1. 即時修改法例(可以有追溯期)，所有發展商早前獲得批准/增加的 “公眾休憩地方/設施”，發展商須為該等土地/設施進行管理，不能將責任/管理費用等轉給小業主或業主立案法團。該等土地仍然要開放給公眾，如該等地方/設施影響到個別小業主的私隱或引起保安問題，該發展商應負責為該樓宇/屋苑加裝保安設施，之後將設施及業權免費轉移給業主立案法團管理及維修。因此須要即時修改大廈管理條例，以便政府及發展商為爭議的“公眾休憩地方/設施”進行管理。
2. 即時修改法例(可以有追溯期)，限制住宅項目(包括綜合發展項目)如申請興建基座式停車場，發展商必須預先得到區議會不反對通知書才可入則屋宇署，獨立停車場大樓的設計不用區議會發出不反對通知書。但所有車位必須於售樓時出售給該樓宇/屋苑真正的個別獨立小業主。如樓宇/屋苑已興建及入住，發展商須不遲於2010年7月1日前將所有車位以市價售給該樓宇/屋苑的真正個別獨立小業主。強制於港鐵基座/港鐵站附近樓宇/屋苑不能興建停車場
3. 即時修改法例(可以有追溯期)，強制住宅項目(包括綜合發展項目)不能申請興建基座式商場(非住宅用地)，發展商如申請於項目內興建商業用地，必須以獨立建築物發展，並須以獨立公契”規限及管理。如樓宇/屋苑已興建及入住，發展商須不遲於2010年7月1日前將基座商場(商業用地)分拆以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。因此須要即時修改大廈管理條例。
4. 發展商在取得土地的時候如地契要求發展商在屋苑基座興建公共車站/交匯處等，日後該公共車站/交匯處應交給運輸署管理。
5. 即時修改法例(可以有追溯期)，發展商在出售項目第一個單位日起計24個月內必須協助管理大廈或屋苑，在期內發展商/管理公司(以項目計算，不是以每一座大廈計算)每月不能收取多於0.5%管理費支出或HK$20,000.00元(以低者為準)之管理人酬金(包括總部行政及會計費用)。因為發展商已成立獨立的管理公司管理屋苑，所有管理人員、維修等費用已由小業主支付，為何再要小業主支付總公司開支、過高的經理人酬金等費用。因為每個樓宇/屋苑為獨立個體。
6. 即時修改法例(可以有追溯期)，發展商在出售項目第一個單位日起計24個月內之管理，但不能代小業主/立案法團簽署任何超越此期限之合約。而且該等合約必須證明是該樓宇/屋苑所必須的及發展商並沒有收取/獲得直接或間接的利益。額外及或有利於大廈住戶的合約，須於樓宇/屋苑大部份住戶入伙後，開會及通過後才可簽署。
7. 即時修改法例(可以有追溯期)，發展商必須於出售項目第一個單位日起計18個月內，協助小業主成立業主立案法團及於各大報章刊登廣告，邀請合資格的物業管理公司(不少於5間給準法團研究及分析)，及於第24個月完成協助組成立案法團及轉移所有會計脹目及財產給立案法團(不能以管震委員會替代)。
8. 發展商只可購買及使用合理價格的獨立個別會計系統及或軟件管理個別大廈或屋苑之會計/財務及日常事宜。以便日後順利移交給立案法團及新的管理公司。
9. 即時修改法例，所有合約不能長於24個月，及必須於到期前6個月於報章刊登招標廣告。
10. 根據2007年修訂後之大廈管理條例，管理委員會通過財務預算後必須通知各業主，但沒有表明在收到反對或其他意見後要在管理委員會或立案法團相討有關意見後才可正式通過。這樣對小業主有何幫助。
11. 即時修改法例，現有公契管理人，只須不少於5%業權分數便可要求開會討論解除公契管理人及成立法團，於會上不少於20%住宅業權分數出席及出席大多數通過便可解約及成立法團。在通過議案後，法團及公契管理人須於6個月內遴選及招聘新的管理公司/獨立管理人。
12. 即時修改法例，如發展商在發展物業時，因屋苑規劃過大，發展商須要分開數期發展，發展商不能草擬 “Mater DMC” 以加入/控制/強迫小業主對其他發展中項目負上任何之責任或費用。每期之發展應獨立管理及收取獨立之管理費用，不應以這種手法令小業主額外支付公共分擔費用。因此政府是不應過於著重大型發展項目。
13. 最重要的是，政府須制定法例，發展商不能於一個項目/地盤制定多於一份住宅大廈公契。
2009年7月20日 星期一
2008年醫療改革咨詢
香港醫療改革
馮振超先生於早前在am730通識森林中所指，醫療融資≠改革。請自行參閱。
施永青先生於2008年3月25日、26日及27日在C觀點的意見，十分可取，政府醫療開支應以當時的情況作出適當稅收的調整。請自行參閱，以免出現版權問題。
咨詢文件表示香港人口老化迅速，長者人口比例大升，這是所有國家/地區都面對的問題。是香港特區在人口政策上的問題，為何特區政府見到人口老化，而不願給予港人在內地子女來港？現時內地港人子女會否來港會？來港後政府的其他支出亦要考慮。
周一嶽局長於2008年4月7日在香港經濟日報的文章指出，香港約有3成人可能患上癌病、3成人可能患上心血管病。這是否表示香港有6成人都是病人？香港還會是一個活力都市嗎？是亞洲國際都市嗎？
2008年4月3日香港經濟日報A9頁，連醫生亦不願購買醫療保險，如何說服市民購買，為何政府要強迫市民各保險公司投保。
2008年4月12日(不記得是亞洲電視還是無視)，7點鐘節目，連醫生都表示強醫金未必能為政府減輕負擔。
有人提出，做家庭醫生，為醫院把關。誰人可以成為家庭醫生，只有西醫？中醫可否成為家庭醫生，如果不能，就是對中醫的不承認、歧視、及不公平。那物理治療師、職業治療、脊醫、骨科醫生等可否成為家庭醫生？
建公私營醫院，醫院的固定資產屬於政府還是私人？政府想將所有土地交給私人？如屬政府，那與公營醫院有何分別，只是醫護人員不屬政府職系？
縮短輪候時間，標準如何、何時達到、由誰訂、如何訂。
研究設立 “個人醫療費用上限”。何時完成研究、由誰訂、每隔多少時間檢討。
有人提出人生醫療博弈論，提出2個假設問題，收入的人應否幫助收入少的人士及患病機會低的市民幫助患病機會較高的市民。2個假設都出現所謂偏見及歧視等問題，引起市民對立。其實問題已由政府稅收中回應。
醫護人員的培訓。現時由誰制訂每年可以培訓多少西醫、中醫、護士等。政府是否要多加培訓醫護人才及如何增加。他們在實習期間的薪酬如何制訂。成為正式醫護人員後薪酬的水平如何制訂及由誰來制訂。
香港醫務委員會。醫生的道德操守應為最高。非禮/強姦病人、藏毒、其他不法行為，應以吊消牌照為目標，但現時只會判守行為、援刑、或不准營業１個月至數個月不等。他們只是一個互惠互利的組織，不是為病人權益做事。如守行為或吊消牌照多於6個月，該醫生亦應再次接受公開考核才可再次投入醫生行業。市民應如何參與監管醫生的操守及失誤。為何今次的醫療改革咨詢未有提及如何改革這個組織？
6個融資方案，都沒有清晰或詳細的資料，市民在供款後可以得到什麼保障，如何能夠讓市民選擇其一？另任何供款方案都只是假設供款金額／比例？同時沒有提到是否有供款上限以制衡無限可能的商業利益。咨詢文件並沒有提到政府及私人企業及 “強醫金”收款公司的角色 及 可發揮什麼功用。
現時香港開始跟隨國內認可及培訓中醫及承認中醫的地位，但中醫在傳統上有限多特別的地方，與香港或西方的醫學都不一樣的。中醫亦有所謂專科的，針灸、推拿、骨科等，為何他們不可以成為專科，只可以普通科呢。
並不知到在香港讀(西)醫科每年須要多少學費，在實習期有多少薪金。但起碼他們在畢業後有好多保障。公立醫院、私立醫院、私人醫療機構等等都會 “爭住請他們”。在公立醫院內，他們可以一邊 “收取薪金” 一邊獲取專業資格，之後就 “離開” 公立醫療系統，到外邊 “索取所謂合理收入 及 地位”。
在香港讀(中)醫要亦需5年時間，但只有1年實習，(最高每月薪金為HK$7,000.00)，但之後他們就要自行開業或失業。(這是近期電視中所看到的)。為什麼中醫與西醫有這麼大的分別? 香港的醫療系統點解會這樣的對待中醫呢。
香港的醫療收費問題，這裡所指的是西醫制度下之收費，這是因應政府推出醫療融資方案中，亦只提出西醫或醫院的收費方案，並未提及物理治療、職業治療、中醫、特殊兒童/病人的需要，一個並不完全的諮詢。
我們必須先探討西醫的收費：
究竟香港讀西醫完成課程及實習須要多少學費？相信不少於100萬元，政府資助多少？醫生完成實習後會否退還政府給他們的培訓費用。
公共醫療成本其實最大部份是在什麼地方。器材、醫療人員薪金、行政人員薪金、藥物。
（１）器材 ── 主要是政府購買的，不應對公共醫療機構作出重大的負擔，而且使用的次數比私立醫院多，又是作為培訓用途，平均費用就相對地平宜/合理。
（２）醫療人員薪金 ── 護士及治療師的薪金如何？人手編制是否合理？醫生，實習有多少薪金、MO、SMO、Consultant、等等。其薪金水平如何。他們的薪金應在那個水平才算合理。我們訓練他們成為醫生，市民所付出的金錢，時間、人命他們有沒有計算在內。他們所得的是否過多。點解私立醫院不可以自行訓練專科，要在公立醫院訓練，成才後就 “離棄” 他們的 “父母”，自私自利的 “吸食” 市民的金錢。醫生在實習後，應在公共醫療體制內服務市民不少於10年。另如想成為專科醫生，一方面，他們須要承諾，在培訓期間不加薪金 及 在取得資格後會留在公共醫療機構(體系)工作不少於10年。如果真的有市場力量，我們是否須要增加培訓多些有道德操守的醫生。如他們中途離開公共醫療系統，他們必須繳付(一次過)過往8年的薪金及培訓開支 另 未來10年每年15%的收入作為市民及政府的損失。
（３）行政人員薪金 ── 另一方面公立醫院的架構比私立醫院龐大及復雜，是否可以簡化。特別是行政人員是否過多，薪金是否過高等。點解他們不須為醫療失誤負責，但薪金比其他人高？行政人員總薪金與醫護人員總薪金的比例是否過高。
（４）藥物 ── 政府購買大數量之藥物，其價格應在市場水平之下的一個相當折扣，估計應有25%至50%。
從以上的推論，醫療成本實為行政人員及醫生薪金佔最大部份。在推出醫療融資的方案的同時，希望一起考慮以上因素。先解決行政人員、組織架構及醫生薪金及福利，最後才著手於融資方案。
在近幾年經常都聽到醫療事故、醫療開支太多的話題。可否了解一下過住每一位醫生照顧多少病人，現時每一位醫生又照顧多少病人。是醫生質素/道德出現問題、是醫生的老師出現問題、是報導太公開透明、醫生與病人比例失去平衡、醫療系統(架構)出現問題。希望可一起研究。
如有130萬至230萬人每月供款約HK$500.00計，即每年78億至138億供款存入。這個數比現時任何一家醫療保險公司的年收入(供款)都要高。但醫療融資機構的人手開支又如何。醫療融資應否與MPF一起供款，以減少所謂的行政開支。
現時有很多公司/企業 (包括政府)，已為他們的員工購買了醫療保險，如他們都要被強迫再購買醫療保險，他們的保障是多了還是少了？
希望一起討論及研究：
1. 如企業已為員工購買醫療保險，該公司的員工是否須要為醫療融資作出供款。如有需要他的保障是否多了。另該公司員工的保費可否或應否扣稅。還有政府必須立法，現有的公司制度不可以更改，以保障員工的利益及社會和諧，如有違反將以刑事罪被控。
2. 如企業沒有提供醫療保險，該公司的員工個人供款應在那個水平 (300元或薪金的1%)？其所得的保障又有多少，供款到那一個年齡不需再供等。
3. 由於只得少數指定保險公司能做到 “收款人”，相信現有MPF公司為基準，因此政府需要修改法例，所有MPF及醫療融資供款的什麼行政費、管理費、手續費、買賣費、雜費等林林種種的收費只可按下列原則：
3.1 每年提供少於或等於8%的淨回報，不可以收取任何費用；
3.2 每年提供不少於8.1%至15%淨回報，只可以收取不多於1.0%的 “本金”作為管理費、行政費等；
3.3 每年提供不少於15..1%至35%的淨回報，只可以收取不多於2.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等
3.4 每年提供不少於35.1%的淨回報，可以收取5.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等 或 可與供款人相議上一年度之收費水平。
如政府未能說服 “收款人” 以上述方式收取費用，所有開支應由政府支付，即供款人每年可以在稅項中扣除MPF及醫療融資的所有供款及開支，另所有(MPF及醫療融資)供款都可以作為醫療用途。這樣政府可以幫助市民，又可以減輕政府在醫療及長者的負擔，及幫助商界有多些利潤，一舉３得。
其實醫療改革的咨詢是一個本沒倒置、治標不治本的想法。相信大多數人都認同中國的養生術 – 太極、八段錦及瑜珈是最正統及正氣的調理及最容易學懂的保健功。中醫講求調理，預防勝於治療，所以政府應多加強中醫的調理、氣功的保健知識及推廣，以減輕政府所謂的 “過重負擔” 。
還有的是，政府應借此次咨詢的機，一起改革強積金與強醫金的問題，因此政府應即時取消現時的不完全咨詢。
馮振超先生於早前在am730通識森林中所指，醫療融資≠改革。請自行參閱。
施永青先生於2008年3月25日、26日及27日在C觀點的意見，十分可取，政府醫療開支應以當時的情況作出適當稅收的調整。請自行參閱，以免出現版權問題。
咨詢文件表示香港人口老化迅速，長者人口比例大升，這是所有國家/地區都面對的問題。是香港特區在人口政策上的問題，為何特區政府見到人口老化，而不願給予港人在內地子女來港？現時內地港人子女會否來港會？來港後政府的其他支出亦要考慮。
周一嶽局長於2008年4月7日在香港經濟日報的文章指出，香港約有3成人可能患上癌病、3成人可能患上心血管病。這是否表示香港有6成人都是病人？香港還會是一個活力都市嗎？是亞洲國際都市嗎？
2008年4月3日香港經濟日報A9頁，連醫生亦不願購買醫療保險，如何說服市民購買，為何政府要強迫市民各保險公司投保。
2008年4月12日(不記得是亞洲電視還是無視)，7點鐘節目，連醫生都表示強醫金未必能為政府減輕負擔。
有人提出，做家庭醫生，為醫院把關。誰人可以成為家庭醫生，只有西醫？中醫可否成為家庭醫生，如果不能，就是對中醫的不承認、歧視、及不公平。那物理治療師、職業治療、脊醫、骨科醫生等可否成為家庭醫生？
建公私營醫院，醫院的固定資產屬於政府還是私人？政府想將所有土地交給私人？如屬政府，那與公營醫院有何分別，只是醫護人員不屬政府職系？
縮短輪候時間，標準如何、何時達到、由誰訂、如何訂。
研究設立 “個人醫療費用上限”。何時完成研究、由誰訂、每隔多少時間檢討。
有人提出人生醫療博弈論，提出2個假設問題，收入的人應否幫助收入少的人士及患病機會低的市民幫助患病機會較高的市民。2個假設都出現所謂偏見及歧視等問題，引起市民對立。其實問題已由政府稅收中回應。
醫護人員的培訓。現時由誰制訂每年可以培訓多少西醫、中醫、護士等。政府是否要多加培訓醫護人才及如何增加。他們在實習期間的薪酬如何制訂。成為正式醫護人員後薪酬的水平如何制訂及由誰來制訂。
香港醫務委員會。醫生的道德操守應為最高。非禮/強姦病人、藏毒、其他不法行為，應以吊消牌照為目標，但現時只會判守行為、援刑、或不准營業１個月至數個月不等。他們只是一個互惠互利的組織，不是為病人權益做事。如守行為或吊消牌照多於6個月，該醫生亦應再次接受公開考核才可再次投入醫生行業。市民應如何參與監管醫生的操守及失誤。為何今次的醫療改革咨詢未有提及如何改革這個組織？
6個融資方案，都沒有清晰或詳細的資料，市民在供款後可以得到什麼保障，如何能夠讓市民選擇其一？另任何供款方案都只是假設供款金額／比例？同時沒有提到是否有供款上限以制衡無限可能的商業利益。咨詢文件並沒有提到政府及私人企業及 “強醫金”收款公司的角色 及 可發揮什麼功用。
現時香港開始跟隨國內認可及培訓中醫及承認中醫的地位，但中醫在傳統上有限多特別的地方，與香港或西方的醫學都不一樣的。中醫亦有所謂專科的，針灸、推拿、骨科等，為何他們不可以成為專科，只可以普通科呢。
並不知到在香港讀(西)醫科每年須要多少學費，在實習期有多少薪金。但起碼他們在畢業後有好多保障。公立醫院、私立醫院、私人醫療機構等等都會 “爭住請他們”。在公立醫院內，他們可以一邊 “收取薪金” 一邊獲取專業資格，之後就 “離開” 公立醫療系統，到外邊 “索取所謂合理收入 及 地位”。
在香港讀(中)醫要亦需5年時間，但只有1年實習，(最高每月薪金為HK$7,000.00)，但之後他們就要自行開業或失業。(這是近期電視中所看到的)。為什麼中醫與西醫有這麼大的分別? 香港的醫療系統點解會這樣的對待中醫呢。
香港的醫療收費問題，這裡所指的是西醫制度下之收費，這是因應政府推出醫療融資方案中，亦只提出西醫或醫院的收費方案，並未提及物理治療、職業治療、中醫、特殊兒童/病人的需要，一個並不完全的諮詢。
我們必須先探討西醫的收費：
究竟香港讀西醫完成課程及實習須要多少學費？相信不少於100萬元，政府資助多少？醫生完成實習後會否退還政府給他們的培訓費用。
公共醫療成本其實最大部份是在什麼地方。器材、醫療人員薪金、行政人員薪金、藥物。
（１）器材 ── 主要是政府購買的，不應對公共醫療機構作出重大的負擔，而且使用的次數比私立醫院多，又是作為培訓用途，平均費用就相對地平宜/合理。
（２）醫療人員薪金 ── 護士及治療師的薪金如何？人手編制是否合理？醫生，實習有多少薪金、MO、SMO、Consultant、等等。其薪金水平如何。他們的薪金應在那個水平才算合理。我們訓練他們成為醫生，市民所付出的金錢，時間、人命他們有沒有計算在內。他們所得的是否過多。點解私立醫院不可以自行訓練專科，要在公立醫院訓練，成才後就 “離棄” 他們的 “父母”，自私自利的 “吸食” 市民的金錢。醫生在實習後，應在公共醫療體制內服務市民不少於10年。另如想成為專科醫生，一方面，他們須要承諾，在培訓期間不加薪金 及 在取得資格後會留在公共醫療機構(體系)工作不少於10年。如果真的有市場力量，我們是否須要增加培訓多些有道德操守的醫生。如他們中途離開公共醫療系統，他們必須繳付(一次過)過往8年的薪金及培訓開支 另 未來10年每年15%的收入作為市民及政府的損失。
（３）行政人員薪金 ── 另一方面公立醫院的架構比私立醫院龐大及復雜，是否可以簡化。特別是行政人員是否過多，薪金是否過高等。點解他們不須為醫療失誤負責，但薪金比其他人高？行政人員總薪金與醫護人員總薪金的比例是否過高。
（４）藥物 ── 政府購買大數量之藥物，其價格應在市場水平之下的一個相當折扣，估計應有25%至50%。
從以上的推論，醫療成本實為行政人員及醫生薪金佔最大部份。在推出醫療融資的方案的同時，希望一起考慮以上因素。先解決行政人員、組織架構及醫生薪金及福利，最後才著手於融資方案。
在近幾年經常都聽到醫療事故、醫療開支太多的話題。可否了解一下過住每一位醫生照顧多少病人，現時每一位醫生又照顧多少病人。是醫生質素/道德出現問題、是醫生的老師出現問題、是報導太公開透明、醫生與病人比例失去平衡、醫療系統(架構)出現問題。希望可一起研究。
如有130萬至230萬人每月供款約HK$500.00計，即每年78億至138億供款存入。這個數比現時任何一家醫療保險公司的年收入(供款)都要高。但醫療融資機構的人手開支又如何。醫療融資應否與MPF一起供款，以減少所謂的行政開支。
現時有很多公司/企業 (包括政府)，已為他們的員工購買了醫療保險，如他們都要被強迫再購買醫療保險，他們的保障是多了還是少了？
希望一起討論及研究：
1. 如企業已為員工購買醫療保險，該公司的員工是否須要為醫療融資作出供款。如有需要他的保障是否多了。另該公司員工的保費可否或應否扣稅。還有政府必須立法，現有的公司制度不可以更改，以保障員工的利益及社會和諧，如有違反將以刑事罪被控。
2. 如企業沒有提供醫療保險，該公司的員工個人供款應在那個水平 (300元或薪金的1%)？其所得的保障又有多少，供款到那一個年齡不需再供等。
3. 由於只得少數指定保險公司能做到 “收款人”，相信現有MPF公司為基準，因此政府需要修改法例，所有MPF及醫療融資供款的什麼行政費、管理費、手續費、買賣費、雜費等林林種種的收費只可按下列原則：
3.1 每年提供少於或等於8%的淨回報，不可以收取任何費用；
3.2 每年提供不少於8.1%至15%淨回報，只可以收取不多於1.0%的 “本金”作為管理費、行政費等；
3.3 每年提供不少於15..1%至35%的淨回報，只可以收取不多於2.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等
3.4 每年提供不少於35.1%的淨回報，可以收取5.0%的 “本金及回報”作為管理費、行政費等 或 可與供款人相議上一年度之收費水平。
如政府未能說服 “收款人” 以上述方式收取費用，所有開支應由政府支付，即供款人每年可以在稅項中扣除MPF及醫療融資的所有供款及開支，另所有(MPF及醫療融資)供款都可以作為醫療用途。這樣政府可以幫助市民，又可以減輕政府在醫療及長者的負擔，及幫助商界有多些利潤，一舉３得。
其實醫療改革的咨詢是一個本沒倒置、治標不治本的想法。相信大多數人都認同中國的養生術 – 太極、八段錦及瑜珈是最正統及正氣的調理及最容易學懂的保健功。中醫講求調理，預防勝於治療，所以政府應多加強中醫的調理、氣功的保健知識及推廣，以減輕政府所謂的 “過重負擔” 。
還有的是，政府應借此次咨詢的機，一起改革強積金與強醫金的問題，因此政府應即時取消現時的不完全咨詢。
2009年7月17日 星期五
可持續發展報告
回應優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件
在細閱優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件，個人的觀點是可持續發展委員在文件中是偏向發展商的。理由如下：
1. 文件2.6段第二句及2.14段 – 我們亦須考慮影響樓宇體積和高度的各項因素，特別是現行為提供必要設施和環保及完善生活設施而寬免總樓面面積的政策和作業常規所產生的影響。社會不停的進步，對樓宇設施及質素亦有所增加，因此這是政府主要領導及相關政策部門，在不知什麼原因下在政策上給予發展商 “優惠”。政府在買地時已就該地的 “可發展面積” 作出規限，但政策上發展商可就土地日後發展以 “免地價” 或象徵式收取地價的形式贈送 額外建築面積 – 包括寬免建築面積、豁免建築面積及不計算建築面積”。請問在1980年或以前所興建之樓宇/屋苑是否亦有那麼多的 “額外建築面積” 送給發展商。既然是必要，為何政策上要給予發展商額外優惠? 請問九龍碧華花園、早期的太古城及美孚新村等是否亦享有政府特別送贈的“額外建築面積”? 他們沒有窗台，有露台，不見得走火梯的寬度少了，但“室內可使用面積”更見實用。為何政府要 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積?
2. 文件2.15段 – 透過改善建築物設施和便利程度，能為業主及住戶的樓宇增值，業主/住戶除了可享用更完善的社區設施外，在某些情況下亦可改善樓宇能源效益。現時大型地產發展項目，他們都以便利程度(樓下港鐵站或交通交匯處)，有多大的園林(中央公園/平台花園/空中花園)，有多大的會所作為提升屋苑的質素及價格的重要賣點。為何政府仍要堅持 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積? 為何屋苑的私人設施會變成社區設施。
3. 文件2.18段 – 具能源效益的建築設計和設施。現時發展商會在住宅物業外牆加裝LED (例如虎豹別墅重建項目) 及 頂層天台加裝射燈 (例如藍灣半島)。此舉只是發展商為日後收取“更多管理費收入”而增加的建築項目，為何政府部門批准那些多餘的建築開支。同時又要市民支持政府“硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積。
4. 文件2.19段 – 建築物間距及後移會改善空氣流通和行人環境，但亦可能影響樓宇項目發展潛力和設計彈性。綠化可能會增加建築成本和維修成本。管制總樓面面積寬免…，卻可能令樓面面積減少，繼而令可供銷售的總樓面面積減少，提供適當設施的意欲可能減低。請問現時政府是否已於部份樓宇或地區規定新發展時要樓宇要向後移? 發展商在購買土地時應已計算清楚及作出設計的考慮。為何政府要為那些發展“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。綠化必定影響日後的維修成本。但綠化會增加建築成本就要看發展商在那一個位置開展綠化。在地面及平台，基本上不用什麼額外成本。發展商已將住宅的天台買給小業主，因此綠化只是小業主的事宜。所謂的空中花園，部分是政策規定的防火層，為何仍“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積?
5. 文件3.1.3段 – 材料及廢料。 使用「預制」外牆是否真的可以減少廢料及能源? 請問發展商在那裡制造、每件模件可制造多少外牆、模件完成後會如何處理、運輸成本(時間及能源)的支出又如何計算。建築技術及物枓是不繼進步，發展商如何興建樓宇，是他們要處理的事。政府要處理的是安全及是否依照法例興建，不是找藉口“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
6. 文件3.1.6段 – 建築設計影響建築成本，因而影響市民購買和租賃樓宇的能力。…對經常性維修和管理成本，還有政府買地、地價和物業稅收都同樣有影響。建築設計當然會影響建築成本，例如華懋的淺水灣酒店項目，其建築費應比正常垂直的建築高。發展商在設計其特色的住宅設計時，其銷售策略是包裝成“特色超級豪宅”，不是普通市民可以購買/租住的，例如九龍站凱旋門及天璽。市民的購買和租賃能力、政府買地和地價等，是當時經濟環境的表現，建築成本不是最大因素。
7. 文件3.1.7段 – 樓宇的休憩設施為住客提供空間…鄰居和社區進行互動。樓宇設施為私人設施，為何會變成可以作為社區互動的設施?
8. 文件3.18段 – … 空氣質素更關乎市民的身體健康，從而影響香港人的醫療負擔。這是一個很好的理據，為何本人反對某大學申請於九龍舊牲畜站興建校舍及提供6千多平方米的公眾休憩用地。因為這地盤被香港最繁忙的交通要道包圍。教師、學生或公眾如長時間於那個位置，香港要付出的代價必高於成本，但城規會並沒有接納本人的意見。
9. 文件圖4 – 額外總樓面面積2%、豁免總樓面面積18%及不計算總樓面面積20%。如本人沒有混淆，即政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外住宅建築面積多達40%或以上。但不知寫字樓/全座商場(樓上鋪)/工業樓宇可有多少額外建築面積。希望有專業人可以提供資料。
10. 文件表一 – 提到的額外樓面面積。真的希望可以有專業人士出來向大眾說明，於1980年或以前所興建的樓宇是否亦有那麼多的額外面積可以獲得。。對於豁免樓面面積除避火層外，所有都應即時取消豁免。露台或工作平台不是新鮮的以前沒有額外樓面贈送。平台花園、空中花園、康樂設施、主要大堂入口上方的空間等，是現時樓宇/屋苑用來包裝為豪宅，以便能賣出更高的價錢及作為收取大量管理費的主要來源。其他列出的項目(沒有列出的就不知到)看不到任何理據要為發展商提供額外利益，特別是有蓋行人道、後勤服務室、辦公室貯物用地及管理員洗手間等真是不知所謂。不計算總樓面面積。為什麼以前沒有提供豁免，現時要提供。為什麼停車場只租不賣，成為發展商的收入來源及阻礙成立業主立案法團的要素。額外樓面面積。亦希望專業人士提供意見於1908年或以前與現時有什麼分別。
11. 文件第23頁圖7 – 平台花園。是政府不知什麼原因下特別優待發展商的異形產物。如果每個項目都能以 “浪澄灣”的設計，停車場位於地庫、獨立一座會所只有一條走廊貫穿各座、沒有平台商場，那地面空氣的流動自然會比現時的好。而且商場亦只是發展商獲取更大利潤及阻礙成立業主立案法團的重要因素。如要興建商場亦要分開興建，以便更能獨立處理賬目。
12. 文件4.4.2段 – 行之有效??是政府不繼巧立明目增加額外利益給發展商，這不是行之有效。提供所須設施，不會增加成本，但可提升售價。提升物業質素，那又未必。
13. 文件4.5.2及4.5.3 – 國內是否有提供額外優惠給開發商?
14. 文件4.5.4 – 日本及紐約是否有給予額外優惠? 新加坡的豁免相對香港有多少折讓。為何香港政府要給予那麼多的優惠。
15. 文件4.5.5 – 那些地區強制要求綠化，那些地區給予誘因，其誘因又是什麼，是否比香港還要多??????
16. 文件5.2.4 – 增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積，以致降低空間設計的靈活性。本人相信增加樓宇間距只會對設計彈性有少許影響，但對於項目規模及發展潛力等就不會有影響。因為香港發展商是“最懂得走位”賺錢的商人
17. 文件5.2.11 – 方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化，並劃撥20%-30%的面積，包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。平台花園/中央公園有多大已是現時賣樓的“卓頭”。屋頂為發展商其中一個最大的收入來源，政府不可能要求發展商在住宅提供大面積的綠化，除會所設於頂樓外。為何要再為發展商找“藉口” “強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
18. 文件5.3.3 – 每層的垃圾房…這些設施是現代建築物的基本設施。如是基本設施為何在法例上不作修改，而要求市民認同“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積是必須。在並列表中的代價亦是藉口連編。(1)可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間。發展商在申請豁免時會有諸多藉口，但在出售時就將絕大部份獲贈的面積計算在內。因此可供出租/出售的面積相對地是沒有減少。(2)或會阻礙將來進行維修。這是政府部門批出圖則及或發出入伙紙時的失誤，不應拖市民落水，混淆視聽。(3)土地發展潛力減少，地價可能下跌，影響公共收入。地價是與經濟環境及位置掛鉤，與樓宇設計沒有一直接關係。(4)每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。…個別業主獨享的可用空間面積或會減少。每個發展商及發展項目的費用都有所不同，因此是否真的會加大發展成本其實是要看發展商的 “心”。保養費是否會有所增加，亦要看發展商是否真材實料的起樓，日後立案法團(不是發展商控制的管理委員會)如何管理樓宇/屋苑。1980年或以前、2009年或以前及不送贈額外面積後的單位可享用面積，其“室內可使用面積”為1980年或以前最高，其後的相信亦不會相差太遠。
19. 文件5.3.4 – 停車場和相關設施(如上落貨區各入口坡道)…不計入總樓面面積之內…或個別批地條款約束。這又是一個不知所謂的政策，為可“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外面積給發展商謀取“暴利”及阻礙成立立案法團的因素。這是政府政策上的失誤/彊化。請問早期的樓宇或屋苑是獲得額外面積?為何現時“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積? 希望有專業人士可以提供政府何時開 “主動或被迫”提供優惠。
20. 文件5.3.16 – 如有豁免機制應適用於所有建築項目。
21. 文件5.3.17 – 劃一限制…或會令提供理想設施意欲降低。…導致市區範圍需要延伸擴大，構成其他可持續性的問題。發展商為了賣得好價，相信他們不會減少興建“優質”樓宇。
從以上的可知，這次的咨詢是政府/發展商希望了解市民，對日後“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積時的理據。因此本人認為政府應即時立法：
(A) 強制發展商提供對公眾或小業主有利/必要的設施，因為那些設施會吸引/增加買家購買的意欲，因此無須提供任何誘因(額外建築面積)。強制發展商不能於住宅大廈外牆加裝LED或天台加設射燈等設施，限制發展商於非住宅大廈加裝LED/射燈/廣告招牌。以提減少浪費能源及發展商收取更高管理費的設計。
(B) 屋宇事務監督/屋宇署在批准任何額外建築面積時(除防火層外)，事前必須得到區議會及城規會書面批准及 不可多於30,000平方呎或10%總建築面積(以整個項目計及以少者為準，[包括不多於3%總建築面積之會所])，以改善現時沒有監控及規限濫發額外建築面積，所有額外建築面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(C) 發展商用何種物料及興建方式(所謂預制件)是發展商的商業決定，因此不應“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
(D) 重建項目，在規劃時已有要求新建項目向後移，為何政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。如有不對的地方請回覆指教。
(E) 10,000平方呎或以下的“住宅”用地不再享有“地面以上35呎可作商業用途及100%覆蓋地盤，即只可興建沒有基座的純住宅。如100,01平方呎或以上的“住宅”用地，如要興建平台式的基座，基座只可提供停車場及會所設施，所有車位亦須於售樓時出售給真正的獨立小業主。如基座要興建商場，發展商必須在取得用地後(如屬市區用地，應向其地盤邊界1,000米範圍，如屬新市鎮或郊區，須向所在地範團5,000米範圍)的所有樓宇/屋苑及區議會取得不反對通知書，之後才可入則到屋宇署審批。另發展商亦必須將基座商場以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口/通道外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。以免阻礙小業主成立業主立案法團及收取額外管理費。如發展商不接受以上見意，政府便不應批准發展基座商場及或停車場。平台式發展是阻礙地面空氣流動的最主要建築，因此應盡量減少這個興建方式。因此10,000平方呎或以下的“住宅”用地不一定要依據“香港規劃標準與準則”提供停車位。另如建築物興建於港鐵站上蓋或鄰近港鐵站就更不應提供基座停車場設施。
(F) 如發展基座便會出現平台，因此不須給予額外的建築面積。住宅頂層是發展商近年售樓的 “特別賣點”，除頂層會所外，相信發展商不會提供頂層綠化，因此不須給予額外優惠。
(G) 如土地現時不是公共交匯處，發展商希望於地面/基座提供公共交匯處，發展商將不會得到任何額外建築面積。如現時為港鐵站/公共交匯處，更不應獲得額外建築面積。正如咨詢文件所述，該屋苑會得到好處，樓價亦會提升。如地面的興建以現時匯豐銀行總行的方式提供公眾用地，在獲得區議會及城規會書面同意後，則可考慮給予不多於2倍的公眾用地面積，該等面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(H) 應該即時停止批准興建“黑廁”住宅，因為這會影響用戶的健康及增加管理費，因為維修費會上升。停止批准興建冷氣機房。窗台/露台/工作平台應計入所謂的“實用/建築面積”，這是因為發展商真金白銀的興建而小業主亦是真金白銀的購買，為何發展商可以獲得優惠，而小業主就要“硬食”。即時廢除一切提供額外面積的法例/條例/守則。
(I) 日後所有發展，發展商必須提交立體模型(以建築物邊界圓週1,000米範圍)給受影響樓宇/屋苑、區議會及城規會批准後才可向屋宇署入則，這便樣會可減少“屏風樓”的出現。
(J) 停車場/商場/社區設施等應由個別發展商及政府提供，不應由住宅發展商統一提供，以限制/阻止市民建立更有溝通/互動的社區。整份文件都沒有提到政府會怎樣為社區建設/綠化，政府是否逃避責任或轉移視線。發展商是商家，以所有方式賺取最大利潤是他們的首要任務。因此發展商是可以興建獨立的停車場/商場。政府應增加綠化及社區設施。因此希望政府可以我們草根市民一起有決心解決問題，不要害怕向小數有選票的人說不。
(K) 由於部份舊有地契沒有注明發展限制/用途，亦因舊有地契是上世紀或上上世紀的產物，對於現時的情況並不適用，但不知為何政府沒有在重建時加回應有之限制。例如要取得預售樓花同意書，何時才可售樓、發展限制(高度、密度、用途)等，只要合乎舊地契(即沒有限制)或規劃大綱圖的規定便可任由發展商興建他們心目中的建築物。如政府真心為草根市民優化建築/持續發展，就應在舊有地契申請重建時加入當時的審批，包括區議會/城規會、環保、綠化、高度及密度等。
(L) 近期(不知是否10年前開始)，政府/政府代理人開始以大面積或超大面積地盤興建屋苑，這可能引起不公平競爭，同時亦可能引起嚴重的可持續發展問題。因此希望政府日後將土地劃為更細的面積，以引入更多小型發展商競爭及提升可持續發展。這樣做可能的唯一缺點是政府所謂的減少設計彈性。
如有任何不對的地方，請多多指教。
在細閱優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件，個人的觀點是可持續發展委員在文件中是偏向發展商的。理由如下：
1. 文件2.6段第二句及2.14段 – 我們亦須考慮影響樓宇體積和高度的各項因素，特別是現行為提供必要設施和環保及完善生活設施而寬免總樓面面積的政策和作業常規所產生的影響。社會不停的進步，對樓宇設施及質素亦有所增加，因此這是政府主要領導及相關政策部門，在不知什麼原因下在政策上給予發展商 “優惠”。政府在買地時已就該地的 “可發展面積” 作出規限，但政策上發展商可就土地日後發展以 “免地價” 或象徵式收取地價的形式贈送 額外建築面積 – 包括寬免建築面積、豁免建築面積及不計算建築面積”。請問在1980年或以前所興建之樓宇/屋苑是否亦有那麼多的 “額外建築面積” 送給發展商。既然是必要，為何政策上要給予發展商額外優惠? 請問九龍碧華花園、早期的太古城及美孚新村等是否亦享有政府特別送贈的“額外建築面積”? 他們沒有窗台，有露台，不見得走火梯的寬度少了，但“室內可使用面積”更見實用。為何政府要 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積?
2. 文件2.15段 – 透過改善建築物設施和便利程度，能為業主及住戶的樓宇增值，業主/住戶除了可享用更完善的社區設施外，在某些情況下亦可改善樓宇能源效益。現時大型地產發展項目，他們都以便利程度(樓下港鐵站或交通交匯處)，有多大的園林(中央公園/平台花園/空中花園)，有多大的會所作為提升屋苑的質素及價格的重要賣點。為何政府仍要堅持 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積? 為何屋苑的私人設施會變成社區設施。
3. 文件2.18段 – 具能源效益的建築設計和設施。現時發展商會在住宅物業外牆加裝LED (例如虎豹別墅重建項目) 及 頂層天台加裝射燈 (例如藍灣半島)。此舉只是發展商為日後收取“更多管理費收入”而增加的建築項目，為何政府部門批准那些多餘的建築開支。同時又要市民支持政府“硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積。
4. 文件2.19段 – 建築物間距及後移會改善空氣流通和行人環境，但亦可能影響樓宇項目發展潛力和設計彈性。綠化可能會增加建築成本和維修成本。管制總樓面面積寬免…，卻可能令樓面面積減少，繼而令可供銷售的總樓面面積減少，提供適當設施的意欲可能減低。請問現時政府是否已於部份樓宇或地區規定新發展時要樓宇要向後移? 發展商在購買土地時應已計算清楚及作出設計的考慮。為何政府要為那些發展“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。綠化必定影響日後的維修成本。但綠化會增加建築成本就要看發展商在那一個位置開展綠化。在地面及平台，基本上不用什麼額外成本。發展商已將住宅的天台買給小業主，因此綠化只是小業主的事宜。所謂的空中花園，部分是政策規定的防火層，為何仍“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積?
5. 文件3.1.3段 – 材料及廢料。 使用「預制」外牆是否真的可以減少廢料及能源? 請問發展商在那裡制造、每件模件可制造多少外牆、模件完成後會如何處理、運輸成本(時間及能源)的支出又如何計算。建築技術及物枓是不繼進步，發展商如何興建樓宇，是他們要處理的事。政府要處理的是安全及是否依照法例興建，不是找藉口“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
6. 文件3.1.6段 – 建築設計影響建築成本，因而影響市民購買和租賃樓宇的能力。…對經常性維修和管理成本，還有政府買地、地價和物業稅收都同樣有影響。建築設計當然會影響建築成本，例如華懋的淺水灣酒店項目，其建築費應比正常垂直的建築高。發展商在設計其特色的住宅設計時，其銷售策略是包裝成“特色超級豪宅”，不是普通市民可以購買/租住的，例如九龍站凱旋門及天璽。市民的購買和租賃能力、政府買地和地價等，是當時經濟環境的表現，建築成本不是最大因素。
7. 文件3.1.7段 – 樓宇的休憩設施為住客提供空間…鄰居和社區進行互動。樓宇設施為私人設施，為何會變成可以作為社區互動的設施?
8. 文件3.18段 – … 空氣質素更關乎市民的身體健康，從而影響香港人的醫療負擔。這是一個很好的理據，為何本人反對某大學申請於九龍舊牲畜站興建校舍及提供6千多平方米的公眾休憩用地。因為這地盤被香港最繁忙的交通要道包圍。教師、學生或公眾如長時間於那個位置，香港要付出的代價必高於成本，但城規會並沒有接納本人的意見。
9. 文件圖4 – 額外總樓面面積2%、豁免總樓面面積18%及不計算總樓面面積20%。如本人沒有混淆，即政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外住宅建築面積多達40%或以上。但不知寫字樓/全座商場(樓上鋪)/工業樓宇可有多少額外建築面積。希望有專業人可以提供資料。
10. 文件表一 – 提到的額外樓面面積。真的希望可以有專業人士出來向大眾說明，於1980年或以前所興建的樓宇是否亦有那麼多的額外面積可以獲得。。對於豁免樓面面積除避火層外，所有都應即時取消豁免。露台或工作平台不是新鮮的以前沒有額外樓面贈送。平台花園、空中花園、康樂設施、主要大堂入口上方的空間等，是現時樓宇/屋苑用來包裝為豪宅，以便能賣出更高的價錢及作為收取大量管理費的主要來源。其他列出的項目(沒有列出的就不知到)看不到任何理據要為發展商提供額外利益，特別是有蓋行人道、後勤服務室、辦公室貯物用地及管理員洗手間等真是不知所謂。不計算總樓面面積。為什麼以前沒有提供豁免，現時要提供。為什麼停車場只租不賣，成為發展商的收入來源及阻礙成立業主立案法團的要素。額外樓面面積。亦希望專業人士提供意見於1908年或以前與現時有什麼分別。
11. 文件第23頁圖7 – 平台花園。是政府不知什麼原因下特別優待發展商的異形產物。如果每個項目都能以 “浪澄灣”的設計，停車場位於地庫、獨立一座會所只有一條走廊貫穿各座、沒有平台商場，那地面空氣的流動自然會比現時的好。而且商場亦只是發展商獲取更大利潤及阻礙成立業主立案法團的重要因素。如要興建商場亦要分開興建，以便更能獨立處理賬目。
12. 文件4.4.2段 – 行之有效??是政府不繼巧立明目增加額外利益給發展商，這不是行之有效。提供所須設施，不會增加成本，但可提升售價。提升物業質素，那又未必。
13. 文件4.5.2及4.5.3 – 國內是否有提供額外優惠給開發商?
14. 文件4.5.4 – 日本及紐約是否有給予額外優惠? 新加坡的豁免相對香港有多少折讓。為何香港政府要給予那麼多的優惠。
15. 文件4.5.5 – 那些地區強制要求綠化，那些地區給予誘因，其誘因又是什麼，是否比香港還要多??????
16. 文件5.2.4 – 增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積，以致降低空間設計的靈活性。本人相信增加樓宇間距只會對設計彈性有少許影響，但對於項目規模及發展潛力等就不會有影響。因為香港發展商是“最懂得走位”賺錢的商人
17. 文件5.2.11 – 方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化，並劃撥20%-30%的面積，包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。平台花園/中央公園有多大已是現時賣樓的“卓頭”。屋頂為發展商其中一個最大的收入來源，政府不可能要求發展商在住宅提供大面積的綠化，除會所設於頂樓外。為何要再為發展商找“藉口” “強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
18. 文件5.3.3 – 每層的垃圾房…這些設施是現代建築物的基本設施。如是基本設施為何在法例上不作修改，而要求市民認同“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積是必須。在並列表中的代價亦是藉口連編。(1)可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間。發展商在申請豁免時會有諸多藉口，但在出售時就將絕大部份獲贈的面積計算在內。因此可供出租/出售的面積相對地是沒有減少。(2)或會阻礙將來進行維修。這是政府部門批出圖則及或發出入伙紙時的失誤，不應拖市民落水，混淆視聽。(3)土地發展潛力減少，地價可能下跌，影響公共收入。地價是與經濟環境及位置掛鉤，與樓宇設計沒有一直接關係。(4)每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。…個別業主獨享的可用空間面積或會減少。每個發展商及發展項目的費用都有所不同，因此是否真的會加大發展成本其實是要看發展商的 “心”。保養費是否會有所增加，亦要看發展商是否真材實料的起樓，日後立案法團(不是發展商控制的管理委員會)如何管理樓宇/屋苑。1980年或以前、2009年或以前及不送贈額外面積後的單位可享用面積，其“室內可使用面積”為1980年或以前最高，其後的相信亦不會相差太遠。
19. 文件5.3.4 – 停車場和相關設施(如上落貨區各入口坡道)…不計入總樓面面積之內…或個別批地條款約束。這又是一個不知所謂的政策，為可“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外面積給發展商謀取“暴利”及阻礙成立立案法團的因素。這是政府政策上的失誤/彊化。請問早期的樓宇或屋苑是獲得額外面積?為何現時“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積? 希望有專業人士可以提供政府何時開 “主動或被迫”提供優惠。
20. 文件5.3.16 – 如有豁免機制應適用於所有建築項目。
21. 文件5.3.17 – 劃一限制…或會令提供理想設施意欲降低。…導致市區範圍需要延伸擴大，構成其他可持續性的問題。發展商為了賣得好價，相信他們不會減少興建“優質”樓宇。
從以上的可知，這次的咨詢是政府/發展商希望了解市民，對日後“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積時的理據。因此本人認為政府應即時立法：
(A) 強制發展商提供對公眾或小業主有利/必要的設施，因為那些設施會吸引/增加買家購買的意欲，因此無須提供任何誘因(額外建築面積)。強制發展商不能於住宅大廈外牆加裝LED或天台加設射燈等設施，限制發展商於非住宅大廈加裝LED/射燈/廣告招牌。以提減少浪費能源及發展商收取更高管理費的設計。
(B) 屋宇事務監督/屋宇署在批准任何額外建築面積時(除防火層外)，事前必須得到區議會及城規會書面批准及 不可多於30,000平方呎或10%總建築面積(以整個項目計及以少者為準，[包括不多於3%總建築面積之會所])，以改善現時沒有監控及規限濫發額外建築面積，所有額外建築面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(C) 發展商用何種物料及興建方式(所謂預制件)是發展商的商業決定，因此不應“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
(D) 重建項目，在規劃時已有要求新建項目向後移，為何政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。如有不對的地方請回覆指教。
(E) 10,000平方呎或以下的“住宅”用地不再享有“地面以上35呎可作商業用途及100%覆蓋地盤，即只可興建沒有基座的純住宅。如100,01平方呎或以上的“住宅”用地，如要興建平台式的基座，基座只可提供停車場及會所設施，所有車位亦須於售樓時出售給真正的獨立小業主。如基座要興建商場，發展商必須在取得用地後(如屬市區用地，應向其地盤邊界1,000米範圍，如屬新市鎮或郊區，須向所在地範團5,000米範圍)的所有樓宇/屋苑及區議會取得不反對通知書，之後才可入則到屋宇署審批。另發展商亦必須將基座商場以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口/通道外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。以免阻礙小業主成立業主立案法團及收取額外管理費。如發展商不接受以上見意，政府便不應批准發展基座商場及或停車場。平台式發展是阻礙地面空氣流動的最主要建築，因此應盡量減少這個興建方式。因此10,000平方呎或以下的“住宅”用地不一定要依據“香港規劃標準與準則”提供停車位。另如建築物興建於港鐵站上蓋或鄰近港鐵站就更不應提供基座停車場設施。
(F) 如發展基座便會出現平台，因此不須給予額外的建築面積。住宅頂層是發展商近年售樓的 “特別賣點”，除頂層會所外，相信發展商不會提供頂層綠化，因此不須給予額外優惠。
(G) 如土地現時不是公共交匯處，發展商希望於地面/基座提供公共交匯處，發展商將不會得到任何額外建築面積。如現時為港鐵站/公共交匯處，更不應獲得額外建築面積。正如咨詢文件所述，該屋苑會得到好處，樓價亦會提升。如地面的興建以現時匯豐銀行總行的方式提供公眾用地，在獲得區議會及城規會書面同意後，則可考慮給予不多於2倍的公眾用地面積，該等面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(H) 應該即時停止批准興建“黑廁”住宅，因為這會影響用戶的健康及增加管理費，因為維修費會上升。停止批准興建冷氣機房。窗台/露台/工作平台應計入所謂的“實用/建築面積”，這是因為發展商真金白銀的興建而小業主亦是真金白銀的購買，為何發展商可以獲得優惠，而小業主就要“硬食”。即時廢除一切提供額外面積的法例/條例/守則。
(I) 日後所有發展，發展商必須提交立體模型(以建築物邊界圓週1,000米範圍)給受影響樓宇/屋苑、區議會及城規會批准後才可向屋宇署入則，這便樣會可減少“屏風樓”的出現。
(J) 停車場/商場/社區設施等應由個別發展商及政府提供，不應由住宅發展商統一提供，以限制/阻止市民建立更有溝通/互動的社區。整份文件都沒有提到政府會怎樣為社區建設/綠化，政府是否逃避責任或轉移視線。發展商是商家，以所有方式賺取最大利潤是他們的首要任務。因此發展商是可以興建獨立的停車場/商場。政府應增加綠化及社區設施。因此希望政府可以我們草根市民一起有決心解決問題，不要害怕向小數有選票的人說不。
(K) 由於部份舊有地契沒有注明發展限制/用途，亦因舊有地契是上世紀或上上世紀的產物，對於現時的情況並不適用，但不知為何政府沒有在重建時加回應有之限制。例如要取得預售樓花同意書，何時才可售樓、發展限制(高度、密度、用途)等，只要合乎舊地契(即沒有限制)或規劃大綱圖的規定便可任由發展商興建他們心目中的建築物。如政府真心為草根市民優化建築/持續發展，就應在舊有地契申請重建時加入當時的審批，包括區議會/城規會、環保、綠化、高度及密度等。
(L) 近期(不知是否10年前開始)，政府/政府代理人開始以大面積或超大面積地盤興建屋苑，這可能引起不公平競爭，同時亦可能引起嚴重的可持續發展問題。因此希望政府日後將土地劃為更細的面積，以引入更多小型發展商競爭及提升可持續發展。這樣做可能的唯一缺點是政府所謂的減少設計彈性。
如有任何不對的地方，請多多指教。
2009年6月27日 星期六
心光肓人學校重建
剛看到報導，心光肓人學校希望在原址重建一幢總樓面達103.7萬方呎，35層高2層停車場的校舍，或要求該地與發展商一起重建為住宅出售。
本人早前已表示過關注，「政府、機構或社區」G/I/C的土地用途，現重覆其重點，如有「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人，希望將土地改變用途，必須先將土地交回政府，以便政府考慮是否改由其他「政府、機構或社區」機構使用或撥入下一年度之賣地表中給各發展商投地。因為該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人已認為此土地不再適合他們使用。
對於心光肓人學校之重建本人持開放態度。但心光必須先提交為何要重建、重建後之校舍會否增加肓人之學額及增加多少、會否增設住宿(如有會是多少)、師資是否足夠、重建及相關之費用由誰負責，重建後之額外開支多少，政府是否要作出額外之補助等。如由心光自行負責及承擔重建費用，政府應考慮的是新校舍對於肓人之安全及學額之問題(應由教育局及衛生福利局研究後)，如可以接受便向城規會表示接受。如不接受亦要表明反對的意見，例如校舍過高/大等。如由政府負責及承擔重建費用，心光是否先要得到相關政府部門，同意後才可展開重建。在未經政府同意/批准前，所有有關重建的開支應由該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人獨自承擔。
對於該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人與私人發展商合作後，售樓收益用作遷校之用。請問，由誰批出土地?由誰負責興建及其相關之費用?政府為何要再批地給予該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人，等他們日後再變賣政府土地。
本人早前已表示過關注，「政府、機構或社區」G/I/C的土地用途，現重覆其重點，如有「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人，希望將土地改變用途，必須先將土地交回政府，以便政府考慮是否改由其他「政府、機構或社區」機構使用或撥入下一年度之賣地表中給各發展商投地。因為該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人已認為此土地不再適合他們使用。
對於心光肓人學校之重建本人持開放態度。但心光必須先提交為何要重建、重建後之校舍會否增加肓人之學額及增加多少、會否增設住宿(如有會是多少)、師資是否足夠、重建及相關之費用由誰負責，重建後之額外開支多少，政府是否要作出額外之補助等。如由心光自行負責及承擔重建費用，政府應考慮的是新校舍對於肓人之安全及學額之問題(應由教育局及衛生福利局研究後)，如可以接受便向城規會表示接受。如不接受亦要表明反對的意見，例如校舍過高/大等。如由政府負責及承擔重建費用，心光是否先要得到相關政府部門，同意後才可展開重建。在未經政府同意/批准前，所有有關重建的開支應由該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人獨自承擔。
對於該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人與私人發展商合作後，售樓收益用作遷校之用。請問，由誰批出土地?由誰負責興建及其相關之費用?政府為何要再批地給予該「政府、機構或社區」G/I/C的土地持有人，等他們日後再變賣政府土地。
2009年6月3日 星期三
西九文化區
簡介西九填海區之由來 (歷史)
1991年規劃署提出都會計劃，當中會於西九龍填海約334公頃，以減低西九龍舊區之擠逼及受重建影響須要安置的居民，並建議填海區南端興建面積比現時維多利亞公園還大之九龍區域公園 (約為21.73公頃)，[當中應不包括現時之九龍公園之面積。]及讓該填海區與現時舊區打成一片。
但西九龍快速公路(約佔填海區120公頃)將原有新舊分隔。另政府於1998年將原有之九龍區域公園用地改為興建文化藝術區，引起市民之關注及積極之討論。
至2007年政府取消所有以前之計劃或設計重新包裝成為現時之 “西九龍文化區” 面積約為40公頃，以1.81倍之地積比例興建/發展物業(包括展覽館、表演場地、商業大廈及住宅等)。
西九文化區之爭議
有2個基本爭議：一為土地用途、二為文化藝術設施
在過往多次的見議，政府都給予市民印象 “西九” 是一個供應大片市區臨海土地給 “大發展商/大財團” 之好機會。這個印象到目前為止仍揮之不去。亦正如前述，市民恐怕會失去一個約22公頃的區域公園。
過往政府都不重視文化/藝術產業，突如其來的空間，令到一直沉默的文化人/團體都爭相要求進入 “西九”。
西九龍文化區興建之目的
“西九文化區” 興建的主要目的是什麼? 興建設施吸引外地文化/藝術團體註場表演及或展出展品? 吸引遊客? 培養更多的文化/藝術/創意的人材? 提供更多表演場地給香港文化人/團體? 又或是一個以發展文化為名實為發展商提供土地的項目?
政府或“西九管理局”是要使香港市民 “知到” 及 “相信” 其主要目的並不是輸送利益、並不是好大喜功、並不是為個人名聲，而為整體的香港利益出發。
現有之文化/藝術設施及場地
提供場地給予國外文化/藝術團體表演，只須興建一個合乎國際標準之場地便何，不用整個西九。
吸引遊客，有多少遊客來香港的目的是為欣賞 “香港之文化/藝術”，如要欣賞國外的 “文化/藝術”為何要來香港。好多人都以北京798作為比較，這是一個好例子，798是當地人用上不少時間及心力，吸引當地藝術家聚集的地方，自然聚集，日積月累的成果，以當地特色文化，不作規限。而香港的M+，是以20及21世界的視覺藝術為目的。試問有形之手真的可以做到嗎?為何要限制一個博物館之展品及範圍。要吸引文化旅遊，更應要注重本地文化的培養，因為外國遊客會以觀看 “本地”文化為主。如要看歌劇，為何他們要到香港?
現時香港文化/藝術場地(包括博物館)共有多少個，其總面積又有多大，他們分佈有多散?政府或相關機構有否保存過去5年平均每年有多少人次入場? 如要培養本地文化/藝術人才，這是政策上的改變，如何協助現有/準文化(藝術)人。增加場地設施亦應分散全港，以利各區市民培養其興趣。培養/提升本地文化水平，是希望培養/提升香港“本土”的文化還是“外國”的文化。雖然香港已回歸中國，但管治人才(官員)都是受英式 “精英制度”培育，對外國文化有一定的仰慕。相對於本地市民(中下階層)，他們因生活而不能/未能享受所謂之文化/藝術。要培養/提升香港“本土”的文化，應以 “軟件”為先，香港有很多不同類型之博物館，每年有多少人(本地及遊客)參觀?香港有多少表演場地，他們的空置時間或文化表演時間有多少?在過去5年，政府部門有什麼推動/提升本地市民文化/藝術水平的(政策)計劃推出?其成效如何?共培養多少人才?有什麼跟進計劃?沒有本地人才/本土文化，興建怎麼樣的博物館/表演場地，只會浪費納稅人的金錢、寶貴的土地及增加設施之空置。因為香港(中下階層)市民根本不會使用那些設施。
提供場地給本地文化/藝術團體，只須增建二個至三個標準場地及更新/維修現有之場地便可，因為每個文化/藝術團體都會認為自己的發展最為重要，應得到更多的重視，但香港是一個自由市場，政府只須提供 “足夠” 場地及設施便可。
政府在發展西九的同時，亦應考慮香港現時之文化/藝術場地(包括博物館)之整合。例如尖沙咀香港文化中心及香港藝術館是否要搬往西九；灣仔的藝術中心又是否要搬往西九，以免日後出現混淆。搬遷後之土地會有什麼用途?政府亦應同時設立一個文化/藝術統籌小組，以推動及培養本土文化/藝術。
西九用地之比例及興建
“西九”應該實實在在地自然培育出一個 “不少於20公頃免費給香港市民享用”的地面公園。即“西九”之發展覆蓋率 (site coverage) 為0.5。“西九”的40公頃面積，以1.81倍發展物業，即約可興建72.4公頃之面積，以發展商之才能最少可獲得25% “發水”面積，即實際總建築面積約為90.5公頃或約980萬平方呎或約相當於4個“國金2期”的總和。
整個“西九文化區”，應由4個部份組成：-
1. 不少於20公頃的免費開放式的地面公園；
2. 約400萬平方呎之文化/藝術建築物(包括香港文化藝術學院，演藝學院之加大版)分佈於整個“西九”；
3. 約330萬平方呎興建 “大珠三角會議及展覽中心”，(政府持有50%的股權)以增加香港會議展覽業之場地及競爭力 及；
4. 約250萬平方呎之商業及酒店用地，會議及展覽中心及商業/酒店用地只可建於鄰近 “廣深港高鐵總站”。因為廣深港高鐵總站將會興建不少於318平方呎之商業用地。即 “大西九”合共提供不少於568萬平方呎之商業用地。
所有商業/酒店建築物不應高於100呎(香港主水平基準計)。所有商業/酒店建築物必須獨立興建，而且每座建築物應相隔不少於15米，各商業/酒店建築物可以 “隧道” “天橋”方式進行連接(如有須要)。所有商業/酒店建築物應以 “興建/營運及轉移BOT”型式給予營運者25年之營運，25年後交回政府/西九管理局，以便 “西九”可以持續發展及或進行大型維修。
所有文化/藝術建築物之設計，應以環保概念、考慮到日後維修及保養之安排/費用、實用性、建築成本及建築期、新舊區之連接等為評分基準，不應只看其設計外表或設計者之演繹來評估。
區內應只可使用 “電動車輛”、盡量使用太陽能及風力能源，以作環保之示範區。
西九與舊區
西九龍填海之原意是為西九龍提供多些空間以減低舊區之密度，但現時反變成增加密度及將新舊區分隔。因此“新西九”之設計必須解決這2個重大議題，以盡量減少反對者之聲音。
如果未能解決新舊區連接的問題，“西九”單車徑就不應興建。如果未能解決新舊區連接的問題，亦即違反之填海之原意及承諾。新舊區之連接越多越好、越寬越好，使2者能真正的共融。這可以使更多舊區市民容易的進入 “高尚” 的住宅區及使用文化區之設施(包括區20公頃之域公園)。
總裁/總監之選用
“西九文化區” 已開始用最高層的行政人員，以便有足夠的時間籌備及發展西九。因此亦出現很多不同的聲音/意見。作為最高層管理人員，總裁/總監級的人選最先決的條件必須是 “個人德行/操手”，第二個條件為管理才能。
行政總裁/行政總監作為西九的執行統領，負責40公頃用地及整個文化/藝術區之發展，有文化/藝術背景當然是好事，但最重要的是：為人正直，不怕得罪大商家/政府，在合約完滿後不能從事任何商業活動，以免有利益衝突/輸送的誤會。
文化/藝術總監，推動及發展整個文化/藝術區之靈魂，他/她必須要有一定之文化/藝術修養、管理經驗、觸角、遠見及客觀，有推動香港本土文化/藝術為使命的責任心。
發展總監，以發展物業為目的，經常與政府及大發展商周旋，私人利益比行政總監更大。因此他/她的德行(操手)及過往在什麼機構工作都要詳細考慮，在合約完滿後不能從事任何商業活動，以免有利益衝突/輸送的誤會。
合約年期應以4至5年最為合適，因為他們在制定系統後可以有時間去執行。可以續約，但以12年至15年為期限，即在第2次續約後，要盡快展開新人選之招聘工作。另不應一次過更換所有總監，最好相距6個月至12個月，以便順利交接。
這樣的招聘會否嚴格?有才能的人會否願意申請?如果申請人只顧自己的利益，西九文化區日後會變成怎麼樣的發展項目(會否成為數碼港之翻版)?可否達到政府或市民心中的理想?
整個運作應類似 "海洋公園"，不應受到政治/政府官僚所影響。
財務安排
興建400萬平方呎的文化/藝術設施，以每呎$3,000.00元計，約為例$120億元。大珠三角會議展覽中心及商業樓宇的興建，是由個別發展商負責，因此不用政府出資。
如西九管理局的每年薪金支出應不會超過$2億元計，25年即$50億作為薪金支出。在完全沒有收入的情況下，文化設施之維修每年亦可以有$1.2億元。
政府持有大珠三角會議展覽中心50%股權，每年應收到一定的股息。25年後，商業及酒店物業交回政府持有，政府可以每10年租約形式，將物業出租。以上2項都可以為西九文化區持續發展帶來固定的財政收入。
1991年規劃署提出都會計劃，當中會於西九龍填海約334公頃，以減低西九龍舊區之擠逼及受重建影響須要安置的居民，並建議填海區南端興建面積比現時維多利亞公園還大之九龍區域公園 (約為21.73公頃)，[當中應不包括現時之九龍公園之面積。]及讓該填海區與現時舊區打成一片。
但西九龍快速公路(約佔填海區120公頃)將原有新舊分隔。另政府於1998年將原有之九龍區域公園用地改為興建文化藝術區，引起市民之關注及積極之討論。
至2007年政府取消所有以前之計劃或設計重新包裝成為現時之 “西九龍文化區” 面積約為40公頃，以1.81倍之地積比例興建/發展物業(包括展覽館、表演場地、商業大廈及住宅等)。
西九文化區之爭議
有2個基本爭議：一為土地用途、二為文化藝術設施
在過往多次的見議，政府都給予市民印象 “西九” 是一個供應大片市區臨海土地給 “大發展商/大財團” 之好機會。這個印象到目前為止仍揮之不去。亦正如前述，市民恐怕會失去一個約22公頃的區域公園。
過往政府都不重視文化/藝術產業，突如其來的空間，令到一直沉默的文化人/團體都爭相要求進入 “西九”。
西九龍文化區興建之目的
“西九文化區” 興建的主要目的是什麼? 興建設施吸引外地文化/藝術團體註場表演及或展出展品? 吸引遊客? 培養更多的文化/藝術/創意的人材? 提供更多表演場地給香港文化人/團體? 又或是一個以發展文化為名實為發展商提供土地的項目?
政府或“西九管理局”是要使香港市民 “知到” 及 “相信” 其主要目的並不是輸送利益、並不是好大喜功、並不是為個人名聲，而為整體的香港利益出發。
現有之文化/藝術設施及場地
提供場地給予國外文化/藝術團體表演，只須興建一個合乎國際標準之場地便何，不用整個西九。
吸引遊客，有多少遊客來香港的目的是為欣賞 “香港之文化/藝術”，如要欣賞國外的 “文化/藝術”為何要來香港。好多人都以北京798作為比較，這是一個好例子，798是當地人用上不少時間及心力，吸引當地藝術家聚集的地方，自然聚集，日積月累的成果，以當地特色文化，不作規限。而香港的M+，是以20及21世界的視覺藝術為目的。試問有形之手真的可以做到嗎?為何要限制一個博物館之展品及範圍。要吸引文化旅遊，更應要注重本地文化的培養，因為外國遊客會以觀看 “本地”文化為主。如要看歌劇，為何他們要到香港?
現時香港文化/藝術場地(包括博物館)共有多少個，其總面積又有多大，他們分佈有多散?政府或相關機構有否保存過去5年平均每年有多少人次入場? 如要培養本地文化/藝術人才，這是政策上的改變，如何協助現有/準文化(藝術)人。增加場地設施亦應分散全港，以利各區市民培養其興趣。培養/提升本地文化水平，是希望培養/提升香港“本土”的文化還是“外國”的文化。雖然香港已回歸中國，但管治人才(官員)都是受英式 “精英制度”培育，對外國文化有一定的仰慕。相對於本地市民(中下階層)，他們因生活而不能/未能享受所謂之文化/藝術。要培養/提升香港“本土”的文化，應以 “軟件”為先，香港有很多不同類型之博物館，每年有多少人(本地及遊客)參觀?香港有多少表演場地，他們的空置時間或文化表演時間有多少?在過去5年，政府部門有什麼推動/提升本地市民文化/藝術水平的(政策)計劃推出?其成效如何?共培養多少人才?有什麼跟進計劃?沒有本地人才/本土文化，興建怎麼樣的博物館/表演場地，只會浪費納稅人的金錢、寶貴的土地及增加設施之空置。因為香港(中下階層)市民根本不會使用那些設施。
提供場地給本地文化/藝術團體，只須增建二個至三個標準場地及更新/維修現有之場地便可，因為每個文化/藝術團體都會認為自己的發展最為重要，應得到更多的重視，但香港是一個自由市場，政府只須提供 “足夠” 場地及設施便可。
政府在發展西九的同時，亦應考慮香港現時之文化/藝術場地(包括博物館)之整合。例如尖沙咀香港文化中心及香港藝術館是否要搬往西九；灣仔的藝術中心又是否要搬往西九，以免日後出現混淆。搬遷後之土地會有什麼用途?政府亦應同時設立一個文化/藝術統籌小組，以推動及培養本土文化/藝術。
西九用地之比例及興建
“西九”應該實實在在地自然培育出一個 “不少於20公頃免費給香港市民享用”的地面公園。即“西九”之發展覆蓋率 (site coverage) 為0.5。“西九”的40公頃面積，以1.81倍發展物業，即約可興建72.4公頃之面積，以發展商之才能最少可獲得25% “發水”面積，即實際總建築面積約為90.5公頃或約980萬平方呎或約相當於4個“國金2期”的總和。
整個“西九文化區”，應由4個部份組成：-
1. 不少於20公頃的免費開放式的地面公園；
2. 約400萬平方呎之文化/藝術建築物(包括香港文化藝術學院，演藝學院之加大版)分佈於整個“西九”；
3. 約330萬平方呎興建 “大珠三角會議及展覽中心”，(政府持有50%的股權)以增加香港會議展覽業之場地及競爭力 及；
4. 約250萬平方呎之商業及酒店用地，會議及展覽中心及商業/酒店用地只可建於鄰近 “廣深港高鐵總站”。因為廣深港高鐵總站將會興建不少於318平方呎之商業用地。即 “大西九”合共提供不少於568萬平方呎之商業用地。
所有商業/酒店建築物不應高於100呎(香港主水平基準計)。所有商業/酒店建築物必須獨立興建，而且每座建築物應相隔不少於15米，各商業/酒店建築物可以 “隧道” “天橋”方式進行連接(如有須要)。所有商業/酒店建築物應以 “興建/營運及轉移BOT”型式給予營運者25年之營運，25年後交回政府/西九管理局，以便 “西九”可以持續發展及或進行大型維修。
所有文化/藝術建築物之設計，應以環保概念、考慮到日後維修及保養之安排/費用、實用性、建築成本及建築期、新舊區之連接等為評分基準，不應只看其設計外表或設計者之演繹來評估。
區內應只可使用 “電動車輛”、盡量使用太陽能及風力能源，以作環保之示範區。
西九與舊區
西九龍填海之原意是為西九龍提供多些空間以減低舊區之密度，但現時反變成增加密度及將新舊區分隔。因此“新西九”之設計必須解決這2個重大議題，以盡量減少反對者之聲音。
如果未能解決新舊區連接的問題，“西九”單車徑就不應興建。如果未能解決新舊區連接的問題，亦即違反之填海之原意及承諾。新舊區之連接越多越好、越寬越好，使2者能真正的共融。這可以使更多舊區市民容易的進入 “高尚” 的住宅區及使用文化區之設施(包括區20公頃之域公園)。
總裁/總監之選用
“西九文化區” 已開始用最高層的行政人員，以便有足夠的時間籌備及發展西九。因此亦出現很多不同的聲音/意見。作為最高層管理人員，總裁/總監級的人選最先決的條件必須是 “個人德行/操手”，第二個條件為管理才能。
行政總裁/行政總監作為西九的執行統領，負責40公頃用地及整個文化/藝術區之發展，有文化/藝術背景當然是好事，但最重要的是：為人正直，不怕得罪大商家/政府，在合約完滿後不能從事任何商業活動，以免有利益衝突/輸送的誤會。
文化/藝術總監，推動及發展整個文化/藝術區之靈魂，他/她必須要有一定之文化/藝術修養、管理經驗、觸角、遠見及客觀，有推動香港本土文化/藝術為使命的責任心。
發展總監，以發展物業為目的，經常與政府及大發展商周旋，私人利益比行政總監更大。因此他/她的德行(操手)及過往在什麼機構工作都要詳細考慮，在合約完滿後不能從事任何商業活動，以免有利益衝突/輸送的誤會。
合約年期應以4至5年最為合適，因為他們在制定系統後可以有時間去執行。可以續約，但以12年至15年為期限，即在第2次續約後，要盡快展開新人選之招聘工作。另不應一次過更換所有總監，最好相距6個月至12個月，以便順利交接。
這樣的招聘會否嚴格?有才能的人會否願意申請?如果申請人只顧自己的利益，西九文化區日後會變成怎麼樣的發展項目(會否成為數碼港之翻版)?可否達到政府或市民心中的理想?
整個運作應類似 "海洋公園"，不應受到政治/政府官僚所影響。
財務安排
興建400萬平方呎的文化/藝術設施，以每呎$3,000.00元計，約為例$120億元。大珠三角會議展覽中心及商業樓宇的興建，是由個別發展商負責，因此不用政府出資。
如西九管理局的每年薪金支出應不會超過$2億元計，25年即$50億作為薪金支出。在完全沒有收入的情況下，文化設施之維修每年亦可以有$1.2億元。
政府持有大珠三角會議展覽中心50%股權，每年應收到一定的股息。25年後，商業及酒店物業交回政府持有，政府可以每10年租約形式，將物業出租。以上2項都可以為西九文化區持續發展帶來固定的財政收入。
公共房屋政策
公共房屋是社會福利之一種，因此入住公共房屋的人士要受到一定之限制。為何香港之公共房屋永遠都不足夠? 以下是本人對於公共房屋的一些意見。
作為香港最重要的社會福利之一，香港的公共房屋做得十分出色，但仍有進步之空間。過往的設計，公共房屋必然會有的 “地鋪” 及 “停車場” 是可以改進的一部份。過往人民生活艱苦，商業活動很少，公共房屋之商鋪提供了/滿足了當時人民必須的商品。
商業物業之發展與公共房屋之發展沒有必然的聯系。現時市區的公共房屋，其附近都會有商業/大型商場之發展。因此房委員再興建商業物業會否與最基本理念有所茅盾。除遠離市區的新開發區外，商業物業的發展是不再須要。
公共房屋作為社會福利，其入住的市民又受著入息的限制。他們的入息基本上只可以足夠日常生活，又何來可以有錢 “養車”。因此 “停車場” 在公共房屋是不應再興建。
公共房屋作為社會福利，因其收入有所改善，不應以收 “倍半或雙倍或市值”租金。應給予他們不多於1年的時間搬離現時單位。如他們日後經濟狀況有所改變，可以再次申請入住公共房屋。
公共房屋作為社會福利，未滿35歲的年青人(除特殊情況外)，不能以單身身份申請入住。曾經在電視看到，有一20多歲的年青人，申請到公共房屋，他及其家人用了超過20萬元裝修其單位。這個數字應已超出其容許之資產限額。
公共房屋作為社會福利，入住人士亦不准養寵物。由其入息限制可以想像，為何他們有餘錢可以養寵物。公共房屋應照顧真正有須要的人士。購買及飼養寵物須要多少費用，相信不用多說。因此房委員應即時向有飼養寵物的家庭作出登記，以便了解他們的真正收入，香港市民是否有須要為他們提供福利。
房委會作為香港最大的房屋管理機構，現時已將物業管理交由私人管理公司管理，房委會員工只負責每月之收租事宜及住戶資料的保存及更新，房委會的房屋管理工作會及人手是否已有所減少?
房委會是否須要有自已的建築部門及測量部門。可否由其他政府部門合作，以精簡現時的架構及開支。
作為香港最重要的社會福利之一，香港的公共房屋做得十分出色，但仍有進步之空間。過往的設計，公共房屋必然會有的 “地鋪” 及 “停車場” 是可以改進的一部份。過往人民生活艱苦，商業活動很少，公共房屋之商鋪提供了/滿足了當時人民必須的商品。
商業物業之發展與公共房屋之發展沒有必然的聯系。現時市區的公共房屋，其附近都會有商業/大型商場之發展。因此房委員再興建商業物業會否與最基本理念有所茅盾。除遠離市區的新開發區外，商業物業的發展是不再須要。
公共房屋作為社會福利，其入住的市民又受著入息的限制。他們的入息基本上只可以足夠日常生活，又何來可以有錢 “養車”。因此 “停車場” 在公共房屋是不應再興建。
公共房屋作為社會福利，因其收入有所改善，不應以收 “倍半或雙倍或市值”租金。應給予他們不多於1年的時間搬離現時單位。如他們日後經濟狀況有所改變，可以再次申請入住公共房屋。
公共房屋作為社會福利，未滿35歲的年青人(除特殊情況外)，不能以單身身份申請入住。曾經在電視看到，有一20多歲的年青人，申請到公共房屋，他及其家人用了超過20萬元裝修其單位。這個數字應已超出其容許之資產限額。
公共房屋作為社會福利，入住人士亦不准養寵物。由其入息限制可以想像，為何他們有餘錢可以養寵物。公共房屋應照顧真正有須要的人士。購買及飼養寵物須要多少費用，相信不用多說。因此房委員應即時向有飼養寵物的家庭作出登記，以便了解他們的真正收入，香港市民是否有須要為他們提供福利。
房委會作為香港最大的房屋管理機構，現時已將物業管理交由私人管理公司管理，房委會員工只負責每月之收租事宜及住戶資料的保存及更新，房委會的房屋管理工作會及人手是否已有所減少?
房委會是否須要有自已的建築部門及測量部門。可否由其他政府部門合作，以精簡現時的架構及開支。
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