居屋

對於香港現時政府提出 “資助市民自置居所咨詢”，筆者有以下意見：

中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。

其實筆者亦不明白，為何現時有約50%人口居住於政府的公屋或居屋，仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。

香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。

就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。

由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。

以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。

我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地約百分之十 及 香港5大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。

現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。現時80後可否想過，我們的長輩用了多少時間及積累才可以購買第一套房? 為何現時青年人要於中學或大學畢業後要求即時購買樓宇來作投機呢?筆者亦相信，不是所有青年是這樣的。

筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。
MHOS第一樓是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場他興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場、停車場及會所等設施。是否有窗台、露台(如要興建，其呎吋不應少於1米深、1.5米寬)則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。
4. MHOS的建築面積應由約300平方呎至500平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得不多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的審批應由發展局常設委員會負責。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。市建局及港鐵可因應市場及得到政府批准後興建不大於900呎之單位，但其數量不應多於總數40%。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。但都不應大於500平方呎。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上2.5。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為3,750元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月淨盈餘的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。

MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋”/"公屋" 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓”/公屋/居屋 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。所有購買者都必須以私人名義購買及持有。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 /公屋/ “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於50萬港元。

MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。所有出售公屋、居屋或第一樓都不能轉售給非合資格人士。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。

以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。

多項意見

2011年9月1日在巴士的電視新聞看到，行政會議成員張炳良先生對政務司司長早前有關 “垃圾言論”作出回應，大家應該對 “公眾人物言論” 有包容。筆者認為張炳良教授(香港教育學院校長)及警隊應要有 “更容人的量度”。

學生們在大學校園和平表達意見，政府及警隊就在不沒有/充足的通知下將校園部份地方畫為 “核心保安區”，使用過分及粗暴的行動將學生推倒，還要秋後算帳式的表示有學生以粗言向警隊說話。請問一個普通人，在被過分及粗暴推倒在地後不可以 “使用發洩式的用詞嗎”?為何張先生及一哥就不能體諒學生呀。

2011年9月1日在巴士的電視新聞看到，衛生防護中心發出言論，表示國內疑似 “重金屬” 蔬菜對香港市民沒有影響，只要以水清洗蔬菜表面的 “重金屬”便可。衛生防護中心應出來表示，供港蔬菜沒有問題。因為如有問題為何政府還可以將蔬菜流出市面? 同時衛生防護中心沒有表示，如有蔬菜不是表面有 “重金屬”，而是整個蔬菜有 “重金屬”，市民又如何解決。

對於早前港澳辦主任王光亞先生表示香港公務員沒有做老闆的意識，筆者在此要為特區長官們，決策管理層出出氣。香港政府上至特首下至有審批權力的官員都 各自為 “正” – 我才可以話事，其他部門是不用理會的。

就以最近發生的 “英皇集團淺水灣重建麗都商場”項目為例，發展商就以此成功將面積增加由4萬呎增加至超過14萬呎。屋宇署批出圖則，發展商即時重建，到重建後地政署才後知後覺地發現問題。發展局，地政署，土地證記署，規劃署，屋宇署，商務及發展局，旅遊事務處等等，互不通訊，互不從屬，將各方 “透明化”，自以為 “是” “這個是話事人表示無問題的意思。”，希望退休後可以有 “更美好的生活”。

另地政署有一更為不可思異的說法，舊有土地因為屬私人擁有，在其土地上重建超過舊有建築物的面積，是不需要繳付額外地價。但政府有否想過，那些土地可能是100年前批出的，那時沒有規限土地用途，建築物高度及容量，那時只收取當時的市值。到了現在土地重建，政府就應收回 “現時土地市值減去之前土地市值”，同時應加回應有及適時的政府條文及規限於新的地契上。 再者為何舊有地契重建的樓宇，不受預售樓花之規限，那是什麼的道理。

近日看到報導，西半山 “心光盲人院” 、 “循道衛理聯合教會” 、及其他教會都希望將其土地出售/重建。筆者不反對有關土地作出適當的重建。但土地如屬 “GIC”/巴士廠房、電力站、煤氣廠房、電訊/話機樓、學校、教會等共公土地/行業，就必須事先得到立法會大會通過其重建方案。如屬資助機構，重建後多出面積要交給政府重新分配給其他受資助機構。。如要出售土地，即該機構已不再須要那土地服務市民，政府應即時收回。地規會在修改上述土地用途前，亦必須事先得到立法會大會通過其修訂，之後才可繼續其現有之程序。

高鐵之興建，筆者是認為有需要的，但為何港鐵不將其路線由深圳至落馬洲，之後沿用西鐵走線，同時亦以架空方式興建。這樣可以加快興建及減少對市民的滋擾，最重要的是可以減輕成本，特別是政府給予港鐵的 100多億的“顧問費用”。

港英政府批出大量私人體育會土地，他們已享受到高貴的形象及地位，現時政府應適當地將其合併，將多餘的土地收回另行發展。同時亦要將地契年期以每10年為限，使用費應以市價計算，如果他們不接受應收回土地。

第三條機場跑道。筆者認為，如果要用1,500億(通常政府開支都報細數，筆者相信到正真開工應要2,000億元)，用10年以上的時間去興建，就不如將費用興建鐵路接駁深圳機場、澳門機場及珠海機場。同時應向國務申請，將上述機場納入香港管理及管冶範圍。相信1,000億都可以有相量。到時香港機場點止有3條跑道，而且可能是世界上最多跑道的機場，我們只須要與廣州白雲機場相討如何分工及合作。有那一位可預知到香港機場會否似碼貨櫃頭一樣，已大不如前?


由於發表此意見後筆者之電郵被 "黑客" 入侵及破壞，不能轉載地政署之回覆。現簡述如下：地政署有去信反對發展商之重建圖則，但發展商上訴，之後可興建樓宇。

筆者亦有追加提問：發展商以什麼理由上訴，上訴委員會成員是什麼人士，就算圖則批出，為何建築事務監督明知地政署反對仍批准/發出建築許可，使發展商未與地政署完達成協議後才批准興建，及建築事務監督有否發出入伙紙。

恩平道違例建築

就你對香港銅鑼灣恩平道52號、渣甸坊7號及恩平道54號、渣甸坊5號地庫曾進行若干
違例建築工程的提問，本署現回覆如下：

1. 根據本署的批准圖則，位於上址樓宇是共用兩道樓梯通往大廈各層。上述樓宇曾被本署納入為「大規模清拆僭建物行動」中的目標大廈，本署分別於2006年7月31日及2009年2月27日向上址地庫業主發出清拆令，飭令有關業主需於指定日期前拆除於地庫的僭建物，其中包括在天井加建搭建物。 貴署並沒有回覆， 貴署是否有守則/條文不容許違例建築物在清拆後再次重建?

2. 及後，有關業主已委聘認可人士於2009年3月向本署提交圖則，擬按上述命令的規定拆除有關僭建物及後在天井進行加建工程。據本署記錄，有關僭建物已於2010年7月拆除；而隨後於天井的加建工程是獲得本署的批准及同意而進行，因此不屬違例建築工程。從所提交的圖則所示，有關申請的加建及改建工程範圍是在相關私人地段之內。 煩請貴署確認，(1)貴署有否派員到場了解完全清拆後的環境及拍照 或 (2)只依賴該認可人士的文件，相信違例建築物已清拆?

3. 在審批任何有關加建及改建工程的申請，本署會根據《建築物條例》及附屬規例去審批有關申請，如符合《建築物條例》及附屬規例的規定，申請可獲批准。有關恩平道52-54號及渣甸坊5-7號的加建及改建工程的申請，由認可人士所提交的圖則，當中所包括的地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例的規定。煩請貴署給予資料，所謂“地積比率均符合《建築物條例》及附屬規例的規定”是依該建築物第一次入圖則或依貴署現時的要求，他們有沒有任何分別。如有為何在有分別的情況下批出。及那額外的地積比率建築事務監督/屋宇署會以什麼準則批予此申請人。

4. 此外，根據《建築物條例》第14(2)條，批准任何圖則及同意任何建築工程的展開，均不得當作賦予任何土地業權；免除任何租契或特許的任何條款；或豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。本署於批出圖則時，亦已通知有關人士上述條例的規定。大廈公契並不屬於《建築物條例》的範疇，本署在審批有關的申請時無須查閱大廈公契。請注意，業主和負責工程的認可人士是有責任通知其他有關人士或採取適當措施，以確保工程未有違反大廈公契。 由於是貴署批出及確認 “額外建築物” 沒有違法，那即貴署已收到及確認該認可人士相關的資料沒有違法，煩請 貴署給予該認可人士發給該建築物所有業權人的信件及該建築物所有業權人不反對/同意 “額外建築物”的建設的回覆。及該認可人士有否/何時將 額外建築物之業權 及 其業權分數向土地註冊署作出修改及登記，同時因應香港特別行政區法例，修改大廈公契條款，必須得到100%業權分數同意才可，因此煩請 貴署給予該認可人士給予 貴署之證明文件以便公眾了解。如 貴署在未有任何上述文件的情況下批出及確認 “額外建築物”沒有違法，那 貴署會否構成協助行騙? 及 有所失職?相關業主可以什麼方式取回其權益 及 相關政府部門會以什麼方式幫助相關之業主取回權益? 屋宇署會否即時採取行動清拆相關的額外建築物。 另貴署有否向地政署/差餉物業估價署及其他相關政府部門了解，該額外建築物有否補回地價、有否差餉及地租通知單?

行政效率當然重要，但公平、公正及公開的處事才能得到市民大眾的認同及讚賞。

謝謝

如有任何查詢，請與屋宇測量師黃偉民先生（電話：2625 4827/ 電郵：
rwmwong@bd.gov.hk）聯絡。就上述加建工程的審批詳情，請與拓展部屋宇測量師陳繼珠小姐（電話：2626 1423/ 電郵：ikcchan@bd.gov.hk）聯絡

強醫金

頭條日報2011年7月5日報導，行會快將通過 “強醫金”，筆者對此深表失望。對於政府於2008年起強調會動用500億資助強醫金資供款，筆者亦有疑問，因為這個資助是有條件性 – no claim，請問no claim的定義為何，人一出生就要看醫生!! 所謂7拆是由已供稅的人給予的，那又是否真正的公平?? 為何政府不將500億於2008年起作出投資，將投資收益或連同本金一起用作增加培訓醫務人員之用? 政府表示500億可用20年，即表示政府每年只希望付出25億作為強醫金的資助，這是否足夠? 請問政府，香港是否要走向福利社會?為何現時要不斷向小市民加稅，將所利益傾向 “小部份大企業”??

香港醫療改革

馮振超先生於早前在am730通識森林中所指，醫療融資≠改革。請自行參閱。

施永青先生於2008年3月25日、26日及27日在C觀點的意見，十分可取，政府醫療開支應以當時的情況作出適當稅收的調整。請自行參閱，以免出現版權問題。

咨詢文件表示香港人口老化迅速，長者人口比例大升，這是所有國家/地區都面對的問題。是香港特區在人口政策上的問題，為何特區政府見到人口老化，而不願給予港人在內地子女來港？現時內地港人子女會否來港會？來港後政府的其他支出亦要考慮。

周一嶽局長於2008年4月7日在香港經濟日報的文章指出，香港約有3成人可能患上癌病、3成人可能患上心血管病。這是否表示香港有6成人都是病人？香港還會是一個活力都市嗎？是亞洲國際都市嗎？

2008年4月3日香港經濟日報A9頁，連醫生亦不願購買醫療保險，如何說服市民購買，為何政府要強迫市民向銀行/保險公司投保。

2008年4月12日(不記得是亞洲電視還是無線)，7點鐘節目，連醫生都表示強醫金未必能為政府減輕負擔。

有人提出，做家庭醫生，為醫院把關。誰人可以成為家庭醫生，只有西醫？中醫可否成為家庭醫生，如果不能，是否對中醫的不承認、歧視、及不公平?那物理治療師、職業治療、脊醫、骨科醫生等可否成為家庭醫生？

建造公私營醫院，醫院的固定資產屬於政府還是私人？政府想將所有土地交給私人？如屬政府，那與公營醫院有何分別，只是醫護人員不屬政府職系？

香港工商專業聯會醫療委員會成員於2008年5月30日在明報的文章寫得很好，請自行看看內容。簡單的講是要改變現時以專科為本改為社區及基層醫護為主，以減輕市民對醫院的依賴。

縮短輪候時間，標準如何、何時達到、由誰訂、如何訂。

研究設立 “個人醫療費用上限”。何時完成研究、標準如何、由誰訂、每隔多少時間檢討。

有人提出人生醫療博弈論，提出2個假設問題，收入多的人應否幫助收入少的人士及患病機會低的市民幫助患病機會較高的市民。2個假設都出現所謂偏見及歧視等問題，引起市民對立。其實問題已由政府稅收中回應。

醫護人員的培訓。現時由誰制訂每年可以培訓多少西醫、中醫、護士等。政府是否要多加培訓醫護人才及如何增加。他們在實習期間的薪酬如何制訂。成為正式醫護人員後薪酬的水平如何制訂及由誰來制訂。

香港醫務委員會。醫生的道德操守應為最高。非禮/強姦病人、藏毒、其他不法行為，應以吊消牌照為目標，但現時只會判守行為、援刑、或不准營業１個月至數個月不等。他們只是一個互惠互利的組織，不是為病人權益做事。如守行為或吊消牌照多於6個月，該醫生亦應再次接受公開考核才可再次投入醫生行業。市民應如何參與監管醫生的操守及失誤。為何今次的醫療改革咨詢未有提及如何改革這個組織？為何那些醫生不用受到法律制裁，只受到 “私人俱樂部” 的審議? 為何對小市民及病人不公平。

醫療改革應加入 – (1) 醫管局、衛生署、食物及衛生局等的關係？(2) 上述機構的組織架構如何簡化。(3)上述機構的行政費用對比醫護人員的支出如何？

6個融資方案，都沒有清晰或詳細的資料，市民在供款後可以得到什麼保障，如何能夠讓市民選擇其一或不接受醫保方案？另任何供款方案都只是假設供款金額／比例？同時沒有提到是否有供款上限以制衡無限可能的商業利益。咨詢文件並沒有提到政府及私人企業及 “強醫金”收款公司的角色 及 可發揮什麼功用。

現時香港開始跟隨國內認可及培訓中醫及承認中醫的地位，但中醫在傳統上有限多特別的地方，與香港或西方的醫學都不一樣的。中醫亦有所謂專科的，針灸、推拿、骨科等，為何他們不可以成為專科，只可以普通科呢。

香港讀西醫每年學費約為HK$2,000,000.00，在實習期有多少薪金。但起碼他們在畢業後有好多保障。公立醫院、私立醫院、私人醫療機構等等都會 “爭住請他們”。在公立醫院內，他們可以一邊 “收取薪金” 一邊獲取專業資格，之後就 “離開” 公立醫療系統，到外邊 “索取所謂合理收入 及 地位”。

在香港讀中醫要亦需5年時間，但只有1年實習，(最高每月薪金為HK$7,000.00，這是筆者3年前的資料)，之後他們就要自行開業或失業。(這是近期電視中所看到的)。為什麼中醫與西醫有這麼大的分別? 香港的醫療系統點解會這樣的對待中醫呢。

香港的醫療收費問題，這裡所指的是西醫制度下之收費，這是因應政府推出醫療融資方案中，亦只提出西醫或醫院的收費方案，並未提及物理治療、職業治療、中醫、特殊兒童/病人的需要，一個並不完全的諮詢。

我們必須先探討西醫的收費：
究竟香港讀西醫完成課程及實習須要多少學費？相信不少於300萬元(因要加入2年實習的薪津)？醫生完成實習後會否退還政府給他們的培訓費用?
公共醫療成本其實最大部份是在什麼地方。器材、醫療人員薪金、行政人員薪金、藥物。
（１）器材　──　主要是政府購買的，不應對公共醫療機構作出重大的負擔，而且使用的次數比私立醫院多，又是作為培訓用途，平均費用就相對地平宜/合理。
（２）醫療人員薪金　──　護士及治療師的薪金如何？人手編制是否合理？醫生，實習有多少薪金、MO、SMO、Consultant、等等。其薪金水平如何。他們的薪金應在那個水平才算合理。我們訓練他們成為醫生，市民所付出的金錢，時間、生命他們有沒有計算在內。他們所得的是否過多。點解私立醫院不可以自行訓練專科，要在公立醫院訓練，成才後就 “離棄” 他們的 “父母”，自私自利的 “吸食” 市民的金錢。筆者個人認為醫生在實習後，應在公共醫療體制內服務市民不少於10年。另如想成為專科醫生，一方面，他們須要承諾，在培訓期間不加薪金 及 在取得資格後會留在公共醫療機構(體系)工作不少於10年。如果真的有市場力量，我們是否須要增加培訓多些有道德操守的醫生。如他們中途離開公共醫療系統，他們必須繳付(一次過)過往10年的薪金及培訓開支 另 未來10年每年15%的收入作為市民及政府的損失。
（３）行政人員薪金 ── 另一方面公立醫院的架構比私立醫院龐大及復雜，是否可以簡化。特別是行政人員是否過多，薪金是否過高等。點解他們不須為醫療失誤負責，但薪金比其他人高？行政人員總薪金與醫護人員總薪金的比例是否過高。
（４）藥物 ── 政府購買大數量之藥物，其價格應在市場水平之下的一個相當折扣，估計應有40%至60%。

從以上的推論，醫療成本實為行政人員及醫生薪金佔最大部份。在推出醫療融資的方案的同時，希望一起考慮以上因素。先解決行政人員、組織架構及醫生薪金及福利，最後才著手於融資方案。

在近幾年經常都聽到醫療事故、醫療開支太多的話題。可否了解一下過住每一位醫生照顧多少病人，現時每一位醫生又照顧多少病人。是醫生質素/道德出現問題、是醫生的老師出現問題、是報導太公開透明、醫生與病人比例失去平衡、醫療系統(架構)出現問題。希望可一起研究。

首先筆者是強烈反對推行醫保，以下是為加強討論而加入的。
如有130萬至230萬人每月供款約HK$500.00計，即每年78億至138億供款存入。這個數比現時任何一家醫療保險公司的年收入(供款)都要高。但醫療融資機構的人手開支又如何。醫療融資應否與MPF一起供款，以減少所謂的行政開支。

現時有很多公司/企業 (包括政府)，已為他們的員工購買了醫療保險，如他們都要被強迫再購買醫療保險，他們的保障是多了還是少了？

希望一起討論及研究：
1. 如企業已為員工購買醫療保險，該公司的員工是否須要為醫療融資作出供款。如有需要他的保障是否多了。另該公司員工的保費可否或應否扣稅。還有政府必須立法，現有的公司制度不可以更改，以保障員工的利益及社會和諧，如有違反將以刑事罪檢控。其董事及主要股東都要受到不少於3個月入獄及罰款。
2. 如企業沒有提供醫療保險，該公司的員工個人供款應在那個水平 (300元或薪金的1%)？其所得的保障又有多少，供款到那一個年齡不需再供等。
3. 由於只得少數指定保險公司能做到 “收款人”，相信現有MPF公司為基準，因此政府需要修改法例，所有MPF及醫療融資供款的什麼行政費、管理費、手續費、買賣費、雜費等林林種種的收費只可按下列原則：
3.1 每年提供少於或等於8%的淨回報，不可以收取任何費用；
3.2 每年提供不少於8.1%至15%淨回報，只可以收取不多於1.0%的 “該年供款本金”作為管理費、行政費等；
3.3 每年提供不少於15.1%至35%的淨回報，只可以收取不多於2.0%的 “該年供款本金及回報”作為管理費、行政費等
3.4 每年提供不少於35.1%的淨回報，可以收取5.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等 或 可與供款人相議上一年度之收費水平。

如政府未能說服 “收款人” 以上述方式收取費用，所有開支應由政府支付，即供款人每年可以在稅項中扣除MPF及醫療融資的所有供款及開支，另所有(MPF及醫療融資)供款都可以作為醫療用途。這樣政府可以幫助市民，又可以減輕政府在醫療及長者的負擔，及幫助商界有多些利潤，一舉３得。

其實醫療改革的咨詢是一個本沒倒置、治標不治本的想法。相信大多數人都認同中國的養生術 – 太極、八段錦及瑜珈是最正統及正氣的調理及最容易學懂的保健功。中醫講求調理，預防勝於治療，所以政府應多加強中醫的調理、氣功的保健知識及推廣，以減輕政府所謂的 “過重負擔” 。

還有的是，政府應借此次咨詢的機會，一起改革強積金、強醫金、醫務委員會、醫管局的架構/收費的問題，因此政府應即時取消現時的不完全咨詢。

僭健

近日報導僭健風吹得很利害，筆者亦藉此機會發表意見。僭健在香港之所以 “普及化” 是因為政府(包括最高領導人/局長/部門首長等)、現任及前任議員、權貴的價值觀 / 政府部門的小做小錯、不做不錯的傳統觀念所致。

近日報導，我政府領導層、議員等對法例之無視。政府官員在報導後會即時作出 “正確” 的修補工作。但有部份現任及 “過氣” 的議員，因與最高領導人關係密切，公言表示，社會是針對權貴或地方人士，還表示會反抗到底，他們的的行為及誠信已經破產，不應再出任議員或政府任何委員會的成員，政府亦應考慮即時收回他們的 “勛章”以減低市民對政府及該等人員的不滿。

亦有現任議員以廉政公署成立時警務人員衝擊政府迫使當時港督就範提出轄免機制。這樣引申出來的問題就像對前房屋地政及規劃局提出，所有觸犯房署條例治養寵物的租戶只要即時申請豁免，就可以繼續違法治養寵物，請問房署有否真正的執法，多年後之今天，公屋的寵物情緣是否開始減少還是不斷的增加?煩請運輸及房屋局及房署盡快公開資料。入住公屋是社會福利，是政府認為他們收入低微要給予資助，但政策上及政治上政府都不能作出重大的改動。請問各位要治養寵物要多少錢?他們是否已超出可入住公屋的收息水平? 更不可思異的是10多歲 “未有工作、沒有經濟壓力” 便申請 “單身人士公屋”的政策。

如此類推的話，政府是否要在每次出現問題時都修改法例或表明會容忍?這樣又會否引申出日後有個別權貴利用多次容忍來向法庭控告政府損害其利益 (但實際上權貴們自己是破壞法紀者)?

因此違法就是違法，如沒有事先得到屋宇署長/建築事務監督之批准，所有加建/改建都是違法，為何權貴們不依法做事還要無恥的說是受害者。

對於僭健的處理筆者有以下的意見：-
1. 即時修改法例，所有由政府 “釘契” 的物業，業主都要由收到第一次政府信件日起計向政府支付行政及定額罰款，第一個月$200,000.00元，第二個月$400,000.00元，第三個月800,000.00元，第四個月1,600,000.00元，第五個月3,200,000.00元，第六個月6,400,000.00元，於6個月完結時仍未申報工程完工，政府便有權向法庭申請沒收該物業及於公開市場拍賣，為免前業主回購，該物業業主/員工/親屬或有關係人士不能進行競投 及 該前業主/員工/親屬或有關係人士不能再使用/佔用/享用(即作為出租或出售)該物業，得到立法會大會批准除外。
2. 政府發出通知及刊憲，所有物業持有人/佔用人應於2012年1月1日(日期可以作出更改，但不能過長，以2012年12月31日為最後限期)前自行清拆僭健物/交還侵佔之政府土地。由於屋宇署已進行 “小型工程承辦商法例” 筆者認為有足夠的人手作出修改工程。於2012年1月1日起，以下政府部門包括但不限於地政署、屋宇署、警方、食環署、漁農署等都應納入追蹤僭健及侵佔政府土地大行動，每月主動向立法會及發展局匯報及執法，以作出下年度加薪準則之一。
3. 如在上述限期後現有違建仍未申報清拆完成，政府應於6個月內派承辦商進行清拆，而每個清拆行動，該業主除支付清拆費，亦要支付政府行政費不少於$2,000,000.00，而該業主未能於指定時限繳清費用，政府可於限期日起計15天內沒收該物業及將之拍賣，為免前業主回購，該物業業主/員工/親屬或有關係人士不能進行競投 及 該前業主/員工/親屬或有關係人士不能再使用/佔用/享用(即作為出租或出售)該物業，得到立法會大會批准除外。
4. 為防止僭建之火繼續，應於其開始是作出制止。地政署每年制定之航空圖可以防止政府土地被侵佔或天台違健。漁農署行使權力禁止建築工人及機械進入受保護地區。警方及食環署於每天巡邏時都要檢視所有額外建築工程是否得到屋宇署批准，如沒有就應即時禁止及作出刑事檢控，這是因為屋宇署會以工程未完成的 “荒謬藉口” 來使違建完成，完成後建築物擁有人會上訴直致有天擁有人認為該違建物已沒有價值才將之拆下或留下。
5. 現時小型工程承辦商條例生效，所有承辦商如作出違例建築，物業持有人、承辦商幕後老闆、公司董事、及工人等政府都應作出檢控。

南丫島發展

對於有發展商於2011年5月25日邀請地市規劃委員會委員會成員為其項目出任CEO，http://www.eastweek.com.hk/index.php?aid=12780&highlight=%E9%84%AD%E6%81%A9%E5%9F%BA， 及後於2011年6月2日明報引述該發展商要求香港法院將一些已過身但土地仍為該持有人的土地拍賣及將之轉為發展商名下，筆者感到該 “新人” 已運用其關係及專業為該發展商踏出一步。

筆者有以下感想：-
1. 南丫島之發展應聽取該島居民、城市規劃(不是城規會委員以個別利益/商人/發展商之睇法)去發展。
2. 對於有發展商要求將已過身土地持有人之土地拍賣，應以現時法例處理，而不是由發展商表示該已過身土地持有人曾有意向他們出售將土地據為已有，以便發展。
3. 該發展商及該新人，應即時向香港市民、區議會、發展局、地政署、規劃署、城規會等出示其現時持有之土地位置及證據，另如有土地是由政府持有，政府會否因該 “新人”而將土地轉讓(不知會以何種形式)。
4. 該 “新人” 應即時向香港市民、區議會、發展局、地政署、規劃署、城規會等公開表示他會否/以什麼形式向政府部門或咨詢機構作出規劃/發展之影響。
5. 特區政府、發展局、地政署、規劃署及城規會會以什麼態度去處理有關土地之規劃。如日後再有其他城規會委員會出任發展商要員，那城規會會否成為發展商更改土地用途之專用機構。
6. 特區政府、發展局、地政署等會如何處理發展範圍內之政府土地。會可再一次出現 “數碼港” 之翻版。

物業管理咨詢文件

第一：筆者強烈要求立法會及政府能夠先行修改或同時修改 “物業管理條理” 、“建築物條例”等法例，以便小市民/小業主能夠真正的對其物業管理及保養有著 “真正” 的權利及義務。筆者並不是法律專業人士，只能個人意見以供立法會、政府及市民一起研究。

第二：修改物業管理條例中，有關法團成立、管理人/公司酬金、修改大廈公契的不平等問題。 例如屋苑於取得入伙紙後2年內發展商 “必須” 協助成立主立案法團，而不能以管理委員會代之。這樣才可以與政府要求大廈成立業主立案法團一致。為何政府沒有信心為市民做事?為何政府要求舊區大廈成立業主立案法團，而不能強制發展商為其發展項目成立獨立的業主立案法團，由小業主真正作當家?

第三：管理人酬金。政府為什麼要以管理開支的10%作為管理人酬金?使得各發展商不理小業主的死活，不理社會責任都要盡量為屋苑進行各式各樣的 “維修”及 增加不知名的設施、為屋苑增加會所、不知所謂的美化等，以便獲取更多的管理人酬金。因此筆者認為，管理人酬金，不能由發展商草擬及寫入大廈公契內。應修訂為第一任管理人/公契管理人，不論屋苑多大規模，每月只可收取該屋苑不多於HK$20,000.00元作為管理人酬金。第一任管理人 “必須” 於在屋苑入伙紙發出日起計2年內主動協助屋苑成立業主立案法團。之後管理人酬金應於每年法團大會表決，管理人酬金之計算方式為(1)每月收取不多於 HK$50,000.00元 或 (2)每月屋苑收支表中盈餘的2% 以底者為準。 另因發展商已為每一個管理屋苑成立獨立的管理公司，因此法例亦應修訂不容許發展商收取 “總公司/總部行政及會計”費用。發展商不能於2011年1月1日或以後對其管理公司進行任何改變，以變相獲取上述之費用。同時，因應屋宇署/建築事務監督之不繼改善大廈安全，管理公司不能再/額外收取大廈維修之顧問費或類似之費用。

現時市場大部份非發展商管理公司是收取 “固定管理酬金”，而且所收之費用亦相對合理，為何政府要向發展商低頭。

第四：以管理委員會名義管理大廈，筆者的經驗是發展商管理公司沒有於每年業主大會提交 “核數報告” 給各小業主了解大廈財務狀況。又或將 “每年平衡預算，改為赤字預算” 以便發展商管理公司能加管理費。因此只有修訂 “物業管理條例” ，將所有管理委員會管理的大廈，必須於此意見發出日起計24個月內成立 “業主立案法團” 才能真正的為小市民解決問題。 “物業管理條例” 列明要得到不少於50%業權才可解除 “公契管理人” 實在是不可理解。為何政府沒有勇氣及能力向發展商 “說不”。為何不可改為 “在開業主大會時，有過半數出席業權人士同意解除 “公契管理人” 便可。

第五：由建築事務監督及或相關政府部門給予發展商興建停車場不計入建築面積，而發展商不將所有停車場車位出售給小業主，以便發展商能夠 “管理” 其屋苑。因此，筆者極強烈要求立法會及政府修改法例，政府部門批出的所有 “豁免/不計算/額外建築面積”，在發展商持有之商場/停車場部份中撥入住宅部份(即住宅公契持有商場/停車場一定而百分比的業權)。

第六：由於以上都已列入大廈公契之內，政府必須修訂不平等的物業管理條例，使小業主能夠方便的修改上述相關的問題。例如，有個別物業，其商場的扶手電梯是要住宅小業主分擔維修費用?請問審批者是否真心服務香港市民?

第七：咨詢文件第十四頁 V段遵行成本，筆者認為除收取管理公司/合資格人士費用外，亦可在差餉中撥出某百分比，例如5%作為新監管機構的營運費，以減低對小市民之影響。

第八：在咨詢文件中，政府並沒有提出可讓個人合資格註冊專業經理受聘於法團。那現時聘用物業管理經理的法團及個人經理，政府又如何處理。政府是否不容許個人合資格註冊專業物業管理經理以個人名義受聘於法團?為何政府一方面表示規管後管理費有一定會上升，而不容許合資格註冊專業物業管理經理以個人身份只可管理一個物業?一個物業並不代表單幢物業。如以個人身份管理，其薪金相對管理公司低，又不須要支付總部行政及會計等費用。

第九：修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，所有住宅發展的停車場車位，必須於第一次售樓時，發售給有興趣購買的個別小業主。因為現時發展商持有的停車場及商場的業權分數，加起來是物業的最大業權持有人，政府為何不勇敢的作出修改，將上述不作出售的停車場及商場，不能列入 “住宅大廈公契” 之內，以便小業主能真正的只為自己住宅的 “公用地方” 作出承擔。

第十： 修改Building Ordinance及Building Management (Amendment) Ordinance，以便住宅小業主有其住宅部份的大廈公契，物業內之發展商持有之部份(包括但不限於車位及商場)則由另一公契負責。

第十一： 修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，Building Ordinance, HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，發展商不得在住宅/商住物業外牆及或天台加裝/興建特色照明系統及或能源消耗裝置。這樣可令建築物更為環保及減少能源之消耗，同時亦可減低小業主的管理開支。

第十二： 修改Building Management (Amendment) Ordinance及大廈公契不能容許，發展商/合資/附屬/關連的物業管理公司在收取酬金後再收取總部行政及會計費用或類似的收費。

以下是筆者對於咨詢文件的回應及或疑問：
1. 第2段，將所有責任都推給業主，有點恐嚇口吻。如有管理公司的，為何管理公司不須負責?

2. 第3段，政府沒有促進或協助成立 “業主立案法團”，只是給予發展商成立管理委員會代之。在圖中，政府亦以管理委員會/法團作為日常管理，便可知道政府的立場。

3. 第4段，應與第3段互換次序，才可知道，管理公司亦應負上維修失當的責任。

4. 第5段，24,000幢由物業管理公司管理，請問有多少幢是發展商沒有出售只作收租用途? 有多少幢由業主立案法團、有多少幢由管理委員會?

5. 第7段，800多家物業管理公司，請問當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連控制? 10% 管理50幢或以上，他們當中有多少是發展商/合資/附屬/關連管理? 他們的收費如何?他們管理什麼類型的物業。 40%主要管理單幢樓，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連管理， “文件”以具競爭力的收費，提供基本清潔及保安服務。政府真正想表達的是什麼呢?

6. 第8段。 另一方面，一直有人要求….。 煩請公開表明他們是什麼人/團體、有多少，有多久及如何向政府表達要求及列出他們的要求，以便市民得知及協助政府解決問題。

7. 第9(a)段，收費可予負擔。 應改為 合理及可予負擔。

8. 煩請政府列出，各地政府對於所謂的管理公司其准許收費如何? 收費的模式(是否以管理支出作為基數)? 其收費的準則如何? 如何規管其收費等。這個應於文件中公開給所有市民知道。

9. 第21段，實施強制發牌…制定基本服務水平，提高公眾對物業管理公司的專業水平。市民或小業主是否真的這樣想呢?現時的管理真的那麼差? 最重要的是 若日後…規定大廈業主聘用管理公司，強制發牌是一個先決條件。 其實政府的用意是要求規管所有大廈都要聘用管理公司。但沒有法團大廈小業主應如何聘用管理公司? 可否考慮只聘用個人物業管理人員? 同時為何政府不主動協助成立業主立案法團，這不是本末倒置? 沒有法團何來有權/有能力聘用 “管理人員/公司”?

10. 第23段， 物業管理市場非常受費用影響。 請問政府有那一個行業不受費用所影響? 政府真正想表達的是什麼?

11. 第24段，我們已就加強規管…廣泛徵詢相關專業組織及其他持份者的意見。 煩請政府公開列出何時進行、如何進行、相關專業組織及其他持份者的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便市民了解。為何不載入附件以助市民了解，特別是政府的徵詢樣本。

12. 第25段，我們知悉有些人關注…。煩請政府公開列出從何處知悉 (主動或被動)，那些人，有多少數量、有多久。為何不載入附件以助市民了解。

13. 第26段，我們徵詢物業管理行業的意見所得…。煩請政府公司列出何時進行、如何進行、物業管理行業的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。為何不載入附件以助市民了解，特別是徵詢樣本。

14. 第28段，政府是否已表明會為物業管理公司只可分為高級(發展商)及較低級管理公司? 為合政府不將發展商、銀行、律師、會計師、醫院、工程師、建築師等亦分為高級及較低級別? 筆者認為個人牌照可分為多個級別，但管理公司就不應分為多個級別。如要物業管理成為專業，從業員可再細分為政府/公共物業、商業、商場、住宅、停車場及工業等，同時改革現時香港房屋經理協會，改為香港房產管理師協會(Hong Kong Real Estate Managers Association) 或香港物業管理師協會 (Hong Kong Property Managers Association)，當中更要加入估價科目(valuation)及租務科目(Leasing)，成為全面的房產/物業管理人才。

同時半/專業會員可以個人身份受聘於“業主立案法團”/ 投資者 / 發展商，並不一定要聘用物業管理公司。這樣物業管理費用便可以大大減低。

15. 第30段，政府已有法例規定保安、升降機、消防及機電等設施之維修。因此物業管理公司/經理人員是要協助法團依照法例(包括及不限於物業管理條例及上述法規)之要求保養物業。 物業管理條例已有規定立案法團之運作及責任，但沒有明確列明沒有法團只有管理委員會的責任。

16. 第33段，個人層面實施規管…。整段都是管理的要求/範疇，因此筆者認為應分為 (A)註冊房產管理師 及 (B) 輔助職系2類。並不應以管理單幢大廈或多幢大廈來區分管理人員的身份。

17. 在第18頁及19頁所列的職能上，基本已有法例要求及或指引。

18. 附件C1及C2，為何以單位不以幢為數量，以統一比較。

19. 附件D方案3，提出會增加成本。所謂的成本是什麼?會有多大?對於現時物業/屋苑的多大影響?政府真正想表達的是什麼?