第一：筆者強烈要求立法會及政府能夠先行修改或同時修改 “物業管理條理” 、“建築物條例”等法例，以便小市民/小業主能夠真正的對其物業管理及保養有著 “真正” 的權利及義務。筆者並不是法律專業人士，只能個人意見以供立法會、政府及市民一起研究。
第二：修改物業管理條例中，有關法團成立、管理人/公司酬金、修改大廈公契的不平等問題。 例如屋苑於取得入伙紙後2年內發展商 “必須” 協助成立主立案法團，而不能以管理委員會代之。這樣才可以與政府要求大廈成立業主立案法團一致。為何政府沒有信心為市民做事?為何政府要求舊區大廈成立業主立案法團，而不能強制發展商為其發展項目成立獨立的業主立案法團，由小業主真正作當家?
第三：管理人酬金。政府為什麼要以管理開支的10%作為管理人酬金?使得各發展商不理小業主的死活，不理社會責任都要盡量為屋苑進行各式各樣的 “維修”及 增加不知名的設施、為屋苑增加會所、不知所謂的美化等，以便獲取更多的管理人酬金。因此筆者認為，管理人酬金，不能由發展商草擬及寫入大廈公契內。應修訂為第一任管理人/公契管理人，不論屋苑多大規模，每月只可收取該屋苑不多於HK$20,000.00元作為管理人酬金。第一任管理人 “必須” 於在屋苑入伙紙發出日起計2年內主動協助屋苑成立業主立案法團。之後管理人酬金應於每年法團大會表決，管理人酬金之計算方式為(1)每月收取不多於 HK$50,000.00元 或 (2)每月屋苑收支表中盈餘的2% 以底者為準。 另因發展商已為每一個管理屋苑成立獨立的管理公司，因此法例亦應修訂不容許發展商收取 “總公司/總部行政及會計”費用。發展商不能於2011年1月1日或以後對其管理公司進行任何改變，以變相獲取上述之費用。同時，因應屋宇署/建築事務監督之不繼改善大廈安全，管理公司不能再/額外收取大廈維修之顧問費或類似之費用。
現時市場大部份非發展商管理公司是收取 “固定管理酬金”，而且所收之費用亦相對合理，為何政府要向發展商低頭。
第四：以管理委員會名義管理大廈，筆者的經驗是發展商管理公司沒有於每年業主大會提交 “核數報告” 給各小業主了解大廈財務狀況。又或將 “每年平衡預算，改為赤字預算” 以便發展商管理公司能加管理費。因此只有修訂 “物業管理條例” ，將所有管理委員會管理的大廈，必須於此意見發出日起計24個月內成立 “業主立案法團” 才能真正的為小市民解決問題。 “物業管理條例” 列明要得到不少於50%業權才可解除 “公契管理人” 實在是不可理解。為何政府沒有勇氣及能力向發展商 “說不”。為何不可改為 “在開業主大會時，有過半數出席業權人士同意解除 “公契管理人” 便可。
第五：由建築事務監督及或相關政府部門給予發展商興建停車場不計入建築面積，而發展商不將所有停車場車位出售給小業主，以便發展商能夠 “管理” 其屋苑。因此，筆者極強烈要求立法會及政府修改法例，政府部門批出的所有 “豁免/不計算/額外建築面積”，在發展商持有之商場/停車場部份中撥入住宅部份(即住宅公契持有商場/停車場一定而百分比的業權)。
第六：由於以上都已列入大廈公契之內，政府必須修訂不平等的物業管理條例，使小業主能夠方便的修改上述相關的問題。例如，有個別物業，其商場的扶手電梯是要住宅小業主分擔維修費用?請問審批者是否真心服務香港市民?
第七：咨詢文件第十四頁 V段遵行成本，筆者認為除收取管理公司/合資格人士費用外，亦可在差餉中撥出某百分比，例如5%作為新監管機構的營運費，以減低對小市民之影響。
第八：在咨詢文件中，政府並沒有提出可讓個人合資格註冊專業經理受聘於法團。那現時聘用物業管理經理的法團及個人經理，政府又如何處理。政府是否不容許個人合資格註冊專業物業管理經理以個人名義受聘於法團?為何政府一方面表示規管後管理費有一定會上升，而不容許合資格註冊專業物業管理經理以個人身份只可管理一個物業?一個物業並不代表單幢物業。如以個人身份管理，其薪金相對管理公司低，又不須要支付總部行政及會計等費用。
第九：修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，所有住宅發展的停車場車位，必須於第一次售樓時，發售給有興趣購買的個別小業主。因為現時發展商持有的停車場及商場的業權分數，加起來是物業的最大業權持有人，政府為何不勇敢的作出修改，將上述不作出售的停車場及商場，不能列入 “住宅大廈公契” 之內，以便小業主能真正的只為自己住宅的 “公用地方” 作出承擔。
第十： 修改Building Ordinance及Building Management (Amendment) Ordinance，以便住宅小業主有其住宅部份的大廈公契，物業內之發展商持有之部份(包括但不限於車位及商場)則由另一公契負責。
第十一： 修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，Building Ordinance, HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，發展商不得在住宅/商住物業外牆及或天台加裝/興建特色照明系統及或能源消耗裝置。這樣可令建築物更為環保及減少能源之消耗，同時亦可減低小業主的管理開支。
第十二： 修改Building Management (Amendment) Ordinance及大廈公契不能容許，發展商/合資/附屬/關連的物業管理公司在收取酬金後再收取總部行政及會計費用或類似的收費。
以下是筆者對於咨詢文件的回應及或疑問：
1. 第2段，將所有責任都推給業主，有點恐嚇口吻。如有管理公司的，為何管理公司不須負責?
2. 第3段，政府沒有促進或協助成立 “業主立案法團”，只是給予發展商成立管理委員會代之。在圖中，政府亦以管理委員會/法團作為日常管理，便可知道政府的立場。
3. 第4段，應與第3段互換次序，才可知道，管理公司亦應負上維修失當的責任。
4. 第5段，24,000幢由物業管理公司管理，請問有多少幢是發展商沒有出售只作收租用途? 有多少幢由業主立案法團、有多少幢由管理委員會?
5. 第7段，800多家物業管理公司，請問當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連控制? 10% 管理50幢或以上，他們當中有多少是發展商/合資/附屬/關連管理? 他們的收費如何?他們管理什麼類型的物業。 40%主要管理單幢樓，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連管理， “文件”以具競爭力的收費，提供基本清潔及保安服務。政府真正想表達的是什麼呢?
6. 第8段。 另一方面，一直有人要求….。 煩請公開表明他們是什麼人/團體、有多少，有多久及如何向政府表達要求及列出他們的要求，以便市民得知及協助政府解決問題。
7. 第9(a)段，收費可予負擔。 應改為 合理及可予負擔。
8. 煩請政府列出，各地政府對於所謂的管理公司其准許收費如何? 收費的模式(是否以管理支出作為基數)? 其收費的準則如何? 如何規管其收費等。這個應於文件中公開給所有市民知道。
9. 第21段，實施強制發牌…制定基本服務水平，提高公眾對物業管理公司的專業水平。市民或小業主是否真的這樣想呢?現時的管理真的那麼差? 最重要的是 若日後…規定大廈業主聘用管理公司，強制發牌是一個先決條件。 其實政府的用意是要求規管所有大廈都要聘用管理公司。但沒有法團大廈小業主應如何聘用管理公司? 可否考慮只聘用個人物業管理人員? 同時為何政府不主動協助成立業主立案法團，這不是本末倒置? 沒有法團何來有權/有能力聘用 “管理人員/公司”?
10. 第23段， 物業管理市場非常受費用影響。 請問政府有那一個行業不受費用所影響? 政府真正想表達的是什麼?
11. 第24段，我們已就加強規管…廣泛徵詢相關專業組織及其他持份者的意見。 煩請政府公開列出何時進行、如何進行、相關專業組織及其他持份者的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便市民了解。為何不載入附件以助市民了解，特別是政府的徵詢樣本。
12. 第25段，我們知悉有些人關注…。煩請政府公開列出從何處知悉 (主動或被動)，那些人，有多少數量、有多久。為何不載入附件以助市民了解。
13. 第26段，我們徵詢物業管理行業的意見所得…。煩請政府公司列出何時進行、如何進行、物業管理行業的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。為何不載入附件以助市民了解，特別是徵詢樣本。
14. 第28段，政府是否已表明會為物業管理公司只可分為高級(發展商)及較低級管理公司? 為合政府不將發展商、銀行、律師、會計師、醫院、工程師、建築師等亦分為高級及較低級別? 筆者認為個人牌照可分為多個級別，但管理公司就不應分為多個級別。如要物業管理成為專業，從業員可再細分為政府/公共物業、商業、商場、住宅、停車場及工業等，同時改革現時香港房屋經理協會，改為香港房產管理師協會(Hong Kong Real Estate Managers Association) 或香港物業管理師協會 (Hong Kong Property Managers Association)，當中更要加入估價科目(valuation)及租務科目(Leasing)，成為全面的房產/物業管理人才。
同時半/專業會員可以個人身份受聘於“業主立案法團”/ 投資者 / 發展商，並不一定要聘用物業管理公司。這樣物業管理費用便可以大大減低。
15. 第30段，政府已有法例規定保安、升降機、消防及機電等設施之維修。因此物業管理公司/經理人員是要協助法團依照法例(包括及不限於物業管理條例及上述法規)之要求保養物業。 物業管理條例已有規定立案法團之運作及責任，但沒有明確列明沒有法團只有管理委員會的責任。
16. 第33段，個人層面實施規管…。整段都是管理的要求/範疇，因此筆者認為應分為 (A)註冊房產管理師 及 (B) 輔助職系2類。並不應以管理單幢大廈或多幢大廈來區分管理人員的身份。
17. 在第18頁及19頁所列的職能上，基本已有法例要求及或指引。
18. 附件C1及C2，為何以單位不以幢為數量，以統一比較。
19. 附件D方案3，提出會增加成本。所謂的成本是什麼?會有多大?對於現時物業/屋苑的多大影響?政府真正想表達的是什麼?
你本年三月六日致本署有關上述公眾諮詢的電郵已經收悉。關於你的疑問，本署現覆如下：
回覆刪除諮詢目的
是次「設立物業管理行業的規管架構」的公眾諮詢的目的，是向本港各界市民收集意見，希望透過立法設立一個法定的發牌制度，以訂立一個基本的服務水平準則，提高公眾對物業管理行業專業服務的認知，以及提高公眾對物業管理公司在良好樓宇管理的重要角色。
現時，共有24000幢大廈聘請了物業管理公司負責大廈的管理。無論是發展商附屬或有關連的物業管理公司，還是透過管理合約而聘用的管理公司，均屬於我們是次諮詢的規管目標。在是次諮詢中，我們也沒有意圖強制所有大廈的業主都要聘用物業管理公司。此外，我們知悉約有9000幢大廈由法團自行管理，當中有個別大廈業主只聘用合資格的管理人員管理大廈，而不聘用物業管理公司。這類情況是否需要規管也屬於我們是次諮詢的範圍。
發展商在物業管理行業方面的情況
現時，有地產發展商會在樓宇落成後，委託其附屬或有關連的物業管理公司管理樓宇，為樓宇提供管理服務。這現象在大型住宅屋苑及商業樓宇較為普遍。根據地政總署轄下的田土轉易處所發出的大廈公契指引(公契指引)(二零零六年四月修訂版)，在業主未成立法團時，業主委員會可憑藉獲總共擁有份數不少於50%並有投票權的業主支持的情況下，發出通知終止公契經理人的委任，有關通知須給予一段不少於3個月的通知期，而無須給予補償。因此，即使大廈沒有法團，如公契有規定，業主若不滿意有關物業管理公司的服務水平而希望撤換管理人，亦可按個別大廈公契的規定，以處理終止委任經理人及聘用新經理人的情況。
物業管理公司經理人酬金及管理費
關於經理人酬金方面，地政總署轄下的田土轉易處所發出的大廈公契指引已訂明規定。根據公契指引，經理人酬金的比率是按建築物的單位及車位數目釐定。如建築物的單位及車位數目是20個或以下，經理人酬金的比率最多應是20%；單位及車位數目是21至100個，經理人酬金的比率最多應是15%；單位及車位數目是 101或以上，經理人酬金的比率最多應是10%。鑒於擬定大廈公契的指引由地政總署法律諮詢及田土轉易處所發出，本署亦將你對經理人酬金的意見轉介到該署。
至於現時政府物業的管理費用方面，根據政府產業署的資料，其轄下物業的管理費是以物業管理公司投標時所擬定的固定金額支付，而非以每月總支出作為管理人酬金的方式支付。而非牟利的獨立房屋機構香港房屋協會(房協)表示，房協自行管理轄下的出租屋，故無需支付管理人酬金予其他管理公司。至於房協的代管物業方面，房協則收取10%或以下的管理人酬金，各個屋苑均有所不同，由房協與業主立案法團或業主委員會磋商，視乎屋苑的管理費預算及實際支出而定。
統計數字
諮詢文件中提及由物業管理公司管理的24 000幢私人大廈中，約有20 000幢有法團等居民組織，其餘的4 000幢未有任何居民組織。至於你問及的其他統計數字，本署並未有收集相關數據。至於與物業管理行業有關的其他參考數字，你可登入以下政府統計處的兩個網址，查閱載有「地產保養管理服務」項目的圖表 -
http://www.censtatd.gov.hk/products_and_services/products/publications/statistical_report/commerce_and_industry/index_tc_cd_B1080011_dt_detail.jsp
http://www.censtatd.gov.hk/products_and_services/products/publications/statistical_report/labour/index_tc_cd_B1050009_dt_detail.jsp
由於是次諮詢亦需要探討日後發牌制度的主要準則及規管範圍，我們歡迎各持分者給予不同角度的意見。我們已經備悉你的建議和意見，並會在研究制訂物業管理發牌制度時作出考慮。就《建築物管理條例》的方面，我們現正就有關條例作出檢討。我們會一併考慮你的意見。
謝謝你對上述諮詢的關注。
民政事務總署署長
(歐陽偉文 代行)