對於環境局及發展局今天(2010年7月28日)高調及高興地表示會以 “發展審批地區圖” 對應大浪西灣 “古蹟” 用地，深表遺憾。因為現時已發現更多的 “保育地”可能受到傷害，而不即時加上規限。
因為政府高官、警方、漁護處、環保局、發展局、地政署、古蹟辦及城規會各方推責 及 向相關人士容忍/有可能通報，就算現時以 “發展審批地區圖” 規管 “已受傷害的古蹟”，是沒有用的。因為依據條例，“已受傷害的古蹟”是不能還原，只可以維持現有狀況。如果沒有容忍，即時採取行動，“已受傷害的古蹟”是可以有得請救。
因此，筆者仍然堅持要求政府修改規例，土地買家於購入土地後，必須先行要取得古蹟辦/發展局/城規會/環境局等發出不反對改變用途通知書後才可進行任何形式的工程。而古蹟辦/發展局/城規會/環境局等必須依照現時方式向公眾作出咨詢。這此工作新買家可直接向各部門申請或可以交由律師或地產代理進行。以便政府在土地管理上作出更主動的角色來保護香港的歷史/郊區。任何違反此法例的人士，包括業主、工程承辦商等都須負上(個人)法律責任。
馬後炮
2010年7月25日 星期日
香港土地規劃及管理
近日看到受到保育/古蹟的土地買賣(包括但不限於西貢 海下灣及大浪西灣)，現時相信/估計買家是想興建住宅用途。對於已規劃為受保育/古蹟的土地，就算是位於私人業權之上，政府亦不能坐視不理。
但相信全世界只有中國及香港會破壞自己的歷史及受保育的地方。中國政府沒有好好保護中國獨有的 “四合院” 建築，不將它們完全推倒興建最新最豪最能賣錢的住宅不可。 “傷人”到北京與國家最高領導相討後 “北京東方廣場”原址的歷史亦要被新型大廈所取替。 “傷人”與所謂的環保/綠色團體會面後，政府便批准他們於 “後海灣保護區內”興建豪宅。
所有國家都會規限土地用途，筆者只是要求所有己規劃為 “受保育/古蹟/特殊用途”的土地都只可以 “現狀” 保存，不能任意改動 (包括但不限於興建或拆卸建築物、填平魚塘/農地等)。買家或準買家只能於政策上 “商商(商人及商人組成的咨詢架構)相討” 後，以公開及合法的方式改變現有土地用途。
簡單的舉一個例子，原有漁塘/農地，因為不值錢，業主將漁塘/農地填平，改為貨櫃場。由於政府、發展局、規劃署、地政署等以私人業權不能阻止為由，使到香港漁塘/農地減少，更為可惜的是，業主將漁塘/農地被人傾倒泥頭/垃圾等廢物，不但影響土地用途及環境，更會影響鄰近居民/旅客的健康。政府作為行政機關及土地的持有人(因香港99.00%土地是政府以批租形式出租給發展商/業主)不去阻止破壞而且還容許大量未經批准而更改用途的業主犯法，真是令人廢解。由漁塘/農地改變為貨櫃場/貨倉，已是改變用途，政府及警方應有合法權力阻止，或要業主向政府申請，通過公開及合法的方式改變用途，但為何他們不須要?(如筆者資料錯誤，請作出更正)。
據筆者所知(如有不正確，請作出更正)，西貢海下灣規劃為特殊保育地、西貢大浪西灣為古蹟地。那便要理解以下事宜，對上述土地買賣作出適當的追查。
1. 古蹟辦，何時將土地改為古蹟?何時將資料更新至相關的政府部門?古蹟辦為何要在新業主表示暫時停工後才表示土地為古蹟?
2. 規劃署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
3. 地政署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
4. 地政署/屋宇署有沒有依規限，在沒有道路的土地上，不能興建任何建築物?(如有不正確，請作出更正)?
5. 煩請發展局及地政署交出報告，西貢大浪西灣古蹟地，被侵佔多少政府土地?現時要求侵佔人何時交還土地，以何種狀況交還?會否批准侵佔人以短期租約租用被侵佔之政府土地?會否/是否已要求侵佔人作出賠償，何種賠償等?
6. 環保署在收到投訴後，其跟進的情況如何?
7. 漁農署在收到投訴後，其跟進的情況如何?為何會有重型機械進行郊區進行工程，而且是沒有道路的郊區進行，漁農署都不作出即時的醒覺。(包括但不限於向上匯報/查詢其工程的合法性等)。
8. 地產代理有沒有依據現時地產代理監管局的程序，將土地資料(包括但不限於業權人、土地用途/限制)等資料講解給準買家。
9. 買家律師有沒有進行due diligence (盡職審查)，查看完整的業權、土地用途及規劃限制等給其客戶(即買家)。
10. 如以上所有政府部門/機構，地產代理及律師都以盡責向買家表達，現時的土地不能作任何的改變或興建建築物，而買家不理會，就必須要受到社會及政府的重大懲罰。
11. 為免上述情況再之重復出現，政府會否考慮以後的土地買家於購入土地後，必須先行向取得古蹟辦/發展局/城規會發出不反對改變用途通知書後才可進行任何形式的工程。這此工作新買家可直接向各部門申請或可以交由律師或地產代理進行。以便政府在土地管理上作出更主動的角色來保護香港的歷史/郊區。
但相信全世界只有中國及香港會破壞自己的歷史及受保育的地方。中國政府沒有好好保護中國獨有的 “四合院” 建築，不將它們完全推倒興建最新最豪最能賣錢的住宅不可。 “傷人”到北京與國家最高領導相討後 “北京東方廣場”原址的歷史亦要被新型大廈所取替。 “傷人”與所謂的環保/綠色團體會面後，政府便批准他們於 “後海灣保護區內”興建豪宅。
所有國家都會規限土地用途，筆者只是要求所有己規劃為 “受保育/古蹟/特殊用途”的土地都只可以 “現狀” 保存，不能任意改動 (包括但不限於興建或拆卸建築物、填平魚塘/農地等)。買家或準買家只能於政策上 “商商(商人及商人組成的咨詢架構)相討” 後，以公開及合法的方式改變現有土地用途。
簡單的舉一個例子，原有漁塘/農地，因為不值錢，業主將漁塘/農地填平，改為貨櫃場。由於政府、發展局、規劃署、地政署等以私人業權不能阻止為由，使到香港漁塘/農地減少，更為可惜的是，業主將漁塘/農地被人傾倒泥頭/垃圾等廢物，不但影響土地用途及環境，更會影響鄰近居民/旅客的健康。政府作為行政機關及土地的持有人(因香港99.00%土地是政府以批租形式出租給發展商/業主)不去阻止破壞而且還容許大量未經批准而更改用途的業主犯法，真是令人廢解。由漁塘/農地改變為貨櫃場/貨倉，已是改變用途，政府及警方應有合法權力阻止，或要業主向政府申請，通過公開及合法的方式改變用途，但為何他們不須要?(如筆者資料錯誤，請作出更正)。
據筆者所知(如有不正確，請作出更正)，西貢海下灣規劃為特殊保育地、西貢大浪西灣為古蹟地。那便要理解以下事宜，對上述土地買賣作出適當的追查。
1. 古蹟辦，何時將土地改為古蹟?何時將資料更新至相關的政府部門?古蹟辦為何要在新業主表示暫時停工後才表示土地為古蹟?
2. 規劃署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
3. 地政署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
4. 地政署/屋宇署有沒有依規限，在沒有道路的土地上，不能興建任何建築物?(如有不正確，請作出更正)?
5. 煩請發展局及地政署交出報告，西貢大浪西灣古蹟地，被侵佔多少政府土地?現時要求侵佔人何時交還土地，以何種狀況交還?會否批准侵佔人以短期租約租用被侵佔之政府土地?會否/是否已要求侵佔人作出賠償，何種賠償等?
6. 環保署在收到投訴後，其跟進的情況如何?
7. 漁農署在收到投訴後，其跟進的情況如何?為何會有重型機械進行郊區進行工程，而且是沒有道路的郊區進行，漁農署都不作出即時的醒覺。(包括但不限於向上匯報/查詢其工程的合法性等)。
8. 地產代理有沒有依據現時地產代理監管局的程序，將土地資料(包括但不限於業權人、土地用途/限制)等資料講解給準買家。
9. 買家律師有沒有進行due diligence (盡職審查)，查看完整的業權、土地用途及規劃限制等給其客戶(即買家)。
10. 如以上所有政府部門/機構，地產代理及律師都以盡責向買家表達，現時的土地不能作任何的改變或興建建築物，而買家不理會，就必須要受到社會及政府的重大懲罰。
11. 為免上述情況再之重復出現，政府會否考慮以後的土地買家於購入土地後，必須先行向取得古蹟辦/發展局/城規會發出不反對改變用途通知書後才可進行任何形式的工程。這此工作新買家可直接向各部門申請或可以交由律師或地產代理進行。以便政府在土地管理上作出更主動的角色來保護香港的歷史/郊區。
2010年6月28日 星期一
侵佔政府土地
下為2010年6月28日東方日報之報導，從此可以看到政府部門之不協調，怕做正確的決定。
另外在報導中可以得知，一個不守法紀自私自利的人，不但沒有被法律制裁，而且還可以自豪地要向政府要求將侵佔的政府土地私有化。這就如筆者不滿為什麼 "南區富豪" 可以將侵佔的政府土地私有代一樣。
對於政府只懂得以 "釘契" 方式對應不守法人士，亦是一個很不可接受的方式。因為釘契沒有真正的對犯事者作出處罰。釘契應該要加入以下重點：-
1. 被釘契者必須於釘契日起計1年內主動及認真處理及解決問題；
2. 在這1年內，被釘契者要支付政府費用，計算方式是第一個月HK$100,000元，第二個月HK$200,000元，第三個月400,000元，第四個月 HK$800,000元如此類推。因為被釘契者如不須買樓，他便不須怕被釘契。 當費用達到3百萬或以上時，政府使要給予最後通知，如未能於2個月內報告完成，政府便可以將該土地沒收及拍賣。
3. 政府部門，特別是警察、屋宇署、地政署等，在接到侵佔官地 或 非法(違例)建築等都應即時作出制止及作出檢控，而不是任由犯法者"消遙法外" (對不起執筆忘字，請作出指正)，將執法的權力推卸給其他部門。
地政總署對官地被佔視而不見，令違法僭建更加無王管！毗鄰「自然保育區」的西貢麻南笏有官地遭人肆意僭建及非法砍伐樹木，打造成「星級度假屋」，村民向地政總署等部門舉報多年一直未獲正視，僭建面積更愈來愈大。立法會議員與區議員均狠斥當局縱容違規行為，促按章執法，以免官地繼續被濫用。
「講完政府都係唔理，仲就愈整愈誇張！」麻南笏村民鍾太表示，村民一向愛惜村內一草一木，惟自該涉事村屋有新業主遷進後，便帶來翻天覆地的改變，「僭建天台、樓梯都不特止，仲霸埋屋前面塊官地，鋪晒地板，掛埋個鞦韆喺度做露台。」
鍾指兩年前有村民發現有關業主霸佔官地僭建後，已即時向政府部門反映，惜當局至今仍未有任何行動。
加建圍欄鎖閘封路
近日有關業主更將附近樹木砍伐，又於村屋外圍加建有鎖閘門及圍欄，封去通往南面白馬咀的小路，令村民無法取道。
麻南笏村毗鄰自然保育區，已劃為「鄉村式發展」地帶，主要供原居村民興建小型屋宇。按地政署資料顯示，上述地段為一幅面積約九十二點九平方米的私人土地，獲准興建一座三層高的七百呎丁屋。
不過，就記者現場所見，村屋連同被佔用的官地，面積至少近千呎，高度亦由原來的三層變為四層。屋外搭建的平台直通海邊，儼如一座海邊小洋房。
屋宇署發言人解釋，加建於新界豁免管制屋宇或小型屋宇上的僭建物，如果屬於正在興建中或對公眾構成迫切危險，該署才會立即採取執法行動，否則會轉介予地政署跟進，發言人表示上述個案已獲轉介。
地政署發言人則承認，○七年起曾先後接獲上述投訴，但截至今年六月為止，該署仍未有將該地段上的違規記錄送交土地註冊處登記（即釘契）。發言人稱，丁屋業主早前向該署提出，擬以短期租約形式申請屋前的政府土地作花園用途，現正將建議呈交當局參考。
至於砍伐樹木一事，漁農自然護理署發言人證實，毗連上址的山坡有九棵樹木遭砍伐，該署現正跟進有關個案。
議員力促執法取締
「如果證實有人違規就要取締，而唔係任由佢佔用、斬樹同改變環境都唔理。」立法會環境事務委員會委員黃容根批評部門執法態度欠積極，促當局依法處理違規事宜。
西貢區區議員邱戊秀亦認為，當局一旦收集到足夠證據，便應該落實執法，以免官地被繼續佔用，甚至「愈霸愈大」。
另外在報導中可以得知，一個不守法紀自私自利的人，不但沒有被法律制裁，而且還可以自豪地要向政府要求將侵佔的政府土地私有化。這就如筆者不滿為什麼 "南區富豪" 可以將侵佔的政府土地私有代一樣。
對於政府只懂得以 "釘契" 方式對應不守法人士，亦是一個很不可接受的方式。因為釘契沒有真正的對犯事者作出處罰。釘契應該要加入以下重點：-
1. 被釘契者必須於釘契日起計1年內主動及認真處理及解決問題；
2. 在這1年內，被釘契者要支付政府費用，計算方式是第一個月HK$100,000元，第二個月HK$200,000元，第三個月400,000元，第四個月 HK$800,000元如此類推。因為被釘契者如不須買樓，他便不須怕被釘契。 當費用達到3百萬或以上時，政府使要給予最後通知，如未能於2個月內報告完成，政府便可以將該土地沒收及拍賣。
3. 政府部門，特別是警察、屋宇署、地政署等，在接到侵佔官地 或 非法(違例)建築等都應即時作出制止及作出檢控，而不是任由犯法者"消遙法外" (對不起執筆忘字，請作出指正)，將執法的權力推卸給其他部門。
地政總署對官地被佔視而不見，令違法僭建更加無王管！毗鄰「自然保育區」的西貢麻南笏有官地遭人肆意僭建及非法砍伐樹木，打造成「星級度假屋」，村民向地政總署等部門舉報多年一直未獲正視，僭建面積更愈來愈大。立法會議員與區議員均狠斥當局縱容違規行為，促按章執法，以免官地繼續被濫用。
「講完政府都係唔理，仲就愈整愈誇張！」麻南笏村民鍾太表示，村民一向愛惜村內一草一木，惟自該涉事村屋有新業主遷進後，便帶來翻天覆地的改變，「僭建天台、樓梯都不特止，仲霸埋屋前面塊官地，鋪晒地板，掛埋個鞦韆喺度做露台。」
鍾指兩年前有村民發現有關業主霸佔官地僭建後，已即時向政府部門反映，惜當局至今仍未有任何行動。
加建圍欄鎖閘封路
近日有關業主更將附近樹木砍伐，又於村屋外圍加建有鎖閘門及圍欄，封去通往南面白馬咀的小路，令村民無法取道。
麻南笏村毗鄰自然保育區，已劃為「鄉村式發展」地帶，主要供原居村民興建小型屋宇。按地政署資料顯示，上述地段為一幅面積約九十二點九平方米的私人土地，獲准興建一座三層高的七百呎丁屋。
不過，就記者現場所見，村屋連同被佔用的官地，面積至少近千呎，高度亦由原來的三層變為四層。屋外搭建的平台直通海邊，儼如一座海邊小洋房。
屋宇署發言人解釋，加建於新界豁免管制屋宇或小型屋宇上的僭建物，如果屬於正在興建中或對公眾構成迫切危險，該署才會立即採取執法行動，否則會轉介予地政署跟進，發言人表示上述個案已獲轉介。
地政署發言人則承認，○七年起曾先後接獲上述投訴，但截至今年六月為止，該署仍未有將該地段上的違規記錄送交土地註冊處登記（即釘契）。發言人稱，丁屋業主早前向該署提出，擬以短期租約形式申請屋前的政府土地作花園用途，現正將建議呈交當局參考。
至於砍伐樹木一事，漁農自然護理署發言人證實，毗連上址的山坡有九棵樹木遭砍伐，該署現正跟進有關個案。
議員力促執法取締
「如果證實有人違規就要取締，而唔係任由佢佔用、斬樹同改變環境都唔理。」立法會環境事務委員會委員黃容根批評部門執法態度欠積極，促當局依法處理違規事宜。
西貢區區議員邱戊秀亦認為，當局一旦收集到足夠證據，便應該落實執法，以免官地被繼續佔用，甚至「愈霸愈大」。
2010年6月20日 星期日
南丫島發展
對於發展機遇辦事處協助私人發展商在南丫島興建一個約300萬平方呎的綜合發展項目，筆者個人認為不要 “重復數碼港” 的問題便可。
據報導，私人發展商持有約100多萬平方呎的土地，同時要求政府出租或出售100多萬平方呎的土地，以興建800個房間的 “六星酒店??”、遊艇會/渡假村及低密度住宅。
筆者個人認為約300萬平方呎的發展需要很長的時間及金錢的投入。對於投資方計劃的遊艇會/渡假村及六星酒店，會否對現時南丫島漁村式渡假屋及大自然環境有所不配合，或會產生更好的效果筆者不取亦不能推算。但有幾點筆者是希望發表一下：-
1. 筆者仍然堅持，土地是政府寶貴的資源，不可亦不能以私下相討的形式出售/出租，因此要經離島區議會及島上居民投票是否接受這個發展的形式。最好當然是所有香港人都可以提出意見。
2. 土地亦需要公開進行拍賣 或與有興趣的投資方簽署15年期的BOT合約。投資方交還土地及物業前必須要進行全面的維修(包括更換所有的來去水喉管及防漏)，另得到最少一位政府高級屋宇測量師及一位私人執業註冊屋宇測量師審核，確認土地及物業可以於5年內不需進行大型/重大維修。屋宇測量師及投資方須為5年內大型/重大維修負上刑事責任及維修責任。
3. 如政府以BOT形式將土地撥給投資方，政府必須小心投資方對土地的規劃，不能將所有公共空間放進政府土地上，應以平均分配。
4. 發展後的交通安排如何? 投資方會否自行興建私家碼頭? 會否方便現有居民及票價會否受到立法會/區議會審批。
5. 發展參數應為 – (i) plot ratio不大於0.5、(ii) site coverage不大於40 及 (iii)所有物業不得高於25米 (香港主水平高度)。
據報導，私人發展商持有約100多萬平方呎的土地，同時要求政府出租或出售100多萬平方呎的土地，以興建800個房間的 “六星酒店??”、遊艇會/渡假村及低密度住宅。
筆者個人認為約300萬平方呎的發展需要很長的時間及金錢的投入。對於投資方計劃的遊艇會/渡假村及六星酒店，會否對現時南丫島漁村式渡假屋及大自然環境有所不配合，或會產生更好的效果筆者不取亦不能推算。但有幾點筆者是希望發表一下：-
1. 筆者仍然堅持，土地是政府寶貴的資源，不可亦不能以私下相討的形式出售/出租，因此要經離島區議會及島上居民投票是否接受這個發展的形式。最好當然是所有香港人都可以提出意見。
2. 土地亦需要公開進行拍賣 或與有興趣的投資方簽署15年期的BOT合約。投資方交還土地及物業前必須要進行全面的維修(包括更換所有的來去水喉管及防漏)，另得到最少一位政府高級屋宇測量師及一位私人執業註冊屋宇測量師審核，確認土地及物業可以於5年內不需進行大型/重大維修。屋宇測量師及投資方須為5年內大型/重大維修負上刑事責任及維修責任。
3. 如政府以BOT形式將土地撥給投資方，政府必須小心投資方對土地的規劃，不能將所有公共空間放進政府土地上，應以平均分配。
4. 發展後的交通安排如何? 投資方會否自行興建私家碼頭? 會否方便現有居民及票價會否受到立法會/區議會審批。
5. 發展參數應為 – (i) plot ratio不大於0.5、(ii) site coverage不大於40 及 (iii)所有物業不得高於25米 (香港主水平高度)。
2010年6月7日 星期一
land exchange
馬後炮對於專業人士/有錢人申請land exchange / lease modification有以下的意見。
1. 申請人在申請前/時，完全沒有違反住何的政府規則，即時申請人沒有被訂契、沒有building order、沒有僭健、沒有私下侵佔政府土地等。
2. 政府各部門應 “認真實地視察”，而不是 “媽媽乎乎” 的到該土地行一轉便算，要了解是否沒有任何違反地契/侵佔/僭健等。
3. 不論申請的土地是用作花園或住宅用途，都應以該區樓宇/土地市值乘以1.3倍計算。因為 “難得相連地” 及 會倍增該土地的價值。例如淺水灣以近日成交價(地面價格)每平方呎約4萬元。如申請land exchange其每呎補地價應不少於5.2萬元，以15,000呎計，即政府應收取不少於7.8億元才算合理。
4. 如申請人將land exchange的土地改為short term waver，政府亦應收取市值租金乘上3倍。以現時淺水灣租金每呎約60元計，即短期租約之租金應不少於每呎每月180元。因為政府會負責為該土地進行斜坡修繕及除雜草之工作。以馬後炮得到的資料，現時淺水灣每月每呎之short term waver 之租值約為1.5元。
5. 該申請用地不可在GIC或康樂(休憩用地)之內。如在green belt申請人應解決如何提供相同土地面積之green belt給予香港市民使用。
6. 政府亦應向區議會及市民大眾發出文件，表示該土地有申請人進行land exchange/lease modification，令程序更為公開及透明。如有任何人士對該土地有興趣該，政府便應將該土地以公司拍賣形式出售。
1. 申請人在申請前/時，完全沒有違反住何的政府規則，即時申請人沒有被訂契、沒有building order、沒有僭健、沒有私下侵佔政府土地等。
2. 政府各部門應 “認真實地視察”，而不是 “媽媽乎乎” 的到該土地行一轉便算，要了解是否沒有任何違反地契/侵佔/僭健等。
3. 不論申請的土地是用作花園或住宅用途，都應以該區樓宇/土地市值乘以1.3倍計算。因為 “難得相連地” 及 會倍增該土地的價值。例如淺水灣以近日成交價(地面價格)每平方呎約4萬元。如申請land exchange其每呎補地價應不少於5.2萬元，以15,000呎計，即政府應收取不少於7.8億元才算合理。
4. 如申請人將land exchange的土地改為short term waver，政府亦應收取市值租金乘上3倍。以現時淺水灣租金每呎約60元計，即短期租約之租金應不少於每呎每月180元。因為政府會負責為該土地進行斜坡修繕及除雜草之工作。以馬後炮得到的資料，現時淺水灣每月每呎之short term waver 之租值約為1.5元。
5. 該申請用地不可在GIC或康樂(休憩用地)之內。如在green belt申請人應解決如何提供相同土地面積之green belt給予香港市民使用。
6. 政府亦應向區議會及市民大眾發出文件，表示該土地有申請人進行land exchange/lease modification，令程序更為公開及透明。如有任何人士對該土地有興趣該，政府便應將該土地以公司拍賣形式出售。
發水樓 及 何文田賣地
對於可持續發展委員會就 “發水樓” 問題的咨詢，馬後炮個人認為是不須要的。為何房地產商人在發展物業時可以得到特別優惠。據咨詢文件指出，房地產商人可以得到超過40%的總建築面積 “發水” 另加 建築事務監督超過35項的批准，即一個地產發展項目，最多應可 “發水” 超過50%。另外政府認定房地產發展商最少應可得20%的發展利潤。規管不法鎖售手法亦不能用於地產商。請問香港政府對於小市民/小企業有那一種實質的支持。
房地產發展商賺取最大利潤是應該，但政府不應給予任何優惠。房地產發展商應自行設計其項目得到最受歡迎，獲取最大利潤。有多少停車位，有多大的會所，有沒有露台，以什麼方式興建，等等都是發展商的問題，政府不應亦不該提供優惠。就以窗台為例，以前窗台是送給買家，現時政府提供面積，買家要承擔費用，發展商賺取利潤，為何會有1贏2輸的局面。不單如此，現時新發展之項目，大部份的單位都要將床放在露台，為何政府要點許發展商如此對待小市民。
但正面看待，所有發展項目所得的50% “發水”，例如停車場，商場，會所等全部免費歸還給 “業主立案法團”，不是發展商控制的業主委員會，那項目的小業主就得到更好的保障及收入作為日常營運之用。
政府經常表示，公務員要高薪養廉，但大多數的高官，在期退休休假或退休後即時找到新的工作，這是否一個很大的瘋刺。
就以近日何文田前山谷道村土地的拍賣為例，所謂的 “估價師” 將未補發水的估值減低至約每呎8,000。以發水後計即每呎只須約4,000元。估價原來都是估下估下。馬後炮都出來估下，以該區 “假豪宅” 指標每呎13,000元計，3年後市場價(樓花)以上升不少於30%計算，即每呎17,000元。又假設興建成本連財務費用每呎約1,500元，即每呎售價約為15,500.00元。政府認為房地產開發商應賺取不少於20%計算，即每呎售價應約為12,500元。以可建樓面86.92萬平方呎乘以正常發水40%計算，即可興建121.7萬平方呎，即成交價應為152.2億元才正確。為何 “估價師”會低估成交價不足100億?
因應發展局及地政署表示，賣地日早上會作出最後地價，希望政府可以真正市值出售土地!!
房地產發展商賺取最大利潤是應該，但政府不應給予任何優惠。房地產發展商應自行設計其項目得到最受歡迎，獲取最大利潤。有多少停車位，有多大的會所，有沒有露台，以什麼方式興建，等等都是發展商的問題，政府不應亦不該提供優惠。就以窗台為例，以前窗台是送給買家，現時政府提供面積，買家要承擔費用，發展商賺取利潤，為何會有1贏2輸的局面。不單如此，現時新發展之項目，大部份的單位都要將床放在露台，為何政府要點許發展商如此對待小市民。
但正面看待，所有發展項目所得的50% “發水”，例如停車場，商場，會所等全部免費歸還給 “業主立案法團”，不是發展商控制的業主委員會，那項目的小業主就得到更好的保障及收入作為日常營運之用。
政府經常表示，公務員要高薪養廉，但大多數的高官，在期退休休假或退休後即時找到新的工作，這是否一個很大的瘋刺。
就以近日何文田前山谷道村土地的拍賣為例，所謂的 “估價師” 將未補發水的估值減低至約每呎8,000。以發水後計即每呎只須約4,000元。估價原來都是估下估下。馬後炮都出來估下，以該區 “假豪宅” 指標每呎13,000元計，3年後市場價(樓花)以上升不少於30%計算，即每呎17,000元。又假設興建成本連財務費用每呎約1,500元，即每呎售價約為15,500.00元。政府認為房地產開發商應賺取不少於20%計算，即每呎售價應約為12,500元。以可建樓面86.92萬平方呎乘以正常發水40%計算，即可興建121.7萬平方呎，即成交價應為152.2億元才正確。為何 “估價師”會低估成交價不足100億?
因應發展局及地政署表示，賣地日早上會作出最後地價，希望政府可以真正市值出售土地!!
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