2013年10月15日 星期二
長遠房屋策略咨詢文件的意見
對長遠房屋策略咨詢文件的意見
1. 青年一代的住屋問題是否最重要?另煩請政府在此問題上為 “青年”作出定義，因為市面上對青年有很多不同的介定。政府應訂下明確優先次序，這樣才可有明確的路線圖，解決問題。
2. 劏房。由古至今都有出現的問題，為何現時才重視?日本東京的太空酒店是否劏房?政府現時已有相當劏房資料，那政府認為應由那個部門處理?屋宇署、房屋處、民政署、警方、社會福利署?如果政府都沒有想過由那一政府部門作出統籌處理，那有可能解決問題。
3. 公屋長者。煩請房屋處給予資料，舊型公屋長者的人數?我們很容易發現，舊型公屋有很多長者獨居，他們的子女去了那兒。
4. 公屋富戶。有月入十多萬的立法會議員侵佔公屋多年，房屋處做過什麼，請那霸王離開。如果房屋處只處理沒有能力的窮人，那又怎會得到社會支持。
5. 公屋 “外傭” 及 ”竉物”。前任處長立下壞例可以讓公屋居民養”竉物” 及或有請 “外傭”，他們是否已屬富戶?他們的租金應如何制定。所有新的公屋住戶都必須簽署文件，確保不能養”竉物”及請“外傭”。
6. 公屋車位。公屋是社會對低下層的照顧，為合我們可以很容易的看到他們都擁布名貴房車。政府多年來做過什麼?筆者都曾表達過公屋不應有車位供應，可以有少量停車位作上落貨之用。
7. 公屋戶在外地有物業。政府如何處理。
8. 公屋單身輪侯人士。在社會福利的資源分配的前提下，政府應改變輪侯人士的計分方法。在學及或家人同住不可申請、就業與家人同住，而居住面積不是太擠迫戶，亦應不可申請。
9. 市區重建局已失去作為市區更新的目標，只與大型發展商合作製作超級發水樓。因此政府應介入市建局，為市區重建及增加市區房屋供應。
10. 大嶼山發展。政府應加大力度發展整個大嶼山成為商業、展覽及住屋的發展，以減輕政府的壓力。
11. 新界東北發展區、元朗等發展。政府應先檢討收地及用地問題。房運局長表示收地後要預留大部分土地給新界居民興建小型房屋，這又怎可能得到市民支持。公私合作發展應是可行，但應如何管理所謂 “私相受受”，所有發展規劃由政府負責(什麼類型的物業、單位面積多少、有沒有露台、窗台等)，發展費用由發展商支付，出售後政府收回相當比例的收入。
2013年4月10日 星期三
港鐵可加可減機制
一直以來筆者並不認同香港的港鐵是一個成功的商業個案。港鐵只不個是一個在興建鐵路時 “它”便稱自己為政府機構，政府要提供興建成本、借貸擔保、土地(作為日後與大型發展商共同謀取暴利)的組織。
在物業發展及營運上他是獨立個體與鐵路無關? 我們看到所有港鐵站都有很多廣告及商業收益。亦可看到他們收取物業管理費及商場營運上都獲取到很好的成績。
但在鐵路營運上，“它”就變成了一間 “上市公司”，以謀取最高利潤及股東回報為大前提。港鐵興建高鐵，政府要給予100多億的顧問費給港鐵! 又要給予土地發展商業項目。同時點解不能沿用機鐵的路線，而要重新規劃新的路線，但終站是近在港鐵的九龍站呢?請問政府、議員們有沒有認真看清港鐵是上市公司還是政府部門?為何港鐵不能像其它交通工具一樣處理加價事宜。
在物業發展及營運上他是獨立個體與鐵路無關? 我們看到所有港鐵站都有很多廣告及商業收益。亦可看到他們收取物業管理費及商場營運上都獲取到很好的成績。
但在鐵路營運上，“它”就變成了一間 “上市公司”，以謀取最高利潤及股東回報為大前提。港鐵興建高鐵，政府要給予100多億的顧問費給港鐵! 又要給予土地發展商業項目。同時點解不能沿用機鐵的路線，而要重新規劃新的路線，但終站是近在港鐵的九龍站呢?請問政府、議員們有沒有認真看清港鐵是上市公司還是政府部門?為何港鐵不能像其它交通工具一樣處理加價事宜。
港鐵可加可減機制
一直以來筆者並不認同香港的港鐵是一個成功的商業個案。港鐵只不個是一個在興建鐵路時 “它”便稱自己為政府機構，政府要提供興建成本、借貸擔保、土地(作為日後與大型發展商共同謀取暴利)的組織。
在物業發展及營運上他是獨立個體與鐵路無關? 我們看到所有港鐵站都有很多廣告及商業收益。亦可看到他們收取物業管理費及商場營運上都獲取到很好的成績。
但在鐵路營運上，“它”就變成了一間 “上市公司”，以謀取最高利潤及股東回報為大前提。港鐵興建高鐵，政府要給予100多億的顧問費給港鐵! 又要給予土地發展商業項目。同時點解不能沿用機鐵的路線，而要重新規劃新的路線，但終站是近在港鐵的九龍站呢?請問政府、議員們有沒有認真看清港鐵是上市公司還是政府部門?為何港鐵不能像其它交通工具一樣處理加價事宜。
在物業發展及營運上他是獨立個體與鐵路無關? 我們看到所有港鐵站都有很多廣告及商業收益。亦可看到他們收取物業管理費及商場營運上都獲取到很好的成績。
但在鐵路營運上，“它”就變成了一間 “上市公司”，以謀取最高利潤及股東回報為大前提。港鐵興建高鐵，政府要給予100多億的顧問費給港鐵! 又要給予土地發展商業項目。同時點解不能沿用機鐵的路線，而要重新規劃新的路線，但終站是近在港鐵的九龍站呢?請問政府、議員們有沒有認真看清港鐵是上市公司還是政府部門?為何港鐵不能像其它交通工具一樣處理加價事宜。
2013年4月9日 星期二
西九文化區超支
對於近日報導 “西九文化區” 超支一事，希望政府及各議員們重新翻閱相關建築師的文件及報章之報導。因此政府在簽署合約時沒有加上建築費上限是官員、議員及西九行政人員失職之過。
筆者曾於2010年11月1日表達過有關意見。
於2010年10月25日報章上所得資料，3間建築師公司都表示，開支216億元是沒有問題，其中一間更表示仲會有錢剩。希望政府能夠與相關建築師公司簽約時加入整體建築項目不能超出200億港元，所有超出部份將會由建築師公司獨自承擔責任。
http://mahoupour.blogspot.hk/2010/11/blog-post.html
現在因應時局轉變、官員轉變，筆者有一相當大膽的想法。政府即時將西九管理局及西九文化區之發展規模宿少，兩者必須同時進行，或者可以解散西九管理局改由 “康樂及文化事務處”管理。新管理局應只負責藝術及文化項目，不能有任何商業或住宅物業發展權。西九文化區之面積減少2/3，總發展面積亦需相應減少，政府不應及不能再追加撥款給西九管理局。多出的海景土地作為發展商業或少許住宅項目，政府必須以公開競投方式將土地出售，土地亦應分開多區以便多些發展商參與。
對於官員升職後不再理會香港土地、發展及房屋問題，筆者感到2萬分之失望。
對於發展局、地政署及屋宇署沒有回應筆者2013年3月7日有關是否非法出售土地表示萬2分失望。
筆者曾於2010年11月1日表達過有關意見。
於2010年10月25日報章上所得資料，3間建築師公司都表示，開支216億元是沒有問題，其中一間更表示仲會有錢剩。希望政府能夠與相關建築師公司簽約時加入整體建築項目不能超出200億港元，所有超出部份將會由建築師公司獨自承擔責任。
http://mahoupour.blogspot.hk/2010/11/blog-post.html
現在因應時局轉變、官員轉變，筆者有一相當大膽的想法。政府即時將西九管理局及西九文化區之發展規模宿少，兩者必須同時進行，或者可以解散西九管理局改由 “康樂及文化事務處”管理。新管理局應只負責藝術及文化項目，不能有任何商業或住宅物業發展權。西九文化區之面積減少2/3，總發展面積亦需相應減少，政府不應及不能再追加撥款給西九管理局。多出的海景土地作為發展商業或少許住宅項目，政府必須以公開競投方式將土地出售，土地亦應分開多區以便多些發展商參與。
對於官員升職後不再理會香港土地、發展及房屋問題，筆者感到2萬分之失望。
對於發展局、地政署及屋宇署沒有回應筆者2013年3月7日有關是否非法出售土地表示萬2分失望。
2012年4月29日 星期日
回應何鐘泰議員於2012年4月17日刊載於明報有關村屋僭健問題
第3段：為什麼「僭建」問題在新界的反應那麼強烈？…市區人與原居民對自己居所的感覺各不相同。若純以守法與否來討論，雙方肯定沒有交集，只有衝突可期。 筆者想請教何議員，市區人的居所不是他們用真金白銀用血汗薪金所購買的，是政府免費送給市區人的? 筆者認為所有物業擁有人都對自已的物業有感情 (除了釘子戶外)。因此何議員這一點會對市區人及原居民引起不必要的關連及衝突。
第四段：在原居民的眼裏，他們居住在自己先祖留下來的土地只是他們的「傳統合法權益」，不是「特權」。他們對自己的鄉土、圍村、祠堂、祖墳風水的堅持、信仰與情懷，市區人也很難理解。 何議員煩請詳加解釋你所指的他們的「傳統合法權益」是什麼? 現時政府要求的可能是何議員有份同意制訂的法例? 政府不是要強行收回他們的土地或房屋，要的是將不合乎法律或法例的違建物清拆至合乎法律要求。這是政府善意的向原居民一直不了解或不清楚的事情作出一次有力及清晰的解釋，要求原居民合作。
對於何議員引述的案例，筆者不能認同，因為何議員所引用的是要收回土地興建鐵路，而現時政府要求的是清拆違例建築物。
對於何議員再指出，政府改善新界交通基建、市區人湧入新界何議員可否這樣理解，政府改善了原居民的生活，增加原居民及市區人的接觸，以增加彼此的了解。對於令新界洋房價格飛漲，不知何議員所指的是什麼，但筆者大膽的假設是因為土地有價，因為可以免地價出售村屋，可以多起幾層，便可以獲得更多利益吧。
何議員亦應理解，香港政府數來都是著重大型/嚴重問題才會出手處理，因此所提出過去少有執法不但在原居民亦在市區。
何議員，請問政府是否應一次性處理所謂 “村屋” 問題? 何議員，請問有沒有數據，現時所謂 “村屋”有多少幢? 有多少幢是原居民自住?有多少是已出售?有多少是出租? 為何出售後，他們後代仍可興建村屋? 為何在外國有屋及有居留權的人，可以在香港興建村屋出售套利? 為何他們出售土地後要政府再為他們找地興建村屋?何議員，我們是否應一起及一次過去探討呢??
筆者並沒有研究「原居民傳統合法權益」是什麼，但基本的了解是：
原居民可以在他們擁有的土地上興建不多於3層高(或整體高度27呎以下)及每層面積不多於700平方呎之建築物，而這些建築物不須要向建築事務監督申請結構等合格。
對於原居民僭健，政府已表示在收到原居民申報後，再依其嚴重性進行/協助清拆。而且政府已容許某些 “非法建築”留下。近日看到一些報導，政府亦有借貸給原居民清拆違例建築物。這是一個很好的安排。
對於所謂1972年前舊有屋地，筆者認為所有建築物都要依法例重建，亦因此，即不存在1972年前或後了。
如有不對的地方，請多多指教。
第四段：在原居民的眼裏，他們居住在自己先祖留下來的土地只是他們的「傳統合法權益」，不是「特權」。他們對自己的鄉土、圍村、祠堂、祖墳風水的堅持、信仰與情懷，市區人也很難理解。 何議員煩請詳加解釋你所指的他們的「傳統合法權益」是什麼? 現時政府要求的可能是何議員有份同意制訂的法例? 政府不是要強行收回他們的土地或房屋，要的是將不合乎法律或法例的違建物清拆至合乎法律要求。這是政府善意的向原居民一直不了解或不清楚的事情作出一次有力及清晰的解釋，要求原居民合作。
對於何議員引述的案例，筆者不能認同，因為何議員所引用的是要收回土地興建鐵路，而現時政府要求的是清拆違例建築物。
對於何議員再指出，政府改善新界交通基建、市區人湧入新界何議員可否這樣理解，政府改善了原居民的生活，增加原居民及市區人的接觸，以增加彼此的了解。對於令新界洋房價格飛漲，不知何議員所指的是什麼，但筆者大膽的假設是因為土地有價，因為可以免地價出售村屋，可以多起幾層，便可以獲得更多利益吧。
何議員亦應理解，香港政府數來都是著重大型/嚴重問題才會出手處理，因此所提出過去少有執法不但在原居民亦在市區。
何議員，請問政府是否應一次性處理所謂 “村屋” 問題? 何議員，請問有沒有數據，現時所謂 “村屋”有多少幢? 有多少幢是原居民自住?有多少是已出售?有多少是出租? 為何出售後，他們後代仍可興建村屋? 為何在外國有屋及有居留權的人，可以在香港興建村屋出售套利? 為何他們出售土地後要政府再為他們找地興建村屋?何議員，我們是否應一起及一次過去探討呢??
筆者並沒有研究「原居民傳統合法權益」是什麼，但基本的了解是：
原居民可以在他們擁有的土地上興建不多於3層高(或整體高度27呎以下)及每層面積不多於700平方呎之建築物，而這些建築物不須要向建築事務監督申請結構等合格。
對於原居民僭健，政府已表示在收到原居民申報後，再依其嚴重性進行/協助清拆。而且政府已容許某些 “非法建築”留下。近日看到一些報導，政府亦有借貸給原居民清拆違例建築物。這是一個很好的安排。
對於所謂1972年前舊有屋地，筆者認為所有建築物都要依法例重建，亦因此，即不存在1972年前或後了。
如有不對的地方，請多多指教。
2012年3月30日 星期五
對於香港土地、規劃及房屋的意見：
香港的土地實質擁有人為 “香港特別行政區政府 (以下簡稱 “特區政府”)，在特區政府成立前土地有不同年期的地契，例如在港島區可以有999年期、75年加75年等，但現時特區政府於出售土地時使用期均為50年。
另一要注意的地方是早期的地契有部份是沒有限制土地用途(即興建什麼類型的建築物)、可興建多少面積等。但時代轉變現時發展商要興建樓宇都要獲得規劃署、城規會、屋宇署政府部等通過才可興建。
對於舊有地契特區政府當然要承認其合法性，但在其物業持有人申請改變用途或重建時，特區政府是可以行使其權利將該土地與時代接軌。即
1. 該土地的年期應改為由批准申請日起計不超過50年 (由於現時土地已有年期限制，因此不受此條文影響)。
2. 該土地可依申請時的土地限制(指定用途、高度、密度等)進行發展，但多於現有建築物 “室內面積” (因應特區政府在批准發展商強拍指引，發展商收購樓宇時只會依 “室內面積計算) 的就須要向特區政府補回市值地價。
對於特區政府表示沒有土地，筆者認為政府未有考慮開發新界土地，因為會引起各大地產發展商的利益，據各大發展商的年報資料農地超過1億平方呎(未計及他們代理所持有沒有數據的)。政府如何與各大地產商發展新界是一個很好的題目。在更改用途之計算上，政府應以新準則計算土地之補地價 – 即不會給予發展諼有10%或20%准許利潤。為何其他行業在特區營商都不會有准許利潤 (除電力公司外)，發展商在更改用途上可以獲得利潤?
另外我們是否要開發離島?特區政府想將該島發展成那類型的社區，豪宅?公屋? 如公屋，那有沒有想過他們要到那裡工作?其交通費及交通時間要多長?對外交通如何等?
樓宇重建、地區重新規劃都可以提供市區的新供應。但特區政府要考慮住宅與非住宅之比例。同時特區政府應加強市區重建局、房屋協會及香港鐵路在房屋供應的影響。他們作為特區政府的相關機構，不應只要求政府協助，而不與政府同心合力興建指定房屋。
特區政府亦應將土地以小塊方式出售，因為大形土地只可供 “大” 地產商競投，對市場不利。
特區政府不應干預發展商以什麼方式興建樓宇，只要發展商在其土地上依法興建便可。即是特區政府 及 建築事務監督即時取消所有 “額外 / 不計算 / 豁免”建築面積。預制組件、額外走廊寬度、信箱位置、會所、停車場、露台、窗台。這是發展商的事情，政府以什麼理由不以法例規管還要令市民承受不必要的支出。”黑廁”應只可在 “酒店”出現，因為酒店住客不會長時間在單位內，同時 “黑廁”僧引申出更多的維修問題。 請問1960年左右的政府是否有這麼多 “標奇立異” 的名目給發展商壓迫政府及壓榨市民。
特區政府亦應即時收回建築事務監督，修改及增加建築面積的權力，改由發展局(或日後相關的局長連同委員會審批，之後要得到立法會通過才可生效)。
為減輕發展商對上述修改的反彈，特區政府可以將現有發展密度加1或1.5。即如可興建5倍，修改後可興建6倍或6.5倍。比起現由建築事務監督自由發揮批出多50%至接近200%發水好得多。
即時修改建築物管理條例，所有私人大廈/屋村只可以由 “業主立案法團” 管理，不可以再由發展商的管理委員會管理。請看內附文章。
由於現時屋宇署不理會/不咨詢/不查詢其他相關部門就批出建築圖則，因此特區政府應修改如下：
1. 所有發展項目必須完成規劃署、城規會、地政署、路政署、消防處，區議會等部門批准及補地價後才可向屋宇署審批建築圖則。
2. 如發展商在審批過程對其准許規劃及建築面積修改，便要再次得到上述部門的批准及補地價後再審批。
3. 所有批出圖則只有24個月之有效期，如發展商仍未對興建上蓋物業，該批准圖則便會自動失效。發展商之認可人士/建築師必須即時申報，如有漏報，該發展商之認可人士/建築師必須受到處罰。
4. 所有審批申請，發展商必須持有100%業權。
另一要注意的地方是早期的地契有部份是沒有限制土地用途(即興建什麼類型的建築物)、可興建多少面積等。但時代轉變現時發展商要興建樓宇都要獲得規劃署、城規會、屋宇署政府部等通過才可興建。
對於舊有地契特區政府當然要承認其合法性，但在其物業持有人申請改變用途或重建時，特區政府是可以行使其權利將該土地與時代接軌。即
1. 該土地的年期應改為由批准申請日起計不超過50年 (由於現時土地已有年期限制，因此不受此條文影響)。
2. 該土地可依申請時的土地限制(指定用途、高度、密度等)進行發展，但多於現有建築物 “室內面積” (因應特區政府在批准發展商強拍指引，發展商收購樓宇時只會依 “室內面積計算) 的就須要向特區政府補回市值地價。
對於特區政府表示沒有土地，筆者認為政府未有考慮開發新界土地，因為會引起各大地產發展商的利益，據各大發展商的年報資料農地超過1億平方呎(未計及他們代理所持有沒有數據的)。政府如何與各大地產商發展新界是一個很好的題目。在更改用途之計算上，政府應以新準則計算土地之補地價 – 即不會給予發展諼有10%或20%准許利潤。為何其他行業在特區營商都不會有准許利潤 (除電力公司外)，發展商在更改用途上可以獲得利潤?
另外我們是否要開發離島?特區政府想將該島發展成那類型的社區，豪宅?公屋? 如公屋，那有沒有想過他們要到那裡工作?其交通費及交通時間要多長?對外交通如何等?
樓宇重建、地區重新規劃都可以提供市區的新供應。但特區政府要考慮住宅與非住宅之比例。同時特區政府應加強市區重建局、房屋協會及香港鐵路在房屋供應的影響。他們作為特區政府的相關機構，不應只要求政府協助，而不與政府同心合力興建指定房屋。
特區政府亦應將土地以小塊方式出售，因為大形土地只可供 “大” 地產商競投，對市場不利。
特區政府不應干預發展商以什麼方式興建樓宇，只要發展商在其土地上依法興建便可。即是特區政府 及 建築事務監督即時取消所有 “額外 / 不計算 / 豁免”建築面積。預制組件、額外走廊寬度、信箱位置、會所、停車場、露台、窗台。這是發展商的事情，政府以什麼理由不以法例規管還要令市民承受不必要的支出。”黑廁”應只可在 “酒店”出現，因為酒店住客不會長時間在單位內，同時 “黑廁”僧引申出更多的維修問題。 請問1960年左右的政府是否有這麼多 “標奇立異” 的名目給發展商壓迫政府及壓榨市民。
特區政府亦應即時收回建築事務監督，修改及增加建築面積的權力，改由發展局(或日後相關的局長連同委員會審批，之後要得到立法會通過才可生效)。
為減輕發展商對上述修改的反彈，特區政府可以將現有發展密度加1或1.5。即如可興建5倍，修改後可興建6倍或6.5倍。比起現由建築事務監督自由發揮批出多50%至接近200%發水好得多。
即時修改建築物管理條例，所有私人大廈/屋村只可以由 “業主立案法團” 管理，不可以再由發展商的管理委員會管理。請看內附文章。
由於現時屋宇署不理會/不咨詢/不查詢其他相關部門就批出建築圖則，因此特區政府應修改如下：
1. 所有發展項目必須完成規劃署、城規會、地政署、路政署、消防處，區議會等部門批准及補地價後才可向屋宇署審批建築圖則。
2. 如發展商在審批過程對其准許規劃及建築面積修改，便要再次得到上述部門的批准及補地價後再審批。
3. 所有批出圖則只有24個月之有效期，如發展商仍未對興建上蓋物業，該批准圖則便會自動失效。發展商之認可人士/建築師必須即時申報，如有漏報，該發展商之認可人士/建築師必須受到處罰。
4. 所有審批申請，發展商必須持有100%業權。
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