行維修。這是政府部門批出圖則及或發出入伙紙時的失誤，不應拖市民落水，混淆視聽。(3)土地發展潛力減少，地價可能下跌，影響公共收入。地價是與經濟環境及位置掛鉤，與樓宇設計沒有直接關係。(4)每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。…個別業主獨享的可用空間面積或會減少。每個發展商及發展項目的費用都有所不同，因此是否真的會加大發展成本其實是要看發展商的 “心”。保養費是否會有所增加，亦要看發展商是否真材實料的起樓，日後立案法團(不是發展商控制的管理委員會)如何管理樓宇/屋苑。1980年或以前、2009年或以前及不送贈額外面積後的單位可享用面積，其“室內可使用面積”為1980年或以前最高，其後的相信亦不會相差太遠。如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
29. 文件5.3.4 – 停車場和相關設施(如上落貨區各入口坡道)…不計入總樓面面積之內…或個別批地條款約束。這又是一個不知所謂的政策，為可“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外面積給發展商謀取“暴利”及阻礙成立立案法團的因素。這是政府政策上的失誤/彊化。請問早期的樓宇或屋苑是獲得額外面積?為何現時“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積? 希望有專業人士可以提供政府何時開 “主動或被迫”提供優惠。
30. 文件5.3.16 – 如有豁免機制應適用於所有建築項目。
31. 文件5.3.17 – 劃一限制…或會令提供理想設施意欲降低。…導致市區範圍需要延伸擴大，構成其他可持續性的問題。發展商為了賣得好價，相信他們不會減少興建“優質”樓宇。延伸市區及擴大市區為何會影響到持續發展?為何委員會不可將眼光放遠一些，新界還有很多地方可以發展。
32. 文件5.3.19政府最近進行研究…總樓面面積寬免上限(不包括額外面積和停車場)可介乎25%-35%。為何政府不能一次性作出研究包括額外樓面面積及停車場。為什麼政府對害怕發展商，要草根成為受害者?
33. 文件5.3.20建築事務監督有 “變通權力” 因此很多現時被批評的 “發水樓” 亦由此建成。如不將此作出 “優化”，咨詢亦沒有什麼意義。 “優化” 不是去除建築事務監督的權力，而是要得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署的一致通過及覆核才可正式批出。建築事務監督必須親自出席或派員出席講解為何給予額外樓面面積、多少及其理據。
從以上的可知，這次的咨詢是政府/發展商希望了解市民，對日後“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積時的理據。因此筆者認為政府應即時立法：
(A) 強制發展商提供對公眾或小業主有利/必要的設施，因為那些設施會吸引/增加買家購買的意欲，因此無須提供任何誘因(額外建築面積)。強制發展商不能於住宅大廈外牆加裝LED或天台加設射燈等設施，限制發展商於非住宅大廈加裝LED/射燈/廣告招牌。以減少浪費能源及發展商收取更高管理費的設計。
(B) 建築事務監督/屋宇署在批准任何額外建築面積時(包括防火層)，事前必須得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署等書面批准及 不可多於30,000平方呎或10%總建築面積(以整個項目計及以少者為準，[包括會所/康樂設施等])，以改善現時沒有監控及規限濫發額外建築面積，所有額外建築面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。另於售樓書中必須提供完整的原總樓面面積、額外/不計算/豁免樓面面積(在那些地方及多少呎數)的資料，以便草根能實際知到屋苑的情況。
(C) 發展商用何種物料及興建方式(所謂預制件)是發展商的商業決定，因此不應“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
(D) 重建項目，在規劃時已有要求新建項目向後移，為何政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。如有不對的地方請回覆指教。
(E) 10,000平方呎或以下的“住宅”用地不再享有“地面以上35呎可作商業用途及100%覆蓋地盤，即只可興建沒有基座的純住宅。如100,01平方呎或以上的“住宅”用地，如要興建平台式的基座，基座只可提供停車場及會所設施，所有車位亦須於售樓時出售給真正的獨立小業主。如基座要興建商場/停車場，發展商必須在取得用地後(如屬市區用地，應向其地盤邊界1,000米範圍，如屬新市鎮或郊區，須向所在地範團5,000米範圍)的所有樓宇/屋苑及區議會及城規會取得不反對通知書，之後才可入則到屋宇署審批。另發展商亦必須將基座商場以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口/通道外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。以免阻礙小業主成立業主立案法團及收取額外管理費。如發展商不接受以上見意，政府便不應批准發展基座商場及或停車場。平台式發展是阻礙地面空氣流動的最主要建築，因此應盡量減少這個興建方式。因此10,000平方呎或以下的“住宅”用地不一定要依據“香港規劃標準與準則”提供停車位。另如建築物興建於港鐵站上蓋或鄰近港鐵站就更不應提供基座停車場設施，及獲得額外的樓面面積。
(F) 如發展基座便會出現平台，因此不須給予額外的建築面積。住宅頂層是發展商近年售樓的 “特別賣點”，除頂層會所外，相信發展商不會提供頂層綠化，因此不須給予額外優惠。
(G) 如土地現時不是公共交匯處，發展商希望於地面/基座提供公共交匯處，發展商將不會得到任何額外建築面積。如現時為港鐵站/公共交匯處，更不應獲得額外建築面積。正如咨詢文件所述，該屋苑會得到好處，樓價亦會提升。如地面的興建以現時匯豐銀行總行的方式提供公眾用地，在獲得區議會及城規會書面同意後，則可考慮給予不多於2倍的公眾用地面積，該等面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(H) 應該即時停止批准興建“黑廁”住宅，因為這會影響用戶的健康及增加管理費，因為維修費會上升。停止批准興建冷氣機房。窗台/露台/工作平台應計入所謂的“實用/建築面積”，這是因為發展商真金白銀的興建而小業主亦是真金白銀的購買，為何發展商可以獲得優惠，而小業主就要“硬食”。即時廢除一切提供額外面積的法例/條例/守則。
(I) 日後所有發展，發展商必須提交立體模型(以建築物邊界圓週1,000米範圍)給受影響樓宇/屋苑、區議會及城規會批准後才可向屋宇署入則，這樣應可減少“屏風樓”的出現。
(J) 停車場/商場/社區設施等應由個別發展商及政府提供，不應由住宅發展商統一提供，以限制/阻止市民建立更有溝通/互動的社區。整份文件都沒有提到政府會怎樣為社區建設/綠化，政府是否逃避責任或轉移視線。發展商是商家，以所有方式賺取最大利潤是他們的首要任務。因此發展商是可以興建獨立的停車場/商場。政府應增加綠化及社區設施。因此希望政府可以我們草根市民一起有決心解決問題，不要害怕向小數有選票的人說不。
(K) 由於部份舊有地契沒有注明發展限制/用途，亦因舊有地契是上世紀或上上世紀的產物，對於現時的情況並不適用，但不知為何政府沒有在重建時加回應有之限制。例如要取得預售樓花同意書，何時才可售樓、發展限制(高度、密度、用途)等，只要合乎舊地契(即沒有限制)或規劃大綱圖的規定便可任由發展商興建他們心目中的建築物。如政府真心為草根市民優化建築/持續發展，就應在舊有地契申請重建時加入當時的審批，包括區議會/城規會、環保、綠化、高度及密度等。
(L) 近期(不知是否10年前開始)，政府/政府代理人開始以大面積或超大面積地盤興建屋苑，這可能引起不公平競爭，同時亦可能引起嚴重的可持續發展問題。因此希望政府日後將土地劃為更細的面積，以引入更多小型發展商競爭及提升可持續發展。這樣做可能的唯一缺點是政府所謂的減少設計彈性。
2009年8月14日 星期五
菜園村收地
本人並不了解菜園村的情況，但想寫一些意見。首先，本人是支持興建高速鐵路，但香港站應設於 “落馬州站”或 “洪水橋站”。一來興建的路線可以接駁西鐵，二來可以加速新界西北的發展，三來可以減少收地的爭議，最後當然是興建的時間及費用相應地亦會減少。
近日看到新聞，政府在最後一場公開討論時所用的資料被在場人士及部份官員質疑準確性。因此希望政府可以在菜園村收地上作出一些修改。其實政府是否可以給予村民選擇，(1)政府收地後村民可以獲得一間居屋(不能以公屋代之)，另再以土地面積計算補償金；(2)政府收地後，以地換地的方式在附近批回相約面積的土地，但只可作農業用途；(3)以金錢補償，由政府及村民各聘請獨立第三方作出賠償估算，以高者為準；又或以上的互補。
其實政府應認真了解村民反對遷出的真正原因，對症下藥，才可得村民及市民的心。
近日看到新聞，政府在最後一場公開討論時所用的資料被在場人士及部份官員質疑準確性。因此希望政府可以在菜園村收地上作出一些修改。其實政府是否可以給予村民選擇，(1)政府收地後村民可以獲得一間居屋(不能以公屋代之)，另再以土地面積計算補償金；(2)政府收地後，以地換地的方式在附近批回相約面積的土地，但只可作農業用途；(3)以金錢補償，由政府及村民各聘請獨立第三方作出賠償估算，以高者為準；又或以上的互補。
其實政府應認真了解村民反對遷出的真正原因，對症下藥，才可得村民及市民的心。
2009年8月10日 星期一
北角村重建
於2009年1月9日及10日，在報章看到規劃署發出有關北角村新規劃，現有以下個人意見：
1. 投得土地之發展商在日後發展物業時，是否必須要依規劃署現時所使用之空氣流動評估之模型(本人是在報章中看到的)。如果不會，這個評估便沒有意義。
2. 作為酒店發展之地盤A，為何要有約10米高之平台? 其作用是什麼?
3. 作為住宅發展之地盤B，向西面發展為2座不高於80米之住宅，為何必須要興建在不高於35米平台之上。為何不能保存現有露天交通總站? 政府表示，公共交通總站會採用開放式設計。這是什麼意思，會否在地契上清楚列明此條款，發展商不能修改。政府表示，公共交通總站面積達8 000平方米。請問現時交通總站面積多大。為何會預計日後要這樣大的交通總匯。為何不能將2座大廈重地面開始發展，必須要在不高於35米之平台上發展?是否這個模式之空氣流動是最好的?地面的空氣流動數據及是否比現時更為改善?
4. 作為住宅發展之地盤B，(是否設定為綜合發展區)，是否可以將交通總站及GIC獨立發展為一個項目/大樓，在地契上，要求發展商為物業/設施進行興建，因為在報章中所得，其高限亦約為35米。這個做法可令公共設施集中，亦不會出現不能到達/不能使用之公共空間出現爭議。
5. 作為住宅發展之地盤B，有16.15萬平方呎之休憩用地，但沒有注明是公眾或私人，日後發展商/政府如何決定。政府必須向市民，區議會及立法會解釋清楚。
6. 發展商可否修改貴署之設計，以便將交通總匯、GIC的用地與發展商用地分開或連接，以增加聰明的發展商及建築師/認可人士利用作為增加不計入總發展面積之樓面。
可持續發展委員會現正進行咨詢，如何改善空氣流動，發展密度等，政府應於此地盤上加入規限，以了解發展商對於改善人民生活的態度是否與政府一致。其規限為：
A. 各地盤於渣華道向海邊後退不少於5米，以提供更多的交通道路。
B. 各地盤於海邊起計(不是東區走廊)向渣華道後退不少於8米，以提供更多的市民休閒用地。
C. 將現時規劃的交通總匯及GIC用地改於地盤C進行。即增加現時市政大樓的面積，或拆卸及重建市政大樓。這樣政府便不須要及發展商亦不能以興建公共地方增加 “發水面積”。
D. 規劃署須已進行空氣流動評估，發展商亦須要提供立整發展模形給區議會及城規會作出最後審批。
E. 限制發展商興建平台式樓宇，如發展商申請興建平台式樓宇，其發展密度(地積比將下降3倍)，例如現時地積比為8倍，如申請興建平台式發展，其地積比即降至5倍。這個形式應應用於所有住宅及綜合發展項目。
F. 由於地盤為北角港鐵站上蓋，如(住宅地盤)發展商不提供停車場設施，同時(酒店地盤)發展商只可於地面興建停車場設施及只提供正常停車位數目給酒店客戶(不能同時為住宅地盤的業戶)，政府可以考慮增加地積比0.2倍以作鼓勵。
G. 政府亦應將所有可提供額外建築面積限定於總建築面積之10%，以增加可持續發展的成績。
1. 投得土地之發展商在日後發展物業時，是否必須要依規劃署現時所使用之空氣流動評估之模型(本人是在報章中看到的)。如果不會，這個評估便沒有意義。
2. 作為酒店發展之地盤A，為何要有約10米高之平台? 其作用是什麼?
3. 作為住宅發展之地盤B，向西面發展為2座不高於80米之住宅，為何必須要興建在不高於35米平台之上。為何不能保存現有露天交通總站? 政府表示，公共交通總站會採用開放式設計。這是什麼意思，會否在地契上清楚列明此條款，發展商不能修改。政府表示，公共交通總站面積達8 000平方米。請問現時交通總站面積多大。為何會預計日後要這樣大的交通總匯。為何不能將2座大廈重地面開始發展，必須要在不高於35米之平台上發展?是否這個模式之空氣流動是最好的?地面的空氣流動數據及是否比現時更為改善?
4. 作為住宅發展之地盤B，(是否設定為綜合發展區)，是否可以將交通總站及GIC獨立發展為一個項目/大樓，在地契上，要求發展商為物業/設施進行興建，因為在報章中所得，其高限亦約為35米。這個做法可令公共設施集中，亦不會出現不能到達/不能使用之公共空間出現爭議。
5. 作為住宅發展之地盤B，有16.15萬平方呎之休憩用地，但沒有注明是公眾或私人，日後發展商/政府如何決定。政府必須向市民，區議會及立法會解釋清楚。
6. 發展商可否修改貴署之設計，以便將交通總匯、GIC的用地與發展商用地分開或連接，以增加聰明的發展商及建築師/認可人士利用作為增加不計入總發展面積之樓面。
可持續發展委員會現正進行咨詢，如何改善空氣流動，發展密度等，政府應於此地盤上加入規限，以了解發展商對於改善人民生活的態度是否與政府一致。其規限為：
A. 各地盤於渣華道向海邊後退不少於5米，以提供更多的交通道路。
B. 各地盤於海邊起計(不是東區走廊)向渣華道後退不少於8米，以提供更多的市民休閒用地。
C. 將現時規劃的交通總匯及GIC用地改於地盤C進行。即增加現時市政大樓的面積，或拆卸及重建市政大樓。這樣政府便不須要及發展商亦不能以興建公共地方增加 “發水面積”。
D. 規劃署須已進行空氣流動評估，發展商亦須要提供立整發展模形給區議會及城規會作出最後審批。
E. 限制發展商興建平台式樓宇，如發展商申請興建平台式樓宇，其發展密度(地積比將下降3倍)，例如現時地積比為8倍，如申請興建平台式發展，其地積比即降至5倍。這個形式應應用於所有住宅及綜合發展項目。
F. 由於地盤為北角港鐵站上蓋，如(住宅地盤)發展商不提供停車場設施，同時(酒店地盤)發展商只可於地面興建停車場設施及只提供正常停車位數目給酒店客戶(不能同時為住宅地盤的業戶)，政府可以考慮增加地積比0.2倍以作鼓勵。
G. 政府亦應將所有可提供額外建築面積限定於總建築面積之10%，以增加可持續發展的成績。
2009年8月5日 星期三
售樓書與示範單位
早前地產建設商會就售樓時的示範單位向政府及公眾表示會作出改善。但如能作出以下安排會更完善：-
1. 發展商的設計師可以為單位進行設計及裝飾，地產代理及或售樓處職員必須於參觀裝修單位後即時參觀原裝1比1的交樓裝況的示範單位(包括所有門、所謂送贈的設施等)，以便有意購買人士真正了解日後收樓的狀況。
2. 為免誤會上述的意思，發展商於售樓時必須於同一地點設置每一種呎數原裝1比1的交樓裝況的單位給參觀人士觀看。
3. 發展商應(A)在售樓處當眼地方張貼一張不小於2張A1的面積，該地盤及其500米至1,000米範圍內已興建及可能興建之樓宇/已興建及可能興建的設施要以圖象及文字展示給有興趣購買的人士；(B)售樓書亦須印有上述資料；及(C)地產代理及或售樓處職員必須講解上述資料給準/買家。
4. 售樓書應詳列政府地契中有關物業須負上之責任(應以特別顏色印之)。地產代理及或售樓處職員亦必須向準/買家講述有關之責任。
5. 售樓書內所有字的呎吋不得細於 “12”。
6. 售樓書應簡單列出，每一座，每一單位，每相隔10層所看到的景觀(以水平直視為準則)。
7. 售樓書除應列出發展商出售的單位面積外，亦應加入室內樓底高度。地產代理/售樓處職員亦應向準/買家說明室內樓底高度。
8. 由於現時香港已將中文及英文作為法定文字，因此發展商不能於售樓書寫上 “以英文版為準”的字句。
售樓書作為發展商銷售文件，發展商當然會提供大量正面訊息/資訊，因此地產代理/售樓處職員須主動提供更多及更準確的物業資料，另買家亦須盡已力自行視察及了解。
1. 發展商的設計師可以為單位進行設計及裝飾，地產代理及或售樓處職員必須於參觀裝修單位後即時參觀原裝1比1的交樓裝況的示範單位(包括所有門、所謂送贈的設施等)，以便有意購買人士真正了解日後收樓的狀況。
2. 為免誤會上述的意思，發展商於售樓時必須於同一地點設置每一種呎數原裝1比1的交樓裝況的單位給參觀人士觀看。
3. 發展商應(A)在售樓處當眼地方張貼一張不小於2張A1的面積，該地盤及其500米至1,000米範圍內已興建及可能興建之樓宇/已興建及可能興建的設施要以圖象及文字展示給有興趣購買的人士；(B)售樓書亦須印有上述資料；及(C)地產代理及或售樓處職員必須講解上述資料給準/買家。
4. 售樓書應詳列政府地契中有關物業須負上之責任(應以特別顏色印之)。地產代理及或售樓處職員亦必須向準/買家講述有關之責任。
5. 售樓書內所有字的呎吋不得細於 “12”。
6. 售樓書應簡單列出，每一座，每一單位，每相隔10層所看到的景觀(以水平直視為準則)。
7. 售樓書除應列出發展商出售的單位面積外，亦應加入室內樓底高度。地產代理/售樓處職員亦應向準/買家說明室內樓底高度。
8. 由於現時香港已將中文及英文作為法定文字，因此發展商不能於售樓書寫上 “以英文版為準”的字句。
售樓書作為發展商銷售文件，發展商當然會提供大量正面訊息/資訊，因此地產代理/售樓處職員須主動提供更多及更準確的物業資料，另買家亦須盡已力自行視察及了解。
2009年8月3日 星期一
灣仔會展第3期發展
今天看到報章有關灣仔會展第三期的興建問題。現有以下意見興各位分享：-
1. 會議展覽場地是否必須在灣仔興建? 香港國際機場亞洲博覽館擴建及西九可否考慮?
2. 是否必須興建灣仔會展第三期，可否提升/增加香港國際機場亞洲博覽館的展覽功能代替? 香港國際機場亞洲博覽館的實際功能是什麼?
3. 如政府認定非灣仔會展擴建不可，有什麼充分的理據支持 及 須要多少面積?擴建後是否不再須要擴建?
4. 政府早前已表明現時位於灣仔的3座政府大樓內的部門會搬出，政府會否考慮將用地改作會展及商廈用途。這樣可以提供會展面積及增加商業樓面面積。
5. 有意見表示灣仔泳池及運動場興建會展第三期是合適，只要承辦商願意於物業內提供相關設施便可。相信政府必須要加上(1)上述設施必須交還政府及由政府管理，以便設施的收費與康文署相同。另是否可以不興建文娛設施改為商業樓面，於其他地方提供相關設施。
6. BTO為期不多於30年 及 政府應以下列形式收取地價：
每年總銷售額多於40億(妣港幣計算)，政府收取不多於10%總銷售額；
每年總銷售額少於40億但多於25億，政府收取不多於15%總銷售額；
每年總銷售額少於25億但多於10億，政府收取不多於20%總銷售額：
每年總銷售額少於10億，政府收取不少於30%總銷售額或3億作為地價收入；
如連續5年總銷售額少於25億，政府可以於下一年度收回整個發展項目及不須要作出任何賠償，及可將項目交由新管理公司管理。
7. 公開招標前必須向立法會及區議會解釋上述問題。
1. 會議展覽場地是否必須在灣仔興建? 香港國際機場亞洲博覽館擴建及西九可否考慮?
2. 是否必須興建灣仔會展第三期，可否提升/增加香港國際機場亞洲博覽館的展覽功能代替? 香港國際機場亞洲博覽館的實際功能是什麼?
3. 如政府認定非灣仔會展擴建不可，有什麼充分的理據支持 及 須要多少面積?擴建後是否不再須要擴建?
4. 政府早前已表明現時位於灣仔的3座政府大樓內的部門會搬出，政府會否考慮將用地改作會展及商廈用途。這樣可以提供會展面積及增加商業樓面面積。
5. 有意見表示灣仔泳池及運動場興建會展第三期是合適，只要承辦商願意於物業內提供相關設施便可。相信政府必須要加上(1)上述設施必須交還政府及由政府管理，以便設施的收費與康文署相同。另是否可以不興建文娛設施改為商業樓面，於其他地方提供相關設施。
6. BTO為期不多於30年 及 政府應以下列形式收取地價：
每年總銷售額多於40億(妣港幣計算)，政府收取不多於10%總銷售額；
每年總銷售額少於40億但多於25億，政府收取不多於15%總銷售額；
每年總銷售額少於25億但多於10億，政府收取不多於20%總銷售額：
每年總銷售額少於10億，政府收取不少於30%總銷售額或3億作為地價收入；
如連續5年總銷售額少於25億，政府可以於下一年度收回整個發展項目及不須要作出任何賠償，及可將項目交由新管理公司管理。
7. 公開招標前必須向立法會及區議會解釋上述問題。
2009年7月22日 星期三
大廈公契
1. 即時修改法例(可以有追溯期)，所有發展商早前獲得批准/增加的 “公眾休憩地方/設施”，發展商須為該等土地/設施進行管理，不能將責任/管理費用等轉給小業主或業主立案法團。該等土地仍然要開放給公眾，如該等地方/設施影響到個別小業主的私隱或引起保安問題，該發展商應負責為該樓宇/屋苑加裝保安設施，之後將設施及業權免費轉移給業主立案法團管理及維修。因此須要即時修改大廈管理條例，以便政府及發展商為爭議的“公眾休憩地方/設施”進行管理。
2. 即時修改法例(可以有追溯期)，限制住宅項目(包括綜合發展項目)如申請興建基座式停車場，發展商必須預先得到區議會不反對通知書才可入則屋宇署，獨立停車場大樓的設計不用區議會發出不反對通知書。但所有車位必須於售樓時出售給該樓宇/屋苑真正的個別獨立小業主。如樓宇/屋苑已興建及入住，發展商須不遲於2010年7月1日前將所有車位以市價售給該樓宇/屋苑的真正個別獨立小業主。強制於港鐵基座/港鐵站附近樓宇/屋苑不能興建停車場
3. 即時修改法例(可以有追溯期)，強制住宅項目(包括綜合發展項目)不能申請興建基座式商場(非住宅用地)，發展商如申請於項目內興建商業用地，必須以獨立建築物發展，並須以獨立公契”規限及管理。如樓宇/屋苑已興建及入住，發展商須不遲於2010年7月1日前將基座商場(商業用地)分拆以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。因此須要即時修改大廈管理條例。
4. 發展商在取得土地的時候如地契要求發展商在屋苑基座興建公共車站/交匯處等，日後該公共車站/交匯處應交給運輸署管理。
5. 即時修改法例(可以有追溯期)，發展商在出售項目第一個單位日起計24個月內必須協助管理大廈或屋苑，在期內發展商/管理公司(以項目計算，不是以每一座大廈計算)每月不能收取多於0.5%管理費支出或HK$20,000.00元(以低者為準)之管理人酬金(包括總部行政及會計費用)。因為發展商已成立獨立的管理公司管理屋苑，所有管理人員、維修等費用已由小業主支付，為何再要小業主支付總公司開支、過高的經理人酬金等費用。因為每個樓宇/屋苑為獨立個體。
6. 即時修改法例(可以有追溯期)，發展商在出售項目第一個單位日起計24個月內之管理，但不能代小業主/立案法團簽署任何超越此期限之合約。而且該等合約必須證明是該樓宇/屋苑所必須的及發展商並沒有收取/獲得直接或間接的利益。額外及或有利於大廈住戶的合約，須於樓宇/屋苑大部份住戶入伙後，開會及通過後才可簽署。
7. 即時修改法例(可以有追溯期)，發展商必須於出售項目第一個單位日起計18個月內，協助小業主成立業主立案法團及於各大報章刊登廣告，邀請合資格的物業管理公司(不少於5間給準法團研究及分析)，及於第24個月完成協助組成立案法團及轉移所有會計脹目及財產給立案法團(不能以管震委員會替代)。
8. 發展商只可購買及使用合理價格的獨立個別會計系統及或軟件管理個別大廈或屋苑之會計/財務及日常事宜。以便日後順利移交給立案法團及新的管理公司。
9. 即時修改法例，所有合約不能長於24個月，及必須於到期前6個月於報章刊登招標廣告。
10. 根據2007年修訂後之大廈管理條例，管理委員會通過財務預算後必須通知各業主，但沒有表明在收到反對或其他意見後要在管理委員會或立案法團相討有關意見後才可正式通過。這樣對小業主有何幫助。
11. 即時修改法例，現有公契管理人，只須不少於5%業權分數便可要求開會討論解除公契管理人及成立法團，於會上不少於20%住宅業權分數出席及出席大多數通過便可解約及成立法團。在通過議案後，法團及公契管理人須於6個月內遴選及招聘新的管理公司/獨立管理人。
12. 即時修改法例，如發展商在發展物業時，因屋苑規劃過大，發展商須要分開數期發展，發展商不能草擬 “Mater DMC” 以加入/控制/強迫小業主對其他發展中項目負上任何之責任或費用。每期之發展應獨立管理及收取獨立之管理費用，不應以這種手法令小業主額外支付公共分擔費用。因此政府是不應過於著重大型發展項目。
13. 最重要的是，政府須制定法例，發展商不能於一個項目/地盤制定多於一份住宅大廈公契。
2. 即時修改法例(可以有追溯期)，限制住宅項目(包括綜合發展項目)如申請興建基座式停車場，發展商必須預先得到區議會不反對通知書才可入則屋宇署，獨立停車場大樓的設計不用區議會發出不反對通知書。但所有車位必須於售樓時出售給該樓宇/屋苑真正的個別獨立小業主。如樓宇/屋苑已興建及入住，發展商須不遲於2010年7月1日前將所有車位以市價售給該樓宇/屋苑的真正個別獨立小業主。強制於港鐵基座/港鐵站附近樓宇/屋苑不能興建停車場
3. 即時修改法例(可以有追溯期)，強制住宅項目(包括綜合發展項目)不能申請興建基座式商場(非住宅用地)，發展商如申請於項目內興建商業用地，必須以獨立建築物發展，並須以獨立公契”規限及管理。如樓宇/屋苑已興建及入住，發展商須不遲於2010年7月1日前將基座商場(商業用地)分拆以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。因此須要即時修改大廈管理條例。
4. 發展商在取得土地的時候如地契要求發展商在屋苑基座興建公共車站/交匯處等，日後該公共車站/交匯處應交給運輸署管理。
5. 即時修改法例(可以有追溯期)，發展商在出售項目第一個單位日起計24個月內必須協助管理大廈或屋苑，在期內發展商/管理公司(以項目計算，不是以每一座大廈計算)每月不能收取多於0.5%管理費支出或HK$20,000.00元(以低者為準)之管理人酬金(包括總部行政及會計費用)。因為發展商已成立獨立的管理公司管理屋苑，所有管理人員、維修等費用已由小業主支付，為何再要小業主支付總公司開支、過高的經理人酬金等費用。因為每個樓宇/屋苑為獨立個體。
6. 即時修改法例(可以有追溯期)，發展商在出售項目第一個單位日起計24個月內之管理，但不能代小業主/立案法團簽署任何超越此期限之合約。而且該等合約必須證明是該樓宇/屋苑所必須的及發展商並沒有收取/獲得直接或間接的利益。額外及或有利於大廈住戶的合約，須於樓宇/屋苑大部份住戶入伙後，開會及通過後才可簽署。
7. 即時修改法例(可以有追溯期)，發展商必須於出售項目第一個單位日起計18個月內，協助小業主成立業主立案法團及於各大報章刊登廣告，邀請合資格的物業管理公司(不少於5間給準法團研究及分析)，及於第24個月完成協助組成立案法團及轉移所有會計脹目及財產給立案法團(不能以管震委員會替代)。
8. 發展商只可購買及使用合理價格的獨立個別會計系統及或軟件管理個別大廈或屋苑之會計/財務及日常事宜。以便日後順利移交給立案法團及新的管理公司。
9. 即時修改法例，所有合約不能長於24個月，及必須於到期前6個月於報章刊登招標廣告。
10. 根據2007年修訂後之大廈管理條例，管理委員會通過財務預算後必須通知各業主，但沒有表明在收到反對或其他意見後要在管理委員會或立案法團相討有關意見後才可正式通過。這樣對小業主有何幫助。
11. 即時修改法例，現有公契管理人，只須不少於5%業權分數便可要求開會討論解除公契管理人及成立法團，於會上不少於20%住宅業權分數出席及出席大多數通過便可解約及成立法團。在通過議案後，法團及公契管理人須於6個月內遴選及招聘新的管理公司/獨立管理人。
12. 即時修改法例，如發展商在發展物業時，因屋苑規劃過大，發展商須要分開數期發展，發展商不能草擬 “Mater DMC” 以加入/控制/強迫小業主對其他發展中項目負上任何之責任或費用。每期之發展應獨立管理及收取獨立之管理費用，不應以這種手法令小業主額外支付公共分擔費用。因此政府是不應過於著重大型發展項目。
13. 最重要的是，政府須制定法例，發展商不能於一個項目/地盤制定多於一份住宅大廈公契。
2009年7月20日 星期一
2008年醫療改革咨詢
香港醫療改革
馮振超先生於早前在am730通識森林中所指，醫療融資≠改革。請自行參閱。
施永青先生於2008年3月25日、26日及27日在C觀點的意見，十分可取，政府醫療開支應以當時的情況作出適當稅收的調整。請自行參閱，以免出現版權問題。
咨詢文件表示香港人口老化迅速，長者人口比例大升，這是所有國家/地區都面對的問題。是香港特區在人口政策上的問題，為何特區政府見到人口老化，而不願給予港人在內地子女來港？現時內地港人子女會否來港會？來港後政府的其他支出亦要考慮。
周一嶽局長於2008年4月7日在香港經濟日報的文章指出，香港約有3成人可能患上癌病、3成人可能患上心血管病。這是否表示香港有6成人都是病人？香港還會是一個活力都市嗎？是亞洲國際都市嗎？
2008年4月3日香港經濟日報A9頁，連醫生亦不願購買醫療保險，如何說服市民購買，為何政府要強迫市民各保險公司投保。
2008年4月12日(不記得是亞洲電視還是無視)，7點鐘節目，連醫生都表示強醫金未必能為政府減輕負擔。
有人提出，做家庭醫生，為醫院把關。誰人可以成為家庭醫生，只有西醫？中醫可否成為家庭醫生，如果不能，就是對中醫的不承認、歧視、及不公平。那物理治療師、職業治療、脊醫、骨科醫生等可否成為家庭醫生？
建公私營醫院，醫院的固定資產屬於政府還是私人？政府想將所有土地交給私人？如屬政府，那與公營醫院有何分別，只是醫護人員不屬政府職系？
縮短輪候時間，標準如何、何時達到、由誰訂、如何訂。
研究設立 “個人醫療費用上限”。何時完成研究、由誰訂、每隔多少時間檢討。
有人提出人生醫療博弈論，提出2個假設問題，收入的人應否幫助收入少的人士及患病機會低的市民幫助患病機會較高的市民。2個假設都出現所謂偏見及歧視等問題，引起市民對立。其實問題已由政府稅收中回應。
醫護人員的培訓。現時由誰制訂每年可以培訓多少西醫、中醫、護士等。政府是否要多加培訓醫護人才及如何增加。他們在實習期間的薪酬如何制訂。成為正式醫護人員後薪酬的水平如何制訂及由誰來制訂。
香港醫務委員會。醫生的道德操守應為最高。非禮/強姦病人、藏毒、其他不法行為，應以吊消牌照為目標，但現時只會判守行為、援刑、或不准營業１個月至數個月不等。他們只是一個互惠互利的組織，不是為病人權益做事。如守行為或吊消牌照多於6個月，該醫生亦應再次接受公開考核才可再次投入醫生行業。市民應如何參與監管醫生的操守及失誤。為何今次的醫療改革咨詢未有提及如何改革這個組織？
6個融資方案，都沒有清晰或詳細的資料，市民在供款後可以得到什麼保障，如何能夠讓市民選擇其一？另任何供款方案都只是假設供款金額／比例？同時沒有提到是否有供款上限以制衡無限可能的商業利益。咨詢文件並沒有提到政府及私人企業及 “強醫金”收款公司的角色 及 可發揮什麼功用。
現時香港開始跟隨國內認可及培訓中醫及承認中醫的地位，但中醫在傳統上有限多特別的地方，與香港或西方的醫學都不一樣的。中醫亦有所謂專科的，針灸、推拿、骨科等，為何他們不可以成為專科，只可以普通科呢。
並不知到在香港讀(西)醫科每年須要多少學費，在實習期有多少薪金。但起碼他們在畢業後有好多保障。公立醫院、私立醫院、私人醫療機構等等都會 “爭住請他們”。在公立醫院內，他們可以一邊 “收取薪金” 一邊獲取專業資格，之後就 “離開” 公立醫療系統，到外邊 “索取所謂合理收入 及 地位”。
在香港讀(中)醫要亦需5年時間，但只有1年實習，(最高每月薪金為HK$7,000.00)，但之後他們就要自行開業或失業。(這是近期電視中所看到的)。為什麼中醫與西醫有這麼大的分別? 香港的醫療系統點解會這樣的對待中醫呢。
香港的醫療收費問題，這裡所指的是西醫制度下之收費，這是因應政府推出醫療融資方案中，亦只提出西醫或醫院的收費方案，並未提及物理治療、職業治療、中醫、特殊兒童/病人的需要，一個並不完全的諮詢。
我們必須先探討西醫的收費：
究竟香港讀西醫完成課程及實習須要多少學費？相信不少於100萬元，政府資助多少？醫生完成實習後會否退還政府給他們的培訓費用。
公共醫療成本其實最大部份是在什麼地方。器材、醫療人員薪金、行政人員薪金、藥物。
（１）器材 ── 主要是政府購買的，不應對公共醫療機構作出重大的負擔，而且使用的次數比私立醫院多，又是作為培訓用途，平均費用就相對地平宜/合理。
（２）醫療人員薪金 ── 護士及治療師的薪金如何？人手編制是否合理？醫生，實習有多少薪金、MO、SMO、Consultant、等等。其薪金水平如何。他們的薪金應在那個水平才算合理。我們訓練他們成為醫生，市民所付出的金錢，時間、人命他們有沒有計算在內。他們所得的是否過多。點解私立醫院不可以自行訓練專科，要在公立醫院訓練，成才後就 “離棄” 他們的 “父母”，自私自利的 “吸食” 市民的金錢。醫生在實習後，應在公共醫療體制內服務市民不少於10年。另如想成為專科醫生，一方面，他們須要承諾，在培訓期間不加薪金 及 在取得資格後會留在公共醫療機構(體系)工作不少於10年。如果真的有市場力量，我們是否須要增加培訓多些有道德操守的醫生。如他們中途離開公共醫療系統，他們必須繳付(一次過)過往8年的薪金及培訓開支 另 未來10年每年15%的收入作為市民及政府的損失。
（３）行政人員薪金 ── 另一方面公立醫院的架構比私立醫院龐大及復雜，是否可以簡化。特別是行政人員是否過多，薪金是否過高等。點解他們不須為醫療失誤負責，但薪金比其他人高？行政人員總薪金與醫護人員總薪金的比例是否過高。
（４）藥物 ── 政府購買大數量之藥物，其價格應在市場水平之下的一個相當折扣，估計應有25%至50%。
從以上的推論，醫療成本實為行政人員及醫生薪金佔最大部份。在推出醫療融資的方案的同時，希望一起考慮以上因素。先解決行政人員、組織架構及醫生薪金及福利，最後才著手於融資方案。
在近幾年經常都聽到醫療事故、醫療開支太多的話題。可否了解一下過住每一位醫生照顧多少病人，現時每一位醫生又照顧多少病人。是醫生質素/道德出現問題、是醫生的老師出現問題、是報導太公開透明、醫生與病人比例失去平衡、醫療系統(架構)出現問題。希望可一起研究。
如有130萬至230萬人每月供款約HK$500.00計，即每年78億至138億供款存入。這個數比現時任何一家醫療保險公司的年收入(供款)都要高。但醫療融資機構的人手開支又如何。醫療融資應否與MPF一起供款，以減少所謂的行政開支。
現時有很多公司/企業 (包括政府)，已為他們的員工購買了醫療保險，如他們都要被強迫再購買醫療保險，他們的保障是多了還是少了？
希望一起討論及研究：
1. 如企業已為員工購買醫療保險，該公司的員工是否須要為醫療融資作出供款。如有需要他的保障是否多了。另該公司員工的保費可否或應否扣稅。還有政府必須立法，現有的公司制度不可以更改，以保障員工的利益及社會和諧，如有違反將以刑事罪被控。
2. 如企業沒有提供醫療保險，該公司的員工個人供款應在那個水平 (300元或薪金的1%)？其所得的保障又有多少，供款到那一個年齡不需再供等。
3. 由於只得少數指定保險公司能做到 “收款人”，相信現有MPF公司為基準，因此政府需要修改法例，所有MPF及醫療融資供款的什麼行政費、管理費、手續費、買賣費、雜費等林林種種的收費只可按下列原則：
3.1 每年提供少於或等於8%的淨回報，不可以收取任何費用；
3.2 每年提供不少於8.1%至15%淨回報，只可以收取不多於1.0%的 “本金”作為管理費、行政費等；
3.3 每年提供不少於15..1%至35%的淨回報，只可以收取不多於2.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等
3.4 每年提供不少於35.1%的淨回報，可以收取5.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等 或 可與供款人相議上一年度之收費水平。
如政府未能說服 “收款人” 以上述方式收取費用，所有開支應由政府支付，即供款人每年可以在稅項中扣除MPF及醫療融資的所有供款及開支，另所有(MPF及醫療融資)供款都可以作為醫療用途。這樣政府可以幫助市民，又可以減輕政府在醫療及長者的負擔，及幫助商界有多些利潤，一舉３得。
其實醫療改革的咨詢是一個本沒倒置、治標不治本的想法。相信大多數人都認同中國的養生術 – 太極、八段錦及瑜珈是最正統及正氣的調理及最容易學懂的保健功。中醫講求調理，預防勝於治療，所以政府應多加強中醫的調理、氣功的保健知識及推廣，以減輕政府所謂的 “過重負擔” 。
還有的是，政府應借此次咨詢的機，一起改革強積金與強醫金的問題，因此政府應即時取消現時的不完全咨詢。
馮振超先生於早前在am730通識森林中所指，醫療融資≠改革。請自行參閱。
施永青先生於2008年3月25日、26日及27日在C觀點的意見，十分可取，政府醫療開支應以當時的情況作出適當稅收的調整。請自行參閱，以免出現版權問題。
咨詢文件表示香港人口老化迅速，長者人口比例大升，這是所有國家/地區都面對的問題。是香港特區在人口政策上的問題，為何特區政府見到人口老化，而不願給予港人在內地子女來港？現時內地港人子女會否來港會？來港後政府的其他支出亦要考慮。
周一嶽局長於2008年4月7日在香港經濟日報的文章指出，香港約有3成人可能患上癌病、3成人可能患上心血管病。這是否表示香港有6成人都是病人？香港還會是一個活力都市嗎？是亞洲國際都市嗎？
2008年4月3日香港經濟日報A9頁，連醫生亦不願購買醫療保險，如何說服市民購買，為何政府要強迫市民各保險公司投保。
2008年4月12日(不記得是亞洲電視還是無視)，7點鐘節目，連醫生都表示強醫金未必能為政府減輕負擔。
有人提出，做家庭醫生，為醫院把關。誰人可以成為家庭醫生，只有西醫？中醫可否成為家庭醫生，如果不能，就是對中醫的不承認、歧視、及不公平。那物理治療師、職業治療、脊醫、骨科醫生等可否成為家庭醫生？
建公私營醫院，醫院的固定資產屬於政府還是私人？政府想將所有土地交給私人？如屬政府，那與公營醫院有何分別，只是醫護人員不屬政府職系？
縮短輪候時間，標準如何、何時達到、由誰訂、如何訂。
研究設立 “個人醫療費用上限”。何時完成研究、由誰訂、每隔多少時間檢討。
有人提出人生醫療博弈論，提出2個假設問題，收入的人應否幫助收入少的人士及患病機會低的市民幫助患病機會較高的市民。2個假設都出現所謂偏見及歧視等問題，引起市民對立。其實問題已由政府稅收中回應。
醫護人員的培訓。現時由誰制訂每年可以培訓多少西醫、中醫、護士等。政府是否要多加培訓醫護人才及如何增加。他們在實習期間的薪酬如何制訂。成為正式醫護人員後薪酬的水平如何制訂及由誰來制訂。
香港醫務委員會。醫生的道德操守應為最高。非禮/強姦病人、藏毒、其他不法行為，應以吊消牌照為目標，但現時只會判守行為、援刑、或不准營業１個月至數個月不等。他們只是一個互惠互利的組織，不是為病人權益做事。如守行為或吊消牌照多於6個月，該醫生亦應再次接受公開考核才可再次投入醫生行業。市民應如何參與監管醫生的操守及失誤。為何今次的醫療改革咨詢未有提及如何改革這個組織？
6個融資方案，都沒有清晰或詳細的資料，市民在供款後可以得到什麼保障，如何能夠讓市民選擇其一？另任何供款方案都只是假設供款金額／比例？同時沒有提到是否有供款上限以制衡無限可能的商業利益。咨詢文件並沒有提到政府及私人企業及 “強醫金”收款公司的角色 及 可發揮什麼功用。
現時香港開始跟隨國內認可及培訓中醫及承認中醫的地位，但中醫在傳統上有限多特別的地方，與香港或西方的醫學都不一樣的。中醫亦有所謂專科的，針灸、推拿、骨科等，為何他們不可以成為專科，只可以普通科呢。
並不知到在香港讀(西)醫科每年須要多少學費，在實習期有多少薪金。但起碼他們在畢業後有好多保障。公立醫院、私立醫院、私人醫療機構等等都會 “爭住請他們”。在公立醫院內，他們可以一邊 “收取薪金” 一邊獲取專業資格，之後就 “離開” 公立醫療系統，到外邊 “索取所謂合理收入 及 地位”。
在香港讀(中)醫要亦需5年時間，但只有1年實習，(最高每月薪金為HK$7,000.00)，但之後他們就要自行開業或失業。(這是近期電視中所看到的)。為什麼中醫與西醫有這麼大的分別? 香港的醫療系統點解會這樣的對待中醫呢。
香港的醫療收費問題，這裡所指的是西醫制度下之收費，這是因應政府推出醫療融資方案中，亦只提出西醫或醫院的收費方案，並未提及物理治療、職業治療、中醫、特殊兒童/病人的需要，一個並不完全的諮詢。
我們必須先探討西醫的收費：
究竟香港讀西醫完成課程及實習須要多少學費？相信不少於100萬元，政府資助多少？醫生完成實習後會否退還政府給他們的培訓費用。
公共醫療成本其實最大部份是在什麼地方。器材、醫療人員薪金、行政人員薪金、藥物。
（１）器材 ── 主要是政府購買的，不應對公共醫療機構作出重大的負擔，而且使用的次數比私立醫院多，又是作為培訓用途，平均費用就相對地平宜/合理。
（２）醫療人員薪金 ── 護士及治療師的薪金如何？人手編制是否合理？醫生，實習有多少薪金、MO、SMO、Consultant、等等。其薪金水平如何。他們的薪金應在那個水平才算合理。我們訓練他們成為醫生，市民所付出的金錢，時間、人命他們有沒有計算在內。他們所得的是否過多。點解私立醫院不可以自行訓練專科，要在公立醫院訓練，成才後就 “離棄” 他們的 “父母”，自私自利的 “吸食” 市民的金錢。醫生在實習後，應在公共醫療體制內服務市民不少於10年。另如想成為專科醫生，一方面，他們須要承諾，在培訓期間不加薪金 及 在取得資格後會留在公共醫療機構(體系)工作不少於10年。如果真的有市場力量，我們是否須要增加培訓多些有道德操守的醫生。如他們中途離開公共醫療系統，他們必須繳付(一次過)過往8年的薪金及培訓開支 另 未來10年每年15%的收入作為市民及政府的損失。
（３）行政人員薪金 ── 另一方面公立醫院的架構比私立醫院龐大及復雜，是否可以簡化。特別是行政人員是否過多，薪金是否過高等。點解他們不須為醫療失誤負責，但薪金比其他人高？行政人員總薪金與醫護人員總薪金的比例是否過高。
（４）藥物 ── 政府購買大數量之藥物，其價格應在市場水平之下的一個相當折扣，估計應有25%至50%。
從以上的推論，醫療成本實為行政人員及醫生薪金佔最大部份。在推出醫療融資的方案的同時，希望一起考慮以上因素。先解決行政人員、組織架構及醫生薪金及福利，最後才著手於融資方案。
在近幾年經常都聽到醫療事故、醫療開支太多的話題。可否了解一下過住每一位醫生照顧多少病人，現時每一位醫生又照顧多少病人。是醫生質素/道德出現問題、是醫生的老師出現問題、是報導太公開透明、醫生與病人比例失去平衡、醫療系統(架構)出現問題。希望可一起研究。
如有130萬至230萬人每月供款約HK$500.00計，即每年78億至138億供款存入。這個數比現時任何一家醫療保險公司的年收入(供款)都要高。但醫療融資機構的人手開支又如何。醫療融資應否與MPF一起供款，以減少所謂的行政開支。
現時有很多公司/企業 (包括政府)，已為他們的員工購買了醫療保險，如他們都要被強迫再購買醫療保險，他們的保障是多了還是少了？
希望一起討論及研究：
1. 如企業已為員工購買醫療保險，該公司的員工是否須要為醫療融資作出供款。如有需要他的保障是否多了。另該公司員工的保費可否或應否扣稅。還有政府必須立法，現有的公司制度不可以更改，以保障員工的利益及社會和諧，如有違反將以刑事罪被控。
2. 如企業沒有提供醫療保險，該公司的員工個人供款應在那個水平 (300元或薪金的1%)？其所得的保障又有多少，供款到那一個年齡不需再供等。
3. 由於只得少數指定保險公司能做到 “收款人”，相信現有MPF公司為基準，因此政府需要修改法例，所有MPF及醫療融資供款的什麼行政費、管理費、手續費、買賣費、雜費等林林種種的收費只可按下列原則：
3.1 每年提供少於或等於8%的淨回報，不可以收取任何費用；
3.2 每年提供不少於8.1%至15%淨回報，只可以收取不多於1.0%的 “本金”作為管理費、行政費等；
3.3 每年提供不少於15..1%至35%的淨回報，只可以收取不多於2.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等
3.4 每年提供不少於35.1%的淨回報，可以收取5.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等 或 可與供款人相議上一年度之收費水平。
如政府未能說服 “收款人” 以上述方式收取費用，所有開支應由政府支付，即供款人每年可以在稅項中扣除MPF及醫療融資的所有供款及開支，另所有(MPF及醫療融資)供款都可以作為醫療用途。這樣政府可以幫助市民，又可以減輕政府在醫療及長者的負擔，及幫助商界有多些利潤，一舉３得。
其實醫療改革的咨詢是一個本沒倒置、治標不治本的想法。相信大多數人都認同中國的養生術 – 太極、八段錦及瑜珈是最正統及正氣的調理及最容易學懂的保健功。中醫講求調理，預防勝於治療，所以政府應多加強中醫的調理、氣功的保健知識及推廣，以減輕政府所謂的 “過重負擔” 。
還有的是，政府應借此次咨詢的機，一起改革強積金與強醫金的問題，因此政府應即時取消現時的不完全咨詢。
2009年7月17日 星期五
可持續發展報告
回應優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件
在細閱優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件，個人的觀點是可持續發展委員在文件中是偏向發展商的。理由如下：
1. 文件2.6段第二句及2.14段 – 我們亦須考慮影響樓宇體積和高度的各項因素，特別是現行為提供必要設施和環保及完善生活設施而寬免總樓面面積的政策和作業常規所產生的影響。社會不停的進步，對樓宇設施及質素亦有所增加，因此這是政府主要領導及相關政策部門，在不知什麼原因下在政策上給予發展商 “優惠”。政府在買地時已就該地的 “可發展面積” 作出規限，但政策上發展商可就土地日後發展以 “免地價” 或象徵式收取地價的形式贈送 額外建築面積 – 包括寬免建築面積、豁免建築面積及不計算建築面積”。請問在1980年或以前所興建之樓宇/屋苑是否亦有那麼多的 “額外建築面積” 送給發展商。既然是必要，為何政策上要給予發展商額外優惠? 請問九龍碧華花園、早期的太古城及美孚新村等是否亦享有政府特別送贈的“額外建築面積”? 他們沒有窗台，有露台，不見得走火梯的寬度少了，但“室內可使用面積”更見實用。為何政府要 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積?
2. 文件2.15段 – 透過改善建築物設施和便利程度，能為業主及住戶的樓宇增值，業主/住戶除了可享用更完善的社區設施外，在某些情況下亦可改善樓宇能源效益。現時大型地產發展項目，他們都以便利程度(樓下港鐵站或交通交匯處)，有多大的園林(中央公園/平台花園/空中花園)，有多大的會所作為提升屋苑的質素及價格的重要賣點。為何政府仍要堅持 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積? 為何屋苑的私人設施會變成社區設施。
3. 文件2.18段 – 具能源效益的建築設計和設施。現時發展商會在住宅物業外牆加裝LED (例如虎豹別墅重建項目) 及 頂層天台加裝射燈 (例如藍灣半島)。此舉只是發展商為日後收取“更多管理費收入”而增加的建築項目，為何政府部門批准那些多餘的建築開支。同時又要市民支持政府“硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積。
4. 文件2.19段 – 建築物間距及後移會改善空氣流通和行人環境，但亦可能影響樓宇項目發展潛力和設計彈性。綠化可能會增加建築成本和維修成本。管制總樓面面積寬免…，卻可能令樓面面積減少，繼而令可供銷售的總樓面面積減少，提供適當設施的意欲可能減低。請問現時政府是否已於部份樓宇或地區規定新發展時要樓宇要向後移? 發展商在購買土地時應已計算清楚及作出設計的考慮。為何政府要為那些發展“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。綠化必定影響日後的維修成本。但綠化會增加建築成本就要看發展商在那一個位置開展綠化。在地面及平台，基本上不用什麼額外成本。發展商已將住宅的天台買給小業主，因此綠化只是小業主的事宜。所謂的空中花園，部分是政策規定的防火層，為何仍“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積?
5. 文件3.1.3段 – 材料及廢料。 使用「預制」外牆是否真的可以減少廢料及能源? 請問發展商在那裡制造、每件模件可制造多少外牆、模件完成後會如何處理、運輸成本(時間及能源)的支出又如何計算。建築技術及物枓是不繼進步，發展商如何興建樓宇，是他們要處理的事。政府要處理的是安全及是否依照法例興建，不是找藉口“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
6. 文件3.1.6段 – 建築設計影響建築成本，因而影響市民購買和租賃樓宇的能力。…對經常性維修和管理成本，還有政府買地、地價和物業稅收都同樣有影響。建築設計當然會影響建築成本，例如華懋的淺水灣酒店項目，其建築費應比正常垂直的建築高。發展商在設計其特色的住宅設計時，其銷售策略是包裝成“特色超級豪宅”，不是普通市民可以購買/租住的，例如九龍站凱旋門及天璽。市民的購買和租賃能力、政府買地和地價等，是當時經濟環境的表現，建築成本不是最大因素。
7. 文件3.1.7段 – 樓宇的休憩設施為住客提供空間…鄰居和社區進行互動。樓宇設施為私人設施，為何會變成可以作為社區互動的設施?
8. 文件3.18段 – … 空氣質素更關乎市民的身體健康，從而影響香港人的醫療負擔。這是一個很好的理據，為何本人反對某大學申請於九龍舊牲畜站興建校舍及提供6千多平方米的公眾休憩用地。因為這地盤被香港最繁忙的交通要道包圍。教師、學生或公眾如長時間於那個位置，香港要付出的代價必高於成本，但城規會並沒有接納本人的意見。
9. 文件圖4 – 額外總樓面面積2%、豁免總樓面面積18%及不計算總樓面面積20%。如本人沒有混淆，即政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外住宅建築面積多達40%或以上。但不知寫字樓/全座商場(樓上鋪)/工業樓宇可有多少額外建築面積。希望有專業人可以提供資料。
10. 文件表一 – 提到的額外樓面面積。真的希望可以有專業人士出來向大眾說明，於1980年或以前所興建的樓宇是否亦有那麼多的額外面積可以獲得。。對於豁免樓面面積除避火層外，所有都應即時取消豁免。露台或工作平台不是新鮮的以前沒有額外樓面贈送。平台花園、空中花園、康樂設施、主要大堂入口上方的空間等，是現時樓宇/屋苑用來包裝為豪宅，以便能賣出更高的價錢及作為收取大量管理費的主要來源。其他列出的項目(沒有列出的就不知到)看不到任何理據要為發展商提供額外利益，特別是有蓋行人道、後勤服務室、辦公室貯物用地及管理員洗手間等真是不知所謂。不計算總樓面面積。為什麼以前沒有提供豁免，現時要提供。為什麼停車場只租不賣，成為發展商的收入來源及阻礙成立業主立案法團的要素。額外樓面面積。亦希望專業人士提供意見於1908年或以前與現時有什麼分別。
11. 文件第23頁圖7 – 平台花園。是政府不知什麼原因下特別優待發展商的異形產物。如果每個項目都能以 “浪澄灣”的設計，停車場位於地庫、獨立一座會所只有一條走廊貫穿各座、沒有平台商場，那地面空氣的流動自然會比現時的好。而且商場亦只是發展商獲取更大利潤及阻礙成立業主立案法團的重要因素。如要興建商場亦要分開興建，以便更能獨立處理賬目。
12. 文件4.4.2段 – 行之有效??是政府不繼巧立明目增加額外利益給發展商，這不是行之有效。提供所須設施，不會增加成本，但可提升售價。提升物業質素，那又未必。
13. 文件4.5.2及4.5.3 – 國內是否有提供額外優惠給開發商?
14. 文件4.5.4 – 日本及紐約是否有給予額外優惠? 新加坡的豁免相對香港有多少折讓。為何香港政府要給予那麼多的優惠。
15. 文件4.5.5 – 那些地區強制要求綠化，那些地區給予誘因，其誘因又是什麼，是否比香港還要多??????
16. 文件5.2.4 – 增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積，以致降低空間設計的靈活性。本人相信增加樓宇間距只會對設計彈性有少許影響，但對於項目規模及發展潛力等就不會有影響。因為香港發展商是“最懂得走位”賺錢的商人
17. 文件5.2.11 – 方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化，並劃撥20%-30%的面積，包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。平台花園/中央公園有多大已是現時賣樓的“卓頭”。屋頂為發展商其中一個最大的收入來源，政府不可能要求發展商在住宅提供大面積的綠化，除會所設於頂樓外。為何要再為發展商找“藉口” “強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
18. 文件5.3.3 – 每層的垃圾房…這些設施是現代建築物的基本設施。如是基本設施為何在法例上不作修改，而要求市民認同“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積是必須。在並列表中的代價亦是藉口連編。(1)可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間。發展商在申請豁免時會有諸多藉口，但在出售時就將絕大部份獲贈的面積計算在內。因此可供出租/出售的面積相對地是沒有減少。(2)或會阻礙將來進行維修。這是政府部門批出圖則及或發出入伙紙時的失誤，不應拖市民落水，混淆視聽。(3)土地發展潛力減少，地價可能下跌，影響公共收入。地價是與經濟環境及位置掛鉤，與樓宇設計沒有一直接關係。(4)每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。…個別業主獨享的可用空間面積或會減少。每個發展商及發展項目的費用都有所不同，因此是否真的會加大發展成本其實是要看發展商的 “心”。保養費是否會有所增加，亦要看發展商是否真材實料的起樓，日後立案法團(不是發展商控制的管理委員會)如何管理樓宇/屋苑。1980年或以前、2009年或以前及不送贈額外面積後的單位可享用面積，其“室內可使用面積”為1980年或以前最高，其後的相信亦不會相差太遠。
19. 文件5.3.4 – 停車場和相關設施(如上落貨區各入口坡道)…不計入總樓面面積之內…或個別批地條款約束。這又是一個不知所謂的政策，為可“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外面積給發展商謀取“暴利”及阻礙成立立案法團的因素。這是政府政策上的失誤/彊化。請問早期的樓宇或屋苑是獲得額外面積?為何現時“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積? 希望有專業人士可以提供政府何時開 “主動或被迫”提供優惠。
20. 文件5.3.16 – 如有豁免機制應適用於所有建築項目。
21. 文件5.3.17 – 劃一限制…或會令提供理想設施意欲降低。…導致市區範圍需要延伸擴大，構成其他可持續性的問題。發展商為了賣得好價，相信他們不會減少興建“優質”樓宇。
從以上的可知，這次的咨詢是政府/發展商希望了解市民，對日後“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積時的理據。因此本人認為政府應即時立法：
(A) 強制發展商提供對公眾或小業主有利/必要的設施，因為那些設施會吸引/增加買家購買的意欲，因此無須提供任何誘因(額外建築面積)。強制發展商不能於住宅大廈外牆加裝LED或天台加設射燈等設施，限制發展商於非住宅大廈加裝LED/射燈/廣告招牌。以提減少浪費能源及發展商收取更高管理費的設計。
(B) 屋宇事務監督/屋宇署在批准任何額外建築面積時(除防火層外)，事前必須得到區議會及城規會書面批准及 不可多於30,000平方呎或10%總建築面積(以整個項目計及以少者為準，[包括不多於3%總建築面積之會所])，以改善現時沒有監控及規限濫發額外建築面積，所有額外建築面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(C) 發展商用何種物料及興建方式(所謂預制件)是發展商的商業決定，因此不應“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
(D) 重建項目，在規劃時已有要求新建項目向後移，為何政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。如有不對的地方請回覆指教。
(E) 10,000平方呎或以下的“住宅”用地不再享有“地面以上35呎可作商業用途及100%覆蓋地盤，即只可興建沒有基座的純住宅。如100,01平方呎或以上的“住宅”用地，如要興建平台式的基座，基座只可提供停車場及會所設施，所有車位亦須於售樓時出售給真正的獨立小業主。如基座要興建商場，發展商必須在取得用地後(如屬市區用地，應向其地盤邊界1,000米範圍，如屬新市鎮或郊區，須向所在地範團5,000米範圍)的所有樓宇/屋苑及區議會取得不反對通知書，之後才可入則到屋宇署審批。另發展商亦必須將基座商場以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口/通道外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。以免阻礙小業主成立業主立案法團及收取額外管理費。如發展商不接受以上見意，政府便不應批准發展基座商場及或停車場。平台式發展是阻礙地面空氣流動的最主要建築，因此應盡量減少這個興建方式。因此10,000平方呎或以下的“住宅”用地不一定要依據“香港規劃標準與準則”提供停車位。另如建築物興建於港鐵站上蓋或鄰近港鐵站就更不應提供基座停車場設施。
(F) 如發展基座便會出現平台，因此不須給予額外的建築面積。住宅頂層是發展商近年售樓的 “特別賣點”，除頂層會所外，相信發展商不會提供頂層綠化，因此不須給予額外優惠。
(G) 如土地現時不是公共交匯處，發展商希望於地面/基座提供公共交匯處，發展商將不會得到任何額外建築面積。如現時為港鐵站/公共交匯處，更不應獲得額外建築面積。正如咨詢文件所述，該屋苑會得到好處，樓價亦會提升。如地面的興建以現時匯豐銀行總行的方式提供公眾用地，在獲得區議會及城規會書面同意後，則可考慮給予不多於2倍的公眾用地面積，該等面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(H) 應該即時停止批准興建“黑廁”住宅，因為這會影響用戶的健康及增加管理費，因為維修費會上升。停止批准興建冷氣機房。窗台/露台/工作平台應計入所謂的“實用/建築面積”，這是因為發展商真金白銀的興建而小業主亦是真金白銀的購買，為何發展商可以獲得優惠，而小業主就要“硬食”。即時廢除一切提供額外面積的法例/條例/守則。
(I) 日後所有發展，發展商必須提交立體模型(以建築物邊界圓週1,000米範圍)給受影響樓宇/屋苑、區議會及城規會批准後才可向屋宇署入則，這便樣會可減少“屏風樓”的出現。
(J) 停車場/商場/社區設施等應由個別發展商及政府提供，不應由住宅發展商統一提供，以限制/阻止市民建立更有溝通/互動的社區。整份文件都沒有提到政府會怎樣為社區建設/綠化，政府是否逃避責任或轉移視線。發展商是商家，以所有方式賺取最大利潤是他們的首要任務。因此發展商是可以興建獨立的停車場/商場。政府應增加綠化及社區設施。因此希望政府可以我們草根市民一起有決心解決問題，不要害怕向小數有選票的人說不。
(K) 由於部份舊有地契沒有注明發展限制/用途，亦因舊有地契是上世紀或上上世紀的產物，對於現時的情況並不適用，但不知為何政府沒有在重建時加回應有之限制。例如要取得預售樓花同意書，何時才可售樓、發展限制(高度、密度、用途)等，只要合乎舊地契(即沒有限制)或規劃大綱圖的規定便可任由發展商興建他們心目中的建築物。如政府真心為草根市民優化建築/持續發展，就應在舊有地契申請重建時加入當時的審批，包括區議會/城規會、環保、綠化、高度及密度等。
(L) 近期(不知是否10年前開始)，政府/政府代理人開始以大面積或超大面積地盤興建屋苑，這可能引起不公平競爭，同時亦可能引起嚴重的可持續發展問題。因此希望政府日後將土地劃為更細的面積，以引入更多小型發展商競爭及提升可持續發展。這樣做可能的唯一缺點是政府所謂的減少設計彈性。
如有任何不對的地方，請多多指教。
在細閱優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件，個人的觀點是可持續發展委員在文件中是偏向發展商的。理由如下：
1. 文件2.6段第二句及2.14段 – 我們亦須考慮影響樓宇體積和高度的各項因素，特別是現行為提供必要設施和環保及完善生活設施而寬免總樓面面積的政策和作業常規所產生的影響。社會不停的進步，對樓宇設施及質素亦有所增加，因此這是政府主要領導及相關政策部門，在不知什麼原因下在政策上給予發展商 “優惠”。政府在買地時已就該地的 “可發展面積” 作出規限，但政策上發展商可就土地日後發展以 “免地價” 或象徵式收取地價的形式贈送 額外建築面積 – 包括寬免建築面積、豁免建築面積及不計算建築面積”。請問在1980年或以前所興建之樓宇/屋苑是否亦有那麼多的 “額外建築面積” 送給發展商。既然是必要，為何政策上要給予發展商額外優惠? 請問九龍碧華花園、早期的太古城及美孚新村等是否亦享有政府特別送贈的“額外建築面積”? 他們沒有窗台，有露台，不見得走火梯的寬度少了，但“室內可使用面積”更見實用。為何政府要 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積?
2. 文件2.15段 – 透過改善建築物設施和便利程度，能為業主及住戶的樓宇增值，業主/住戶除了可享用更完善的社區設施外，在某些情況下亦可改善樓宇能源效益。現時大型地產發展項目，他們都以便利程度(樓下港鐵站或交通交匯處)，有多大的園林(中央公園/平台花園/空中花園)，有多大的會所作為提升屋苑的質素及價格的重要賣點。為何政府仍要堅持 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積? 為何屋苑的私人設施會變成社區設施。
3. 文件2.18段 – 具能源效益的建築設計和設施。現時發展商會在住宅物業外牆加裝LED (例如虎豹別墅重建項目) 及 頂層天台加裝射燈 (例如藍灣半島)。此舉只是發展商為日後收取“更多管理費收入”而增加的建築項目，為何政府部門批准那些多餘的建築開支。同時又要市民支持政府“硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積。
4. 文件2.19段 – 建築物間距及後移會改善空氣流通和行人環境，但亦可能影響樓宇項目發展潛力和設計彈性。綠化可能會增加建築成本和維修成本。管制總樓面面積寬免…，卻可能令樓面面積減少，繼而令可供銷售的總樓面面積減少，提供適當設施的意欲可能減低。請問現時政府是否已於部份樓宇或地區規定新發展時要樓宇要向後移? 發展商在購買土地時應已計算清楚及作出設計的考慮。為何政府要為那些發展“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。綠化必定影響日後的維修成本。但綠化會增加建築成本就要看發展商在那一個位置開展綠化。在地面及平台，基本上不用什麼額外成本。發展商已將住宅的天台買給小業主，因此綠化只是小業主的事宜。所謂的空中花園，部分是政策規定的防火層，為何仍“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積?
5. 文件3.1.3段 – 材料及廢料。 使用「預制」外牆是否真的可以減少廢料及能源? 請問發展商在那裡制造、每件模件可制造多少外牆、模件完成後會如何處理、運輸成本(時間及能源)的支出又如何計算。建築技術及物枓是不繼進步，發展商如何興建樓宇，是他們要處理的事。政府要處理的是安全及是否依照法例興建，不是找藉口“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
6. 文件3.1.6段 – 建築設計影響建築成本，因而影響市民購買和租賃樓宇的能力。…對經常性維修和管理成本，還有政府買地、地價和物業稅收都同樣有影響。建築設計當然會影響建築成本，例如華懋的淺水灣酒店項目，其建築費應比正常垂直的建築高。發展商在設計其特色的住宅設計時，其銷售策略是包裝成“特色超級豪宅”，不是普通市民可以購買/租住的，例如九龍站凱旋門及天璽。市民的購買和租賃能力、政府買地和地價等，是當時經濟環境的表現，建築成本不是最大因素。
7. 文件3.1.7段 – 樓宇的休憩設施為住客提供空間…鄰居和社區進行互動。樓宇設施為私人設施，為何會變成可以作為社區互動的設施?
8. 文件3.18段 – … 空氣質素更關乎市民的身體健康，從而影響香港人的醫療負擔。這是一個很好的理據，為何本人反對某大學申請於九龍舊牲畜站興建校舍及提供6千多平方米的公眾休憩用地。因為這地盤被香港最繁忙的交通要道包圍。教師、學生或公眾如長時間於那個位置，香港要付出的代價必高於成本，但城規會並沒有接納本人的意見。
9. 文件圖4 – 額外總樓面面積2%、豁免總樓面面積18%及不計算總樓面面積20%。如本人沒有混淆，即政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外住宅建築面積多達40%或以上。但不知寫字樓/全座商場(樓上鋪)/工業樓宇可有多少額外建築面積。希望有專業人可以提供資料。
10. 文件表一 – 提到的額外樓面面積。真的希望可以有專業人士出來向大眾說明，於1980年或以前所興建的樓宇是否亦有那麼多的額外面積可以獲得。。對於豁免樓面面積除避火層外，所有都應即時取消豁免。露台或工作平台不是新鮮的以前沒有額外樓面贈送。平台花園、空中花園、康樂設施、主要大堂入口上方的空間等，是現時樓宇/屋苑用來包裝為豪宅，以便能賣出更高的價錢及作為收取大量管理費的主要來源。其他列出的項目(沒有列出的就不知到)看不到任何理據要為發展商提供額外利益，特別是有蓋行人道、後勤服務室、辦公室貯物用地及管理員洗手間等真是不知所謂。不計算總樓面面積。為什麼以前沒有提供豁免，現時要提供。為什麼停車場只租不賣，成為發展商的收入來源及阻礙成立業主立案法團的要素。額外樓面面積。亦希望專業人士提供意見於1908年或以前與現時有什麼分別。
11. 文件第23頁圖7 – 平台花園。是政府不知什麼原因下特別優待發展商的異形產物。如果每個項目都能以 “浪澄灣”的設計，停車場位於地庫、獨立一座會所只有一條走廊貫穿各座、沒有平台商場，那地面空氣的流動自然會比現時的好。而且商場亦只是發展商獲取更大利潤及阻礙成立業主立案法團的重要因素。如要興建商場亦要分開興建，以便更能獨立處理賬目。
12. 文件4.4.2段 – 行之有效??是政府不繼巧立明目增加額外利益給發展商，這不是行之有效。提供所須設施，不會增加成本，但可提升售價。提升物業質素，那又未必。
13. 文件4.5.2及4.5.3 – 國內是否有提供額外優惠給開發商?
14. 文件4.5.4 – 日本及紐約是否有給予額外優惠? 新加坡的豁免相對香港有多少折讓。為何香港政府要給予那麼多的優惠。
15. 文件4.5.5 – 那些地區強制要求綠化，那些地區給予誘因，其誘因又是什麼，是否比香港還要多??????
16. 文件5.2.4 – 增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積，以致降低空間設計的靈活性。本人相信增加樓宇間距只會對設計彈性有少許影響，但對於項目規模及發展潛力等就不會有影響。因為香港發展商是“最懂得走位”賺錢的商人
17. 文件5.2.11 – 方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化，並劃撥20%-30%的面積，包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。平台花園/中央公園有多大已是現時賣樓的“卓頭”。屋頂為發展商其中一個最大的收入來源，政府不可能要求發展商在住宅提供大面積的綠化，除會所設於頂樓外。為何要再為發展商找“藉口” “強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
18. 文件5.3.3 – 每層的垃圾房…這些設施是現代建築物的基本設施。如是基本設施為何在法例上不作修改，而要求市民認同“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積是必須。在並列表中的代價亦是藉口連編。(1)可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間。發展商在申請豁免時會有諸多藉口，但在出售時就將絕大部份獲贈的面積計算在內。因此可供出租/出售的面積相對地是沒有減少。(2)或會阻礙將來進行維修。這是政府部門批出圖則及或發出入伙紙時的失誤，不應拖市民落水，混淆視聽。(3)土地發展潛力減少，地價可能下跌，影響公共收入。地價是與經濟環境及位置掛鉤，與樓宇設計沒有一直接關係。(4)每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。…個別業主獨享的可用空間面積或會減少。每個發展商及發展項目的費用都有所不同，因此是否真的會加大發展成本其實是要看發展商的 “心”。保養費是否會有所增加，亦要看發展商是否真材實料的起樓，日後立案法團(不是發展商控制的管理委員會)如何管理樓宇/屋苑。1980年或以前、2009年或以前及不送贈額外面積後的單位可享用面積，其“室內可使用面積”為1980年或以前最高，其後的相信亦不會相差太遠。
19. 文件5.3.4 – 停車場和相關設施(如上落貨區各入口坡道)…不計入總樓面面積之內…或個別批地條款約束。這又是一個不知所謂的政策，為可“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外面積給發展商謀取“暴利”及阻礙成立立案法團的因素。這是政府政策上的失誤/彊化。請問早期的樓宇或屋苑是獲得額外面積?為何現時“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積? 希望有專業人士可以提供政府何時開 “主動或被迫”提供優惠。
20. 文件5.3.16 – 如有豁免機制應適用於所有建築項目。
21. 文件5.3.17 – 劃一限制…或會令提供理想設施意欲降低。…導致市區範圍需要延伸擴大，構成其他可持續性的問題。發展商為了賣得好價，相信他們不會減少興建“優質”樓宇。
從以上的可知，這次的咨詢是政府/發展商希望了解市民，對日後“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積時的理據。因此本人認為政府應即時立法：
(A) 強制發展商提供對公眾或小業主有利/必要的設施，因為那些設施會吸引/增加買家購買的意欲，因此無須提供任何誘因(額外建築面積)。強制發展商不能於住宅大廈外牆加裝LED或天台加設射燈等設施，限制發展商於非住宅大廈加裝LED/射燈/廣告招牌。以提減少浪費能源及發展商收取更高管理費的設計。
(B) 屋宇事務監督/屋宇署在批准任何額外建築面積時(除防火層外)，事前必須得到區議會及城規會書面批准及 不可多於30,000平方呎或10%總建築面積(以整個項目計及以少者為準，[包括不多於3%總建築面積之會所])，以改善現時沒有監控及規限濫發額外建築面積，所有額外建築面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(C) 發展商用何種物料及興建方式(所謂預制件)是發展商的商業決定，因此不應“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
(D) 重建項目，在規劃時已有要求新建項目向後移，為何政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。如有不對的地方請回覆指教。
(E) 10,000平方呎或以下的“住宅”用地不再享有“地面以上35呎可作商業用途及100%覆蓋地盤，即只可興建沒有基座的純住宅。如100,01平方呎或以上的“住宅”用地，如要興建平台式的基座，基座只可提供停車場及會所設施，所有車位亦須於售樓時出售給真正的獨立小業主。如基座要興建商場，發展商必須在取得用地後(如屬市區用地，應向其地盤邊界1,000米範圍，如屬新市鎮或郊區，須向所在地範團5,000米範圍)的所有樓宇/屋苑及區議會取得不反對通知書，之後才可入則到屋宇署審批。另發展商亦必須將基座商場以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口/通道外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。以免阻礙小業主成立業主立案法團及收取額外管理費。如發展商不接受以上見意，政府便不應批准發展基座商場及或停車場。平台式發展是阻礙地面空氣流動的最主要建築，因此應盡量減少這個興建方式。因此10,000平方呎或以下的“住宅”用地不一定要依據“香港規劃標準與準則”提供停車位。另如建築物興建於港鐵站上蓋或鄰近港鐵站就更不應提供基座停車場設施。
(F) 如發展基座便會出現平台，因此不須給予額外的建築面積。住宅頂層是發展商近年售樓的 “特別賣點”，除頂層會所外，相信發展商不會提供頂層綠化，因此不須給予額外優惠。
(G) 如土地現時不是公共交匯處，發展商希望於地面/基座提供公共交匯處，發展商將不會得到任何額外建築面積。如現時為港鐵站/公共交匯處，更不應獲得額外建築面積。正如咨詢文件所述，該屋苑會得到好處，樓價亦會提升。如地面的興建以現時匯豐銀行總行的方式提供公眾用地，在獲得區議會及城規會書面同意後，則可考慮給予不多於2倍的公眾用地面積，該等面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(H) 應該即時停止批准興建“黑廁”住宅，因為這會影響用戶的健康及增加管理費，因為維修費會上升。停止批准興建冷氣機房。窗台/露台/工作平台應計入所謂的“實用/建築面積”，這是因為發展商真金白銀的興建而小業主亦是真金白銀的購買，為何發展商可以獲得優惠，而小業主就要“硬食”。即時廢除一切提供額外面積的法例/條例/守則。
(I) 日後所有發展，發展商必須提交立體模型(以建築物邊界圓週1,000米範圍)給受影響樓宇/屋苑、區議會及城規會批准後才可向屋宇署入則，這便樣會可減少“屏風樓”的出現。
(J) 停車場/商場/社區設施等應由個別發展商及政府提供，不應由住宅發展商統一提供，以限制/阻止市民建立更有溝通/互動的社區。整份文件都沒有提到政府會怎樣為社區建設/綠化，政府是否逃避責任或轉移視線。發展商是商家，以所有方式賺取最大利潤是他們的首要任務。因此發展商是可以興建獨立的停車場/商場。政府應增加綠化及社區設施。因此希望政府可以我們草根市民一起有決心解決問題，不要害怕向小數有選票的人說不。
(K) 由於部份舊有地契沒有注明發展限制/用途，亦因舊有地契是上世紀或上上世紀的產物，對於現時的情況並不適用，但不知為何政府沒有在重建時加回應有之限制。例如要取得預售樓花同意書，何時才可售樓、發展限制(高度、密度、用途)等，只要合乎舊地契(即沒有限制)或規劃大綱圖的規定便可任由發展商興建他們心目中的建築物。如政府真心為草根市民優化建築/持續發展，就應在舊有地契申請重建時加入當時的審批，包括區議會/城規會、環保、綠化、高度及密度等。
(L) 近期(不知是否10年前開始)，政府/政府代理人開始以大面積或超大面積地盤興建屋苑，這可能引起不公平競爭，同時亦可能引起嚴重的可持續發展問題。因此希望政府日後將土地劃為更細的面積，以引入更多小型發展商競爭及提升可持續發展。這樣做可能的唯一缺點是政府所謂的減少設計彈性。
如有任何不對的地方，請多多指教。
2009年6月27日 星期六
心光肓人學校重建
剛看到報導，心光肓人學校希望在原址重建一幢總樓面達103.7萬方呎，35層高2層停車場的校舍，或要求該地與發展商一起重建為住宅出售。
本人早前已表示過關注，「政府、機構或社區」G/I/C的土地用途，現重覆其重點，如有「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人，希望將土地改變用途，必須先將土地交回政府，以便政府考慮是否改由其他「政府、機構或社區」機構使用或撥入下一年度之賣地表中給各發展商投地。因為該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人已認為此土地不再適合他們使用。
對於心光肓人學校之重建本人持開放態度。但心光必須先提交為何要重建、重建後之校舍會否增加肓人之學額及增加多少、會否增設住宿(如有會是多少)、師資是否足夠、重建及相關之費用由誰負責，重建後之額外開支多少，政府是否要作出額外之補助等。如由心光自行負責及承擔重建費用，政府應考慮的是新校舍對於肓人之安全及學額之問題(應由教育局及衛生福利局研究後)，如可以接受便向城規會表示接受。如不接受亦要表明反對的意見，例如校舍過高/大等。如由政府負責及承擔重建費用，心光是否先要得到相關政府部門，同意後才可展開重建。在未經政府同意/批准前，所有有關重建的開支應由該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人獨自承擔。
對於該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人與私人發展商合作後，售樓收益用作遷校之用。請問，由誰批出土地?由誰負責興建及其相關之費用?政府為何要再批地給予該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人，等他們日後再變賣政府土地。
本人早前已表示過關注，「政府、機構或社區」G/I/C的土地用途，現重覆其重點，如有「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人，希望將土地改變用途，必須先將土地交回政府，以便政府考慮是否改由其他「政府、機構或社區」機構使用或撥入下一年度之賣地表中給各發展商投地。因為該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人已認為此土地不再適合他們使用。
對於心光肓人學校之重建本人持開放態度。但心光必須先提交為何要重建、重建後之校舍會否增加肓人之學額及增加多少、會否增設住宿(如有會是多少)、師資是否足夠、重建及相關之費用由誰負責，重建後之額外開支多少，政府是否要作出額外之補助等。如由心光自行負責及承擔重建費用，政府應考慮的是新校舍對於肓人之安全及學額之問題(應由教育局及衛生福利局研究後)，如可以接受便向城規會表示接受。如不接受亦要表明反對的意見，例如校舍過高/大等。如由政府負責及承擔重建費用，心光是否先要得到相關政府部門，同意後才可展開重建。在未經政府同意/批准前，所有有關重建的開支應由該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人獨自承擔。
對於該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人與私人發展商合作後，售樓收益用作遷校之用。請問，由誰批出土地?由誰負責興建及其相關之費用?政府為何要再批地給予該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人，等他們日後再變賣政府土地。
2009年6月3日 星期三
西九文化區
簡介西九填海區之由來 (歷史)
1991年規劃署提出都會計劃，當中會於西九龍填海約334公頃，以減低西九龍舊區之擠逼及受重建影響須要安置的居民，並建議填海區南端興建面積比現時維多利亞公園還大之九龍區域公園 (約為21.73公頃)，[當中應不包括現時之九龍公園之面積。]及讓該填海區與現時舊區打成一片。
但西九龍快速公路(約佔填海區120公頃)將原有新舊分隔。另政府於1998年將原有之九龍區域公園用地改為興建文化藝術區，引起市民之關注及積極之討論。
至2007年政府取消所有以前之計劃或設計重新包裝成為現時之 “西九龍文化區” 面積約為40公頃，以1.81倍之地積比例興建/發展物業(包括展覽館、表演場地、商業大廈及住宅等)。
西九文化區之爭議
有2個基本爭議：一為土地用途、二為文化藝術設施
在過往多次的見議，政府都給予市民印象 “西九” 是一個供應大片市區臨海土地給 “大發展商/大財團” 之好機會。這個印象到目前為止仍揮之不去。亦正如前述，市民恐怕會失去一個約22公頃的區域公園。
過往政府都不重視文化/藝術產業，突如其來的空間，令到一直沉默的文化人/團體都爭相要求進入 “西九”。
西九龍文化區興建之目的
“西九文化區” 興建的主要目的是什麼? 興建設施吸引外地文化/藝術團體註場表演及或展出展品? 吸引遊客? 培養更多的文化/藝術/創意的人材? 提供更多表演場地給香港文化人/團體? 又或是一個以發展文化為名實為發展商提供土地的項目?
政府或“西九管理局”是要使香港市民 “知到” 及 “相信” 其主要目的並不是輸送利益、並不是好大喜功、並不是為個人名聲，而為整體的香港利益出發。
現有之文化/藝術設施及場地
提供場地給予國外文化/藝術團體表演，只須興建一個合乎國際標準之場地便何，不用整個西九。
吸引遊客，有多少遊客來香港的目的是為欣賞 “香港之文化/藝術”，如要欣賞國外的 “文化/藝術”為何要來香港。好多人都以北京798作為比較，這是一個好例子，798是當地人用上不少時間及心力，吸引當地藝術家聚集的地方，自然聚集，日積月累的成果，以當地特色文化，不作規限。而香港的M+，是以20及21世界的視覺藝術為目的。試問有形之手真的可以做到嗎?為何要限制一個博物館之展品及範圍。要吸引文化旅遊，更應要注重本地文化的培養，因為外國遊客會以觀看 “本地”文化為主。如要看歌劇，為何他們要到香港?
現時香港文化/藝術場地(包括博物館)共有多少個，其總面積又有多大，他們分佈有多散?政府或相關機構有否保存過去5年平均每年有多少人次入場? 如要培養本地文化/藝術人才，這是政策上的改變，如何協助現有/準文化(藝術)人。增加場地設施亦應分散全港，以利各區市民培養其興趣。培養/提升本地文化水平，是希望培養/提升香港“本土”的文化還是“外國”的文化。雖然香港已回歸中國，但管治人才(官員)都是受英式 “精英制度”培育，對外國文化有一定的仰慕。相對於本地市民(中下階層)，他們因生活而不能/未能享受所謂之文化/藝術。要培養/提升香港“本土”的文化，應以 “軟件”為先，香港有很多不同類型之博物館，每年有多少人(本地及遊客)參觀?香港有多少表演場地，他們的空置時間或文化表演時間有多少?在過去5年，政府部門有什麼推動/提升本地市民文化/藝術水平的(政策)計劃推出?其成效如何?共培養多少人才?有什麼跟進計劃?沒有本地人才/本土文化，興建怎麼樣的博物館/表演場地，只會浪費納稅人的金錢、寶貴的土地及增加設施之空置。因為香港(中下階層)市民根本不會使用那些設施。
提供場地給本地文化/藝術團體，只須增建二個至三個標準場地及更新/維修現有之場地便可，因為每個文化/藝術團體都會認為自己的發展最為重要，應得到更多的重視，但香港是一個自由市場，政府只須提供 “足夠” 場地及設施便可。
政府在發展西九的同時，亦應考慮香港現時之文化/藝術場地(包括博物館)之整合。例如尖沙咀香港文化中心及香港藝術館是否要搬往西九；灣仔的藝術中心又是否要搬往西九，以免日後出現混淆。搬遷後之土地會有什麼用途?政府亦應同時設立一個文化/藝術統籌小組，以推動及培養本土文化/藝術。
西九用地之比例及興建
“西九”應該實實在在地自然培育出一個 “不少於20公頃免費給香港市民享用”的地面公園。即“西九”之發展覆蓋率 (site coverage) 為0.5。“西九”的40公頃面積，以1.81倍發展物業，即約可興建72.4公頃之面積，以發展商之才能最少可獲得25% “發水”面積，即實際總建築面積約為90.5公頃或約980萬平方呎或約相當於4個“國金2期”的總和。
整個“西九文化區”，應由4個部份組成：-
1. 不少於20公頃的免費開放式的地面公園；
2. 約400萬平方呎之文化/藝術建築物(包括香港文化藝術學院，演藝學院之加大版)分佈於整個“西九”；
3. 約330萬平方呎興建 “大珠三角會議及展覽中心”，(政府持有50%的股權)以增加香港會議展覽業之場地及競爭力 及；
4. 約250萬平方呎之商業及酒店用地，會議及展覽中心及商業/酒店用地只可建於鄰近 “廣深港高鐵總站”。因為廣深港高鐵總站將會興建不少於318平方呎之商業用地。即 “大西九”合共提供不少於568萬平方呎之商業用地。
所有商業/酒店建築物不應高於100呎(香港主水平基準計)。所有商業/酒店建築物必須獨立興建，而且每座建築物應相隔不少於15米，各商業/酒店建築物可以 “隧道” “天橋”方式進行連接(如有須要)。所有商業/酒店建築物應以 “興建/營運及轉移BOT”型式給予營運者25年之營運，25年後交回政府/西九管理局，以便 “西九”可以持續發展及或進行大型維修。
所有文化/藝術建築物之設計，應以環保概念、考慮到日後維修及保養之安排/費用、實用性、建築成本及建築期、新舊區之連接等為評分基準，不應只看其設計外表或設計者之演繹來評估。
區內應只可使用 “電動車輛”、盡量使用太陽能及風力能源，以作環保之示範區。
西九與舊區
西九龍填海之原意是為西九龍提供多些空間以減低舊區之密度，但現時反變成增加密度及將新舊區分隔。因此“新西九”之設計必須解決這2個重大議題，以盡量減少反對者之聲音。
如果未能解決新舊區連接的問題，“西九”單車徑就不應興建。如果未能解決新舊區連接的問題，亦即違反之填海之原意及承諾。新舊區之連接越多越好、越寬越好，使2者能真正的共融。這可以使更多舊區市民容易的進入 “高尚” 的住宅區及使用文化區之設施(包括區20公頃之域公園)。
總裁/總監之選用
“西九文化區” 已開始用最高層的行政人員，以便有足夠的時間籌備及發展西九。因此亦出現很多不同的聲音/意見。作為最高層管理人員，總裁/總監級的人選最先決的條件必須是 “個人德行/操手”，第二個條件為管理才能。
行政總裁/行政總監作為西九的執行統領，負責40公頃用地及整個文化/藝術區之發展，有文化/藝術背景當然是好事，但最重要的是：為人正直，不怕得罪大商家/政府，在合約完滿後不能從事任何商業活動，以免有利益衝突/輸送的誤會。
文化/藝術總監，推動及發展整個文化/藝術區之靈魂，他/她必須要有一定之文化/藝術修養、管理經驗、觸角、遠見及客觀，有推動香港本土文化/藝術為使命的責任心。
發展總監，以發展物業為目的，經常與政府及大發展商周旋，私人利益比行政總監更大。因此他/她的德行(操手)及過往在什麼機構工作都要詳細考慮，在合約完滿後不能從事任何商業活動，以免有利益衝突/輸送的誤會。
合約年期應以4至5年最為合適，因為他們在制定系統後可以有時間去執行。可以續約，但以12年至15年為期限，即在第2次續約後，要盡快展開新人選之招聘工作。另不應一次過更換所有總監，最好相距6個月至12個月，以便順利交接。
這樣的招聘會否嚴格?有才能的人會否願意申請?如果申請人只顧自己的利益，西九文化區日後會變成怎麼樣的發展項目(會否成為數碼港之翻版)?可否達到政府或市民心中的理想?
整個運作應類似 "海洋公園"，不應受到政治/政府官僚所影響。
財務安排
興建400萬平方呎的文化/藝術設施，以每呎$3,000.00元計，約為例$120億元。大珠三角會議展覽中心及商業樓宇的興建，是由個別發展商負責，因此不用政府出資。
如西九管理局的每年薪金支出應不會超過$2億元計，25年即$50億作為薪金支出。在完全沒有收入的情況下，文化設施之維修每年亦可以有$1.2億元。
政府持有大珠三角會議展覽中心50%股權，每年應收到一定的股息。25年後，商業及酒店物業交回政府持有，政府可以每10年租約形式，將物業出租。以上2項都可以為西九文化區持續發展帶來固定的財政收入。
1991年規劃署提出都會計劃，當中會於西九龍填海約334公頃，以減低西九龍舊區之擠逼及受重建影響須要安置的居民，並建議填海區南端興建面積比現時維多利亞公園還大之九龍區域公園 (約為21.73公頃)，[當中應不包括現時之九龍公園之面積。]及讓該填海區與現時舊區打成一片。
但西九龍快速公路(約佔填海區120公頃)將原有新舊分隔。另政府於1998年將原有之九龍區域公園用地改為興建文化藝術區，引起市民之關注及積極之討論。
至2007年政府取消所有以前之計劃或設計重新包裝成為現時之 “西九龍文化區” 面積約為40公頃，以1.81倍之地積比例興建/發展物業(包括展覽館、表演場地、商業大廈及住宅等)。
西九文化區之爭議
有2個基本爭議：一為土地用途、二為文化藝術設施
在過往多次的見議，政府都給予市民印象 “西九” 是一個供應大片市區臨海土地給 “大發展商/大財團” 之好機會。這個印象到目前為止仍揮之不去。亦正如前述，市民恐怕會失去一個約22公頃的區域公園。
過往政府都不重視文化/藝術產業，突如其來的空間，令到一直沉默的文化人/團體都爭相要求進入 “西九”。
西九龍文化區興建之目的
“西九文化區” 興建的主要目的是什麼? 興建設施吸引外地文化/藝術團體註場表演及或展出展品? 吸引遊客? 培養更多的文化/藝術/創意的人材? 提供更多表演場地給香港文化人/團體? 又或是一個以發展文化為名實為發展商提供土地的項目?
政府或“西九管理局”是要使香港市民 “知到” 及 “相信” 其主要目的並不是輸送利益、並不是好大喜功、並不是為個人名聲，而為整體的香港利益出發。
現有之文化/藝術設施及場地
提供場地給予國外文化/藝術團體表演，只須興建一個合乎國際標準之場地便何，不用整個西九。
吸引遊客，有多少遊客來香港的目的是為欣賞 “香港之文化/藝術”，如要欣賞國外的 “文化/藝術”為何要來香港。好多人都以北京798作為比較，這是一個好例子，798是當地人用上不少時間及心力，吸引當地藝術家聚集的地方，自然聚集，日積月累的成果，以當地特色文化，不作規限。而香港的M+，是以20及21世界的視覺藝術為目的。試問有形之手真的可以做到嗎?為何要限制一個博物館之展品及範圍。要吸引文化旅遊，更應要注重本地文化的培養，因為外國遊客會以觀看 “本地”文化為主。如要看歌劇，為何他們要到香港?
現時香港文化/藝術場地(包括博物館)共有多少個，其總面積又有多大，他們分佈有多散?政府或相關機構有否保存過去5年平均每年有多少人次入場? 如要培養本地文化/藝術人才，這是政策上的改變，如何協助現有/準文化(藝術)人。增加場地設施亦應分散全港，以利各區市民培養其興趣。培養/提升本地文化水平，是希望培養/提升香港“本土”的文化還是“外國”的文化。雖然香港已回歸中國，但管治人才(官員)都是受英式 “精英制度”培育，對外國文化有一定的仰慕。相對於本地市民(中下階層)，他們因生活而不能/未能享受所謂之文化/藝術。要培養/提升香港“本土”的文化，應以 “軟件”為先，香港有很多不同類型之博物館，每年有多少人(本地及遊客)參觀?香港有多少表演場地，他們的空置時間或文化表演時間有多少?在過去5年，政府部門有什麼推動/提升本地市民文化/藝術水平的(政策)計劃推出?其成效如何?共培養多少人才?有什麼跟進計劃?沒有本地人才/本土文化，興建怎麼樣的博物館/表演場地，只會浪費納稅人的金錢、寶貴的土地及增加設施之空置。因為香港(中下階層)市民根本不會使用那些設施。
提供場地給本地文化/藝術團體，只須增建二個至三個標準場地及更新/維修現有之場地便可，因為每個文化/藝術團體都會認為自己的發展最為重要，應得到更多的重視，但香港是一個自由市場，政府只須提供 “足夠” 場地及設施便可。
政府在發展西九的同時，亦應考慮香港現時之文化/藝術場地(包括博物館)之整合。例如尖沙咀香港文化中心及香港藝術館是否要搬往西九；灣仔的藝術中心又是否要搬往西九，以免日後出現混淆。搬遷後之土地會有什麼用途?政府亦應同時設立一個文化/藝術統籌小組，以推動及培養本土文化/藝術。
西九用地之比例及興建
“西九”應該實實在在地自然培育出一個 “不少於20公頃免費給香港市民享用”的地面公園。即“西九”之發展覆蓋率 (site coverage) 為0.5。“西九”的40公頃面積，以1.81倍發展物業，即約可興建72.4公頃之面積，以發展商之才能最少可獲得25% “發水”面積，即實際總建築面積約為90.5公頃或約980萬平方呎或約相當於4個“國金2期”的總和。
整個“西九文化區”，應由4個部份組成：-
1. 不少於20公頃的免費開放式的地面公園；
2. 約400萬平方呎之文化/藝術建築物(包括香港文化藝術學院，演藝學院之加大版)分佈於整個“西九”；
3. 約330萬平方呎興建 “大珠三角會議及展覽中心”，(政府持有50%的股權)以增加香港會議展覽業之場地及競爭力 及；
4. 約250萬平方呎之商業及酒店用地，會議及展覽中心及商業/酒店用地只可建於鄰近 “廣深港高鐵總站”。因為廣深港高鐵總站將會興建不少於318平方呎之商業用地。即 “大西九”合共提供不少於568萬平方呎之商業用地。
所有商業/酒店建築物不應高於100呎(香港主水平基準計)。所有商業/酒店建築物必須獨立興建，而且每座建築物應相隔不少於15米，各商業/酒店建築物可以 “隧道” “天橋”方式進行連接(如有須要)。所有商業/酒店建築物應以 “興建/營運及轉移BOT”型式給予營運者25年之營運，25年後交回政府/西九管理局，以便 “西九”可以持續發展及或進行大型維修。
所有文化/藝術建築物之設計，應以環保概念、考慮到日後維修及保養之安排/費用、實用性、建築成本及建築期、新舊區之連接等為評分基準，不應只看其設計外表或設計者之演繹來評估。
區內應只可使用 “電動車輛”、盡量使用太陽能及風力能源，以作環保之示範區。
西九與舊區
西九龍填海之原意是為西九龍提供多些空間以減低舊區之密度，但現時反變成增加密度及將新舊區分隔。因此“新西九”之設計必須解決這2個重大議題，以盡量減少反對者之聲音。
如果未能解決新舊區連接的問題，“西九”單車徑就不應興建。如果未能解決新舊區連接的問題，亦即違反之填海之原意及承諾。新舊區之連接越多越好、越寬越好，使2者能真正的共融。這可以使更多舊區市民容易的進入 “高尚” 的住宅區及使用文化區之設施(包括區20公頃之域公園)。
總裁/總監之選用
“西九文化區” 已開始用最高層的行政人員，以便有足夠的時間籌備及發展西九。因此亦出現很多不同的聲音/意見。作為最高層管理人員，總裁/總監級的人選最先決的條件必須是 “個人德行/操手”，第二個條件為管理才能。
行政總裁/行政總監作為西九的執行統領，負責40公頃用地及整個文化/藝術區之發展，有文化/藝術背景當然是好事，但最重要的是：為人正直，不怕得罪大商家/政府，在合約完滿後不能從事任何商業活動，以免有利益衝突/輸送的誤會。
文化/藝術總監，推動及發展整個文化/藝術區之靈魂，他/她必須要有一定之文化/藝術修養、管理經驗、觸角、遠見及客觀，有推動香港本土文化/藝術為使命的責任心。
發展總監，以發展物業為目的，經常與政府及大發展商周旋，私人利益比行政總監更大。因此他/她的德行(操手)及過往在什麼機構工作都要詳細考慮，在合約完滿後不能從事任何商業活動，以免有利益衝突/輸送的誤會。
合約年期應以4至5年最為合適，因為他們在制定系統後可以有時間去執行。可以續約，但以12年至15年為期限，即在第2次續約後，要盡快展開新人選之招聘工作。另不應一次過更換所有總監，最好相距6個月至12個月，以便順利交接。
這樣的招聘會否嚴格?有才能的人會否願意申請?如果申請人只顧自己的利益，西九文化區日後會變成怎麼樣的發展項目(會否成為數碼港之翻版)?可否達到政府或市民心中的理想?
整個運作應類似 "海洋公園"，不應受到政治/政府官僚所影響。
財務安排
興建400萬平方呎的文化/藝術設施，以每呎$3,000.00元計，約為例$120億元。大珠三角會議展覽中心及商業樓宇的興建，是由個別發展商負責，因此不用政府出資。
如西九管理局的每年薪金支出應不會超過$2億元計，25年即$50億作為薪金支出。在完全沒有收入的情況下，文化設施之維修每年亦可以有$1.2億元。
政府持有大珠三角會議展覽中心50%股權，每年應收到一定的股息。25年後，商業及酒店物業交回政府持有，政府可以每10年租約形式，將物業出租。以上2項都可以為西九文化區持續發展帶來固定的財政收入。
公共房屋政策
公共房屋是社會福利之一種，因此入住公共房屋的人士要受到一定之限制。為何香港之公共房屋永遠都不足夠? 以下是本人對於公共房屋的一些意見。
作為香港最重要的社會福利之一，香港的公共房屋做得十分出色，但仍有進步之空間。過往的設計，公共房屋必然會有的 “地鋪” 及 “停車場” 是可以改進的一部份。過往人民生活艱苦，商業活動很少，公共房屋之商鋪提供了/滿足了當時人民必須的商品。
商業物業之發展與公共房屋之發展沒有必然的聯系。現時市區的公共房屋，其附近都會有商業/大型商場之發展。因此房委員再興建商業物業會否與最基本理念有所茅盾。除遠離市區的新開發區外，商業物業的發展是不再須要。
公共房屋作為社會福利，其入住的市民又受著入息的限制。他們的入息基本上只可以足夠日常生活，又何來可以有錢 “養車”。因此 “停車場” 在公共房屋是不應再興建。
公共房屋作為社會福利，因其收入有所改善，不應以收 “倍半或雙倍或市值”租金。應給予他們不多於1年的時間搬離現時單位。如他們日後經濟狀況有所改變，可以再次申請入住公共房屋。
公共房屋作為社會福利，未滿35歲的年青人(除特殊情況外)，不能以單身身份申請入住。曾經在電視看到，有一20多歲的年青人，申請到公共房屋，他及其家人用了超過20萬元裝修其單位。這個數字應已超出其容許之資產限額。
公共房屋作為社會福利，入住人士亦不准養寵物。由其入息限制可以想像，為何他們有餘錢可以養寵物。公共房屋應照顧真正有須要的人士。購買及飼養寵物須要多少費用，相信不用多說。因此房委員應即時向有飼養寵物的家庭作出登記，以便了解他們的真正收入，香港市民是否有須要為他們提供福利。
房委會作為香港最大的房屋管理機構，現時已將物業管理交由私人管理公司管理，房委會員工只負責每月之收租事宜及住戶資料的保存及更新，房委會的房屋管理工作會及人手是否已有所減少?
房委會是否須要有自已的建築部門及測量部門。可否由其他政府部門合作，以精簡現時的架構及開支。
作為香港最重要的社會福利之一，香港的公共房屋做得十分出色，但仍有進步之空間。過往的設計，公共房屋必然會有的 “地鋪” 及 “停車場” 是可以改進的一部份。過往人民生活艱苦，商業活動很少，公共房屋之商鋪提供了/滿足了當時人民必須的商品。
商業物業之發展與公共房屋之發展沒有必然的聯系。現時市區的公共房屋，其附近都會有商業/大型商場之發展。因此房委員再興建商業物業會否與最基本理念有所茅盾。除遠離市區的新開發區外，商業物業的發展是不再須要。
公共房屋作為社會福利，其入住的市民又受著入息的限制。他們的入息基本上只可以足夠日常生活，又何來可以有錢 “養車”。因此 “停車場” 在公共房屋是不應再興建。
公共房屋作為社會福利，因其收入有所改善，不應以收 “倍半或雙倍或市值”租金。應給予他們不多於1年的時間搬離現時單位。如他們日後經濟狀況有所改變，可以再次申請入住公共房屋。
公共房屋作為社會福利，未滿35歲的年青人(除特殊情況外)，不能以單身身份申請入住。曾經在電視看到，有一20多歲的年青人，申請到公共房屋，他及其家人用了超過20萬元裝修其單位。這個數字應已超出其容許之資產限額。
公共房屋作為社會福利，入住人士亦不准養寵物。由其入息限制可以想像，為何他們有餘錢可以養寵物。公共房屋應照顧真正有須要的人士。購買及飼養寵物須要多少費用，相信不用多說。因此房委員應即時向有飼養寵物的家庭作出登記，以便了解他們的真正收入，香港市民是否有須要為他們提供福利。
房委會作為香港最大的房屋管理機構，現時已將物業管理交由私人管理公司管理，房委會員工只負責每月之收租事宜及住戶資料的保存及更新，房委會的房屋管理工作會及人手是否已有所減少?
房委會是否須要有自已的建築部門及測量部門。可否由其他政府部門合作，以精簡現時的架構及開支。
蘇屋村之重建
蘇屋村建於1960年代，是香港現存小有大規模之“公共房屋”。因此屋村內大部分之樓宇都曾作出不同程度之維修，同時部分樓宇可能須要作出重建之考慮。本人對“蘇屋村”及“李鄭屋村”有著很深情意結，“李鄭屋村”已全部清拆及重建，不能再作出任何之保留，只可在舊照片及心中回憶，因此希望以此意見為 “蘇屋村”的重建作出一點兒之聲音。
以前之“屋村”設計以人為本，希望 “屋村”內的居民可以有更多的溝通及協助。現時之“屋村/苑”之設計及興建只是以發展商“獲取多於最高利潤”為目的，沒有同時加入“人/居民”之利益為共同目標。
香港房屋委員會近期引入“design & build 設計及興建”合約，是一個很好的進步。香港規劃標準與準則給予所有專業團體及人士在房地產上的指引。但對於 “公共房屋”沒有太清晰的指示。
社會進步，生活有所改善，對於房屋有了更大的要求。但我們是否太過著意於所謂之改善，而忘記“共公房屋”的原意? “共公房屋”之興建是為了保障香港低收入家庭，使他們可以有容身之地，可惜現時已變了質。
對於“蘇屋村”的重建，本人有著 “自私及大膽”的想法。希望“蘇屋村”能夠在清拆後可以 “原型重建”。以舊有外貌重建，單位面積可以作出少許更改，以合乎現有之消防、居住面積等之要求。
由於現時人口組合的改變，大多數家庭都是2人至4人，因此“新蘇屋村”亦應以此為設計基準。興建大單位已經過時，因此重建後面積相同，但單位應有所增加。
至於現時地面商鋪，在重建後亦應設置。第一可以“原汁原味”的保留設計。第二可以給予社會機構或中下階層進行商業活動的機會。第三可以給予世界知到，香港特區政府為保留歷史建築出過力。第四可以給予日後“design & build 設計及興建”合約的公司了解，政府不會盲目追求新穎的設計。
以前之“屋村”設計以人為本，希望 “屋村”內的居民可以有更多的溝通及協助。現時之“屋村/苑”之設計及興建只是以發展商“獲取多於最高利潤”為目的，沒有同時加入“人/居民”之利益為共同目標。
香港房屋委員會近期引入“design & build 設計及興建”合約，是一個很好的進步。香港規劃標準與準則給予所有專業團體及人士在房地產上的指引。但對於 “公共房屋”沒有太清晰的指示。
社會進步，生活有所改善，對於房屋有了更大的要求。但我們是否太過著意於所謂之改善，而忘記“共公房屋”的原意? “共公房屋”之興建是為了保障香港低收入家庭，使他們可以有容身之地，可惜現時已變了質。
對於“蘇屋村”的重建，本人有著 “自私及大膽”的想法。希望“蘇屋村”能夠在清拆後可以 “原型重建”。以舊有外貌重建，單位面積可以作出少許更改，以合乎現有之消防、居住面積等之要求。
由於現時人口組合的改變，大多數家庭都是2人至4人，因此“新蘇屋村”亦應以此為設計基準。興建大單位已經過時，因此重建後面積相同，但單位應有所增加。
至於現時地面商鋪，在重建後亦應設置。第一可以“原汁原味”的保留設計。第二可以給予社會機構或中下階層進行商業活動的機會。第三可以給予世界知到，香港特區政府為保留歷史建築出過力。第四可以給予日後“design & build 設計及興建”合約的公司了解，政府不會盲目追求新穎的設計。
2009年3月19日 星期四
西九設計
現時香港文化(包括博物館)及表演場地共有多少個，其總面積又有多大，他們分佈有多散?政府或相關機構有否保存過去5年平均每年有多少人次入場?興建西九文化區的目的是什麼?是吸引遊客還?是培養/提升本地文化水平?是為興建而興建?
如要吸引遊客，請即時研討 “香港迪士尼” 與 “上海迪士尼”之關係。因為我們主要的入場人士為國內市民。香港如何興建亦不能與上海比較，不論是面積或遊樂設施。因此如不認真及時與上海政府及美國迪士尼總部3方研究出可行方案，香港政府應即時停止“香港迪士尼”的運作及收回土地，重新為 “欣奧”設計成富香港特色的旅遊景點，雖然有可能在短期內面對更多失業問題，但可減少日後更大之經濟損失。
培養/提升本地文化水平，是希望培養/提升香港“本土”的文化還是“外國”的文化。雖然香港已回歸中國，但管治人才(官員)都是受英式 “精英制度”培育，對外國文化有一定的仰慕。相對於本地市民(中下階層)，他們因生活而不能/未能享受所謂之文化。要培養/提升香港“本土”的文化，應以 “軟件”為先，香港有很多不同類型之博物館，每年有多少人(本地及遊客)參觀?香港有多少表演場地，他們的空置時間或文化表演時間有多少?在過去5年，政府部門有什麼推動/提升本地市民文化水平的計劃?其成效如何?共培養多少人才?有什麼跟進計劃?沒有本地人才/本土文文化，興建怎麼樣的博物館/表演場地，只會浪費納稅人的金錢、寶貴的土地及增加設施之空置。因為香港市民根本不會使用那些設施。
要吸引文化旅遊，更應要注重本地文化的培養，因為外國遊客會以觀看 “本地”文化為主。如要看歌劇，為何他們要到香港?如香港真的要加大文化/藝術的設施，可將現有的灣仔會議展覽中心改為文化/藝術中心，而西九大部分面積改為興建展覽會議中心。一來政府可以盡快增加現有的文化 “硬件”，二來可以增加香港展覽會議設施及地場。因為現時灣仔的會展如何增加，亦不能及得上在西九興趣一個更大的 “會展中心”。
如有不足之處，敬請指教。
如要吸引遊客，請即時研討 “香港迪士尼” 與 “上海迪士尼”之關係。因為我們主要的入場人士為國內市民。香港如何興建亦不能與上海比較，不論是面積或遊樂設施。因此如不認真及時與上海政府及美國迪士尼總部3方研究出可行方案，香港政府應即時停止“香港迪士尼”的運作及收回土地，重新為 “欣奧”設計成富香港特色的旅遊景點，雖然有可能在短期內面對更多失業問題，但可減少日後更大之經濟損失。
培養/提升本地文化水平，是希望培養/提升香港“本土”的文化還是“外國”的文化。雖然香港已回歸中國，但管治人才(官員)都是受英式 “精英制度”培育，對外國文化有一定的仰慕。相對於本地市民(中下階層)，他們因生活而不能/未能享受所謂之文化。要培養/提升香港“本土”的文化，應以 “軟件”為先，香港有很多不同類型之博物館，每年有多少人(本地及遊客)參觀?香港有多少表演場地，他們的空置時間或文化表演時間有多少?在過去5年，政府部門有什麼推動/提升本地市民文化水平的計劃?其成效如何?共培養多少人才?有什麼跟進計劃?沒有本地人才/本土文文化，興建怎麼樣的博物館/表演場地，只會浪費納稅人的金錢、寶貴的土地及增加設施之空置。因為香港市民根本不會使用那些設施。
要吸引文化旅遊，更應要注重本地文化的培養，因為外國遊客會以觀看 “本地”文化為主。如要看歌劇，為何他們要到香港?如香港真的要加大文化/藝術的設施，可將現有的灣仔會議展覽中心改為文化/藝術中心，而西九大部分面積改為興建展覽會議中心。一來政府可以盡快增加現有的文化 “硬件”，二來可以增加香港展覽會議設施及地場。因為現時灣仔的會展如何增加，亦不能及得上在西九興趣一個更大的 “會展中心”。
如有不足之處，敬請指教。
2009年3月17日 星期二
電力車
在財政司司長曾俊華先生2009-2010預算案中提出 – 綠色能源及環保概念，本人十分欣賞，這是一個趨勢。曾司長亦表示會主力探索 “電力車” 的可行性。
近日在美國已發展出 “快速充電” 電磁，可於10分鐘內完成汽車電磁的充電，但最快要在2年後才可正式生產。曾司長應對“電力車”充電方案作出更多的選擇，不應只著眼於興建充電站。例如：
(1) 我們可以要求電力車生產商使用同一標準之電磁及充電器，以便統一充電站之設計。
(2) 可以在停車場或充電站，以 “更換”電磁方式代替 “充電”相信這樣可以加快 “充電”的速度及減低電磁的成本(因大量生產)，這是使用統一電磁標準之其中一個優點。
(3) 充電 / 更換 電磁之計算，可以80%至90%充電費用作為標準。如電磁只得20%電量，其速度及表現會變得不乎理想，因此電磁在75%電量時，估計車主會主動為電磁充電。及
(4) 充電站 / 更換站，應以更多的方式為電磁充電，例如太陽能及風能，以減少電廠為增加 “充電”而過度使用 煤、石油或天然氣，相應增加CO2之排放。
以上只是本人對電力車的一些個人意見，希望能對曾俊華司長有用，如有不對的地方，請多多指教。
近日在美國已發展出 “快速充電” 電磁，可於10分鐘內完成汽車電磁的充電，但最快要在2年後才可正式生產。曾司長應對“電力車”充電方案作出更多的選擇，不應只著眼於興建充電站。例如：
(1) 我們可以要求電力車生產商使用同一標準之電磁及充電器，以便統一充電站之設計。
(2) 可以在停車場或充電站，以 “更換”電磁方式代替 “充電”相信這樣可以加快 “充電”的速度及減低電磁的成本(因大量生產)，這是使用統一電磁標準之其中一個優點。
(3) 充電 / 更換 電磁之計算，可以80%至90%充電費用作為標準。如電磁只得20%電量，其速度及表現會變得不乎理想，因此電磁在75%電量時，估計車主會主動為電磁充電。及
(4) 充電站 / 更換站，應以更多的方式為電磁充電，例如太陽能及風能，以減少電廠為增加 “充電”而過度使用 煤、石油或天然氣，相應增加CO2之排放。
以上只是本人對電力車的一些個人意見，希望能對曾俊華司長有用，如有不對的地方，請多多指教。
2009年3月13日 星期五
廣深港高鐵 及 港深機鐵
2009年3月13日在報章上看到有關上述2個工程。
本人希望政府可以考慮將廣深港高鐵之香港總站由原來 “西九文化中心” 改至 “洪水橋站” 附近 或 “落馬洲站”。這個安排，可以減少政府收回土地之時間及爭議、減輕興建之費用、同時可加完成興建與國內盡快接軌。
“洪水橋站”或 “落馬洲站” 作為香港總站除以上好處外，亦有以下得益：
1. 鄰近 “西部通道”
2. 與現時 “西鐵” 接軌
3. 加快改善香港 “西北部” 之發展(即天水圍、屯門及元朗等地)，提供更多就業機會給當地居民 及 這樣能帶動當地成為旅遊購物、工商物業、住宅等發展更完善之 “新市鎮”。
興建港深機鐵，就正如中文大學航空政策研究中心副主任羅祥國先生於2009年3月11日於明報指出，興建此鐵路對香港機場的成效有多大?本人認為應即時在機場興建第三條跑道，作為對華南其餘4個機場(即廣州、深圳、珠海及澳門)之內陸(Domestic)轉機跑道，現時之2條跑道作為國際性航班之用。東涌居民對人工島之關注，是因為政府沒有清楚 “規限/規劃高度、密度及用途”。在市民心中，政府沒有清晰之規限，即日後可供鐵路公司或發展商任由發展，因此必須於現時作出 “實質性之規限或規劃”，以減低市民對項目之擔心及疑慮。
政府及鐵路公司可否想想，是否有必要將所有鐵路總站都建在政府總部或附近???在香港收地是否能像以前國內收地般容易???興建鐵路是否為了好大喜功???廣州每次興建新鐵路都會新建總站，不知是否為了增加每一個地區之發展，而不集中於 “舊廣州站”。
以上只是本人意見，如有不對的地方，請多多指教。
本人希望政府可以考慮將廣深港高鐵之香港總站由原來 “西九文化中心” 改至 “洪水橋站” 附近 或 “落馬洲站”。這個安排，可以減少政府收回土地之時間及爭議、減輕興建之費用、同時可加完成興建與國內盡快接軌。
“洪水橋站”或 “落馬洲站” 作為香港總站除以上好處外，亦有以下得益：
1. 鄰近 “西部通道”
2. 與現時 “西鐵” 接軌
3. 加快改善香港 “西北部” 之發展(即天水圍、屯門及元朗等地)，提供更多就業機會給當地居民 及 這樣能帶動當地成為旅遊購物、工商物業、住宅等發展更完善之 “新市鎮”。
興建港深機鐵，就正如中文大學航空政策研究中心副主任羅祥國先生於2009年3月11日於明報指出，興建此鐵路對香港機場的成效有多大?本人認為應即時在機場興建第三條跑道，作為對華南其餘4個機場(即廣州、深圳、珠海及澳門)之內陸(Domestic)轉機跑道，現時之2條跑道作為國際性航班之用。東涌居民對人工島之關注，是因為政府沒有清楚 “規限/規劃高度、密度及用途”。在市民心中，政府沒有清晰之規限，即日後可供鐵路公司或發展商任由發展，因此必須於現時作出 “實質性之規限或規劃”，以減低市民對項目之擔心及疑慮。
政府及鐵路公司可否想想，是否有必要將所有鐵路總站都建在政府總部或附近???在香港收地是否能像以前國內收地般容易???興建鐵路是否為了好大喜功???廣州每次興建新鐵路都會新建總站，不知是否為了增加每一個地區之發展，而不集中於 “舊廣州站”。
以上只是本人意見，如有不對的地方，請多多指教。
2009年3月11日 星期三
"丁權/丁屋"
前香港政府高官王永平教授以歷史角度於2009年3月11日信報第11頁，寫出他對 “丁屋” 及委任 “新界地王” 劉皇發議員的見解。
對於 “丁屋” 本人亦有一些意見：
從歷史來看，大清國在被迫出讓/出租香港時給英國時，為保障香港 “當時原有居民”，制定香港原居民可以其土地上興建 “指定規模的樓宇，即所謂丁屋”。但在此之前，所有香港居民都是在市場上或政府中購買土地建屋。
在過往很長的時間，很多的 “所謂原居民” 已離開香港移民到其他國家，他們不再以香港為家，其國籍都不是 “香港特別行政區 或 中華人民共和國”，他們應否再享有 “興建丁屋” 的權利。
亦因歷史上香港已回歸中國，以上保障 “原居民” 的條例，應否持續。香港基本法列明 “新界原居民” 的福利不變，但保障法是在 “不平等” 、 “在戰爭中” 及超過150年歷史，沒有政府官員有膽量提出修改。
本人認為，應以協相方式解決 “丁屋/丁權” 問題。
所有 “非持有有效香港特別行政區” “身份証明文件”原居民 不再享有 “丁權”；
所有 “擁有外國居留權 及或 護照” 原居民 不再享有 “丁權”；
所有 “不在香港永久居住” 原居民 不再享有 “丁權”；
所有於2009年12月31日或之前出生 “不乎合”上述條件的 “新界原居民”男丁及其 “合法婚姻在香港所生之男丁” (即到其下一代男丁為止)，可繼續享有 “丁權”，以後所有香港市民，都不會再有 “丁權” 或 “丁屋”之問題；
所有 “有效丁權” 不得轉讓或出售，丁屋興建後只可作自住用途，不得出租或出售 (在獲得政府部門發出入伙紙15年後除外)，如被發現違規，政府有權 “無償”即時回收其土地及附帶房屋以作政府土地，日後在公開市場投標/拍賣出售。
為了解決現有大量 “丁屋” 興建問題，首先要分別 “不可享有丁權”之申請，餘下享有 “丁權” 的申請，在簽署土地使用條款及確認土地後可即時興建，為了保障建築物安全， “丁屋”入伙前亦須得到屋宇署及地政署共同審批發出入伙紙才可入住。
這只是本人意見，如有不對之地方，請多多指教。
對於 “丁屋” 本人亦有一些意見：
從歷史來看，大清國在被迫出讓/出租香港時給英國時，為保障香港 “當時原有居民”，制定香港原居民可以其土地上興建 “指定規模的樓宇，即所謂丁屋”。但在此之前，所有香港居民都是在市場上或政府中購買土地建屋。
在過往很長的時間，很多的 “所謂原居民” 已離開香港移民到其他國家，他們不再以香港為家，其國籍都不是 “香港特別行政區 或 中華人民共和國”，他們應否再享有 “興建丁屋” 的權利。
亦因歷史上香港已回歸中國，以上保障 “原居民” 的條例，應否持續。香港基本法列明 “新界原居民” 的福利不變，但保障法是在 “不平等” 、 “在戰爭中” 及超過150年歷史，沒有政府官員有膽量提出修改。
本人認為，應以協相方式解決 “丁屋/丁權” 問題。
所有 “非持有有效香港特別行政區” “身份証明文件”原居民 不再享有 “丁權”；
所有 “擁有外國居留權 及或 護照” 原居民 不再享有 “丁權”；
所有 “不在香港永久居住” 原居民 不再享有 “丁權”；
所有於2009年12月31日或之前出生 “不乎合”上述條件的 “新界原居民”男丁及其 “合法婚姻在香港所生之男丁” (即到其下一代男丁為止)，可繼續享有 “丁權”，以後所有香港市民，都不會再有 “丁權” 或 “丁屋”之問題；
所有 “有效丁權” 不得轉讓或出售，丁屋興建後只可作自住用途，不得出租或出售 (在獲得政府部門發出入伙紙15年後除外)，如被發現違規，政府有權 “無償”即時回收其土地及附帶房屋以作政府土地，日後在公開市場投標/拍賣出售。
為了解決現有大量 “丁屋” 興建問題，首先要分別 “不可享有丁權”之申請，餘下享有 “丁權” 的申請，在簽署土地使用條款及確認土地後可即時興建，為了保障建築物安全， “丁屋”入伙前亦須得到屋宇署及地政署共同審批發出入伙紙才可入住。
這只是本人意見，如有不對之地方，請多多指教。
2009年3月10日 星期二
2009年1月22日 星期四
香港土地、規劃及房屋意見(二)：
不知在何時，香港特區政府引入 “公共空間” 用地之概念，這個是一個非常好的想法，可以增加發展項目的休憩地方、可以使更多的市民得到更優質的公共空間。而所謂的 “公共空間”，以政府或市民的角度應是公園或康樂廣場或交通總匯等之類的用地。可惜政府監管不力 “公共空間” 用地被聰明的地產發展商及或建築師變成獲取 “額外” 利潤的途徑。
政府為 “公共空間” 用地提供了一些的優惠給發展商，例如：-
1. 用地可以不計入 “總建築面積 (GFA)”內；
2. 有些用地設計，如在地面，可以得到額外5倍的建築面積；
3. 減少補地價金額等。
規劃署、地政署、屋宇署之官員及建築事務監督都以退休後能過更好之生活作出打算，又或害怕得罪更高層之上司而批准不合理的圖則。既然在地契上已寫上 “公共空間/用地”，為何在審批圖則時未有發覺，公共空間不能被直接或容易到達或使用，最好之例子是港灣豪庭 – 公共空間要在5到6層樓高之平台同時並沒有直接而方便之通過可以到達。另一個例子就是柏濤灣，17.6萬呎之公共空間沒有好好的被市民大眾使用。
因此發展局早前表示，在港灣豪庭的事件上，應以 “括免” 的方式將 “公共空間” 收回，這會帶來嚴重後果。要解決 “公共空間” 的問題，應先要想想誰引起問題及為何會引起問題。
由於政府部門沒有認真的審議/審查/考慮 “公共空間” 的使用問題才會帶出這麼嚴重的後果，有份參與審批的部門官員要出來負責。建築師作為發展商的設計代表，侵吞政府土地及市民應有之空間亦應負上第二大之責任，那些建築師/認可人士 及 其公司亦應負上(個人及公司)責任。發展商作為直接與政府相討的條件的人士，他們要負上最大之責任。作為代表最終用家之律師，未有為其客戶找出問題及作出最適當的意見，他們亦應要負上責任。
因此，發展局沒有考慮上述因素，不提出那一方要負上責任，草草了事的態度實在令人感到不安。亦即表示不論是發展商或政黨給予壓力，如政府在感到不安下，便可以隨意修改法例，不追究原因及或作出懲罰，以便過關。這是否政府應有的處事態度。
如有不足之處，敬請回覆指教。
政府為 “公共空間” 用地提供了一些的優惠給發展商，例如：-
1. 用地可以不計入 “總建築面積 (GFA)”內；
2. 有些用地設計，如在地面，可以得到額外5倍的建築面積；
3. 減少補地價金額等。
規劃署、地政署、屋宇署之官員及建築事務監督都以退休後能過更好之生活作出打算，又或害怕得罪更高層之上司而批准不合理的圖則。既然在地契上已寫上 “公共空間/用地”，為何在審批圖則時未有發覺，公共空間不能被直接或容易到達或使用，最好之例子是港灣豪庭 – 公共空間要在5到6層樓高之平台同時並沒有直接而方便之通過可以到達。另一個例子就是柏濤灣，17.6萬呎之公共空間沒有好好的被市民大眾使用。
因此發展局早前表示，在港灣豪庭的事件上，應以 “括免” 的方式將 “公共空間” 收回，這會帶來嚴重後果。要解決 “公共空間” 的問題，應先要想想誰引起問題及為何會引起問題。
由於政府部門沒有認真的審議/審查/考慮 “公共空間” 的使用問題才會帶出這麼嚴重的後果，有份參與審批的部門官員要出來負責。建築師作為發展商的設計代表，侵吞政府土地及市民應有之空間亦應負上第二大之責任，那些建築師/認可人士 及 其公司亦應負上(個人及公司)責任。發展商作為直接與政府相討的條件的人士，他們要負上最大之責任。作為代表最終用家之律師，未有為其客戶找出問題及作出最適當的意見，他們亦應要負上責任。
因此，發展局沒有考慮上述因素，不提出那一方要負上責任，草草了事的態度實在令人感到不安。亦即表示不論是發展商或政黨給予壓力，如政府在感到不安下，便可以隨意修改法例，不追究原因及或作出懲罰，以便過關。這是否政府應有的處事態度。
如有不足之處，敬請回覆指教。
2009年1月16日 星期五
北角村土地規劃之意見
於2009年1月9日及10日，在報章看到規劃署發出有關北角村新規劃，現有以下個人意見：
1. 投得土地之發展商在日後發展物業時，是否必須要依規劃署現時所使用之空氣流動評估
之模型(本人是在報章中看到的)。如果不會，這個評估便沒有意義。
2. 作為酒店發展之地盤A，為何要有約10米高之平台? 其作用是什麼?
3. 作為住宅發展之地盤B，向西面發展為2座不高於80米之住宅，為何必須要興建在不高於
35米平台之上。為何不能保存現有露天交通總站? 為何不能將2座大廈重地面開始發展，
必須要在不高於35米之平台上發展?是否這個模式之空氣流動是最好的?
4. 作為住宅發展之地盤B，向東面發展2座大廈，沒有提及會否有平台，那規劃署之空氣流
通評估，是以沒有平台或是有平台作為評估?如有平台，其高限又多少?
5. 作為住宅發展之地盤B，(是否設定為綜合發展區)，是否可以將交通總站及GIC獨立發展
為一個項目/大樓，在地契上，要求發展商為物業/設施進行興建，因為在報章中所得，
其高限亦約為35米。這個做法可令公共設施集中，亦不會出現不能到達/不能使用之
公共空間出現爭議。
6. 作為住宅發展之地盤B，有16.15萬平方呎之休憩用地，但沒有注明是公眾或私人，
日後發展商/政府如何決定。
1. 投得土地之發展商在日後發展物業時，是否必須要依規劃署現時所使用之空氣流動評估
之模型(本人是在報章中看到的)。如果不會，這個評估便沒有意義。
2. 作為酒店發展之地盤A，為何要有約10米高之平台? 其作用是什麼?
3. 作為住宅發展之地盤B，向西面發展為2座不高於80米之住宅，為何必須要興建在不高於
35米平台之上。為何不能保存現有露天交通總站? 為何不能將2座大廈重地面開始發展，
必須要在不高於35米之平台上發展?是否這個模式之空氣流動是最好的?
4. 作為住宅發展之地盤B，向東面發展2座大廈，沒有提及會否有平台，那規劃署之空氣流
通評估，是以沒有平台或是有平台作為評估?如有平台，其高限又多少?
5. 作為住宅發展之地盤B，(是否設定為綜合發展區)，是否可以將交通總站及GIC獨立發展
為一個項目/大樓，在地契上，要求發展商為物業/設施進行興建，因為在報章中所得，
其高限亦約為35米。這個做法可令公共設施集中，亦不會出現不能到達/不能使用之
公共空間出現爭議。
6. 作為住宅發展之地盤B，有16.15萬平方呎之休憩用地，但沒有注明是公眾或私人，
日後發展商/政府如何決定。
香港土地、規劃及房屋意見(一)
土地作為香港最寶貴的資源之一，政府不應私下將土地自行批給發展商進行發展，除經立法會同意批給非牟利機構/組織。
就以數碼港為例，政府批出的土地的原因是該地為發展香港科技的地方，但現時該土地的定位是 “高尚豪宅”，所謂的科技用地面積不足總發展面積之1%。這已偏離批地的原意。政府應如何向市民交代。立法會、審計署、平等機會委員會(因對其他發展商不公平)會否跟進此事。
近日中華巴士及太古物業為小西灣巴士廠重建作出申請，當中一個最重要的因素為，中華巴士及太古除重建自已的巴士廠房亦會連同鄰近的政府土地(巴士站)，一起重建，因此其重建的面積亦大為增加。作為政府土地，本人真的不知為何政府、規劃署、城規會，地政總署、路政署等會接受及批准未被出售的政府土地被私人發展商意識上強行佔用。希望政府及各相關政府部門，日後要留意同類事情。
香港有很多G/I/C(政府/機構及社區)用地，這些用地應包括電話機樓、發電廠、電力轉變站、電力公司/巴士廠房/學校等以優惠價取得的土地。這些土地在轉變其用途時，不能只單單給予少許的補地價便任由發展商自行發展為 “住宅或商業用途”。以鹿茵山莊(由聖基道兒童院及政府附近土地發展而成)、柏濤灣(由西貢三育中學及其附近政府土地發展而成，另多達10多萬呎未被公開使用的休憩用地)。因此本人認為上述土地，如要進行更改用途，最佳的做法是交回政府，以便政府將土地重新計劃其用途或出售。如政府、立法會認為土地已批給相關機構，政府不能收回土地，本人認為那些土地亦應經過該土地方圓5公里受影響之市民/居民/居民組織/屋苑管理公司/屋苑法團等相討，如沒有反對意見，才可到規劃署及城規會研究是否可行，如認為可行，應將其意見交給區議會討論，如果同意及批准其修改，才可將其修改提交行政長官會同行政會議審議，如通過，發展商才可向政府申請修改用途及必須即時付清所有補地價。
就以數碼港為例，政府批出的土地的原因是該地為發展香港科技的地方，但現時該土地的定位是 “高尚豪宅”，所謂的科技用地面積不足總發展面積之1%。這已偏離批地的原意。政府應如何向市民交代。立法會、審計署、平等機會委員會(因對其他發展商不公平)會否跟進此事。
近日中華巴士及太古物業為小西灣巴士廠重建作出申請，當中一個最重要的因素為，中華巴士及太古除重建自已的巴士廠房亦會連同鄰近的政府土地(巴士站)，一起重建，因此其重建的面積亦大為增加。作為政府土地，本人真的不知為何政府、規劃署、城規會，地政總署、路政署等會接受及批准未被出售的政府土地被私人發展商意識上強行佔用。希望政府及各相關政府部門，日後要留意同類事情。
香港有很多G/I/C(政府/機構及社區)用地，這些用地應包括電話機樓、發電廠、電力轉變站、電力公司/巴士廠房/學校等以優惠價取得的土地。這些土地在轉變其用途時，不能只單單給予少許的補地價便任由發展商自行發展為 “住宅或商業用途”。以鹿茵山莊(由聖基道兒童院及政府附近土地發展而成)、柏濤灣(由西貢三育中學及其附近政府土地發展而成，另多達10多萬呎未被公開使用的休憩用地)。因此本人認為上述土地，如要進行更改用途，最佳的做法是交回政府，以便政府將土地重新計劃其用途或出售。如政府、立法會認為土地已批給相關機構，政府不能收回土地，本人認為那些土地亦應經過該土地方圓5公里受影響之市民/居民/居民組織/屋苑管理公司/屋苑法團等相討，如沒有反對意見，才可到規劃署及城規會研究是否可行，如認為可行，應將其意見交給區議會討論，如果同意及批准其修改，才可將其修改提交行政長官會同行政會議審議，如通過，發展商才可向政府申請修改用途及必須即時付清所有補地價。
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