回應智經研究中心有關房屋的報告

筆者今天(2010年8月24日)看到智經研究中心為首次置業提供見意後有以下的想法：-
1.「零首期」房屋：
由政府或撥地予有關機構興建樓價150萬元以下單位，供較低收入的合資格住戶作自住用途。 筆者相信每個香港居民都應有購買樓宇的權利，但如真是低收入家庭，是否應由政府提供“公屋”較為合適?為可要鼓勵/鼓吹未有能力者購買物業? 同時智經亦沒有提出150萬以下單位的其他參數，例如單位面積?會否以混合形式發展，即發展商興建部份150萬以下單位，部份超出150萬元?如這樣政府又是否要給予發展商額外優惠? 還有現時政府的按揭公司是可以提供90% (以前為95%)之第2按。首期只須10%(5%)。

2.「半買半租」計劃：
申請人只購買物業五成業權，餘下五成由政府指定中介機構持有，申請人每月以特惠租金租用餘下業權，並可於指定期內以原價回購物業。這個方案亦得到某大學教授認同，但他們都不願/未能提供詳細資料/參數。 筆者認為此方案與現時“居屋”條款相似，政府提供3成折扣優惠，但單位只可以轉讓給 “合資格人士”。以上應加入(一)購買單位面積不可大於800平方呎。(二)樓價應在400萬以或下。(三)樓齡應介乎6年至20年之間，因不應鼓吹“一手樓”之抄作。(四)只可以家庭組合申請及所有成員為Tenant in common。(五)要制定單位出售機制，因為有可能要將單位出售，那應該是“所有人”包括投資者都可以購買或只限“合資格人士購買”或是政府購回後再推出市場給合資格人士購買。(六)為何50%置業後還可以得到“特惠租金”之厚待。(七)租金水平、利息/利率的計算如何?等等實在太多問題要想。

3. 強積金代首期：
容許合資格首置人士一筆過提取強積金款項支付首期，但設提取上限及五年內出售物業就要交還款項。 筆者認為此是可行，但以現時強積金的高行政費及負回報，相信可取得的金額不多，如改為提取全部強積金加每月強積金作供款，就會更有效。至於還款給強積金的規定，應改為供滿樓宇按揭後3年內出售樓宇都應退回已提取金額給強積金戶口。如在期間再次購入物業，則除已提取之強積金外，亦要加入罰款。另限制每人只可使用一次。金額、面積、樓齡之限制同上。

4. 按揭及稅務優惠：
提供更長按揭年期及利率風險保障、五年內未有出售物業可豁免印花稅等。 筆者認為只須延長現時自住樓宇供樓利息稅務扣減方案便可。

5. 增加土地及住宅供應：
穩定土地供應、加快審批更改土地用途、增加逾期未動工或囤地罰則等。 這個與國內打壓方案相類似。但香港應以更宏觀的方向看，政府應在行政方面著手，增加現時印花稅之限額至8%。另限制銀行對1,000萬或以上樓宇的估價及貸款不多於50%、以公司名義按揭的成數不多於40%及利率應為中銀香港按揭利率加500點子，以暫時壓制抄買情緒、對第二房只做40%按揭及利率應為中銀香港按揭利率加300點子，第三房或以上只做30%按揭及利率應為中銀香港按揭利率加500點子。其實香港和國內的情況相同，是因為利率超低而引致過份投機抄買，因此在特別時間要作出特別的安排。

6. 鼓勵「簡約」建築：
鼓勵或在撥地條款中規定不設高級會所、空中花園及豪華大堂，以限制單位樓價。 這點與筆者早前向政府提出的意見相約，但會否限制樓價是另一課提。因為樓價除了 “供” 及 “應” 外，還要看經濟因為。為何1997亞洲經濟風暴及2003年沙士期間沒有人說要多供應樓宇，還要設法提升樓價?


謝謝您日前來函，就智經最新發表有關首次置業政策建議的研究表達意見。

一般而言，大部份人通常因為生育、子女成長、又或結緍組織新家庭而需要另覓新居。

我們相信，符合公屋入息限制的基層家庭，基本上可透過申請出租公屋，解決房屋需求。智經今次研究的主要對象，是超過申請公屋入息上限但又低於過去夾心階層住屋計劃要求的家庭(例如一個四人家庭收入介乎$16,916至$39,000)，因為自2002年政府宣布暫停所有資助市民自置居所的計劃後 (包括停建和停售居屋，暫停置業貸款計劃等)，這些家庭已得不到任何形式的房屋資助。以現時的住宅樓價而言，置業對他們來說可謂十分困難，甚至遙不可及。

智經提出的多項政策建議，包括零首期房屋、強積金代首期、半買半租、「簡約」建築等，均希望協助上述家庭首次購買樓價不高於300萬元的物業自住。

智經期望所提出的政策建議，能夠引起社會多作討論；而我們亦會將您所提出的意見紀錄在案，以作為日後研究相關課題時的參考。10/09/2010

Modified Home Ownership Scheme 第一樓

對於香港現時政府提出 “資助市民自置居所咨詢”，筆者有以下意見：

中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。

其實筆者亦不明白，為何現時有超過52%人口居住於政府的 “公共租住房” 即公屋(如不正確，請作出更正)，為何仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。

香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。

就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。

由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。

以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。

我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地不到百分之十 及 香港十大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。

現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。

筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。

1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場，是否有窗台、露台、停車場及會所等則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。如有車位，所有車位必須於售樓時一併出售給小業主。
4. MHOS的建築面積應由約500平方呎至不大於900平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的選擇應由2個常設委員會負責，由那一個委員會進行研究將項目批出，應由發展局局長於截標後才決定，以減低私商受受的風險。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上1.8。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為2,700元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月總支出的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。

MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋” 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓” 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 / “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於100萬港元。

MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。

以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。

大浪灣古蹟

對於環境局及發展局今天(2010年7月28日)高調及高興地表示會以 “發展審批地區圖” 對應大浪西灣 “古蹟” 用地，深表遺憾。因為現時已發現更多的 “保育地”可能受到傷害，而不即時加上規限。

因為政府高官、警方、漁護處、環保局、發展局、地政署、古蹟辦及城規會各方推責 及 向相關人士容忍/有可能通報，就算現時以 “發展審批地區圖” 規管 “已受傷害的古蹟”，是沒有用的。因為依據條例，“已受傷害的古蹟”是不能還原，只可以維持現有狀況。如果沒有容忍，即時採取行動，“已受傷害的古蹟”是可以有得請救。

因此，筆者仍然堅持要求政府修改規例，土地買家於購入土地後，必須先行要取得古蹟辦/發展局/城規會/環境局等發出不反對改變用途通知書後才可進行任何形式的工程。而古蹟辦/發展局/城規會/環境局等必須依照現時方式向公眾作出咨詢。這此工作新買家可直接向各部門申請或可以交由律師或地產代理進行。以便政府在土地管理上作出更主動的角色來保護香港的歷史/郊區。任何違反此法例的人士，包括業主、工程承辦商等都須負上(個人)法律責任。

馬後炮

香港土地規劃及管理

近日看到受到保育/古蹟的土地買賣(包括但不限於西貢 海下灣及大浪西灣)，現時相信/估計買家是想興建住宅用途。對於已規劃為受保育/古蹟的土地，就算是位於私人業權之上，政府亦不能坐視不理。

但相信全世界只有中國及香港會破壞自己的歷史及受保育的地方。中國政府沒有好好保護中國獨有的 “四合院” 建築，不將它們完全推倒興建最新最豪最能賣錢的住宅不可。 “傷人”到北京與國家最高領導相討後 “北京東方廣場”原址的歷史亦要被新型大廈所取替。 “傷人”與所謂的環保/綠色團體會面後，政府便批准他們於 “後海灣保護區內”興建豪宅。

所有國家都會規限土地用途，筆者只是要求所有己規劃為 “受保育/古蹟/特殊用途”的土地都只可以 “現狀” 保存，不能任意改動 (包括但不限於興建或拆卸建築物、填平魚塘/農地等)。買家或準買家只能於政策上 “商商(商人及商人組成的咨詢架構)相討” 後，以公開及合法的方式改變現有土地用途。

簡單的舉一個例子，原有漁塘/農地，因為不值錢，業主將漁塘/農地填平，改為貨櫃場。由於政府、發展局、規劃署、地政署等以私人業權不能阻止為由，使到香港漁塘/農地減少，更為可惜的是，業主將漁塘/農地被人傾倒泥頭/垃圾等廢物，不但影響土地用途及環境，更會影響鄰近居民/旅客的健康。政府作為行政機關及土地的持有人(因香港99.00%土地是政府以批租形式出租給發展商/業主)不去阻止破壞而且還容許大量未經批准而更改用途的業主犯法，真是令人廢解。由漁塘/農地改變為貨櫃場/貨倉，已是改變用途，政府及警方應有合法權力阻止，或要業主向政府申請，通過公開及合法的方式改變用途，但為何他們不須要?(如筆者資料錯誤，請作出更正)。

據筆者所知(如有不正確，請作出更正)，西貢海下灣規劃為特殊保育地、西貢大浪西灣為古蹟地。那便要理解以下事宜，對上述土地買賣作出適當的追查。
1. 古蹟辦，何時將土地改為古蹟?何時將資料更新至相關的政府部門?古蹟辦為何要在新業主表示暫時停工後才表示土地為古蹟?
2. 規劃署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
3. 地政署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
4. 地政署/屋宇署有沒有依規限，在沒有道路的土地上，不能興建任何建築物?(如有不正確，請作出更正)?
5. 煩請發展局及地政署交出報告，西貢大浪西灣古蹟地，被侵佔多少政府土地?現時要求侵佔人何時交還土地，以何種狀況交還?會否批准侵佔人以短期租約租用被侵佔之政府土地?會否/是否已要求侵佔人作出賠償，何種賠償等?
6. 環保署在收到投訴後，其跟進的情況如何?
7. 漁農署在收到投訴後，其跟進的情況如何?為何會有重型機械進行郊區進行工程，而且是沒有道路的郊區進行，漁農署都不作出即時的醒覺。(包括但不限於向上匯報/查詢其工程的合法性等)。
8. 地產代理有沒有依據現時地產代理監管局的程序，將土地資料(包括但不限於業權人、土地用途/限制)等資料講解給準買家。
9. 買家律師有沒有進行due diligence (盡職審查)，查看完整的業權、土地用途及規劃限制等給其客戶(即買家)。
10. 如以上所有政府部門/機構，地產代理及律師都以盡責向買家表達，現時的土地不能作任何的改變或興建建築物，而買家不理會，就必須要受到社會及政府的重大懲罰。
11. 為免上述情況再之重復出現，政府會否考慮以後的土地買家於購入土地後，必須先行向取得古蹟辦/發展局/城規會發出不反對改變用途通知書後才可進行任何形式的工程。這此工作新買家可直接向各部門申請或可以交由律師或地產代理進行。以便政府在土地管理上作出更主動的角色來保護香港的歷史/郊區。

侵佔政府土地

下為2010年6月28日東方日報之報導，從此可以看到政府部門之不協調，怕做正確的決定。


另外在報導中可以得知，一個不守法紀自私自利的人，不但沒有被法律制裁，而且還可以自豪地要向政府要求將侵佔的政府土地私有化。這就如筆者不滿為什麼 "南區富豪" 可以將侵佔的政府土地私有代一樣。


對於政府只懂得以 "釘契" 方式對應不守法人士，亦是一個很不可接受的方式。因為釘契沒有真正的對犯事者作出處罰。釘契應該要加入以下重點：-


1. 被釘契者必須於釘契日起計1年內主動及認真處理及解決問題；


2. 在這1年內，被釘契者要支付政府費用，計算方式是第一個月HK$100,000元，第二個月HK$200,000元，第三個月400,000元，第四個月 HK$800,000元如此類推。因為被釘契者如不須買樓，他便不須怕被釘契。 當費用達到3百萬或以上時，政府使要給予最後通知，如未能於2個月內報告完成，政府便可以將該土地沒收及拍賣。


3. 政府部門，特別是警察、屋宇署、地政署等，在接到侵佔官地 或 非法(違例)建築等都應即時作出制止及作出檢控，而不是任由犯法者"消遙法外" (對不起執筆忘字，請作出指正)，將執法的權力推卸給其他部門。


地政總署對官地被佔視而不見，令違法僭建更加無王管！毗鄰「自然保育區」的西貢麻南笏有官地遭人肆意僭建及非法砍伐樹木，打造成「星級度假屋」，村民向地政總署等部門舉報多年一直未獲正視，僭建面積更愈來愈大。立法會議員與區議員均狠斥當局縱容違規行為，促按章執法，以免官地繼續被濫用。

「講完政府都係唔理，仲就愈整愈誇張！」麻南笏村民鍾太表示，村民一向愛惜村內一草一木，惟自該涉事村屋有新業主遷進後，便帶來翻天覆地的改變，「僭建天台、樓梯都不特止，仲霸埋屋前面塊官地，鋪晒地板，掛埋個鞦韆喺度做露台。」

鍾指兩年前有村民發現有關業主霸佔官地僭建後，已即時向政府部門反映，惜當局至今仍未有任何行動。

加建圍欄鎖閘封路

近日有關業主更將附近樹木砍伐，又於村屋外圍加建有鎖閘門及圍欄，封去通往南面白馬咀的小路，令村民無法取道。

麻南笏村毗鄰自然保育區，已劃為「鄉村式發展」地帶，主要供原居村民興建小型屋宇。按地政署資料顯示，上述地段為一幅面積約九十二點九平方米的私人土地，獲准興建一座三層高的七百呎丁屋。

不過，就記者現場所見，村屋連同被佔用的官地，面積至少近千呎，高度亦由原來的三層變為四層。屋外搭建的平台直通海邊，儼如一座海邊小洋房。

屋宇署發言人解釋，加建於新界豁免管制屋宇或小型屋宇上的僭建物，如果屬於正在興建中或對公眾構成迫切危險，該署才會立即採取執法行動，否則會轉介予地政署跟進，發言人表示上述個案已獲轉介。

地政署發言人則承認，○七年起曾先後接獲上述投訴，但截至今年六月為止，該署仍未有將該地段上的違規記錄送交土地註冊處登記（即釘契）。發言人稱，丁屋業主早前向該署提出，擬以短期租約形式申請屋前的政府土地作花園用途，現正將建議呈交當局參考。

至於砍伐樹木一事，漁農自然護理署發言人證實，毗連上址的山坡有九棵樹木遭砍伐，該署現正跟進有關個案。

議員力促執法取締

「如果證實有人違規就要取締，而唔係任由佢佔用、斬樹同改變環境都唔理。」立法會環境事務委員會委員黃容根批評部門執法態度欠積極，促當局依法處理違規事宜。

西貢區區議員邱戊秀亦認為，當局一旦收集到足夠證據，便應該落實執法，以免官地被繼續佔用，甚至「愈霸愈大」。

南丫島發展

對於發展機遇辦事處協助私人發展商在南丫島興建一個約300萬平方呎的綜合發展項目，筆者個人認為不要 “重復數碼港” 的問題便可。

據報導，私人發展商持有約100多萬平方呎的土地，同時要求政府出租或出售100多萬平方呎的土地，以興建800個房間的 “六星酒店??”、遊艇會/渡假村及低密度住宅。

筆者個人認為約300萬平方呎的發展需要很長的時間及金錢的投入。對於投資方計劃的遊艇會/渡假村及六星酒店，會否對現時南丫島漁村式渡假屋及大自然環境有所不配合，或會產生更好的效果筆者不取亦不能推算。但有幾點筆者是希望發表一下：-

1. 筆者仍然堅持，土地是政府寶貴的資源，不可亦不能以私下相討的形式出售/出租，因此要經離島區議會及島上居民投票是否接受這個發展的形式。最好當然是所有香港人都可以提出意見。

2. 土地亦需要公開進行拍賣 或與有興趣的投資方簽署15年期的BOT合約。投資方交還土地及物業前必須要進行全面的維修(包括更換所有的來去水喉管及防漏)，另得到最少一位政府高級屋宇測量師及一位私人執業註冊屋宇測量師審核，確認土地及物業可以於5年內不需進行大型/重大維修。屋宇測量師及投資方須為5年內大型/重大維修負上刑事責任及維修責任。

3. 如政府以BOT形式將土地撥給投資方，政府必須小心投資方對土地的規劃，不能將所有公共空間放進政府土地上，應以平均分配。

4. 發展後的交通安排如何? 投資方會否自行興建私家碼頭? 會否方便現有居民及票價會否受到立法會/區議會審批。

5. 發展參數應為 – (i) plot ratio不大於0.5、(ii) site coverage不大於40 及 (iii)所有物業不得高於25米 (香港主水平高度)。

古洞政府土地轉用途

一如以往，馬後炮是不能接受 “私人發展商” 與政府私下相討出售 “罕有的土地”。特別是一些 “康樂用地、GIC、農地、green belt、open space等非住宅用地”。近日看到新鴻基地產申請將上水古洞約186.6萬平方呎 “政府康樂用地” 改為 “綜合發展區”，因此馬後炮是強烈反對上述之申請。亦希望區議會及立法會相關委員會多加留意 – 城規會及規劃署 “主動更改現有土地用途”/ 補地價 之討論或見意。