筆者要求政府公開現時政府物業(包括但不限於政府總部、灣仔政府3座大樓、房委會及房協)物業管理公司收取的費用，及其收費準則，以便對照是否依照物業管理條例方式，必須以每月總支出作為管理人酬金的方式。 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
如果政府物業不用依照物業管理條例方式計算，則政府有必要將此項修改，定為固定收費及加上限制。
2010年12月18日 星期六
2010年12月17日 星期五
機場第3條跑道
機場管理局近日發表興建第3條跑道的可行性。筆者有以下意見：
筆者認為如機場管理局的數據是真實的，興建第3條跑道的方案是需要考慮的。政府作為香港的管理單位，應以全局及長遠眼光來設計香港的未來。因此，筆者認為：
1. 政府應先考慮香港在未來10年至15年在廣東省、中國南面、全中國至全世界的定位。
2. 香港會否成為南中國的運輸終站?國際航空樞紐?
3. 政府/港人會否懼怕成為南中國的一部份?
4. 香港連接中國的海陸空交通安排如何? 會以競爭還是合作還是互補方式安排及興建? 鐵路的角色。
5. 筆者認為政府可考慮將現時機場大樓(附圖紅色圈)移向附圖綠色圈。再將機場現時中央部份興建第3條跑道。
6. 港珠澳大橋香港交匯處為附圖黃色圈。
7. 政府亦應提議港珠澳大橋重新考慮興建鐵路，將澳門及珠海機場的人流盡快匯入香港。由於珠海機場已被機管局收購，擁有20年的使用權，那只餘下澳門機場如何合作。
8. 機場博覽館方面，即時向港鐵收回廣深港高鐵站的管理權，將樓面面積改給博覽館使用及管理。將香港段的高鐵管理權交給廣深港高鐵管理局管理，以便進行2地一檢 (檢查由中方負責，當然政府亦須爭取保留部分話事/管理權)。
筆者認為如機場管理局的數據是真實的，興建第3條跑道的方案是需要考慮的。政府作為香港的管理單位，應以全局及長遠眼光來設計香港的未來。因此，筆者認為：
1. 政府應先考慮香港在未來10年至15年在廣東省、中國南面、全中國至全世界的定位。
2. 香港會否成為南中國的運輸終站?國際航空樞紐?
3. 政府/港人會否懼怕成為南中國的一部份?
4. 香港連接中國的海陸空交通安排如何? 會以競爭還是合作還是互補方式安排及興建? 鐵路的角色。
5. 筆者認為政府可考慮將現時機場大樓(附圖紅色圈)移向附圖綠色圈。再將機場現時中央部份興建第3條跑道。
6. 港珠澳大橋香港交匯處為附圖黃色圈。
7. 政府亦應提議港珠澳大橋重新考慮興建鐵路，將澳門及珠海機場的人流盡快匯入香港。由於珠海機場已被機管局收購，擁有20年的使用權，那只餘下澳門機場如何合作。
8. 機場博覽館方面，即時向港鐵收回廣深港高鐵站的管理權，將樓面面積改給博覽館使用及管理。將香港段的高鐵管理權交給廣深港高鐵管理局管理，以便進行2地一檢 (檢查由中方負責，當然政府亦須爭取保留部分話事/管理權)。
2010年12月16日 星期四
物業管理行業規管咨詢
回應 - 物業管理行業規管架構咨詢文件 (以下簡稱 “文件”)
筆者要求政府先回答以下的提問：
1. 發展商在物業管理行業的角色。
2. 發展商其下合資/附屬/關連的物業管理公司在此次規管架構上有什麼的影響或抱著什麼角色。
3. 發展商可否持有合資/附屬/關連物業管理公司，管理住宅及商住物業?
4. 政府或政府相關機構 (包括但不限於房委會、房屋協會、市建局及港鐵等) 其物業管理的規管又如何。
5. 在文件中，政府並沒有提出可讓個人合資格註冊專業房屋理經理受聘於法團。那現時聘用物業管理經理的法團及個人經理，政府又如何處理。政府是否不容許個人合資格註冊專業物業管理經理以個人名義受聘於法團?為何政府一方面表示規管後管理費有一定會上升，而不容許合資格註冊專業物業管理經理以個人身份只可管理一個物業?一個物業並不代表單幢物業。如以個人身份管理，其薪金相對管理公司低，又不須要支付總部行政及會計等費用。
6. 物業管理條例中給予物業管理公司之酬金為不得多於管理開支的百分之十，為何政府在筆者要求多年來都不作出咨詢作出適當的向下調整。例如改為百分之5或HK$100,000.00以底者為準。
7. 修改Building(Planning)Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，日後建築地盤距港鐵站不多於500米及或Class A及或面積少於10,000.00平方呎都不能興建停車場及會所設施 (如只屬停車場發展或非住宅用途除外)。
8. 所有住宅發展，其地面至35呎的樓面可作非商業發展及可100%覆蓋，應修改為所有住宅發展都不能有非住宅的發展。以改善地面的空氣流動。
9. 修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，所有住宅發展的停車場車位，必須於第一次售樓時，發售給有興趣購買的個別小業主。因為現時發展商持有的停車場及商場的業權分數，加起來是物業的最大業權持有人，政府為何不勇敢的作出修改，將上述不作出售的停車場及商場，不能列入 “大廈公契” 之內，以便小業主能真正的只為自己住宅的 “公用地方” 作出承擔。
10. 修改Building Ordinance及Building Management (Amendment) Ordinance，以便住宅小業主有其住宅的大廈公契，物業內之發展商持有之部份(包括但不限於車位及商場)則由另一公契負責。
11. Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，發展商不得在住宅/商住物業外牆及或天台加裝/興建特色照明系統及或能源消耗裝置。這樣可令建築物更為環保及減少能源之消耗。
12. 修改Building Management (Amendment) Ordinance內，發展商須負責物業頭2年的管理責任。更改成為發展商必須於物業入伙後2年內為物業成立住宅部分之業主立案法團，將所有管理權責交還住宅部份之小業主。而不是發展商合資/附屬/關連的物業管理公司制定的管理委員會負責管理物業。
13. 修改Building Management (Amendment) Ordinance及大廈公契不能容許，發展商/合資/附屬/關連的物業管理公司在收取酬金後再收取總部行政及會計費用或類似的收費。
如政府未有信心或決心或能力真正為小業主，請即時停止此次的所有咨詢。
以下是筆者對於文件的回應或疑問：
14. 第2段，將所有責任都推給業主，有點恐嚇口吻。如有管理公司的，為何管理公司不須負責?
15. 第3段，政府沒有促進或協助成立 “業主立案法團”，只是給予發展商成立管理委員會代之。在圖中，政府亦以管理委員會/法團作為日常管理，便可知道政府的立場。
16. 第4段，應與第3段互換次序，才可知道，管理公司亦應負上維修失當的責任。
17. 第5段，24,000幢由物業管理公司管理，他們管理的物業種類如何，有多少是發展商管理公司自行管理，樓齡如何、有多少幢有業主立案法團、有多少幢有管理委員會? 而法團管理的，有否聘請管理公司或聘用物業管理經理? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
18. 第7段，800多家管理公司，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連控制? 10% 管理50幢或以上，他們當中有多少是發展商/合資/附屬/關連管理? 他們的收費如何?他們管理什麼類型的物業。 40%主要管理單幢樓，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連管理，”文件”以具競爭力的收費，提供基本清潔及保安服務。政府真正想表達的是什麼呢? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
19. 第8段。 另一方面，一直有人要求….。 煩請表明他們是什麼人/團體、有多少，有多久及如何向政府表達要求。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。
20. 第9(a)段，收費可予負擔。 應改為 合理及可予負擔。
21. 煩請政府列出，各地政府對於所謂的管理公司其准許收費如何? 收費的模式(是否以管理支出作為基數)? 其收費的準則如何? 如何規管其收費等。這個應於文件中公開給所有市民知道。
22. 第21段，實施強制發牌…制定基本服務水平，提高公眾對物業管理公司的專業水平。市民或小業主是否真的這樣想呢?現時的管理真的那麼差? 最重要的是 若日後…規定大廈業主聘用管理公司，強制發牌是一個先決條件。 其實政府的用意是要求規管所有大廈都要聘用管理公司。但沒有法團大廈小業主應如何聘用管理公司/個人註冊專業經理是應先得到解決，而不是本末倒置。
23. 第23段， 物業管理市場非常受費用影響。 請問政府有那一個行業不受費用所影響? 政府真正想表達的是什麼?
24. 第24段，我們已就加強規管…廣泛徵詢相關專業組織及其他持份者的意見。 煩請政府列出何時進行、如何進行、相關專業組織及其他持份者的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
25. 第25段，我們知悉有些人關注…。煩請政府列出從何處知悉 (主動或被動)，那些人，有多少數量、有多久。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
26. 第26段，我們徵詢物業管理行業的意見所得…。煩請政府列出何時進行、如何進行、物業管理行業的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
27. 第28段，政府是否已表明會為物業管理公司及從業員標籤為高級(發展商管理公司)及中小級別。 為合乎政府第21段的要求，筆者認為如高級物業管理公司應承擔一定數量單幢物業及舊區之管理才可發出。
28. 第30段，政府已有法例規定保安、升降機、消防及機電等設施之維修。因此物業管理公司/經理人員是要協助法團依照法例(包括及不限於物業管理條例及上述法規)之要求保養物業。 物業管理條例已有規定立案法團之運作及責任，但沒有明確列明沒有法團只有管理委員會的責任。
29. 第33段，個人層面實施規管…。整段都是管理的要求/範疇，因此筆者認為應分為 (A)合資格註冊專業物業管理經理 及 (B) 輔助職系2類。
30. 第36段，可將房屋經理註冊管理局及香港物業管理公司協會合併及改組，提升為物業管理公司及物業管理經理監管局。
31. 第39及40段，請看上述第5點。
32. 在第18頁及19頁所列的職能上，基本已有法例要求及或指引。
33. 附件C1及C2，為何以單位不以幢為數量，以統一比較。
34. 附件D方案3，提出會增加成本。所謂的成本是什麼?會有多大?對於現時物業/屋苑的多大影響?
35. 附件G，為何不列出會計師、律師、建築師、醫生的個人及公司註冊費用?及對其行業收費的影響，以給小市民作出比較及分析。
筆者要求政府先回答以下的提問：
1. 發展商在物業管理行業的角色。
2. 發展商其下合資/附屬/關連的物業管理公司在此次規管架構上有什麼的影響或抱著什麼角色。
3. 發展商可否持有合資/附屬/關連物業管理公司，管理住宅及商住物業?
4. 政府或政府相關機構 (包括但不限於房委會、房屋協會、市建局及港鐵等) 其物業管理的規管又如何。
5. 在文件中，政府並沒有提出可讓個人合資格註冊專業房屋理經理受聘於法團。那現時聘用物業管理經理的法團及個人經理，政府又如何處理。政府是否不容許個人合資格註冊專業物業管理經理以個人名義受聘於法團?為何政府一方面表示規管後管理費有一定會上升，而不容許合資格註冊專業物業管理經理以個人身份只可管理一個物業?一個物業並不代表單幢物業。如以個人身份管理，其薪金相對管理公司低，又不須要支付總部行政及會計等費用。
6. 物業管理條例中給予物業管理公司之酬金為不得多於管理開支的百分之十，為何政府在筆者要求多年來都不作出咨詢作出適當的向下調整。例如改為百分之5或HK$100,000.00以底者為準。
7. 修改Building(Planning)Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，日後建築地盤距港鐵站不多於500米及或Class A及或面積少於10,000.00平方呎都不能興建停車場及會所設施 (如只屬停車場發展或非住宅用途除外)。
8. 所有住宅發展，其地面至35呎的樓面可作非商業發展及可100%覆蓋，應修改為所有住宅發展都不能有非住宅的發展。以改善地面的空氣流動。
9. 修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，所有住宅發展的停車場車位，必須於第一次售樓時，發售給有興趣購買的個別小業主。因為現時發展商持有的停車場及商場的業權分數，加起來是物業的最大業權持有人，政府為何不勇敢的作出修改，將上述不作出售的停車場及商場，不能列入 “大廈公契” 之內，以便小業主能真正的只為自己住宅的 “公用地方” 作出承擔。
10. 修改Building Ordinance及Building Management (Amendment) Ordinance，以便住宅小業主有其住宅的大廈公契，物業內之發展商持有之部份(包括但不限於車位及商場)則由另一公契負責。
11. Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，發展商不得在住宅/商住物業外牆及或天台加裝/興建特色照明系統及或能源消耗裝置。這樣可令建築物更為環保及減少能源之消耗。
12. 修改Building Management (Amendment) Ordinance內，發展商須負責物業頭2年的管理責任。更改成為發展商必須於物業入伙後2年內為物業成立住宅部分之業主立案法團，將所有管理權責交還住宅部份之小業主。而不是發展商合資/附屬/關連的物業管理公司制定的管理委員會負責管理物業。
13. 修改Building Management (Amendment) Ordinance及大廈公契不能容許，發展商/合資/附屬/關連的物業管理公司在收取酬金後再收取總部行政及會計費用或類似的收費。
如政府未有信心或決心或能力真正為小業主，請即時停止此次的所有咨詢。
以下是筆者對於文件的回應或疑問：
14. 第2段，將所有責任都推給業主，有點恐嚇口吻。如有管理公司的，為何管理公司不須負責?
15. 第3段，政府沒有促進或協助成立 “業主立案法團”，只是給予發展商成立管理委員會代之。在圖中，政府亦以管理委員會/法團作為日常管理，便可知道政府的立場。
16. 第4段，應與第3段互換次序，才可知道，管理公司亦應負上維修失當的責任。
17. 第5段，24,000幢由物業管理公司管理，他們管理的物業種類如何，有多少是發展商管理公司自行管理，樓齡如何、有多少幢有業主立案法團、有多少幢有管理委員會? 而法團管理的，有否聘請管理公司或聘用物業管理經理? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
18. 第7段，800多家管理公司，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連控制? 10% 管理50幢或以上，他們當中有多少是發展商/合資/附屬/關連管理? 他們的收費如何?他們管理什麼類型的物業。 40%主要管理單幢樓，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連管理，”文件”以具競爭力的收費，提供基本清潔及保安服務。政府真正想表達的是什麼呢? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
19. 第8段。 另一方面，一直有人要求….。 煩請表明他們是什麼人/團體、有多少，有多久及如何向政府表達要求。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。
20. 第9(a)段，收費可予負擔。 應改為 合理及可予負擔。
21. 煩請政府列出，各地政府對於所謂的管理公司其准許收費如何? 收費的模式(是否以管理支出作為基數)? 其收費的準則如何? 如何規管其收費等。這個應於文件中公開給所有市民知道。
22. 第21段，實施強制發牌…制定基本服務水平，提高公眾對物業管理公司的專業水平。市民或小業主是否真的這樣想呢?現時的管理真的那麼差? 最重要的是 若日後…規定大廈業主聘用管理公司，強制發牌是一個先決條件。 其實政府的用意是要求規管所有大廈都要聘用管理公司。但沒有法團大廈小業主應如何聘用管理公司/個人註冊專業經理是應先得到解決，而不是本末倒置。
23. 第23段， 物業管理市場非常受費用影響。 請問政府有那一個行業不受費用所影響? 政府真正想表達的是什麼?
24. 第24段，我們已就加強規管…廣泛徵詢相關專業組織及其他持份者的意見。 煩請政府列出何時進行、如何進行、相關專業組織及其他持份者的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
25. 第25段，我們知悉有些人關注…。煩請政府列出從何處知悉 (主動或被動)，那些人，有多少數量、有多久。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
26. 第26段，我們徵詢物業管理行業的意見所得…。煩請政府列出何時進行、如何進行、物業管理行業的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
27. 第28段，政府是否已表明會為物業管理公司及從業員標籤為高級(發展商管理公司)及中小級別。 為合乎政府第21段的要求，筆者認為如高級物業管理公司應承擔一定數量單幢物業及舊區之管理才可發出。
28. 第30段，政府已有法例規定保安、升降機、消防及機電等設施之維修。因此物業管理公司/經理人員是要協助法團依照法例(包括及不限於物業管理條例及上述法規)之要求保養物業。 物業管理條例已有規定立案法團之運作及責任，但沒有明確列明沒有法團只有管理委員會的責任。
29. 第33段，個人層面實施規管…。整段都是管理的要求/範疇，因此筆者認為應分為 (A)合資格註冊專業物業管理經理 及 (B) 輔助職系2類。
30. 第36段，可將房屋經理註冊管理局及香港物業管理公司協會合併及改組，提升為物業管理公司及物業管理經理監管局。
31. 第39及40段，請看上述第5點。
32. 在第18頁及19頁所列的職能上，基本已有法例要求及或指引。
33. 附件C1及C2，為何以單位不以幢為數量，以統一比較。
34. 附件D方案3，提出會增加成本。所謂的成本是什麼?會有多大?對於現時物業/屋苑的多大影響?
35. 附件G，為何不列出會計師、律師、建築師、醫生的個人及公司註冊費用?及對其行業收費的影響，以給小市民作出比較及分析。
2010年11月4日 星期四
垃圾收費
對於近日政府提出，垃圾收費計劃咨詢，筆者有少許意見提出。
生活環境好了，我們孩子物質生活更好，垃圾多了是正常不過的事。但我們有否想過，因為我們的生活受到生產商的改變而改變，成為製造大量垃圾的幫凶? 70前的尊貴議員們和政府高官們，不知你們會否記得汽水樽/牛奶樽要按金的日子?
因此在為垃圾徵收費用之前或同時，政府應否先考慮一下，產品包裝的問題?生產商應否以可回收的物業進行包裝。例如汽水/醬油樽(玻璃或塑膠)要回收後再使用? 汽水罐可否回收? 紙包飲料之包裝物料如何處理? 預先包裝食物之包裝袋，正常情況下是否能循環再用，因此應否請生產商想方法?
另外政府表示沒有能力處理垃圾，政府就要向市民開刀，這是什麼的思想。用者自付是那麼好聽的名稱，但政府並沒有從源頭去想，每一件事都是我們小市民的錯。為什麼要用政府醫療服務、為什麼香港有那麼多的長者、為什麼要製造那麼多的垃圾。政府便想出懲罰性的強醫金(自願醫保)、強積金等幫助政府的銀行過度金融難關，但就不理政府銀行收費及回報是否能夠幫助小小的市民。政府銀行擁有約70%香港市民的強積金，希望政府可以將其比例減至不多於40%，以減少香港小小市民的風險。
對於政府要向市民徵收垃圾費，最不能接收的是由管理公司代收。因為政府從沒有想過更改344章大廈管理條例中，管理人/公司向小業主收取不少於(即應收取)10%管理支出作為管理人酬金 及 公契管理人必須於入伙後2年為小業主成立業主立案法團，而不是發展商以管理委員會代替。筆者最少有3年提出要求修改此不合理的法例，但都未有任何消息。為何現時發展商要自行管理其物業，因為他們可以從中獲取巨額管理人酬金，各位可從每呎管理費由以前的不多於1元至現時2元或以上便知一二。
生活環境好了，我們孩子物質生活更好，垃圾多了是正常不過的事。但我們有否想過，因為我們的生活受到生產商的改變而改變，成為製造大量垃圾的幫凶? 70前的尊貴議員們和政府高官們，不知你們會否記得汽水樽/牛奶樽要按金的日子?
因此在為垃圾徵收費用之前或同時，政府應否先考慮一下，產品包裝的問題?生產商應否以可回收的物業進行包裝。例如汽水/醬油樽(玻璃或塑膠)要回收後再使用? 汽水罐可否回收? 紙包飲料之包裝物料如何處理? 預先包裝食物之包裝袋，正常情況下是否能循環再用，因此應否請生產商想方法?
另外政府表示沒有能力處理垃圾，政府就要向市民開刀，這是什麼的思想。用者自付是那麼好聽的名稱，但政府並沒有從源頭去想，每一件事都是我們小市民的錯。為什麼要用政府醫療服務、為什麼香港有那麼多的長者、為什麼要製造那麼多的垃圾。政府便想出懲罰性的強醫金(自願醫保)、強積金等幫助政府的銀行過度金融難關，但就不理政府銀行收費及回報是否能夠幫助小小的市民。政府銀行擁有約70%香港市民的強積金，希望政府可以將其比例減至不多於40%，以減少香港小小市民的風險。
對於政府要向市民徵收垃圾費，最不能接收的是由管理公司代收。因為政府從沒有想過更改344章大廈管理條例中，管理人/公司向小業主收取不少於(即應收取)10%管理支出作為管理人酬金 及 公契管理人必須於入伙後2年為小業主成立業主立案法團，而不是發展商以管理委員會代替。筆者最少有3年提出要求修改此不合理的法例，但都未有任何消息。為何現時發展商要自行管理其物業，因為他們可以從中獲取巨額管理人酬金，各位可從每呎管理費由以前的不多於1元至現時2元或以上便知一二。
2010年11月1日 星期一
西九咨詢意見
筆者曾參觀西九管理局設於會展的展示。對於3間建築師事務所合共收取港人1.5億元設計費用有所保留。
3間建築師公司只有OMA派員到場為觀看人事解答問題，值得讚賞。但不知到政府是否容許相關建築師公司派員到場?
同時據在場職員講解(如有不對，請指出)，各建築師公司都只可為西九設計大小相同，名稱相同的文化設施，因此建築師公司便失去了設計及規劃的彈性。同時展出的模型，亦令商業及住宅項目更為 “神秘”，因為建築師公司只著眼於sale其所謂之文化藝術設施。很希望西九管理局的所有成員可以看到真實的西九佈局，之後才作出定案。
對於許李嚴的設計，意見如下：
1. 藝排的設計相當有創意及將西九由陸地延伸至海上，值得加許。會否計漏中港碼頭每小時有多少船隻出入，對設施、使用人 及 藝排來往中環/尖沙咀船隻的影響。
2. 由其設計圖看出，此設計提供大量表面綠化，綠化之下為活動空間，同時亦能提升住宅項目的優勢。由部份西九委員事先表明態度便知一二。
3. 交通配套上，提出單車徑 及 電車行使區內，都是很好的想法。但單車只是可在區內租用還是市民可以自備進入區內?如可自備，就欠缺之入口前的緩衝區之安排及位置。區內的單車停泊位有多少?在那裡?收費否?會收多少費用?電車站往尖沙咀及避風塘?但沒有定明會在那裡有站?收費多少?如要進入區內只可使用港鐵服務，會否太過欠缺其他公共交通工具的安排?
對於OMA的設計，意見如下：
1. 提供一個15,000人室外表演場 及 吊橋的設計很好。
2. 將西九 “連接” 九龍公園 及 提出衛星藝術站，是十分好的想法，應加以落實執行。天橋連接館外展品庫、佐敦及九龍公園非常之好。美中不足，仍是沒有想到其他公共交通工具之安排。
3. 對於區內設有種植區的想法很好，如改為園藝欣賞及教育中心會否更好?
對於Foster的設計，意見如下：
1. 對於許李嚴及 Foster提出零炭排放的意念，不太明白。區內太陽能及風力的設施是否真能提供足夠的電力?
2. 方案提到，除指定15,000平方米樓面外，騰出額外17,000米地方予教育及文化設施，請詳細列出 及 會否使總體GFA不合乎1.81倍的規限?
3. 交通配套上只看到使用港鐵服務，並沒有想到其他公共交通工具之安排。
於2010年10月25日報章上所得資料，3間建築師公司都表示，開支216億元是沒有問題，其中一間更表示仲會有錢剩。希望政府能夠與相關建築師公司簽約時加入整體建築項目不能超出200億港元，所有超出部份將會由建築師公司獨自承擔責任。
其實西九文化區，不應只看該小小的範圍，還應看政府給予附近地區的優惠，因此，政府應即是向 (1)九龍站上蓋物業額外徵收3%差餉，作為提供2限的費用。2限為限高、限住宅及商業樓面。(2)向港深廣高鐵站物業額外徵收3%差餉，作為提供商業用地的費用。(3)向文化區內的商業及住宅物業額外徵收5%差餉，作為限制區內發展的費用。所有額外徵收差餉，可不定期向上調整，以作為文化區營運收入之一。
另外文化區是一個長期投資的項目，可否如隧道般以BOT形式批出商業及住宅用地，以便日後可以租金抵銷日常營運及維修支出。當然，發展商要將所有物業進行一次大維修後才可交回政府。區內的物業發展是否只得2至3間發展商可以投資?
西九管理局主席表明，此次的意見收集是作為設計大綱master layout plan，所有建築物都會再次邀請設計。可否因應此安排，將每個設計分為獨立項目招標，以增加建築師的參與及中小型發展商的參與。
3間建築師公司只有OMA派員到場為觀看人事解答問題，值得讚賞。但不知到政府是否容許相關建築師公司派員到場?
同時據在場職員講解(如有不對，請指出)，各建築師公司都只可為西九設計大小相同，名稱相同的文化設施，因此建築師公司便失去了設計及規劃的彈性。同時展出的模型，亦令商業及住宅項目更為 “神秘”，因為建築師公司只著眼於sale其所謂之文化藝術設施。很希望西九管理局的所有成員可以看到真實的西九佈局，之後才作出定案。
對於許李嚴的設計，意見如下：
1. 藝排的設計相當有創意及將西九由陸地延伸至海上，值得加許。會否計漏中港碼頭每小時有多少船隻出入，對設施、使用人 及 藝排來往中環/尖沙咀船隻的影響。
2. 由其設計圖看出，此設計提供大量表面綠化，綠化之下為活動空間，同時亦能提升住宅項目的優勢。由部份西九委員事先表明態度便知一二。
3. 交通配套上，提出單車徑 及 電車行使區內，都是很好的想法。但單車只是可在區內租用還是市民可以自備進入區內?如可自備，就欠缺之入口前的緩衝區之安排及位置。區內的單車停泊位有多少?在那裡?收費否?會收多少費用?電車站往尖沙咀及避風塘?但沒有定明會在那裡有站?收費多少?如要進入區內只可使用港鐵服務，會否太過欠缺其他公共交通工具的安排?
對於OMA的設計，意見如下：
1. 提供一個15,000人室外表演場 及 吊橋的設計很好。
2. 將西九 “連接” 九龍公園 及 提出衛星藝術站，是十分好的想法，應加以落實執行。天橋連接館外展品庫、佐敦及九龍公園非常之好。美中不足，仍是沒有想到其他公共交通工具之安排。
3. 對於區內設有種植區的想法很好，如改為園藝欣賞及教育中心會否更好?
對於Foster的設計，意見如下：
1. 對於許李嚴及 Foster提出零炭排放的意念，不太明白。區內太陽能及風力的設施是否真能提供足夠的電力?
2. 方案提到，除指定15,000平方米樓面外，騰出額外17,000米地方予教育及文化設施，請詳細列出 及 會否使總體GFA不合乎1.81倍的規限?
3. 交通配套上只看到使用港鐵服務，並沒有想到其他公共交通工具之安排。
於2010年10月25日報章上所得資料，3間建築師公司都表示，開支216億元是沒有問題，其中一間更表示仲會有錢剩。希望政府能夠與相關建築師公司簽約時加入整體建築項目不能超出200億港元，所有超出部份將會由建築師公司獨自承擔責任。
其實西九文化區，不應只看該小小的範圍，還應看政府給予附近地區的優惠，因此，政府應即是向 (1)九龍站上蓋物業額外徵收3%差餉，作為提供2限的費用。2限為限高、限住宅及商業樓面。(2)向港深廣高鐵站物業額外徵收3%差餉，作為提供商業用地的費用。(3)向文化區內的商業及住宅物業額外徵收5%差餉，作為限制區內發展的費用。所有額外徵收差餉，可不定期向上調整，以作為文化區營運收入之一。
另外文化區是一個長期投資的項目，可否如隧道般以BOT形式批出商業及住宅用地，以便日後可以租金抵銷日常營運及維修支出。當然，發展商要將所有物業進行一次大維修後才可交回政府。區內的物業發展是否只得2至3間發展商可以投資?
西九管理局主席表明，此次的意見收集是作為設計大綱master layout plan，所有建築物都會再次邀請設計。可否因應此安排，將每個設計分為獨立項目招標，以增加建築師的參與及中小型發展商的參與。
2010年10月26日 星期二
發水樓
發展局長林鄭月娥 讓屋宇署 向發展商作寬免總樓面面積的「發水」酌情權時會設置時限，避免發展商無限期續期逃避新措施。為何會給予建築事務監督這個權力?，發展局長林鄭月娥表示政府不介意少收一點地價。這是否表明政府要為發展商承擔 “發水” 損失?地價不是由市場所訂?是由發展商及政府一同制定的?
然而公眾要監察入則情况卻不得其門，甚至要待發展商建成並取得入伙紙後，公眾才能查到其建築圖則。因此，到底發展商有否以所謂「小修小補」為舊圖則無限續期，目前是監察無門。屋宇署 解釋，不公布這些圖則情况是因為私隱原因，至於不公布圖則數字，則是因為一向沒有這個統計，屋宇署會定期公布已獲批建築圖則的數字及資料。
「發水」比例限於10%，但2011年4月1日才生效，是當日入才入則或已入則仍未批准來計算?
第一， 屋宇署署長一向要求任何人入圖則申請批准，是要對有關地盤有擁有權。因為我聽到有聲音說有人會「趕搭尾班車」，未買地便入圖則，這是不會發生的。因為屋宇署署長一向的立場是任何人要入圖則，都要擁有地權。是1%還是100%?政府沒有表明?
第二，有人恐怕發展商取得豁免樓面面積，但卻遲遲不興建樓宇。所以我們在第二方面，在今日的通告會說明，所有按屋宇署署長權力批准豁免或不需要計算的樓面面積是有時限的，這亦是今日屋宇署署長行使權力時有權附加的條件，這個時限我們定為兩年必須動工。但沒有指出 “動工” 的定義?
應改為所有批核圖只有3年限期，如未完成整個地基工程及所有地面以上5層樓面，圖則作廢或發展商須將土地 “無償歸還政府”，政府可在市場重新招標出售。
政府的收緊發水樓政策，除了限制發水上限外，也大力監控停車場如何計入豁免樓面面積。林太透露，運輸署即將完成檢討全港私人屋苑的停車場車位需求，初步發現車位數目有下調空間，當局會根據檢討結果，進一步限制發展商興建停車場的規模。
環保建築專業議會主席黃錦星指出，發展商興建窗台、環保露台等豁免樓面有較多水分，一般佔單位面積約5％。不過，他認為應避免一刀切，可保留部分豁免樓面，用作鼓勵興建如外牆遮陽及兜風牆身等設施，冀屋宇署 落實指引，能平衡收緊發水與推動環保兩個層面。這應在批地條款中列明，而不是一個買賣遊戲。
利世民表示，沒有政府的配合，發展商也沒有可能使出發水招數。回歸後，政府為了在帳面上，減少興建公共設施的開支，便讓發展商以興建公共設施來換取可建樓面面積。當然，最後付出成本的還是買樓的業主，而這些所謂的公共設施，是極度的浪費。
港鐵，卻在2008和2009年將旗下6個車站上蓋物「未招標，先入則」，令這批樓盤繼續做「發水樓」，遭立會議員批評，要求政府指令港鐵「以身作則，重新入則，拒建發水樓」。 但發展局和運輸及房屋局 卻互指對方才是負責解釋「港鐵發水樓」事件的部門。若項目已進入招標程序或已招標，由於發展商已投入金錢，等於付了地價，當局不會隨意改動。不過，對於未招標的項目，林鄭月娥則未明言港鐵會否將圖則收回。進行招標亦可以流標，因此不可以這樣推說。
建築事務監督(BA)之權力來源在那一條例?BA修改作業指引(PNAP)會否受任何監管或要向誰匯報/負責?BA修改PNAP之原則?
就以發展局長表示發展商須證明有業權才可入則，但沒有表明要100%業權，那是否沒有意義。港鐵土地在招標前是否須要繳交土地費用及相關的土地利息? 如果不須要，那為何不可以重新入則建實用樓。
所謂10%發水限制，是否現時所講的 "額外建築面積"，但發展局沒有表明會規限不計算 及 豁免面積。發展商會否指示BA在這些地方補回給他們。
以筆者所知現時BA發出超過35個環保/樓宇面積寬免的項目，特別是黑廁、室內冷氣機房等為什麼可以得到批准及何時開始? 可否提供其他項目的名稱及何昤開始生效，為何會發出這樣的指引。 另為什麼住宅物業的基座必定要起停車場及商場，這些地方是否 “不計算” 或 “豁免” 面積的? 另作業指引又是否表明停車場的行車路及其他公用部份都是 “額外” 不計算的。為什麼發展商都要持有新項目的停車場及商場作出租，而不將停車位賣給小業主?是否要控制業權分數以免 “自己的管理公司” 不能收取10%的管理人費用有關。
發展局長林鄭月娥表示，難以就住宅單位訂定一個實用率的標準，但應在政府控制的發展項目進行實用面積之計算，以便推行，例如港鐵、市建局、房協、房委等。
然而公眾要監察入則情况卻不得其門，甚至要待發展商建成並取得入伙紙後，公眾才能查到其建築圖則。因此，到底發展商有否以所謂「小修小補」為舊圖則無限續期，目前是監察無門。屋宇署 解釋，不公布這些圖則情况是因為私隱原因，至於不公布圖則數字，則是因為一向沒有這個統計，屋宇署會定期公布已獲批建築圖則的數字及資料。
「發水」比例限於10%，但2011年4月1日才生效，是當日入才入則或已入則仍未批准來計算?
第一， 屋宇署署長一向要求任何人入圖則申請批准，是要對有關地盤有擁有權。因為我聽到有聲音說有人會「趕搭尾班車」，未買地便入圖則，這是不會發生的。因為屋宇署署長一向的立場是任何人要入圖則，都要擁有地權。是1%還是100%?政府沒有表明?
第二，有人恐怕發展商取得豁免樓面面積，但卻遲遲不興建樓宇。所以我們在第二方面，在今日的通告會說明，所有按屋宇署署長權力批准豁免或不需要計算的樓面面積是有時限的，這亦是今日屋宇署署長行使權力時有權附加的條件，這個時限我們定為兩年必須動工。但沒有指出 “動工” 的定義?
應改為所有批核圖只有3年限期，如未完成整個地基工程及所有地面以上5層樓面，圖則作廢或發展商須將土地 “無償歸還政府”，政府可在市場重新招標出售。
政府的收緊發水樓政策，除了限制發水上限外，也大力監控停車場如何計入豁免樓面面積。林太透露，運輸署即將完成檢討全港私人屋苑的停車場車位需求，初步發現車位數目有下調空間，當局會根據檢討結果，進一步限制發展商興建停車場的規模。
環保建築專業議會主席黃錦星指出，發展商興建窗台、環保露台等豁免樓面有較多水分，一般佔單位面積約5％。不過，他認為應避免一刀切，可保留部分豁免樓面，用作鼓勵興建如外牆遮陽及兜風牆身等設施，冀屋宇署 落實指引，能平衡收緊發水與推動環保兩個層面。這應在批地條款中列明，而不是一個買賣遊戲。
利世民表示，沒有政府的配合，發展商也沒有可能使出發水招數。回歸後，政府為了在帳面上，減少興建公共設施的開支，便讓發展商以興建公共設施來換取可建樓面面積。當然，最後付出成本的還是買樓的業主，而這些所謂的公共設施，是極度的浪費。
港鐵，卻在2008和2009年將旗下6個車站上蓋物「未招標，先入則」，令這批樓盤繼續做「發水樓」，遭立會議員批評，要求政府指令港鐵「以身作則，重新入則，拒建發水樓」。 但發展局和運輸及房屋局 卻互指對方才是負責解釋「港鐵發水樓」事件的部門。若項目已進入招標程序或已招標，由於發展商已投入金錢，等於付了地價，當局不會隨意改動。不過，對於未招標的項目，林鄭月娥則未明言港鐵會否將圖則收回。進行招標亦可以流標，因此不可以這樣推說。
建築事務監督(BA)之權力來源在那一條例?BA修改作業指引(PNAP)會否受任何監管或要向誰匯報/負責?BA修改PNAP之原則?
就以發展局長表示發展商須證明有業權才可入則，但沒有表明要100%業權，那是否沒有意義。港鐵土地在招標前是否須要繳交土地費用及相關的土地利息? 如果不須要，那為何不可以重新入則建實用樓。
所謂10%發水限制，是否現時所講的 "額外建築面積"，但發展局沒有表明會規限不計算 及 豁免面積。發展商會否指示BA在這些地方補回給他們。
以筆者所知現時BA發出超過35個環保/樓宇面積寬免的項目，特別是黑廁、室內冷氣機房等為什麼可以得到批准及何時開始? 可否提供其他項目的名稱及何昤開始生效，為何會發出這樣的指引。 另為什麼住宅物業的基座必定要起停車場及商場，這些地方是否 “不計算” 或 “豁免” 面積的? 另作業指引又是否表明停車場的行車路及其他公用部份都是 “額外” 不計算的。為什麼發展商都要持有新項目的停車場及商場作出租，而不將停車位賣給小業主?是否要控制業權分數以免 “自己的管理公司” 不能收取10%的管理人費用有關。
發展局長林鄭月娥表示，難以就住宅單位訂定一個實用率的標準，但應在政府控制的發展項目進行實用面積之計算，以便推行，例如港鐵、市建局、房協、房委等。
2010年9月17日 星期五
先租後買的意見
近日見到很多意見提及 “先租後買” 來協助市民置業。筆者認為此方案未必能解決現時及或將來房屋的問題。筆者相信只有多建公屋及重建屋居，作為分隔投資市場及自用市場最為合適。
如真的要實行 “先租後買”，筆者要求政府先解決以下問題：
1. 什麼人士可以享用此 “優惠”。年薪多少?年齡多少?工作年資多少?筆者不讚成單身人士及年齡少於30的人士享有此 “優惠”。
2. 樓宇的種類。所有公屋?房協的公屋?所有私人房屋?可否租用家人/公司持有的物業?會否刺激更多投資者進入小型樓宇的市場?
3. 單位面積之規定。介乎多少平方呎。
4. 樓齡之規定。介乎多少年。
5. 租期之限制，如住私樓，正常每個租期為2年，“申請人” 如要轉換其他樓宇，其限制或規定如何。
6. 租金之規定。每月租金介乎多少?會否計算利息?會否刺激小型住宅之租金，到時政府會否限制租金之制定?如公屋，每年都有1至2個月免租，那政府會計算否，如不，市民亦會覺得不合理。同時公屋 “申請人” 之租金應否以市值或市值雙倍租金計算。豪宅公屋租金又如何?
7. 租金支付給誰。如政府，那租金便是負責，不是收入，另政府會否支付利息，為何不支付利息。如付利息，政府便多重 “優惠”給此類人士。租金如不是支付給政府，那租金怎樣會變成首期。由誰支付。
8. 由誰購買。回應第一項，應由所有租戶共同持有，不能部份人士持有。
9. 可否出售?何時出售?出售給那些人士?可否出售給父系或母系同時持有此 “優惠” 的親屬?其他出售限制。
10. 會否要求 “申請人” 每月要儲蓄多少才合乎資格，例如每人每月儲2千元。因為購買物業是長期供款，如沒有儲蓄習慣，請不要申請。
11. 購買樓宇種類及樓價之限制如何。
12. 對於不想行使此 “優惠” 的公屋居民，又是否不公平。
13. 如此計劃是以公屋作為試點，那日後公屋之供應又是否會減少，更加會減低公屋的流通量。
以上只是筆者意見，如有不對請多多指教。
張學明
如真的要實行 “先租後買”，筆者要求政府先解決以下問題：
1. 什麼人士可以享用此 “優惠”。年薪多少?年齡多少?工作年資多少?筆者不讚成單身人士及年齡少於30的人士享有此 “優惠”。
2. 樓宇的種類。所有公屋?房協的公屋?所有私人房屋?可否租用家人/公司持有的物業?會否刺激更多投資者進入小型樓宇的市場?
3. 單位面積之規定。介乎多少平方呎。
4. 樓齡之規定。介乎多少年。
5. 租期之限制，如住私樓，正常每個租期為2年，“申請人” 如要轉換其他樓宇，其限制或規定如何。
6. 租金之規定。每月租金介乎多少?會否計算利息?會否刺激小型住宅之租金，到時政府會否限制租金之制定?如公屋，每年都有1至2個月免租，那政府會計算否，如不，市民亦會覺得不合理。同時公屋 “申請人” 之租金應否以市值或市值雙倍租金計算。豪宅公屋租金又如何?
7. 租金支付給誰。如政府，那租金便是負責，不是收入，另政府會否支付利息，為何不支付利息。如付利息，政府便多重 “優惠”給此類人士。租金如不是支付給政府，那租金怎樣會變成首期。由誰支付。
8. 由誰購買。回應第一項，應由所有租戶共同持有，不能部份人士持有。
9. 可否出售?何時出售?出售給那些人士?可否出售給父系或母系同時持有此 “優惠” 的親屬?其他出售限制。
10. 會否要求 “申請人” 每月要儲蓄多少才合乎資格，例如每人每月儲2千元。因為購買物業是長期供款，如沒有儲蓄習慣，請不要申請。
11. 購買樓宇種類及樓價之限制如何。
12. 對於不想行使此 “優惠” 的公屋居民，又是否不公平。
13. 如此計劃是以公屋作為試點，那日後公屋之供應又是否會減少，更加會減低公屋的流通量。
以上只是筆者意見，如有不對請多多指教。
張學明
2010年8月24日 星期二
回應智經研究中心有關房屋的報告
筆者今天(2010年8月24日)看到智經研究中心為首次置業提供見意後有以下的想法：-
1.「零首期」房屋：
由政府或撥地予有關機構興建樓價150萬元以下單位，供較低收入的合資格住戶作自住用途。 筆者相信每個香港居民都應有購買樓宇的權利，但如真是低收入家庭，是否應由政府提供“公屋”較為合適?為可要鼓勵/鼓吹未有能力者購買物業? 同時智經亦沒有提出150萬以下單位的其他參數，例如單位面積?會否以混合形式發展，即發展商興建部份150萬以下單位，部份超出150萬元?如這樣政府又是否要給予發展商額外優惠? 還有現時政府的按揭公司是可以提供90% (以前為95%)之第2按。首期只須10%(5%)。
2.「半買半租」計劃：
申請人只購買物業五成業權，餘下五成由政府指定中介機構持有，申請人每月以特惠租金租用餘下業權，並可於指定期內以原價回購物業。這個方案亦得到某大學教授認同，但他們都不願/未能提供詳細資料/參數。 筆者認為此方案與現時“居屋”條款相似，政府提供3成折扣優惠，但單位只可以轉讓給 “合資格人士”。以上應加入(一)購買單位面積不可大於800平方呎。(二)樓價應在400萬以或下。(三)樓齡應介乎6年至20年之間，因不應鼓吹“一手樓”之抄作。(四)只可以家庭組合申請及所有成員為Tenant in common。(五)要制定單位出售機制，因為有可能要將單位出售，那應該是“所有人”包括投資者都可以購買或只限“合資格人士購買”或是政府購回後再推出市場給合資格人士購買。(六)為何50%置業後還可以得到“特惠租金”之厚待。(七)租金水平、利息/利率的計算如何?等等實在太多問題要想。
3. 強積金代首期：
容許合資格首置人士一筆過提取強積金款項支付首期，但設提取上限及五年內出售物業就要交還款項。 筆者認為此是可行，但以現時強積金的高行政費及負回報，相信可取得的金額不多，如改為提取全部強積金加每月強積金作供款，就會更有效。至於還款給強積金的規定，應改為供滿樓宇按揭後3年內出售樓宇都應退回已提取金額給強積金戶口。如在期間再次購入物業，則除已提取之強積金外，亦要加入罰款。另限制每人只可使用一次。金額、面積、樓齡之限制同上。
4. 按揭及稅務優惠：
提供更長按揭年期及利率風險保障、五年內未有出售物業可豁免印花稅等。 筆者認為只須延長現時自住樓宇供樓利息稅務扣減方案便可。
5. 增加土地及住宅供應：
穩定土地供應、加快審批更改土地用途、增加逾期未動工或囤地罰則等。 這個與國內打壓方案相類似。但香港應以更宏觀的方向看，政府應在行政方面著手，增加現時印花稅之限額至8%。另限制銀行對1,000萬或以上樓宇的估價及貸款不多於50%、以公司名義按揭的成數不多於40%及利率應為中銀香港按揭利率加500點子，以暫時壓制抄買情緒、對第二房只做40%按揭及利率應為中銀香港按揭利率加300點子，第三房或以上只做30%按揭及利率應為中銀香港按揭利率加500點子。其實香港和國內的情況相同，是因為利率超低而引致過份投機抄買，因此在特別時間要作出特別的安排。
6. 鼓勵「簡約」建築：
鼓勵或在撥地條款中規定不設高級會所、空中花園及豪華大堂，以限制單位樓價。 這點與筆者早前向政府提出的意見相約，但會否限制樓價是另一課提。因為樓價除了 “供” 及 “應” 外，還要看經濟因為。為何1997亞洲經濟風暴及2003年沙士期間沒有人說要多供應樓宇，還要設法提升樓價?
謝謝您日前來函，就智經最新發表有關首次置業政策建議的研究表達意見。
一般而言，大部份人通常因為生育、子女成長、又或結緍組織新家庭而需要另覓新居。
我們相信，符合公屋入息限制的基層家庭，基本上可透過申請出租公屋，解決房屋需求。智經今次研究的主要對象，是超過申請公屋入息上限但又低於過去夾心階層住屋計劃要求的家庭(例如一個四人家庭收入介乎$16,916至$39,000)，因為自2002年政府宣布暫停所有資助市民自置居所的計劃後 (包括停建和停售居屋，暫停置業貸款計劃等)，這些家庭已得不到任何形式的房屋資助。以現時的住宅樓價而言，置業對他們來說可謂十分困難，甚至遙不可及。
智經提出的多項政策建議，包括零首期房屋、強積金代首期、半買半租、「簡約」建築等，均希望協助上述家庭首次購買樓價不高於300萬元的物業自住。
智經期望所提出的政策建議，能夠引起社會多作討論；而我們亦會將您所提出的意見紀錄在案，以作為日後研究相關課題時的參考。10/09/2010
1.「零首期」房屋：
由政府或撥地予有關機構興建樓價150萬元以下單位，供較低收入的合資格住戶作自住用途。 筆者相信每個香港居民都應有購買樓宇的權利，但如真是低收入家庭，是否應由政府提供“公屋”較為合適?為可要鼓勵/鼓吹未有能力者購買物業? 同時智經亦沒有提出150萬以下單位的其他參數，例如單位面積?會否以混合形式發展，即發展商興建部份150萬以下單位，部份超出150萬元?如這樣政府又是否要給予發展商額外優惠? 還有現時政府的按揭公司是可以提供90% (以前為95%)之第2按。首期只須10%(5%)。
2.「半買半租」計劃：
申請人只購買物業五成業權，餘下五成由政府指定中介機構持有，申請人每月以特惠租金租用餘下業權，並可於指定期內以原價回購物業。這個方案亦得到某大學教授認同，但他們都不願/未能提供詳細資料/參數。 筆者認為此方案與現時“居屋”條款相似，政府提供3成折扣優惠，但單位只可以轉讓給 “合資格人士”。以上應加入(一)購買單位面積不可大於800平方呎。(二)樓價應在400萬以或下。(三)樓齡應介乎6年至20年之間，因不應鼓吹“一手樓”之抄作。(四)只可以家庭組合申請及所有成員為Tenant in common。(五)要制定單位出售機制，因為有可能要將單位出售，那應該是“所有人”包括投資者都可以購買或只限“合資格人士購買”或是政府購回後再推出市場給合資格人士購買。(六)為何50%置業後還可以得到“特惠租金”之厚待。(七)租金水平、利息/利率的計算如何?等等實在太多問題要想。
3. 強積金代首期：
容許合資格首置人士一筆過提取強積金款項支付首期，但設提取上限及五年內出售物業就要交還款項。 筆者認為此是可行，但以現時強積金的高行政費及負回報，相信可取得的金額不多，如改為提取全部強積金加每月強積金作供款，就會更有效。至於還款給強積金的規定，應改為供滿樓宇按揭後3年內出售樓宇都應退回已提取金額給強積金戶口。如在期間再次購入物業，則除已提取之強積金外，亦要加入罰款。另限制每人只可使用一次。金額、面積、樓齡之限制同上。
4. 按揭及稅務優惠：
提供更長按揭年期及利率風險保障、五年內未有出售物業可豁免印花稅等。 筆者認為只須延長現時自住樓宇供樓利息稅務扣減方案便可。
5. 增加土地及住宅供應：
穩定土地供應、加快審批更改土地用途、增加逾期未動工或囤地罰則等。 這個與國內打壓方案相類似。但香港應以更宏觀的方向看，政府應在行政方面著手，增加現時印花稅之限額至8%。另限制銀行對1,000萬或以上樓宇的估價及貸款不多於50%、以公司名義按揭的成數不多於40%及利率應為中銀香港按揭利率加500點子，以暫時壓制抄買情緒、對第二房只做40%按揭及利率應為中銀香港按揭利率加300點子，第三房或以上只做30%按揭及利率應為中銀香港按揭利率加500點子。其實香港和國內的情況相同，是因為利率超低而引致過份投機抄買，因此在特別時間要作出特別的安排。
6. 鼓勵「簡約」建築：
鼓勵或在撥地條款中規定不設高級會所、空中花園及豪華大堂，以限制單位樓價。 這點與筆者早前向政府提出的意見相約，但會否限制樓價是另一課提。因為樓價除了 “供” 及 “應” 外，還要看經濟因為。為何1997亞洲經濟風暴及2003年沙士期間沒有人說要多供應樓宇，還要設法提升樓價?
謝謝您日前來函，就智經最新發表有關首次置業政策建議的研究表達意見。
一般而言，大部份人通常因為生育、子女成長、又或結緍組織新家庭而需要另覓新居。
我們相信，符合公屋入息限制的基層家庭，基本上可透過申請出租公屋，解決房屋需求。智經今次研究的主要對象，是超過申請公屋入息上限但又低於過去夾心階層住屋計劃要求的家庭(例如一個四人家庭收入介乎$16,916至$39,000)，因為自2002年政府宣布暫停所有資助市民自置居所的計劃後 (包括停建和停售居屋，暫停置業貸款計劃等)，這些家庭已得不到任何形式的房屋資助。以現時的住宅樓價而言，置業對他們來說可謂十分困難，甚至遙不可及。
智經提出的多項政策建議，包括零首期房屋、強積金代首期、半買半租、「簡約」建築等，均希望協助上述家庭首次購買樓價不高於300萬元的物業自住。
智經期望所提出的政策建議，能夠引起社會多作討論；而我們亦會將您所提出的意見紀錄在案，以作為日後研究相關課題時的參考。10/09/2010
2010年7月29日 星期四
Modified Home Ownership Scheme 第一樓
對於香港現時政府提出 “資助市民自置居所咨詢”，筆者有以下意見：
中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。
其實筆者亦不明白，為何現時有超過52%人口居住於政府的 “公共租住房” 即公屋(如不正確，請作出更正)，為何仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。
香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。
就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。
由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。
以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。
我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地不到百分之十 及 香港十大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。
現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。
筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。
1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場，是否有窗台、露台、停車場及會所等則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。如有車位，所有車位必須於售樓時一併出售給小業主。
4. MHOS的建築面積應由約500平方呎至不大於900平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的選擇應由2個常設委員會負責，由那一個委員會進行研究將項目批出，應由發展局局長於截標後才決定，以減低私商受受的風險。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上1.8。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為2,700元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月總支出的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。
MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋” 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓” 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 / “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於100萬港元。
MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。
中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。
其實筆者亦不明白，為何現時有超過52%人口居住於政府的 “公共租住房” 即公屋(如不正確，請作出更正)，為何仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。
香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。
就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。
由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。
以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。
我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地不到百分之十 及 香港十大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。
現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。
筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。
1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場，是否有窗台、露台、停車場及會所等則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。如有車位，所有車位必須於售樓時一併出售給小業主。
4. MHOS的建築面積應由約500平方呎至不大於900平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的選擇應由2個常設委員會負責，由那一個委員會進行研究將項目批出，應由發展局局長於截標後才決定，以減低私商受受的風險。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上1.8。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為2,700元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月總支出的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。
MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋” 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓” 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 / “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於100萬港元。
MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。
2010年7月28日 星期三
大浪灣古蹟
對於環境局及發展局今天(2010年7月28日)高調及高興地表示會以 “發展審批地區圖” 對應大浪西灣 “古蹟” 用地，深表遺憾。因為現時已發現更多的 “保育地”可能受到傷害，而不即時加上規限。
因為政府高官、警方、漁護處、環保局、發展局、地政署、古蹟辦及城規會各方推責 及 向相關人士容忍/有可能通報，就算現時以 “發展審批地區圖” 規管 “已受傷害的古蹟”，是沒有用的。因為依據條例，“已受傷害的古蹟”是不能還原，只可以維持現有狀況。如果沒有容忍，即時採取行動，“已受傷害的古蹟”是可以有得請救。
因此，筆者仍然堅持要求政府修改規例，土地買家於購入土地後，必須先行要取得古蹟辦/發展局/城規會/環境局等發出不反對改變用途通知書後才可進行任何形式的工程。而古蹟辦/發展局/城規會/環境局等必須依照現時方式向公眾作出咨詢。這此工作新買家可直接向各部門申請或可以交由律師或地產代理進行。以便政府在土地管理上作出更主動的角色來保護香港的歷史/郊區。任何違反此法例的人士，包括業主、工程承辦商等都須負上(個人)法律責任。
馬後炮
因為政府高官、警方、漁護處、環保局、發展局、地政署、古蹟辦及城規會各方推責 及 向相關人士容忍/有可能通報，就算現時以 “發展審批地區圖” 規管 “已受傷害的古蹟”，是沒有用的。因為依據條例，“已受傷害的古蹟”是不能還原，只可以維持現有狀況。如果沒有容忍，即時採取行動，“已受傷害的古蹟”是可以有得請救。
因此，筆者仍然堅持要求政府修改規例，土地買家於購入土地後，必須先行要取得古蹟辦/發展局/城規會/環境局等發出不反對改變用途通知書後才可進行任何形式的工程。而古蹟辦/發展局/城規會/環境局等必須依照現時方式向公眾作出咨詢。這此工作新買家可直接向各部門申請或可以交由律師或地產代理進行。以便政府在土地管理上作出更主動的角色來保護香港的歷史/郊區。任何違反此法例的人士，包括業主、工程承辦商等都須負上(個人)法律責任。
馬後炮
2010年7月25日 星期日
香港土地規劃及管理
近日看到受到保育/古蹟的土地買賣(包括但不限於西貢 海下灣及大浪西灣)，現時相信/估計買家是想興建住宅用途。對於已規劃為受保育/古蹟的土地，就算是位於私人業權之上，政府亦不能坐視不理。
但相信全世界只有中國及香港會破壞自己的歷史及受保育的地方。中國政府沒有好好保護中國獨有的 “四合院” 建築，不將它們完全推倒興建最新最豪最能賣錢的住宅不可。 “傷人”到北京與國家最高領導相討後 “北京東方廣場”原址的歷史亦要被新型大廈所取替。 “傷人”與所謂的環保/綠色團體會面後，政府便批准他們於 “後海灣保護區內”興建豪宅。
所有國家都會規限土地用途，筆者只是要求所有己規劃為 “受保育/古蹟/特殊用途”的土地都只可以 “現狀” 保存，不能任意改動 (包括但不限於興建或拆卸建築物、填平魚塘/農地等)。買家或準買家只能於政策上 “商商(商人及商人組成的咨詢架構)相討” 後，以公開及合法的方式改變現有土地用途。
簡單的舉一個例子，原有漁塘/農地，因為不值錢，業主將漁塘/農地填平，改為貨櫃場。由於政府、發展局、規劃署、地政署等以私人業權不能阻止為由，使到香港漁塘/農地減少，更為可惜的是，業主將漁塘/農地被人傾倒泥頭/垃圾等廢物，不但影響土地用途及環境，更會影響鄰近居民/旅客的健康。政府作為行政機關及土地的持有人(因香港99.00%土地是政府以批租形式出租給發展商/業主)不去阻止破壞而且還容許大量未經批准而更改用途的業主犯法，真是令人廢解。由漁塘/農地改變為貨櫃場/貨倉，已是改變用途，政府及警方應有合法權力阻止，或要業主向政府申請，通過公開及合法的方式改變用途，但為何他們不須要?(如筆者資料錯誤，請作出更正)。
據筆者所知(如有不正確，請作出更正)，西貢海下灣規劃為特殊保育地、西貢大浪西灣為古蹟地。那便要理解以下事宜，對上述土地買賣作出適當的追查。
1. 古蹟辦，何時將土地改為古蹟?何時將資料更新至相關的政府部門?古蹟辦為何要在新業主表示暫時停工後才表示土地為古蹟?
2. 規劃署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
3. 地政署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
4. 地政署/屋宇署有沒有依規限，在沒有道路的土地上，不能興建任何建築物?(如有不正確，請作出更正)?
5. 煩請發展局及地政署交出報告，西貢大浪西灣古蹟地，被侵佔多少政府土地?現時要求侵佔人何時交還土地，以何種狀況交還?會否批准侵佔人以短期租約租用被侵佔之政府土地?會否/是否已要求侵佔人作出賠償，何種賠償等?
6. 環保署在收到投訴後，其跟進的情況如何?
7. 漁農署在收到投訴後，其跟進的情況如何?為何會有重型機械進行郊區進行工程，而且是沒有道路的郊區進行，漁農署都不作出即時的醒覺。(包括但不限於向上匯報/查詢其工程的合法性等)。
8. 地產代理有沒有依據現時地產代理監管局的程序，將土地資料(包括但不限於業權人、土地用途/限制)等資料講解給準買家。
9. 買家律師有沒有進行due diligence (盡職審查)，查看完整的業權、土地用途及規劃限制等給其客戶(即買家)。
10. 如以上所有政府部門/機構，地產代理及律師都以盡責向買家表達，現時的土地不能作任何的改變或興建建築物，而買家不理會，就必須要受到社會及政府的重大懲罰。
11. 為免上述情況再之重復出現，政府會否考慮以後的土地買家於購入土地後，必須先行向取得古蹟辦/發展局/城規會發出不反對改變用途通知書後才可進行任何形式的工程。這此工作新買家可直接向各部門申請或可以交由律師或地產代理進行。以便政府在土地管理上作出更主動的角色來保護香港的歷史/郊區。
但相信全世界只有中國及香港會破壞自己的歷史及受保育的地方。中國政府沒有好好保護中國獨有的 “四合院” 建築，不將它們完全推倒興建最新最豪最能賣錢的住宅不可。 “傷人”到北京與國家最高領導相討後 “北京東方廣場”原址的歷史亦要被新型大廈所取替。 “傷人”與所謂的環保/綠色團體會面後，政府便批准他們於 “後海灣保護區內”興建豪宅。
所有國家都會規限土地用途，筆者只是要求所有己規劃為 “受保育/古蹟/特殊用途”的土地都只可以 “現狀” 保存，不能任意改動 (包括但不限於興建或拆卸建築物、填平魚塘/農地等)。買家或準買家只能於政策上 “商商(商人及商人組成的咨詢架構)相討” 後，以公開及合法的方式改變現有土地用途。
簡單的舉一個例子，原有漁塘/農地，因為不值錢，業主將漁塘/農地填平，改為貨櫃場。由於政府、發展局、規劃署、地政署等以私人業權不能阻止為由，使到香港漁塘/農地減少，更為可惜的是，業主將漁塘/農地被人傾倒泥頭/垃圾等廢物，不但影響土地用途及環境，更會影響鄰近居民/旅客的健康。政府作為行政機關及土地的持有人(因香港99.00%土地是政府以批租形式出租給發展商/業主)不去阻止破壞而且還容許大量未經批准而更改用途的業主犯法，真是令人廢解。由漁塘/農地改變為貨櫃場/貨倉，已是改變用途，政府及警方應有合法權力阻止，或要業主向政府申請，通過公開及合法的方式改變用途，但為何他們不須要?(如筆者資料錯誤，請作出更正)。
據筆者所知(如有不正確，請作出更正)，西貢海下灣規劃為特殊保育地、西貢大浪西灣為古蹟地。那便要理解以下事宜，對上述土地買賣作出適當的追查。
1. 古蹟辦，何時將土地改為古蹟?何時將資料更新至相關的政府部門?古蹟辦為何要在新業主表示暫時停工後才表示土地為古蹟?
2. 規劃署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
3. 地政署何時獲知及更新土地規劃為古蹟/特殊保育地?
4. 地政署/屋宇署有沒有依規限，在沒有道路的土地上，不能興建任何建築物?(如有不正確，請作出更正)?
5. 煩請發展局及地政署交出報告，西貢大浪西灣古蹟地，被侵佔多少政府土地?現時要求侵佔人何時交還土地，以何種狀況交還?會否批准侵佔人以短期租約租用被侵佔之政府土地?會否/是否已要求侵佔人作出賠償，何種賠償等?
6. 環保署在收到投訴後，其跟進的情況如何?
7. 漁農署在收到投訴後，其跟進的情況如何?為何會有重型機械進行郊區進行工程，而且是沒有道路的郊區進行，漁農署都不作出即時的醒覺。(包括但不限於向上匯報/查詢其工程的合法性等)。
8. 地產代理有沒有依據現時地產代理監管局的程序，將土地資料(包括但不限於業權人、土地用途/限制)等資料講解給準買家。
9. 買家律師有沒有進行due diligence (盡職審查)，查看完整的業權、土地用途及規劃限制等給其客戶(即買家)。
10. 如以上所有政府部門/機構，地產代理及律師都以盡責向買家表達，現時的土地不能作任何的改變或興建建築物，而買家不理會，就必須要受到社會及政府的重大懲罰。
11. 為免上述情況再之重復出現，政府會否考慮以後的土地買家於購入土地後，必須先行向取得古蹟辦/發展局/城規會發出不反對改變用途通知書後才可進行任何形式的工程。這此工作新買家可直接向各部門申請或可以交由律師或地產代理進行。以便政府在土地管理上作出更主動的角色來保護香港的歷史/郊區。
2010年6月28日 星期一
侵佔政府土地
下為2010年6月28日東方日報之報導，從此可以看到政府部門之不協調，怕做正確的決定。
另外在報導中可以得知，一個不守法紀自私自利的人，不但沒有被法律制裁，而且還可以自豪地要向政府要求將侵佔的政府土地私有化。這就如筆者不滿為什麼 "南區富豪" 可以將侵佔的政府土地私有代一樣。
對於政府只懂得以 "釘契" 方式對應不守法人士，亦是一個很不可接受的方式。因為釘契沒有真正的對犯事者作出處罰。釘契應該要加入以下重點：-
1. 被釘契者必須於釘契日起計1年內主動及認真處理及解決問題；
2. 在這1年內，被釘契者要支付政府費用，計算方式是第一個月HK$100,000元，第二個月HK$200,000元，第三個月400,000元，第四個月 HK$800,000元如此類推。因為被釘契者如不須買樓，他便不須怕被釘契。 當費用達到3百萬或以上時，政府使要給予最後通知，如未能於2個月內報告完成，政府便可以將該土地沒收及拍賣。
3. 政府部門，特別是警察、屋宇署、地政署等，在接到侵佔官地 或 非法(違例)建築等都應即時作出制止及作出檢控，而不是任由犯法者"消遙法外" (對不起執筆忘字，請作出指正)，將執法的權力推卸給其他部門。
地政總署對官地被佔視而不見，令違法僭建更加無王管！毗鄰「自然保育區」的西貢麻南笏有官地遭人肆意僭建及非法砍伐樹木，打造成「星級度假屋」，村民向地政總署等部門舉報多年一直未獲正視，僭建面積更愈來愈大。立法會議員與區議員均狠斥當局縱容違規行為，促按章執法，以免官地繼續被濫用。
「講完政府都係唔理，仲就愈整愈誇張！」麻南笏村民鍾太表示，村民一向愛惜村內一草一木，惟自該涉事村屋有新業主遷進後，便帶來翻天覆地的改變，「僭建天台、樓梯都不特止，仲霸埋屋前面塊官地，鋪晒地板，掛埋個鞦韆喺度做露台。」
鍾指兩年前有村民發現有關業主霸佔官地僭建後，已即時向政府部門反映，惜當局至今仍未有任何行動。
加建圍欄鎖閘封路
近日有關業主更將附近樹木砍伐，又於村屋外圍加建有鎖閘門及圍欄，封去通往南面白馬咀的小路，令村民無法取道。
麻南笏村毗鄰自然保育區，已劃為「鄉村式發展」地帶，主要供原居村民興建小型屋宇。按地政署資料顯示，上述地段為一幅面積約九十二點九平方米的私人土地，獲准興建一座三層高的七百呎丁屋。
不過，就記者現場所見，村屋連同被佔用的官地，面積至少近千呎，高度亦由原來的三層變為四層。屋外搭建的平台直通海邊，儼如一座海邊小洋房。
屋宇署發言人解釋，加建於新界豁免管制屋宇或小型屋宇上的僭建物，如果屬於正在興建中或對公眾構成迫切危險，該署才會立即採取執法行動，否則會轉介予地政署跟進，發言人表示上述個案已獲轉介。
地政署發言人則承認，○七年起曾先後接獲上述投訴，但截至今年六月為止，該署仍未有將該地段上的違規記錄送交土地註冊處登記（即釘契）。發言人稱，丁屋業主早前向該署提出，擬以短期租約形式申請屋前的政府土地作花園用途，現正將建議呈交當局參考。
至於砍伐樹木一事，漁農自然護理署發言人證實，毗連上址的山坡有九棵樹木遭砍伐，該署現正跟進有關個案。
議員力促執法取締
「如果證實有人違規就要取締，而唔係任由佢佔用、斬樹同改變環境都唔理。」立法會環境事務委員會委員黃容根批評部門執法態度欠積極，促當局依法處理違規事宜。
西貢區區議員邱戊秀亦認為，當局一旦收集到足夠證據，便應該落實執法，以免官地被繼續佔用，甚至「愈霸愈大」。
另外在報導中可以得知，一個不守法紀自私自利的人，不但沒有被法律制裁，而且還可以自豪地要向政府要求將侵佔的政府土地私有化。這就如筆者不滿為什麼 "南區富豪" 可以將侵佔的政府土地私有代一樣。
對於政府只懂得以 "釘契" 方式對應不守法人士，亦是一個很不可接受的方式。因為釘契沒有真正的對犯事者作出處罰。釘契應該要加入以下重點：-
1. 被釘契者必須於釘契日起計1年內主動及認真處理及解決問題；
2. 在這1年內，被釘契者要支付政府費用，計算方式是第一個月HK$100,000元，第二個月HK$200,000元，第三個月400,000元，第四個月 HK$800,000元如此類推。因為被釘契者如不須買樓，他便不須怕被釘契。 當費用達到3百萬或以上時，政府使要給予最後通知，如未能於2個月內報告完成，政府便可以將該土地沒收及拍賣。
3. 政府部門，特別是警察、屋宇署、地政署等，在接到侵佔官地 或 非法(違例)建築等都應即時作出制止及作出檢控，而不是任由犯法者"消遙法外" (對不起執筆忘字，請作出指正)，將執法的權力推卸給其他部門。
地政總署對官地被佔視而不見，令違法僭建更加無王管！毗鄰「自然保育區」的西貢麻南笏有官地遭人肆意僭建及非法砍伐樹木，打造成「星級度假屋」，村民向地政總署等部門舉報多年一直未獲正視，僭建面積更愈來愈大。立法會議員與區議員均狠斥當局縱容違規行為，促按章執法，以免官地繼續被濫用。
「講完政府都係唔理，仲就愈整愈誇張！」麻南笏村民鍾太表示，村民一向愛惜村內一草一木，惟自該涉事村屋有新業主遷進後，便帶來翻天覆地的改變，「僭建天台、樓梯都不特止，仲霸埋屋前面塊官地，鋪晒地板，掛埋個鞦韆喺度做露台。」
鍾指兩年前有村民發現有關業主霸佔官地僭建後，已即時向政府部門反映，惜當局至今仍未有任何行動。
加建圍欄鎖閘封路
近日有關業主更將附近樹木砍伐，又於村屋外圍加建有鎖閘門及圍欄，封去通往南面白馬咀的小路，令村民無法取道。
麻南笏村毗鄰自然保育區，已劃為「鄉村式發展」地帶，主要供原居村民興建小型屋宇。按地政署資料顯示，上述地段為一幅面積約九十二點九平方米的私人土地，獲准興建一座三層高的七百呎丁屋。
不過，就記者現場所見，村屋連同被佔用的官地，面積至少近千呎，高度亦由原來的三層變為四層。屋外搭建的平台直通海邊，儼如一座海邊小洋房。
屋宇署發言人解釋，加建於新界豁免管制屋宇或小型屋宇上的僭建物，如果屬於正在興建中或對公眾構成迫切危險，該署才會立即採取執法行動，否則會轉介予地政署跟進，發言人表示上述個案已獲轉介。
地政署發言人則承認，○七年起曾先後接獲上述投訴，但截至今年六月為止，該署仍未有將該地段上的違規記錄送交土地註冊處登記（即釘契）。發言人稱，丁屋業主早前向該署提出，擬以短期租約形式申請屋前的政府土地作花園用途，現正將建議呈交當局參考。
至於砍伐樹木一事，漁農自然護理署發言人證實，毗連上址的山坡有九棵樹木遭砍伐，該署現正跟進有關個案。
議員力促執法取締
「如果證實有人違規就要取締，而唔係任由佢佔用、斬樹同改變環境都唔理。」立法會環境事務委員會委員黃容根批評部門執法態度欠積極，促當局依法處理違規事宜。
西貢區區議員邱戊秀亦認為，當局一旦收集到足夠證據，便應該落實執法，以免官地被繼續佔用，甚至「愈霸愈大」。
2010年6月20日 星期日
南丫島發展
對於發展機遇辦事處協助私人發展商在南丫島興建一個約300萬平方呎的綜合發展項目，筆者個人認為不要 “重復數碼港” 的問題便可。
據報導，私人發展商持有約100多萬平方呎的土地，同時要求政府出租或出售100多萬平方呎的土地，以興建800個房間的 “六星酒店??”、遊艇會/渡假村及低密度住宅。
筆者個人認為約300萬平方呎的發展需要很長的時間及金錢的投入。對於投資方計劃的遊艇會/渡假村及六星酒店，會否對現時南丫島漁村式渡假屋及大自然環境有所不配合，或會產生更好的效果筆者不取亦不能推算。但有幾點筆者是希望發表一下：-
1. 筆者仍然堅持，土地是政府寶貴的資源，不可亦不能以私下相討的形式出售/出租，因此要經離島區議會及島上居民投票是否接受這個發展的形式。最好當然是所有香港人都可以提出意見。
2. 土地亦需要公開進行拍賣 或與有興趣的投資方簽署15年期的BOT合約。投資方交還土地及物業前必須要進行全面的維修(包括更換所有的來去水喉管及防漏)，另得到最少一位政府高級屋宇測量師及一位私人執業註冊屋宇測量師審核，確認土地及物業可以於5年內不需進行大型/重大維修。屋宇測量師及投資方須為5年內大型/重大維修負上刑事責任及維修責任。
3. 如政府以BOT形式將土地撥給投資方，政府必須小心投資方對土地的規劃，不能將所有公共空間放進政府土地上，應以平均分配。
4. 發展後的交通安排如何? 投資方會否自行興建私家碼頭? 會否方便現有居民及票價會否受到立法會/區議會審批。
5. 發展參數應為 – (i) plot ratio不大於0.5、(ii) site coverage不大於40 及 (iii)所有物業不得高於25米 (香港主水平高度)。
據報導，私人發展商持有約100多萬平方呎的土地，同時要求政府出租或出售100多萬平方呎的土地，以興建800個房間的 “六星酒店??”、遊艇會/渡假村及低密度住宅。
筆者個人認為約300萬平方呎的發展需要很長的時間及金錢的投入。對於投資方計劃的遊艇會/渡假村及六星酒店，會否對現時南丫島漁村式渡假屋及大自然環境有所不配合，或會產生更好的效果筆者不取亦不能推算。但有幾點筆者是希望發表一下：-
1. 筆者仍然堅持，土地是政府寶貴的資源，不可亦不能以私下相討的形式出售/出租，因此要經離島區議會及島上居民投票是否接受這個發展的形式。最好當然是所有香港人都可以提出意見。
2. 土地亦需要公開進行拍賣 或與有興趣的投資方簽署15年期的BOT合約。投資方交還土地及物業前必須要進行全面的維修(包括更換所有的來去水喉管及防漏)，另得到最少一位政府高級屋宇測量師及一位私人執業註冊屋宇測量師審核，確認土地及物業可以於5年內不需進行大型/重大維修。屋宇測量師及投資方須為5年內大型/重大維修負上刑事責任及維修責任。
3. 如政府以BOT形式將土地撥給投資方，政府必須小心投資方對土地的規劃，不能將所有公共空間放進政府土地上，應以平均分配。
4. 發展後的交通安排如何? 投資方會否自行興建私家碼頭? 會否方便現有居民及票價會否受到立法會/區議會審批。
5. 發展參數應為 – (i) plot ratio不大於0.5、(ii) site coverage不大於40 及 (iii)所有物業不得高於25米 (香港主水平高度)。
2010年6月7日 星期一
land exchange
馬後炮對於專業人士/有錢人申請land exchange / lease modification有以下的意見。
1. 申請人在申請前/時，完全沒有違反住何的政府規則，即時申請人沒有被訂契、沒有building order、沒有僭健、沒有私下侵佔政府土地等。
2. 政府各部門應 “認真實地視察”，而不是 “媽媽乎乎” 的到該土地行一轉便算，要了解是否沒有任何違反地契/侵佔/僭健等。
3. 不論申請的土地是用作花園或住宅用途，都應以該區樓宇/土地市值乘以1.3倍計算。因為 “難得相連地” 及 會倍增該土地的價值。例如淺水灣以近日成交價(地面價格)每平方呎約4萬元。如申請land exchange其每呎補地價應不少於5.2萬元，以15,000呎計，即政府應收取不少於7.8億元才算合理。
4. 如申請人將land exchange的土地改為short term waver，政府亦應收取市值租金乘上3倍。以現時淺水灣租金每呎約60元計，即短期租約之租金應不少於每呎每月180元。因為政府會負責為該土地進行斜坡修繕及除雜草之工作。以馬後炮得到的資料，現時淺水灣每月每呎之short term waver 之租值約為1.5元。
5. 該申請用地不可在GIC或康樂(休憩用地)之內。如在green belt申請人應解決如何提供相同土地面積之green belt給予香港市民使用。
6. 政府亦應向區議會及市民大眾發出文件，表示該土地有申請人進行land exchange/lease modification，令程序更為公開及透明。如有任何人士對該土地有興趣該，政府便應將該土地以公司拍賣形式出售。
1. 申請人在申請前/時，完全沒有違反住何的政府規則，即時申請人沒有被訂契、沒有building order、沒有僭健、沒有私下侵佔政府土地等。
2. 政府各部門應 “認真實地視察”，而不是 “媽媽乎乎” 的到該土地行一轉便算，要了解是否沒有任何違反地契/侵佔/僭健等。
3. 不論申請的土地是用作花園或住宅用途，都應以該區樓宇/土地市值乘以1.3倍計算。因為 “難得相連地” 及 會倍增該土地的價值。例如淺水灣以近日成交價(地面價格)每平方呎約4萬元。如申請land exchange其每呎補地價應不少於5.2萬元，以15,000呎計，即政府應收取不少於7.8億元才算合理。
4. 如申請人將land exchange的土地改為short term waver，政府亦應收取市值租金乘上3倍。以現時淺水灣租金每呎約60元計，即短期租約之租金應不少於每呎每月180元。因為政府會負責為該土地進行斜坡修繕及除雜草之工作。以馬後炮得到的資料，現時淺水灣每月每呎之short term waver 之租值約為1.5元。
5. 該申請用地不可在GIC或康樂(休憩用地)之內。如在green belt申請人應解決如何提供相同土地面積之green belt給予香港市民使用。
6. 政府亦應向區議會及市民大眾發出文件，表示該土地有申請人進行land exchange/lease modification，令程序更為公開及透明。如有任何人士對該土地有興趣該，政府便應將該土地以公司拍賣形式出售。
發水樓 及 何文田賣地
對於可持續發展委員會就 “發水樓” 問題的咨詢，馬後炮個人認為是不須要的。為何房地產商人在發展物業時可以得到特別優惠。據咨詢文件指出，房地產商人可以得到超過40%的總建築面積 “發水” 另加 建築事務監督超過35項的批准，即一個地產發展項目，最多應可 “發水” 超過50%。另外政府認定房地產發展商最少應可得20%的發展利潤。規管不法鎖售手法亦不能用於地產商。請問香港政府對於小市民/小企業有那一種實質的支持。
房地產發展商賺取最大利潤是應該，但政府不應給予任何優惠。房地產發展商應自行設計其項目得到最受歡迎，獲取最大利潤。有多少停車位，有多大的會所，有沒有露台，以什麼方式興建，等等都是發展商的問題，政府不應亦不該提供優惠。就以窗台為例，以前窗台是送給買家，現時政府提供面積，買家要承擔費用，發展商賺取利潤，為何會有1贏2輸的局面。不單如此，現時新發展之項目，大部份的單位都要將床放在露台，為何政府要點許發展商如此對待小市民。
但正面看待，所有發展項目所得的50% “發水”，例如停車場，商場，會所等全部免費歸還給 “業主立案法團”，不是發展商控制的業主委員會，那項目的小業主就得到更好的保障及收入作為日常營運之用。
政府經常表示，公務員要高薪養廉，但大多數的高官，在期退休休假或退休後即時找到新的工作，這是否一個很大的瘋刺。
就以近日何文田前山谷道村土地的拍賣為例，所謂的 “估價師” 將未補發水的估值減低至約每呎8,000。以發水後計即每呎只須約4,000元。估價原來都是估下估下。馬後炮都出來估下，以該區 “假豪宅” 指標每呎13,000元計，3年後市場價(樓花)以上升不少於30%計算，即每呎17,000元。又假設興建成本連財務費用每呎約1,500元，即每呎售價約為15,500.00元。政府認為房地產開發商應賺取不少於20%計算，即每呎售價應約為12,500元。以可建樓面86.92萬平方呎乘以正常發水40%計算，即可興建121.7萬平方呎，即成交價應為152.2億元才正確。為何 “估價師”會低估成交價不足100億?
因應發展局及地政署表示，賣地日早上會作出最後地價，希望政府可以真正市值出售土地!!
房地產發展商賺取最大利潤是應該，但政府不應給予任何優惠。房地產發展商應自行設計其項目得到最受歡迎，獲取最大利潤。有多少停車位，有多大的會所，有沒有露台，以什麼方式興建，等等都是發展商的問題，政府不應亦不該提供優惠。就以窗台為例，以前窗台是送給買家，現時政府提供面積，買家要承擔費用，發展商賺取利潤，為何會有1贏2輸的局面。不單如此，現時新發展之項目，大部份的單位都要將床放在露台，為何政府要點許發展商如此對待小市民。
但正面看待，所有發展項目所得的50% “發水”，例如停車場，商場，會所等全部免費歸還給 “業主立案法團”，不是發展商控制的業主委員會，那項目的小業主就得到更好的保障及收入作為日常營運之用。
政府經常表示，公務員要高薪養廉，但大多數的高官，在期退休休假或退休後即時找到新的工作，這是否一個很大的瘋刺。
就以近日何文田前山谷道村土地的拍賣為例，所謂的 “估價師” 將未補發水的估值減低至約每呎8,000。以發水後計即每呎只須約4,000元。估價原來都是估下估下。馬後炮都出來估下，以該區 “假豪宅” 指標每呎13,000元計，3年後市場價(樓花)以上升不少於30%計算，即每呎17,000元。又假設興建成本連財務費用每呎約1,500元，即每呎售價約為15,500.00元。政府認為房地產開發商應賺取不少於20%計算，即每呎售價應約為12,500元。以可建樓面86.92萬平方呎乘以正常發水40%計算，即可興建121.7萬平方呎，即成交價應為152.2億元才正確。為何 “估價師”會低估成交價不足100億?
因應發展局及地政署表示，賣地日早上會作出最後地價，希望政府可以真正市值出售土地!!
2010年6月6日 星期日
北角村土地規劃
有關北角村規劃意見：
據了解，規劃署已規劃初步就北角村地盤A及B作出之規劃 – 地盤A作商業(酒店用途)，而地盤B作為綜合發展區。不過馬後炮認為規劃署可再分為地盤C作出規劃。那是最原如的規劃。
規劃署的角色是作出合適的城市規劃給政府及香港市民，而不是為發展商作“說客”。為何筆者會這樣說，因為規劃署就上述發展於2009年1月9日作出了空氣流動的評估及模型、酒店會有多高的平台、住宅會有多高的平台、將所有的GIC用地、超過16萬呎之休憩用地(但沒有註明是私人或公眾)撥入地盤B [不過近日發展局已表明盡可能不在住宅項目 “要求”提供公眾休憩用地，即有機會將此 “要求”轉至酒店用地上。]如規劃署所設計之評估及模型發展商是 “必定要遵守”那是值得的。但如果規劃署所設計之評估及模型是作為 “說客”日後發展商不必依從，那評估及模型之作用是什麼?
筆者於2010年3月2日星島日報中看到城規會對原北角村的發展，將地盤B設高限為80米，2.86倍的地積比率，當中非住宅樓面(是發售樓面還是屋宇署的樓面面積?)不可多於22.2萬平方呎、交通交匯處不少於7.9萬平方呎、旅遊巴士泊車樓面不少於2.69萬平方呎(為何不設於酒店地盤A??)、GIC面積不少於2.54萬平方呎。
酒店地盤A總樓面面積(是發售樓面還是屋宇署的樓面面積?)為128.8萬平方呎，但看不到任何規劃參數。地盤面積，高度限制、地地積比率、覆蓋率等等。
筆者認為，發展局、規劃署及城規會在原北角村的規劃上應作出全面的指引要求發展商達到要求，因為如何設計才得到最佳的回報，只有投得土地的發展商才知到，而且規劃署的模型發展商是有好大機會不會採用的!! 投得用地的發展商必須將其發展設計給予區議會、地政署、規劃署、屋宇署及城規會等審議，得到通過後才可正式展開工程，如中間有任何設計/增加建築面積的修改，必須要再送往城規會全體會員一致通過，再到行政會議審批，地政署作出補地價，發展商不可作出異議並須一次過全數支付補地價後才可以繼續/開展工程。如未完成上述程序，發展商不停止工程，政府有權即時收回土地(並不會作出任何補償)及再可再次作出拍賣，發展商不得異議。如政府未有就上述設計/增加建築面積的修改進行跟進，律政司/發展局長/規劃署長/屋宇署長/地政署長便是失職，須要受到立法會及市民之譴責。
下為筆者的意見，希望區議會、發展局、規劃署及城規會可以作為參考：-
A. 各地盤[請開啟附圖]於渣華道向海邊後退不少於8米，以提供更多的交通道路，因為將來的車輛流量會大增。
B. 各地盤於海邊起計向渣華道後退不少於5米，以提供更多的市民休閒用地。近日地盤A已作出這個工程。
C. 地盤A電照街邊界向西移不少於5米。
D. 地盤A琴行街邊界向東移入不少於5米。
D. 地盤B琴行街邊界向西移入不少於8米 及 書局街邊界向東移入不少於8米。
E. 地盤C(是否須連同現有的市政大樓)一起發展?拆卸重建是否最好的方案，要視乎政府及區議會的規劃設計而定。同時將所有GIC用地、交通交匯處(旅遊巴士停泊處除外)、公眾休憩用地等設於此地盤。另可興建不多於30萬呎之純住宅面積，即不可興建停車場及商場等設施。至於是否興建會所或接駁港鐵站應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)。
F. 地盤A，建築物不可高於80米(香港主水平基準)，總建築面積不可多於90萬平方呎及盡可能不興建平台式建築物(是否連必須的會所設施、多大的停車場、多大的商場、以什麼形式興建應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)。
G. 地盤B改為R(3)，建築物不可高於80米(香港主水平基準)，只可興建純住宅(是否連必須的會所設施、多大的停車場、多大的商場、以什麼形式興建應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)，總建築面積不可多於60萬平方呎及盡可能不興建平台式建築物。
H. 如將ABC地盤分開拍賣，可以吸引更多不同發展商競投，不至於只得2至3個發展商可以競投及興建如此大的項目，同時開以增加地面空氣流動。
I. 所有地盤的面積，應以新的界線計算，以便限制發展商以舊有界線計算屋宇署的總建築面積。
J. 其實空氣流動設計及要求，應注意地面的空氣流動，因此行政會議/發展局/規劃署/城規會/地政署/屋宇署/區議會等應盡量減少批出平台式的發展。在沒有平台式的發展時，政府可以不減少發展面積。如有平台式發展，平台式發展的總樓面面積(包括外牆、中空面積、發水整體面積計算)就要在屋宇署總GFA中扣除，即減少發展商的發展面積，同時亦須將批准的建築高度減去平台的高度，以鼓勵發展商減少興建平台式建築物。
據了解，規劃署已規劃初步就北角村地盤A及B作出之規劃 – 地盤A作商業(酒店用途)，而地盤B作為綜合發展區。不過馬後炮認為規劃署可再分為地盤C作出規劃。那是最原如的規劃。
規劃署的角色是作出合適的城市規劃給政府及香港市民，而不是為發展商作“說客”。為何筆者會這樣說，因為規劃署就上述發展於2009年1月9日作出了空氣流動的評估及模型、酒店會有多高的平台、住宅會有多高的平台、將所有的GIC用地、超過16萬呎之休憩用地(但沒有註明是私人或公眾)撥入地盤B [不過近日發展局已表明盡可能不在住宅項目 “要求”提供公眾休憩用地，即有機會將此 “要求”轉至酒店用地上。]如規劃署所設計之評估及模型發展商是 “必定要遵守”那是值得的。但如果規劃署所設計之評估及模型是作為 “說客”日後發展商不必依從，那評估及模型之作用是什麼?
筆者於2010年3月2日星島日報中看到城規會對原北角村的發展，將地盤B設高限為80米，2.86倍的地積比率，當中非住宅樓面(是發售樓面還是屋宇署的樓面面積?)不可多於22.2萬平方呎、交通交匯處不少於7.9萬平方呎、旅遊巴士泊車樓面不少於2.69萬平方呎(為何不設於酒店地盤A??)、GIC面積不少於2.54萬平方呎。
酒店地盤A總樓面面積(是發售樓面還是屋宇署的樓面面積?)為128.8萬平方呎，但看不到任何規劃參數。地盤面積，高度限制、地地積比率、覆蓋率等等。
筆者認為，發展局、規劃署及城規會在原北角村的規劃上應作出全面的指引要求發展商達到要求，因為如何設計才得到最佳的回報，只有投得土地的發展商才知到，而且規劃署的模型發展商是有好大機會不會採用的!! 投得用地的發展商必須將其發展設計給予區議會、地政署、規劃署、屋宇署及城規會等審議，得到通過後才可正式展開工程，如中間有任何設計/增加建築面積的修改，必須要再送往城規會全體會員一致通過，再到行政會議審批，地政署作出補地價，發展商不可作出異議並須一次過全數支付補地價後才可以繼續/開展工程。如未完成上述程序，發展商不停止工程，政府有權即時收回土地(並不會作出任何補償)及再可再次作出拍賣，發展商不得異議。如政府未有就上述設計/增加建築面積的修改進行跟進，律政司/發展局長/規劃署長/屋宇署長/地政署長便是失職，須要受到立法會及市民之譴責。
下為筆者的意見，希望區議會、發展局、規劃署及城規會可以作為參考：-
A. 各地盤[請開啟附圖]於渣華道向海邊後退不少於8米，以提供更多的交通道路，因為將來的車輛流量會大增。
B. 各地盤於海邊起計向渣華道後退不少於5米，以提供更多的市民休閒用地。近日地盤A已作出這個工程。
C. 地盤A電照街邊界向西移不少於5米。
D. 地盤A琴行街邊界向東移入不少於5米。
D. 地盤B琴行街邊界向西移入不少於8米 及 書局街邊界向東移入不少於8米。
E. 地盤C(是否須連同現有的市政大樓)一起發展?拆卸重建是否最好的方案，要視乎政府及區議會的規劃設計而定。同時將所有GIC用地、交通交匯處(旅遊巴士停泊處除外)、公眾休憩用地等設於此地盤。另可興建不多於30萬呎之純住宅面積，即不可興建停車場及商場等設施。至於是否興建會所或接駁港鐵站應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)。
F. 地盤A，建築物不可高於80米(香港主水平基準)，總建築面積不可多於90萬平方呎及盡可能不興建平台式建築物(是否連必須的會所設施、多大的停車場、多大的商場、以什麼形式興建應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)。
G. 地盤B改為R(3)，建築物不可高於80米(香港主水平基準)，只可興建純住宅(是否連必須的會所設施、多大的停車場、多大的商場、以什麼形式興建應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)，總建築面積不可多於60萬平方呎及盡可能不興建平台式建築物。
H. 如將ABC地盤分開拍賣，可以吸引更多不同發展商競投，不至於只得2至3個發展商可以競投及興建如此大的項目，同時開以增加地面空氣流動。
I. 所有地盤的面積，應以新的界線計算，以便限制發展商以舊有界線計算屋宇署的總建築面積。
J. 其實空氣流動設計及要求，應注意地面的空氣流動，因此行政會議/發展局/規劃署/城規會/地政署/屋宇署/區議會等應盡量減少批出平台式的發展。在沒有平台式的發展時，政府可以不減少發展面積。如有平台式發展，平台式發展的總樓面面積(包括外牆、中空面積、發水整體面積計算)就要在屋宇署總GFA中扣除，即減少發展商的發展面積，同時亦須將批准的建築高度減去平台的高度，以鼓勵發展商減少興建平台式建築物。
2010年6月5日 星期六
九龍塘浸信會換地意見
九龍塘浸信會換地的意見：
首先馬後炮認為土地推有人可以於合乎社會共同價值及城市規劃的要求更改土地用途或重建。但如土地是劃為GIC/康樂(休憩)用途/green belt/open space等就不能除便將土地用途變更以獲取利益。
以九龍塘浸信會之申請為例，他的土地是原屬於何人?現為何人持人?現時規劃是什麼用途?政府在審議此換地申請時為何考慮將現有土地與九龍城東利道?是由誰提出?現有土地與東利道之土地面積有多少分別?土地限制有多少分別?土地估值有多少分別?東利道如興建教會樓宇，其面積會與現時有多少分別?興建費用由誰負責?換地後九龍塘之土地是否無條件下交還九龍塘浸信會現址給政府處置?如浸信會是要求將九龍塘土地興建住宅或任何形式的商業用途這是教會私人的決定，只要得教友及城規會批准及通過便可，那為何政府會接受換地??
政府在批出前請先給予答覆給所有教友、區議會、立法會及市民。
首先馬後炮認為土地推有人可以於合乎社會共同價值及城市規劃的要求更改土地用途或重建。但如土地是劃為GIC/康樂(休憩)用途/green belt/open space等就不能除便將土地用途變更以獲取利益。
以九龍塘浸信會之申請為例，他的土地是原屬於何人?現為何人持人?現時規劃是什麼用途?政府在審議此換地申請時為何考慮將現有土地與九龍城東利道?是由誰提出?現有土地與東利道之土地面積有多少分別?土地限制有多少分別?土地估值有多少分別?東利道如興建教會樓宇，其面積會與現時有多少分別?興建費用由誰負責?換地後九龍塘之土地是否無條件下交還九龍塘浸信會現址給政府處置?如浸信會是要求將九龍塘土地興建住宅或任何形式的商業用途這是教會私人的決定，只要得教友及城規會批准及通過便可，那為何政府會接受換地??
政府在批出前請先給予答覆給所有教友、區議會、立法會及市民。
2010年5月3日 星期一
housing issue
馬後炮亦想發表一下現時樓市意見：
1. 土地供應 – 部份人士認為現時樓價 “火熱” 是因為土地供應不足所致。這是一個 “疑似供應與需求”的關係。土地供應少，可興建的樓宇數量少，因而樓價上升。但現時香港的情況不是純因土地供應問題，而是 “熱錢 及 抄賣” 所致，這是 “心理因素”，不是經濟因素或原因。當經濟下滑，會有多少人要求政府/地產商多建房屋?還記得負資產嗎?
2. 活化/復建居屋 – 部份人士強烈要求復建居屋，因為居屋的價格相對便宜。但請不要忘記，居屋市場在香港已超過20年，活化或優化居屋市場的目的是什麼?是要增加居屋的流通量/供應量?是要減低/壓抑現時之樓價?是要減少市民對政府的不滿?
3. 高地價政策 – 部份人士認為是高地價政策引致現時樓價 “火熱”，有沒有人知到97年地王興建後，發展商每賣一間就要倒貼一間?但如該發展商不即時賣樓，現時可能已經消失於香港市場。
馬後炮認為最大的問題是政府未有充分利用自已的權力及責任。
這是因為政府缺乏靈活性，每一件事情都須要得到“有權力人事”認准才可進行。97前賣地與現時之勾地應該是政府主動和被動推出土地的分別。另外政府只著重大型土地的供應，理由是要有更好的規劃，使人覺得“地產政治”影響香港。
因此，政府應要主動出擊，有須要是便推出土地，有須要時興建適量屋居。除此之外，政府應加多一些小型住宅的發展項目，多些給予小型發展商參與，特別是市區重建及房屋協會的項目上。使得發展商及市民知到政府有能力及有彈性處理房屋問題。
在此加多一些個人意見，希望政府可以接納：
1. 即時取消所有 “豁免/不計算/額外樓面面積”，以減少超容積的發展。
2. 即時限制 “建築事務監督”或其他政府部門的權力，如要更改 “作業守則”須先得到立法會的通過。
3. 即時限制 “建築事務監督” 在批准 “豁免/不計算/額外樓面面積”的權力在總建築面積的百分之一或10,000平方呎，以低者為準。如要超過，便須向立法會解釋，批准後再得行政長官會同行政會議通過。最後當然要收回土地增值費及行政費用。
4. 如要興建窗台，窗台只可建於客廳或飯廳，其餘地方都不能興建窗台。請政府留意，現時興建的房間，除主人房外，大部份的房間設計都是要用窗台做睡床，這是對小業主不公平。
5. 發展商要興建多大的停車場，大型/超豪會所，露台等興建方式是發展商的商業行為/決定，政府不應及不該干預及提供優惠。即不應給予任何形式的“豁免/不計算/額外樓面面積”。以免給市民有 “地產政治” 的陰影。
6. 政府應適時利用本身的土地供應機構(包括但不限於港鐵、市建居/房協)興建 “沒有特色” 的中小型房屋，以供一般市購買。是否有折扣，折扣多少，應因當時的經濟環境而定，而不能一成不變。
以上只是馬後炮的個人及初步意見，希望多多指教。
1. 土地供應 – 部份人士認為現時樓價 “火熱” 是因為土地供應不足所致。這是一個 “疑似供應與需求”的關係。土地供應少，可興建的樓宇數量少，因而樓價上升。但現時香港的情況不是純因土地供應問題，而是 “熱錢 及 抄賣” 所致，這是 “心理因素”，不是經濟因素或原因。當經濟下滑，會有多少人要求政府/地產商多建房屋?還記得負資產嗎?
2. 活化/復建居屋 – 部份人士強烈要求復建居屋，因為居屋的價格相對便宜。但請不要忘記，居屋市場在香港已超過20年，活化或優化居屋市場的目的是什麼?是要增加居屋的流通量/供應量?是要減低/壓抑現時之樓價?是要減少市民對政府的不滿?
3. 高地價政策 – 部份人士認為是高地價政策引致現時樓價 “火熱”，有沒有人知到97年地王興建後，發展商每賣一間就要倒貼一間?但如該發展商不即時賣樓，現時可能已經消失於香港市場。
馬後炮認為最大的問題是政府未有充分利用自已的權力及責任。
這是因為政府缺乏靈活性，每一件事情都須要得到“有權力人事”認准才可進行。97前賣地與現時之勾地應該是政府主動和被動推出土地的分別。另外政府只著重大型土地的供應，理由是要有更好的規劃，使人覺得“地產政治”影響香港。
因此，政府應要主動出擊，有須要是便推出土地，有須要時興建適量屋居。除此之外，政府應加多一些小型住宅的發展項目，多些給予小型發展商參與，特別是市區重建及房屋協會的項目上。使得發展商及市民知到政府有能力及有彈性處理房屋問題。
在此加多一些個人意見，希望政府可以接納：
1. 即時取消所有 “豁免/不計算/額外樓面面積”，以減少超容積的發展。
2. 即時限制 “建築事務監督”或其他政府部門的權力，如要更改 “作業守則”須先得到立法會的通過。
3. 即時限制 “建築事務監督” 在批准 “豁免/不計算/額外樓面面積”的權力在總建築面積的百分之一或10,000平方呎，以低者為準。如要超過，便須向立法會解釋，批准後再得行政長官會同行政會議通過。最後當然要收回土地增值費及行政費用。
4. 如要興建窗台，窗台只可建於客廳或飯廳，其餘地方都不能興建窗台。請政府留意，現時興建的房間，除主人房外，大部份的房間設計都是要用窗台做睡床，這是對小業主不公平。
5. 發展商要興建多大的停車場，大型/超豪會所，露台等興建方式是發展商的商業行為/決定，政府不應及不該干預及提供優惠。即不應給予任何形式的“豁免/不計算/額外樓面面積”。以免給市民有 “地產政治” 的陰影。
6. 政府應適時利用本身的土地供應機構(包括但不限於港鐵、市建居/房協)興建 “沒有特色” 的中小型房屋，以供一般市購買。是否有折扣，折扣多少，應因當時的經濟環境而定，而不能一成不變。
以上只是馬後炮的個人及初步意見，希望多多指教。
2010年5月2日 星期日
Land Exchange
筆者對於地政署/規劃署即發展局負責的換地政策 “Land Exchange” 很有興趣，並希望發展局或有關部門能夠提供多些資訊。
第一， 以筆者所知現時有很多香港島南區/山頂等 “真正豪宅區” 的擁有人[當然其他地區都有出現]，特別是獨立屋地擁有人，他們都在 “政府知情/不知情下” “侵佔政府土地”作為他們的私家花園或擴大其屋地面積。為何政府可以給予上述行為持續而不即時採取收回被侵佔之土地?為何政府可以不懲罰/起訴侵佔人?為何政府以縱容的方式將被侵佔的土地以“short term waver”短期豁免的形式出租予侵佔，而且只收取象徵式的租金?更甚的是政府可以將“寶貴的土地資源”以私下相討的形式將土地出售給侵佔人?請問行政長官/律政司/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上官商勾結的行為??
第二， 現時大形發展商都持有很大量的農地，當他們要發展時除會向政府補地價外，亦會向政府(特別是城規會)申請將附近政府土地一併進行更改用途，在正常的情況下城規會會接受將未經出售的政府土地更改用途，之後地政署會接受未經出售的政府土地申請補地價。請問行政長官/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上官商勾結的行為??
第三， 最近看到一些重建的新聞，一些收購舊樓的發展商在未經全體業主一致的同意下可以向屋宇署申請重建圖則，而且亦已批出。不知什麼原因城規會總是會給予個別發展商興建超高及超密度發展後才作出規限?請問運輸及房屋局長，為何私有土地在未得到完整業權的時候容許請發展圖則及批准發展圖則?而且有些圖則可以不發展長達10多年仍然有效?請問發展局長為何不能在向立法會辦論 “強拍”條例時即時加入發展高度及發展密度的限制，即所有重建的發展必須經區議會及城規會等批准其發展密度及發展高度，以便區議會及城規會有時間進行必須的規限??
第四， 在以上的問題下，請問如本人在山頂公園看中一土地，然後向地政署申請將該土地發展為本人的私人屋苑，發展局長的回覆是什麼?如不能那就是官商勾結的最好例子。如能，那就表示現行的賣地(勾地)制度出現問題，因為發展商不用在勾地表中買地。
第五， 同樣，如本人現住花園台某一單位，現希望將整個花園台重建，本人可否自行入則重建花園台。如可以，運輸及房屋局長的解釋是什麼。如不可以，運輸及房屋局長的解釋又是什麼。
第一， 以筆者所知現時有很多香港島南區/山頂等 “真正豪宅區” 的擁有人[當然其他地區都有出現]，特別是獨立屋地擁有人，他們都在 “政府知情/不知情下” “侵佔政府土地”作為他們的私家花園或擴大其屋地面積。為何政府可以給予上述行為持續而不即時採取收回被侵佔之土地?為何政府可以不懲罰/起訴侵佔人?為何政府以縱容的方式將被侵佔的土地以“short term waver”短期豁免的形式出租予侵佔，而且只收取象徵式的租金?更甚的是政府可以將“寶貴的土地資源”以私下相討的形式將土地出售給侵佔人?請問行政長官/律政司/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上官商勾結的行為??
第二， 現時大形發展商都持有很大量的農地，當他們要發展時除會向政府補地價外，亦會向政府(特別是城規會)申請將附近政府土地一併進行更改用途，在正常的情況下城規會會接受將未經出售的政府土地更改用途，之後地政署會接受未經出售的政府土地申請補地價。請問行政長官/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上官商勾結的行為??
第三， 最近看到一些重建的新聞，一些收購舊樓的發展商在未經全體業主一致的同意下可以向屋宇署申請重建圖則，而且亦已批出。不知什麼原因城規會總是會給予個別發展商興建超高及超密度發展後才作出規限?請問運輸及房屋局長，為何私有土地在未得到完整業權的時候容許請發展圖則及批准發展圖則?而且有些圖則可以不發展長達10多年仍然有效?請問發展局長為何不能在向立法會辦論 “強拍”條例時即時加入發展高度及發展密度的限制，即所有重建的發展必須經區議會及城規會等批准其發展密度及發展高度，以便區議會及城規會有時間進行必須的規限??
第四， 在以上的問題下，請問如本人在山頂公園看中一土地，然後向地政署申請將該土地發展為本人的私人屋苑，發展局長的回覆是什麼?如不能那就是官商勾結的最好例子。如能，那就表示現行的賣地(勾地)制度出現問題，因為發展商不用在勾地表中買地。
第五， 同樣，如本人現住花園台某一單位，現希望將整個花園台重建，本人可否自行入則重建花園台。如可以，運輸及房屋局長的解釋是什麼。如不可以，運輸及房屋局長的解釋又是什麼。
強拍
對於 “強拍” 由收集90%或以上業權變成收集80%或以上業權的成功立法，希望政府最高決策官員、行政會議成員及立法會議員們可以考慮立法後如何執行及保障小業主。
筆者有以下意見，希望可以幫助平衡各方利益，如發展商已收集到80%或90%業權而：-
1. 餘下10%或以上業權人士應可 “依建築物管理條例第4條” 向土地審裁處申請成立業主立案法團，並在能提供證明願意及有能力一起維修大廈開支，土地審裁處應強制成立法團及指示於6個月內成立法團及聘請 “認可人士對大廈基本維修進行招標” 並須於聘請後2個月內完成招標及24個月內完成所有基本維修。所謂基本維修不是要令大廈變成豪宅及或加裝不必要的設施/備(如沒有反對亦無不可)，即只須提供最基本的安全及屋宇署/認可人士的要求便可。那該大廈或屋苑便不能進行拍賣。
2. 餘下20%業權人士可 “依建築物管理條例第3A條” 向民政事務局申請成立業主立案法團，並在能提供證明願意及有能力一起維修大廈開支，那民政事務局便要強制成立業主立案法團及指示於6個月內成立法團及聘請 “認可人士對大廈基本維修進行招標” 並須於聘請後2個月內完成招標及24個月內完成所有基本維修。所謂基本維修不是要令大廈變成豪宅及加裝不必要的設施/備(如沒有反對亦無不可)，即只須提供最基本的安全及屋宇署/認可人士的要求便可。那該大廈或屋苑便不能進行拍賣。
另如大廈/屋苑於發展商收集到80%業權前5年已完成 “基本維修”，土地審裁處便不能批出強制拍賣的命令。但在此5年內如有發展商業權曾經反對 “基本維修”，土地審裁處亦不能因發展商業權引起的大廈殘破而發出強制拍賣。
對於發展局提議的調解機制，最重要的是 “賠償問題”，可否考慮：-
1. 發展商與餘下業權人士共同發展。其合作百分比以項目出資多少計算 (必須以實質地價及非發展商關連/附屬承辦商興建。另發展商不能收取任何形式的顧問費用。
2. 發展商如以住宅實用面積收樓，日後應以舊住宅實用面積乘上2的中層或以上樓層單位作出交換作為第二優先考慮。發展商必須於3年內完成實質樓宇交換程序(即是不能以樓花代替，必須以現樓作為交換及於交換日前或後7天內進行不少於一次的公開售樓)。
3. 發展商考慮以收購樓宇/屋苑住宅時，應以其1000米內7年或以下樓宇/屋苑的最近2年平均樓價中位數乘上1.5作為收購價 或 以估價師作出的收購價以高者向被收購者提出收購。
4. 發展商考慮收購地鋪時，應以該地鋪1000米內最近5年最高售價的20個平均數乘上2作為收購價 或 以估價師作出的收購價以高者向被收購者提出收購。
另近日有地產集團主席連續多天發表其個人對於強拍的意見，他表示香港所有土地都是屬於政府的，這樣就可以讓政府在市區重建時有更大的主導權。首先，筆者認為政府在市區重建的角色及主導權上是被動及害怕得失發展商。以地契為例，150年前的政府可以發出999年期的地契，已超越當時政府所能管治的時間，為何在申請重建時不將所有土地都改為50年期? 150年前的地契條款，那會有現時的完善?就以可發展面積及高度為例，申請重建時只要不超出當時 “城規會” 的指引，就不用補地價將新樓宇興建到最高及最多可出售面積(是比屋宇署/地政署/城規會的規定面積還要多的)。另外亦不受售買樓花條例限制，即不用等預售樓花同意書才可出售。筆者學識淺薄，不能盡數其他例子。因此該地產集團主席所謂主導權在政府，筆者存疑。
筆者有以下意見，希望可以幫助平衡各方利益，如發展商已收集到80%或90%業權而：-
1. 餘下10%或以上業權人士應可 “依建築物管理條例第4條” 向土地審裁處申請成立業主立案法團，並在能提供證明願意及有能力一起維修大廈開支，土地審裁處應強制成立法團及指示於6個月內成立法團及聘請 “認可人士對大廈基本維修進行招標” 並須於聘請後2個月內完成招標及24個月內完成所有基本維修。所謂基本維修不是要令大廈變成豪宅及或加裝不必要的設施/備(如沒有反對亦無不可)，即只須提供最基本的安全及屋宇署/認可人士的要求便可。那該大廈或屋苑便不能進行拍賣。
2. 餘下20%業權人士可 “依建築物管理條例第3A條” 向民政事務局申請成立業主立案法團，並在能提供證明願意及有能力一起維修大廈開支，那民政事務局便要強制成立業主立案法團及指示於6個月內成立法團及聘請 “認可人士對大廈基本維修進行招標” 並須於聘請後2個月內完成招標及24個月內完成所有基本維修。所謂基本維修不是要令大廈變成豪宅及加裝不必要的設施/備(如沒有反對亦無不可)，即只須提供最基本的安全及屋宇署/認可人士的要求便可。那該大廈或屋苑便不能進行拍賣。
另如大廈/屋苑於發展商收集到80%業權前5年已完成 “基本維修”，土地審裁處便不能批出強制拍賣的命令。但在此5年內如有發展商業權曾經反對 “基本維修”，土地審裁處亦不能因發展商業權引起的大廈殘破而發出強制拍賣。
對於發展局提議的調解機制，最重要的是 “賠償問題”，可否考慮：-
1. 發展商與餘下業權人士共同發展。其合作百分比以項目出資多少計算 (必須以實質地價及非發展商關連/附屬承辦商興建。另發展商不能收取任何形式的顧問費用。
2. 發展商如以住宅實用面積收樓，日後應以舊住宅實用面積乘上2的中層或以上樓層單位作出交換作為第二優先考慮。發展商必須於3年內完成實質樓宇交換程序(即是不能以樓花代替，必須以現樓作為交換及於交換日前或後7天內進行不少於一次的公開售樓)。
3. 發展商考慮以收購樓宇/屋苑住宅時，應以其1000米內7年或以下樓宇/屋苑的最近2年平均樓價中位數乘上1.5作為收購價 或 以估價師作出的收購價以高者向被收購者提出收購。
4. 發展商考慮收購地鋪時，應以該地鋪1000米內最近5年最高售價的20個平均數乘上2作為收購價 或 以估價師作出的收購價以高者向被收購者提出收購。
另近日有地產集團主席連續多天發表其個人對於強拍的意見，他表示香港所有土地都是屬於政府的，這樣就可以讓政府在市區重建時有更大的主導權。首先，筆者認為政府在市區重建的角色及主導權上是被動及害怕得失發展商。以地契為例，150年前的政府可以發出999年期的地契，已超越當時政府所能管治的時間，為何在申請重建時不將所有土地都改為50年期? 150年前的地契條款，那會有現時的完善?就以可發展面積及高度為例，申請重建時只要不超出當時 “城規會” 的指引，就不用補地價將新樓宇興建到最高及最多可出售面積(是比屋宇署/地政署/城規會的規定面積還要多的)。另外亦不受售買樓花條例限制，即不用等預售樓花同意書才可出售。筆者學識淺薄，不能盡數其他例子。因此該地產集團主席所謂主導權在政府，筆者存疑。
蘇屋村重建
筆者對蘇屋村修葺、重建、規劃的一些意見。
蘇屋村入伙1960年代，是香港現存小有大規模之“公共房屋”。因此屋村內大部分之樓宇都曾作出不同程度之維修，同時部分樓宇可能須要作出重建之考慮。本人對“蘇屋村”及“李鄭屋村”有著很深情意結，“李鄭屋村”已全部清拆及重建，不能再作出任何之保留，只可在舊照片及心中回憶，因此希望以此意見為 “蘇屋村”的重建作出一點兒之聲音。
以前之“屋村”設計以人為本，希望 “屋村”內的居民可以有更多的溝通及互助。現時之“屋村/苑”之設計及興建只是以發展商“獲取多於最高利潤”為目的，沒有同時加入“人/居民”之利益為共同目標。
香港房屋委員會近期引入“design & build 設計及興建”合約，是一個很好的進步。香港規劃標準與準則給予所有專業團體及人士在房地產上的指引。但對於 “公共房屋”沒有太清晰的指示。
社會進步，生活有所改善，對於房屋有了更大的要求。但我們是否太過著意於所謂之改善，而忘記“共公房屋”的原意? “共公房屋”之興建是為了保障香港低收入家庭，使他們可以有容身之地，可惜現時已變了質。
對於“蘇屋村”的重建，本人有著 “自私及大膽”的想法。希望“蘇屋村”能夠在清拆後可以 “疑似原型重建”。以最接近現有地形及外貌重建(layout plan)，大廈的高度及其他參數是以現時的標準設計，單位面積可以作出少許更改，以合乎現時有消防、居住面積等之要求。
由於現時人口組合的改變，大多數家庭都是2人至4人，因此“新蘇屋村”亦應以此為設計基準。興建大單位已經過時，因此重建後面積相同，但單位應有所增加。
至於現時地面商鋪，在重建後亦應設置。第一可以“原汁原味”的保留設計。第二可以給予社會機構或中下階層進行商業活動的機會。第三可以給予世界知到，香港特區政府為保留歷史建築出過力。第四可以給予日後“design & build 設計及興建”合約的公司了解，政府不會盲目追求單一的設計。
蘇屋村入伙1960年代，是香港現存小有大規模之“公共房屋”。因此屋村內大部分之樓宇都曾作出不同程度之維修，同時部分樓宇可能須要作出重建之考慮。本人對“蘇屋村”及“李鄭屋村”有著很深情意結，“李鄭屋村”已全部清拆及重建，不能再作出任何之保留，只可在舊照片及心中回憶，因此希望以此意見為 “蘇屋村”的重建作出一點兒之聲音。
以前之“屋村”設計以人為本，希望 “屋村”內的居民可以有更多的溝通及互助。現時之“屋村/苑”之設計及興建只是以發展商“獲取多於最高利潤”為目的，沒有同時加入“人/居民”之利益為共同目標。
香港房屋委員會近期引入“design & build 設計及興建”合約，是一個很好的進步。香港規劃標準與準則給予所有專業團體及人士在房地產上的指引。但對於 “公共房屋”沒有太清晰的指示。
社會進步，生活有所改善，對於房屋有了更大的要求。但我們是否太過著意於所謂之改善，而忘記“共公房屋”的原意? “共公房屋”之興建是為了保障香港低收入家庭，使他們可以有容身之地，可惜現時已變了質。
對於“蘇屋村”的重建，本人有著 “自私及大膽”的想法。希望“蘇屋村”能夠在清拆後可以 “疑似原型重建”。以最接近現有地形及外貌重建(layout plan)，大廈的高度及其他參數是以現時的標準設計，單位面積可以作出少許更改，以合乎現時有消防、居住面積等之要求。
由於現時人口組合的改變，大多數家庭都是2人至4人，因此“新蘇屋村”亦應以此為設計基準。興建大單位已經過時，因此重建後面積相同，但單位應有所增加。
至於現時地面商鋪，在重建後亦應設置。第一可以“原汁原味”的保留設計。第二可以給予社會機構或中下階層進行商業活動的機會。第三可以給予世界知到，香港特區政府為保留歷史建築出過力。第四可以給予日後“design & build 設計及興建”合約的公司了解，政府不會盲目追求單一的設計。
2010年2月7日 星期日
北角村新規劃
據了解，規劃署已規劃初步就北角村地盤B及C作出之規劃 – 地盤C作商業(酒店用途)，而地盤B作為綜合發展區。但為何規劃署不一起將地盤A作出規劃?那是什麼原因?受到什麼的限制/指令?或是某些人希望退休後可得到更好的職位及收入?
規劃署的角色是作出合適的地市規劃給政府及香港市民，而不是為發展商作“說客”。為何筆者會這樣說，因為規劃署就上述發展作出了空氣流動的評估及模型、酒店會有多高的平台、住宅會有多高的平台、將所有的GIC用地、超過16萬呎之休憩用地(但沒有註明是私人或公眾)撥入地盤B [不過近日發展局已表明盡可能不在住宅項目 “要求”提供公眾休憩用地，即有機會將此 “要求”轉至酒店用地上。]
筆者認為，發展局及規劃署在北角村的規劃上應作出全面的指引要求發展商達到要求，因為如何設計才得到最佳的回報，只有投得土地的發展商才知到，而且規劃署的模型發展商是有好大機會不會採用的!! 投得用地的發展商必須將其發展設計給予區議會及規劃署審議，得到通過後才可正式展開工程，如中間有任何設計/增加建築面積的修改，須要再送往城規會審議，批准後再送區議會審議，地政署作出補地價，發展商全數支付補地價後才可以繼續工程。如未完成上述程序，發展商不停止工程，政府可以即時收回土地(不會作出全何補償)及再作出拍賣，發展商不得異議。如政府(就每一項目計算)未有就上述設計/增加建築面積的修改進行跟進，律政司/發展局長/規劃署長/屋宇署長/地政署長及其所有署長級的工務員須向政府支付一年的薪金連福利 及 退休後不能再往商業機構工作。
下為筆者的意見，希望發展局及規劃署可以作為參考：-
A. 各地盤於渣華道向海邊後退不少於6米，以提供更多的交通道路，因為將來的車輛流量會大增。
B. 各地盤於海邊起計(不是東區走廊)向渣華道後退不少於15米，以提供更多的市民休閒用地。近日地盤C已作出這個工程。
C. 地盤C琴行街邊界向東移入不少於3米。
D. 地盤B琴行街邊界向西移入不少於3米 及 書局街邊界向東移入不少於3米。
E. 地盤A(必須連同現有的市政大樓)一起發展，拆卸重建是否最好的方案，要視乎政府的規劃設計而定。同時將所有GIC用地、交通交匯處、公眾休憩用地等設於此地盤。
F. 地盤的面積，應以新的界線計，以便限制發展商以舊有界線計算屋宇署的總建築面積。
G. 其實我們作出的空間流動設計及要求，有一個好大的漏動，就是地面的空氣流動，因此行政會議/發展局/規劃署/城規會/區議會等應盡量減少批出平台式的發展。在沒有平台式的發展時，政府可以不減少發展面積。如有平台式發展，平台式發展的總樓面面積(包括外牆及發水整體面積計算)就要在屋宇署總GFA中扣除，即減少發展商的發展面積，同時亦須將批准的建築高度減去平台的高度，以鼓勵發展商減少興建平台式建築物。
訂閱：
意見 (Atom)