居屋

對於香港現時政府提出 “資助市民自置居所咨詢”，筆者有以下意見：

中國有所謂經濟適用房/限價房，是中央政府要求開發商/地方政府興建房屋後，以便宜的價格買給人民。但相信政策只得到極少數開發商/地方政府的積極推行，因此國內的房價一直未能下降。香港政府則以土地資源有限及寶貴、自由經濟、大市場小政府等為借口，盡量不想興建廉價房屋。

其實筆者亦不明白，為何現時有約50%人口居住於政府的公屋或居屋，仍會有這麼多人對居住有怨言。筆者亦不明白為何政府/政客不盡力協助真正有需要的低下階層，例如籠屋/露宿者解決居住問題。原因可能是他們的選舉影響力不足夠所致。

香港的土地規劃不能與時並進。樓宇發展參數必須依從權力核心的指示給予。土地的開發必須依從權力核心的命令，在沿海岸不斷填海，來補充海景用地。但香港真的缺少土地?筆者認為是相反，只是不知政府是否受到何方的壓力不想/未能於其他地區興建房屋，或改變土地用途。

就以現時政府對於舊區工業大廈，如能集齊所有業權，可以不用補地價將該工業大廈已裝成為商業用途。其實，香港現時是依靠第三類產業，即服務業及零售業為主。為何政府不主力將土地分為商業/服務業及住宅用地。例如官塘及新浦崗的工業用地，可以改為住宅用地或商業用地。當然要向政府被地價。但我們不一定要將所有工廈拆卸或改裝成為住宅或商業用地。例如火炭，應保持工業及藝術用地。荃灣及葵涌只保留少量工業用地，其他應發展為住宅。

由於此次的土地更改用途所觸及的範圍太大，政府必須先由各區區議會主動向當區公眾作出詳細及不少於12個月的公開咨詢後再由立法會及城規會跟進。最後當然是行政長官會同行政會議審議。政府/商家有機會將非住宅用地轉為住宅用地了。政府的工廠大廈亦可以改為住宅用途了^.^。

以上2個方法希望可以給予政府在增加土地供應的問題上得到多些的方案。

我們亦不應忘記，香港的新界及離島有很多的土地仍未被開發，即市場上所謂的生地。但香港的特點就是細，交通網路因此相對完善。只要政府願意以開發新市鎮的心態去做便可。據筆者了解，香港已發展的土地約百分之十 及 香港5大發展商手上合共超過有1億平方呎的農地/土地儲備可以興建樓宇(如有不對的地方，請作出更正)。

現時的 “居者有其屋計劃” 其原意是很好的，能幫助中低下階層市民置業。但香港人始終都是中國人，都是喜歡投機。就以近期的居屋及夾屋為例，因為樓價上升太急，未有樓在手的市民在政客的推動下，口頭上都抱怨未能買樓，心裡想的是為何我沒有錢，我的資產未有升值，為何上一代的長者可以有樓在手。現時80後可否想過，我們的長輩用了多少時間及積累才可以購買第一套房? 為何現時青年人要於中學或大學畢業後要求即時購買樓宇來作投機呢?筆者亦相信，不是所有青年是這樣的。

筆者大膽提出類似新加坡祖屋的構想來解決香港人的擁有物業的欲望。
MHOS第一樓是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。私人市場他興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。
1. 由政府出地，邀請建築師以Design & Build的方式興建 “第一樓” Modified Home Ownership Scheme (MHOS)。
2. Design & Build的方式可以增加現任特首曾陰權先生所提倡的創意，不用所有大廈都是千篇一律的設計。
3. MHOS將不可興建於平台之上(除有特別環境理據支持外)，不會有商場、停車場及會所等設施。是否有窗台、露台(如要興建，其呎吋不應少於1米深、1.5米寬)則由建築師決定(但不可以取得任何不計算/額外/豁免樓面)，亦不能興建 “黑廁”。
4. MHOS的建築面積應由約300平方呎至500平方呎。
5. 每一間建築師公司都不能於同一時間(或3年內)取得不多於3個MHOS項目，以增加建築師的參與。
6. Design & Build的審批應由發展局常設委員會負責。
7. 建築師、總承建商及第一承建商(或稱為一判)都不能由發展商/發展商附屬/關連公司負責。因為要與私人市場分隔及增加中小型承建商的生存空間。
8. MHOS應由發展局統領，其他相關局及部門協助。因為土地的發展、規劃都由發展局掌管。房委員會、房協、市建局及港鐵的物業都 “必須” 依照此MHOS方式進行發展。市建局及港鐵可因應市場及得到政府批准後興建不大於900呎之單位，但其數量不應多於總數40%。
9. 運輸及房屋局應每年向發展局提交未來3年估計將會落成住宅(私人/公營)數量以便發展局協調下一年度出售多少 “第一樓” 單位。
10. 政府每年興建 “第一樓” 單位應在1,000個至5,000個之間。同時亦應考慮市場對不同面積之需求作出反應。但都不應大於500平方呎。
11. 單位的售價將會是總建築成本乘上2.5。例如每呎總建築成本為1,500元，即每呎售價為3,750元。因為所有單位都會以 “清水房” 方式出售，示範單位除外(如有必要)。 由於太多市民對室內用料都有要求，政府應將單位的室內裝修交由小業主自行負責。一來減輕小業主的負擔，二來可以減少建築廢料的產生。
12. 已出售之 “第一樓”，其樓價只會依照香港特別行政區政府，每年的通脹率向上或向下調整，但不可多於8%。
13. “第一樓” 的管理，應交由私人專業物業管理公司負責。管理人酬金應之計算應為不多於每月淨盈餘的10%或HK$40,000.00元，以低者為準。私人專業管理公司的定義為，非發展商/發展商附屬/關連公司。因為要興私人市場分隔 及 增加中小企業的生存空間。

MHOS的購買及出售條件：
1. 每一個合乎房委員會申請 “居屋”/"公屋" 資格的香港居民，都 “只” 可有一次購買 “第一樓” 的機會。
2. 只可有一次機會的定義為，購買者不能將 “第一樓” 轉給曾持有/現持有居屋、曾持有/現持有 “第一樓”/公屋/居屋 的家人。曾持有/現持有 “居屋” / “第一樓” 的業主不能再次申請。曾使用政府任何資助置業人士亦不能申請。如將 “第一樓” 轉給現住於 “公屋” 家人，則該名新業主要放棄 ‘公屋” 資格。所有購買者都必須以私人名義購買及持有。
3. 所有 “第一樓” 只可出售給有購買居屋 /公屋/ “第一樓” 資格的申請者，少於35歲單身青年申請者除外。
4. 居屋申請資格則應調升至 “全港入息中位數”，但總資產不多於50萬港元。

MHOS是與私人市場分隔的，即這方案不是一個投機工具，投機者請自行想法在私人市場進行。所有出售公屋、居屋或第一樓都不能轉售給非合資格人士。私人市場興建多大面積及開售價格是發展商的事情，只要合乎法規要求便可。

以上只是筆者對於解決香港人希望有樓在手的想法，但這想法不會對持有 “第一樓” 的業主即時 “富貴”，亦不會對 “自由市場” 作出重大的影響。因為發展商所開售的呎價，其對象一定不是中低收入人士/家庭人士所能負擔。

多項意見

2011年9月1日在巴士的電視新聞看到，行政會議成員張炳良先生對政務司司長早前有關 “垃圾言論”作出回應，大家應該對 “公眾人物言論” 有包容。筆者認為張炳良教授(香港教育學院校長)及警隊應要有 “更容人的量度”。

學生們在大學校園和平表達意見，政府及警隊就在不沒有/充足的通知下將校園部份地方畫為 “核心保安區”，使用過分及粗暴的行動將學生推倒，還要秋後算帳式的表示有學生以粗言向警隊說話。請問一個普通人，在被過分及粗暴推倒在地後不可以 “使用發洩式的用詞嗎”?為何張先生及一哥就不能體諒學生呀。

2011年9月1日在巴士的電視新聞看到，衛生防護中心發出言論，表示國內疑似 “重金屬” 蔬菜對香港市民沒有影響，只要以水清洗蔬菜表面的 “重金屬”便可。衛生防護中心應出來表示，供港蔬菜沒有問題。因為如有問題為何政府還可以將蔬菜流出市面? 同時衛生防護中心沒有表示，如有蔬菜不是表面有 “重金屬”，而是整個蔬菜有 “重金屬”，市民又如何解決。

對於早前港澳辦主任王光亞先生表示香港公務員沒有做老闆的意識，筆者在此要為特區長官們，決策管理層出出氣。香港政府上至特首下至有審批權力的官員都 各自為 “正” – 我才可以話事，其他部門是不用理會的。

就以最近發生的 “英皇集團淺水灣重建麗都商場”項目為例，發展商就以此成功將面積增加由4萬呎增加至超過14萬呎。屋宇署批出圖則，發展商即時重建，到重建後地政署才後知後覺地發現問題。發展局，地政署，土地證記署，規劃署，屋宇署，商務及發展局，旅遊事務處等等，互不通訊，互不從屬，將各方 “透明化”，自以為 “是” “這個是話事人表示無問題的意思。”，希望退休後可以有 “更美好的生活”。

另地政署有一更為不可思異的說法，舊有土地因為屬私人擁有，在其土地上重建超過舊有建築物的面積，是不需要繳付額外地價。但政府有否想過，那些土地可能是100年前批出的，那時沒有規限土地用途，建築物高度及容量，那時只收取當時的市值。到了現在土地重建，政府就應收回 “現時土地市值減去之前土地市值”，同時應加回應有及適時的政府條文及規限於新的地契上。 再者為何舊有地契重建的樓宇，不受預售樓花之規限，那是什麼的道理。

近日看到報導，西半山 “心光盲人院” 、 “循道衛理聯合教會” 、及其他教會都希望將其土地出售/重建。筆者不反對有關土地作出適當的重建。但土地如屬 “GIC”/巴士廠房、電力站、煤氣廠房、電訊/話機樓、學校、教會等共公土地/行業，就必須事先得到立法會大會通過其重建方案。如屬資助機構，重建後多出面積要交給政府重新分配給其他受資助機構。。如要出售土地，即該機構已不再須要那土地服務市民，政府應即時收回。地規會在修改上述土地用途前，亦必須事先得到立法會大會通過其修訂，之後才可繼續其現有之程序。

高鐵之興建，筆者是認為有需要的，但為何港鐵不將其路線由深圳至落馬洲，之後沿用西鐵走線，同時亦以架空方式興建。這樣可以加快興建及減少對市民的滋擾，最重要的是可以減輕成本，特別是政府給予港鐵的 100多億的“顧問費用”。

港英政府批出大量私人體育會土地，他們已享受到高貴的形象及地位，現時政府應適當地將其合併，將多餘的土地收回另行發展。同時亦要將地契年期以每10年為限，使用費應以市價計算，如果他們不接受應收回土地。

第三條機場跑道。筆者認為，如果要用1,500億(通常政府開支都報細數，筆者相信到正真開工應要2,000億元)，用10年以上的時間去興建，就不如將費用興建鐵路接駁深圳機場、澳門機場及珠海機場。同時應向國務申請，將上述機場納入香港管理及管冶範圍。相信1,000億都可以有相量。到時香港機場點止有3條跑道，而且可能是世界上最多跑道的機場，我們只須要與廣州白雲機場相討如何分工及合作。有那一位可預知到香港機場會否似碼貨櫃頭一樣，已大不如前?


由於發表此意見後筆者之電郵被 "黑客" 入侵及破壞，不能轉載地政署之回覆。現簡述如下：地政署有去信反對發展商之重建圖則，但發展商上訴，之後可興建樓宇。

筆者亦有追加提問：發展商以什麼理由上訴，上訴委員會成員是什麼人士，就算圖則批出，為何建築事務監督明知地政署反對仍批准/發出建築許可，使發展商未與地政署完達成協議後才批准興建，及建築事務監督有否發出入伙紙。