【明報專訊】可持續發展委員會剛完成規管「發水樓」和優化建築設計的公眾諮詢，雖然發展局要至明年初才作回應，但該局局長林鄭月娥 昨表示，就「發水樓」問題，屋宇署 將考慮率先提高透明度，在樓宇落成後即時公布其總樓面和獲寬免樓面的比例（發水比例）詳情，加強公眾監察。
林鄭月娥昨回覆立法會 質詢時透露，在2001至2008年，屋宇署共批出1670張入伙紙，當中216個新樓宇項目，因有空中花園和環保露台等不同環保及創新設計，獲批豁免樓面面積，佔同期落成項目約13％。
議員促查「超級發水樓」
立法會議員甘乃威指出，據抽樣研究，部分樓盤的「發水」比例超過100％，即較原來政府批出的樓面上限多出1倍，質詢這些「超級發水樓」涉利益輸送和官商勾結，促政府徹查。
林鄭月娥回應稱，過去獲批豁免樓面的項目，是基於現行法例以及屋宇署作業備考作根據[彈性過大、可自行增加寬免項目及沒有監管，這是導致發水樓的最主要因素]，絕不存在利益輸送以及官商勾結，但如何檢討這些法例及行政寬免政策，政府已完成公眾諮詢，稍後作出回應。
但她稱，鑑於公眾關注發水樓，屋宇署正與業界研究率先增加透明度，要求發展商提交圖則時，列明各類設施的總樓面面積及寬免面積比例，方便公眾查閱，屋宇署亦會在樓宇落成後，在屋宇署網頁公布其「發水」詳情，讓公眾監察。[虛偽的安排，已經批出寬免面積，對於控制發水樓有何用處。所有發水資料都要由建築事務監督親自作出評估及認可，必須詳列給予寬免面積的原因及其意見，以便日後作出跟進，之後所有資料及評估都應該在批出前對外發放及向公眾及或受影響居民徵詢意見(不應少於60天咨詢期)，另應盡量控制其批出之面積。另亦要即時對業備考作出修訂，減少批准寬免之項目。如發展商獲得多於原總建築面積的10%但少於15%寬免面積(包括額外/豁免/不計算面積在內)，發展商必須於公開發售時，該樓盤1000公呎範圍所有10年樓齡或以上樓宇平均樓價的80%出售單位，包括車位給個別小業主，第一手買家只可用私人名義購買及不可多於2個單位。如超出16%或以上，售價應為該樓盤1000公呎範圍所有10年樓齡或以上樓宇平均樓價的70%出售單位，包括車位給個別小業主，第一手買家只可用私人名義購買及不可多於2個單位。]
建築師學會支持增透明度
建築師學會支持當局提高透明度，在項目審批和銷售時列明各類寬免與不獲寬免的總樓面面積詳情。但學會認為公眾應明白並非所有「發水」設施均對社區存不良影響，如空中花園可加強空氣流通[與現時的防火層沒有多大分別，及小業主未必能夠享用]，公眾行人通道[這是發展商售樓策略，如認為公眾設施，應在地契上列明這是發展商之責任，不應獲得寬免]亦可加強地區連結和方便步行。
學會建議將露台、升降機大堂和會所[包括停車場，平台花園]等環保和康樂設施的總樓面豁免比例，由現時平均約20.5％[不知建築師學會如何得到這個數字，如何計算，有沒有不計算的項目]，改劃一為12％[10%]總上限，空中花園和行人道等則應「脫鈎」[不能脫鈎]分開計算。
於2009年12月2日星島日報及明報看到有關 “發水樓”的新聞。筆者對於可持續發展委員會主席陳智思先生於星島日報的談論，有以下意見：
1. 社會普遍認同應為環保設施豁免計入樓面面積設定限制，但一刀切取消所有豁免，恐會局限樓宇設計的靈活性。…最終或只會提出方向性建議。所有正常的商家，特別是香港最有人脈關係的地產發展商，都會用盡方法使其發展項目得到取高的“發水”面積。就這原因，不設定“寬免樓面面積上限”，只是為找藉口而已。
2. 你迫佢(發展商)做，一定做到，但當中是否存有代價，代價又是甚麼?很高興陳主席有這樣寬闊的視野。從發展商角度，他們要再找其他的藉口向建築事務監督/政府高官要求更多的“寬免樓面”，以增加/保持他們的利潤。從小業主的角度，“每呎實質持續性給予發展商的管理費，因而變得更為合理”，因為給予發展商的“發水面積相對地少了”。
3. 建築師學會曾經明確建築，將豁免上限設於百分之十二的水平，但他坦言，除非我們聽到很多聲音，建議數字又非常相同，那才值得考慮…有一個方方其實已很好，若要實實在在提出一個數字，相信較為困難。建築師學會提出的不是一個整體的考慮，他們的提議是將“現有豁免樓面限定上限為百分之十二，但不包括其他不計入總樓面面積、額外樓面面積的項目及其他項目”。
4. 明報的報導為，地產建設商會有以下批評：可持續委員會的咨詢過於簡化問題，未能證明樓宇環保設施獲得“寬免”總樓面面積的政策，會令樓宇過分龐大及過高。他們表示，已聘請顧問做研? s，結論為地規會既然有權調節地區規劃，政府大可透過地契，更改現時市區用地的地積比及樓面面積。地建會認為，香港需要體積較小樓宇的主因，是市區空氣不流通、熱島效應嚴重、太少綠化空間；而在未來50年，市區樓宇亦不會大規模拆卸，可見取消“寬免”亦不會解決問題。希望地產建築商會給予公眾人事及政府，他們何時聘請顧問進行研究及何時完成、研究的項目是什麼、有什麼的指引及用什麼守則進行研究、顧問名稱及其詳細研究的完整報告 ，以便市民及政府可以更能了解地產建築商會顧問的意見。首先，70年代或80年代以前，興建停車場是沒有 “贈送”的面積? C80年代以後 “會所/康樂設施”是不可多於3%的總建築面積。80年代後政府及建築事務監督 “贈送”了不少於35個豁免樓面面積的項目。地產建築商會的高層曾說過，他們是要錢興建窗台，向小業主出售，亦很正常。因此筆者一直反對興建窗台，應以窗楣/遮雨篷代之。香港並不是只需要較小形的樓宇，而是要有規劃地令社區得到更好的空氣流動及綠化。市區重建(國內曾稱為舊城改造)，國內的名稱更為貼切。現時不少發展商已向舊區收購樓宇，以現時的發展規限，相信已給予發展商一定的吸引，不再須要再 “贈送”寬免樓面，以保持市區的合適居住程度。為免市區的規劃失誤在新界重現，政府必須盡快作出限制決定。
5. 有專業測量師表示，不在市區建樓，庫房收入將減少。這是否真的，筆者有其他的意見。發展商為求可在市區發展樓宇，市區重建會加快。另發展商須要向政府補地價，在市區物業缺少，價格上升上，補地價自然上升，庫房收入是否真的會少了?02/12/2009
2009年11月17日 星期二
2009年11月1日 星期日
回應持續發展咨詢報告
回應優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件
在細閱優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件，筆者個人的觀點如下：
1. 文件1.2段 “市區缺乏公共空間作社區互動” 這是政府的規劃失當 同時 縱容發展商考立明目地興建額外樓面面積的後果。 “建築物也消耗大量能源和其他資源” 建築物本身並不消耗大量能源和資源，是使用者去消耗。
2. 文件1.5段“只會集中探討可持續建築設計的三個範疇 (即樓宇間距、建築物後移和樓宇範圍內之綠化)” 那是否不可能檢討 / 不理會已收集有關總建築面積(基本樓宇面積) / 額外建築面積 / 豁免樓面面積 / 不計算樓面面積。如是，文件中不應提及 “贈送建築面積及額外的管理費支出” 的部分。如不是，那就是委員會於這重要文件中應改為 “四個範疇，委員會可討論建築面積及 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
3. 文件2.12段‘香港約百分之九十的耗電量與樓宇有關” 這真的大虛了。電力/量不提供給樓宇，又可以供給什麼地方使用?
4. 文件2.13段“多項關於建築設計的政策和作業常規” 在現時的情況下都是傾向發展商 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
5. 文件2.18段“(a)檢討將強制樓宇設施計入總樓面面積；(b)檢討停車場的供應；(c) 騰出空間作公用…；(d)檢討並他設施的總樓面面積寬免；(e)評估設立總樓面面積上限；及(f)檢討整體樓面面積寬免政策及法律框架。” 以上的檢討及評估都應該進行，特別是要將 “總贈送建築面積” 設定為不多於10%。至於法律框架，例如 “香港規劃標準與準則”、 “城市規劃指引”、 “建設物(規劃)規例”、以至作業常規和指引等都不須等別立法修改，可即時進行修改。這只是委員會及特區政府有多大決心保障草根市民。
6. 文件2.6段第二句及2.14段 – 我們亦須考慮影響樓宇體積和高度的各項因素，特別是現行為提供必要設施和環保及完善生活設施而寬免總樓面面積的政策和作業常規所產生的影響。社會不停的進步，對樓宇設施及質素亦有所增加，因此這是政府主要領導及相關政策部門，在不知什麼原因下在政策上給予發展商 “優惠”。政府在買地時已就該地的 “可發展面積” 作出規限，但政策上發展商可就土地日後發展以 “免地價” 或象徵式收取地價的形式獲贈送額外建築面積及因而享有額外的管理費收入 – 包括寬免建築面積、豁免建築面積及不計算建築面積”。請問在1980年或以前所興建之樓宇/屋苑是否亦有那麼多的 “額外建築面積” 送給發展商。既然是必要，為何政策上要給予發展商額外優惠?而不在法例/作業守則等作出規限? 請問九龍碧華花園、早期的太古城及美孚新村等是否亦享有政府特別送贈的“額外建築面積”? 他們沒有窗台，有露台，不見得走火梯的寬度少了，但“室內可使用面積”更見實用。為何政府要 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積?
7. 文件2.15段 – 透過改善建築物設施和便利程度，能為業主及住戶的樓宇增值，業主/住戶除了可享用更完善的社區設施外，在某些情況下亦可改善樓宇能源效益。現時大型地產發展項目，他們都以便利程度(樓下港鐵站或交通交匯處)，有多大的園林(中央公園/平台花園/空中花園)，有多大的會所作為提升屋苑的質素及價格的重要賣點，是商業決定。為何政府仍要堅持 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積? 為何屋苑的私人設施會變成社區設施。
8. 文件2.18段 – 具能源效益的建築設計和設施。現時發展商會在住宅物業外牆加裝LED (例如虎豹別墅重建項目) 及 頂層天台加裝射燈 (例如藍灣半島)。此舉只是發展商浪費能源及為日後收取“更多管理費收入”而增加的建築項目，為何政府部門批准那些多餘的建築開支。同時又要市民支持政府“硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積。
9. 文件2.19段 – 建築物間距及後移會改善空氣流通和行人環境，但亦可能影響樓宇項目發展潛力和設計彈性。綠化可能會增加建築成本和維修成本。管制總樓面面積寬免…，卻可能令樓面面積減少，繼而令可供銷售的總樓面面積減少，提供適當設施的意欲可能減低。請問現時政府是否已於部份樓宇或地區規定新發展時要樓宇要向後移? 發展商在購買土地時應已計算清楚及作出設計的考慮。為何政府要為那些發展“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。綠化必定影響日後的維修成本。但綠化會增加建築成本就要看發展商在那一個位置開展綠化。在地面及平台，基本上不用什麼額外成本。發展商已將住宅的天台買給小業主，因此綠化只是小業主的事宜。所謂的空中花園，部分是政策規定的防火層，為何仍“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積?
10. 文件3.1.3段 – 材料及廢料。 使用「預制」外牆是否真的可以減少廢料及能源? 請問發展商在那裡制造、每件模件可制造多少外牆、模件完成後會如何處理、運輸成本(時間及能源)的支出又如何計算。建築技術及物枓是不繼進步，發展商如何興建樓宇，是他們商業決定。政府要處理的是安全及是否依照法例興建，不是找藉口“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
3.13 “地盤及鄰近範圍” 建築物間距 / 佈局。在市區的重建範圍，我們可以見到政府對發展的放任。例如，明明規劃是單幢住宅，但可以在發展時興建停車場及會所，地面至不高於35呎地方可依地盤面積100%興建，以增加發展倍數及阻礙空氣流通。 “提供社區設施” 政府並沒有在規劃上為社區認真的留下及建築社區設施，因此以 “贈送樓面面積的方式” 任由發展商興建超級會所及所謂的園林公園。但政府應了解，上述設施是要小業主承擔管理費用，而不是政府的開支。
11. 文件3.1.6段 – 建築設計影響建築成本，因而影響市民購買和租賃樓宇的能力。…對經常性維修和管理成本，還有政府買地、地價和物業稅收都同樣有影響。建築設計當然會影響建築成本，例如華懋的淺水灣酒店項目，其建築費應比正常垂直的建築高。發展商在設計其特色的住宅設計時，其銷售策略是包裝成“特色超級豪宅”，例如九龍站凱旋門及天璽，這是發展商的商業決定，吸引賣家的方式。市民的購買和租賃能力、政府買地和地價等，是當時經濟環境的表現，建築成本不是最大因素。
12. 文件3.1.7段 – 樓宇的休憩設施為住客提供空間…鄰居和社區進行互動。樓宇設施為私人設施，為何會變成可以作為社區互動的設施?
13. 文件3.18段 – … 空氣質素更關乎市民的身體健康，從而影響香港人的醫療負擔。這是一個很好的理據，為何筆者反對某大學申請於九龍舊牲畜站興建校舍及提供6千多平方米的公眾休憩用地。因為這地盤被香港最繁忙的交通要道包圍。教師、學生或公眾如長時間於那個位置，香港要付出的代價必高於成本，但城規會並沒有接納筆者的意見。
14. 文件3.41段“以地價、物業價格/租金、樓宇高度…以換取更優質的建築和完善的生活設施。” 地價、物業價格/租金是社會經濟的問題，在2009年10月 “天價賣出的半山單位”是小數的例外。經濟好，市民願意用多些的金錢購買物品包括樓房。經濟不好時，不論你以多平的價格，市民亦沒有心情去購物。 樓宇高度/體積/空氣流通等是發展商在商業角度去考慮，當中包括政府對該項目的容忍程度，草根是沒有發言權的。
15. 文件第18頁圖4 – 額外總樓面面積2%、豁免總樓面面積18%及不計算總樓面面積20%。如筆者沒有混淆，即政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外住宅建築面積多達40%或以上。但不知寫字樓/全座商場(樓上鋪)/工業樓宇可有多少額外建築面積。希望有專業人可以提供資料。
16. 文件第19頁表一 – 提到的額外樓面面積。真的希望可以有專業人士出來向大眾說明，於1980年或以前所興建的樓宇是否亦有那麼多的額外面積可以獲得。。對於豁免樓面面積除避火層外，所有都應即時取消豁免。露台或工作平台不是新鮮的以前沒有額外樓面贈送。平台花園、空中花園、康樂設施、主要大堂入口上方的空間等，是現時樓宇/屋苑用來包裝為豪宅，以便能賣出更高的價錢及作為收取大量管理費的主要來源。其他列出的項目(沒有列出的就不知到)看不到任何理據要為發展商提供額外利益，特別是有蓋行人道、後勤服務室、辦公室貯物用地及管理員洗手間等真是不知所謂。不計算總樓面面積。為什麼以前沒有提供豁免，現時要提供。為什麼停車場只租不賣，成為發展商的收入來源及阻礙成立業主立案法團的要素。額外樓面面積。亦希望專業人士提供意見於1980年或以前與現時有什麼分別。文件內所提到的設施，是發展商要吸引賣家購買的商業決定，如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
17. 文件4.3.7段“公眾人士必須留意，批出的總樓面面積寬免未必是免費。” 有發展商曾表示，他們興建窗台都要錢，為何不能賣。因此文件所寫 “未必免費” 是未能了解發展商之心態。
18. 文件4.3.8段寬免政策不斷更新和修訂，與時並進…並帶來更完善的私人和公用空間…停車場設施。不斷的修訂，是要為發展商增加可發展面積，同時以管理費吸食草根的開支，形成香港貧富懸殊第一位的原因之一。現時太古城的管理費，每呎約為$1.1元，但新建成的樓宇，管理費動輒都超過$2.00。
19. 文件第23頁圖7 – 平台花園。是政府不知什麼原因下特別優待發展商的異形產物。如果每個項目都能以“浪澄灣”的設計，停車場位於地庫、獨立一座會所只有一條走廊貫穿各座、沒有平台商場，那地面空氣的流動自然會比現時的好。而且商場亦只是發展商獲取更大利潤及阻礙成立業主立案法團的重要因素。如要興建商場亦要分開興建，以便更能獨立處理賬目。
20. 文件4.3.14段為鼓勵改善總熱傳…提供露台及工平台，…提升能源效益。請問為何不可以像公屋或居屋以遮陽逄減低熱傳? 請委員會提供露台及工作平台如何提升能源效益及其數據。
21. 文件4.4.2段 – 行之有效??是政府不繼巧立明目增加額外利益給發展商，這不是行之有效。提供所須設施，成本的支出十分有限，但可提升售價吸引賣家購買的商業決定。
22. 文件4.5.2及4.5.3 – 國內是否有提供額外優惠給開發商?
23. 文件4.5.4 – 日本及紐約是否有給予額外優惠? 新加坡的豁免相對香港有多少折讓。為何香港政府要給予那麼多的優惠。
24. 文件4.5.5 – 那些地區強制要求綠化，那些地區給予誘因，其誘因又是什麼，是否比香港還要多??????
25. 文件5.2.4 – 增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積，以致降低空間設計的靈活性。筆者相信增加樓宇間距只會對設計彈性有少許影響，但對於項目規模及發展潛力等就不一定會很大有影響。因為香港發展商是“最懂得走位”賺錢的商人。
26. 文件5.2.11 – 方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化，並劃撥20%-30%的面積，包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。平台花園/中央公園有多大已是現時賣樓的“卓頭”。應即時立法強制發展商提供不少於20%的建築面積為屋民可使用/進入的綠化地帶。屋頂為發展商其中一個最大的收入來源，政府不可能要求發展商在住宅頂層提供大面積的綠化，除會所設於頂樓外。為何要再為發展商找“藉口” “強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
27. 文件第32頁表5。不再寬免停車場的樓面面積，或會減少銷售的住用樓層或其他非住宅設施。委員會及政府為何會有這個數字遊戲。整體建築面積是已定下，建什麼設施法例亦已定下，建多少停車位是發展商的商業決定。為何強要找藉口增加發展商之收入。
28. 文件5.3.3 – 每層的垃圾房…這些設施是現代建築物的基本設施。如是基本設施為何在法例上不作修改，而要求市民認同“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積是必須。在並列表中的代價亦是藉口連編。(1)可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間。發展商在申請豁免時會有諸多藉口，但在出售時就將所有獲贈的面積計算在內出售。因此可供出租/出售的面積相對地是沒有減少反而是增加。(2)或會阻礙將來進行維修。這是政府部門批出圖則及或發出入伙紙時的失誤，不應拖市民落水，混淆視聽。(3)土地發展潛力減少，地價可能下跌，影響公共收入。地價是與經濟環境及位置掛鉤，與樓宇設計沒有直接關係。(4)每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。…個別業主獨享的可用空間面積或會減少。每個發展商及發展項目的費用都有所不同，因此是否真的會加大發展成本其實是要看發展商的 “心”。保養費是否會有所增加，亦要看發展商是否真材實料的起樓，日後立案法團(不是發展商控制的管理委員會)如何管理樓宇/屋苑。1980年或以前、2009年或以前及不送贈額外面積後的單位可享用面積，其“室內可使用面積”為1980年或以前最高，其後的相信亦不會相差太遠。如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
29. 文件5.3.4 – 停車場和相關設施(如上落貨區各入口坡道)…不計入總樓面面積之內…或個別批地條款約束。這又是一個不知所謂的政策，為可“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外面積給發展商謀取“暴利”及阻礙成立立案法團的因素。這是政府政策上的失誤/彊化。請問早期的樓宇或屋苑是獲得額外面積?為何現時“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積? 希望有專業人士可以提供政府何時開 “主動或被迫”提供優惠。
30. 文件5.3.16 – 如有豁免機制應適用於所有建築項目。
31. 文件5.3.17 – 劃一限制…或會令提供理想設施意欲降低。…導致市區範圍需要延伸擴大，構成其他可持續性的問題。發展商為了賣得好價，相信他們不會減少興建“優質”樓宇。延伸市區及擴大市區為何會影響到持續發展?為何委員會不可將眼光放遠一些，新界還有很多地方可以發展。
32. 文件5.3.19政府最近進行研究…總樓面面積寬免上限(不包括額外面積和停車場)可介乎25%-35%。為何政府不能一次性作出研究包括額外樓面面積及停車場。為什麼政府對害怕發展商，要草根成為受害者?
33. 文件5.3.20建築事務監督有 “變通權力” 因此很多現時被批評的 “發水樓” 亦由此建成。如不將此作出 “優化”，咨詢亦沒有什麼意義。 “優化” 不是去除建築事務監督的權力，而是要得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署的一致通過及覆核才可正式批出。建築事務監督必須親自出席或派員出席講解為何給予額外樓面面積、多少及其理據。
從以上的可知，這次的咨詢是政府/發展商希望了解市民，對日後“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積時的理據。因此筆者認為政府應即時立法：
(A) 強制發展商提供對公眾或小業主有利/必要的設施，因為那些設施會吸引/增加買家購買的意欲，因此無須提供任何誘因(額外建築面積)。強制發展商不能於住宅大廈外牆加裝LED或天台加設射燈等設施，限制發展商於非住宅大廈加裝LED/射燈/廣告招牌。以減少浪費能源及發展商收取更高管理費的設計。
(B) 建築事務監督/屋宇署在批准任何額外建築面積時(包括防火層)，事前必須得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署等書面批准及 不可多於30,000平方呎或10%總建築面積(以整個項目計及以少者為準，[包括會所/康樂設施等])，以改善現時沒有監控及規限濫發額外建築面積，所有額外建築面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。另於售樓書中必須提供完整的原總樓面面積、額外/不計算/豁免樓面面積(在那些地方及多少呎數)的資料，以便草根能實際知到屋苑的情況。
(C) 發展商用何種物料及興建方式(所謂預制件)是發展商的商業決定，因此不應“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
(D) 重建項目，在規劃時已有要求新建項目向後移，為何政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。如有不對的地方請回覆指教。
(E) 10,000平方呎或以下的“住宅”用地不再享有“地面以上35呎可作商業用途及100%覆蓋地盤，即只可興建沒有基座的純住宅。如100,01平方呎或以上的“住宅”用地，如要興建平台式的基座，基座只可提供停車場及會所設施，所有車位亦須於售樓時出售給真正的獨立小業主。如基座要興建商場/停車場，發展商必須在取得用地後(如屬市區用地，應向其地盤邊界1,000米範圍，如屬新市鎮或郊區，須向所在地範團5,000米範圍)的所有樓宇/屋苑及區議會及城規會取得不反對通知書，之後才可入則到屋宇署審批。另發展商亦必須將基座商場以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口/通道外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。以免阻礙小業主成立業主立案法團及收取額外管理費。如發展商不接受以上見意，政府便不應批准發展基座商場及或停車場。平台式發展是阻礙地面空氣流動的最主要建築，因此應盡量減少這個興建方式。因此10,000平方呎或以下的“住宅”用地不一定要依據“香港規劃標準與準則”提供停車位。另如建築物興建於港鐵站上蓋或鄰近港鐵站就更不應提供基座停車場設施，及獲得額外的樓面面積。
(F) 如發展基座便會出現平台，因此不須給予額外的建築面積。住宅頂層是發展商近年售樓的 “特別賣點”，除頂層會所外，相信發展商不會提供頂層綠化，因此不須給予額外優惠。
(G) 如土地現時不是公共交匯處，發展商希望於地面/基座提供公共交匯處，發展商將不會得到任何額外建築面積。如現時為港鐵站/公共交匯處，更不應獲得額外建築面積。正如咨詢文件所述，該屋苑會得到好處，樓價亦會提升。如地面的興建以現時匯豐銀行總行的方式提供公眾用地，在獲得區議會及城規會書面同意後，則可考慮給予不多於2倍的公眾用地面積，該等面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(H) 應該即時停止批准興建“黑廁”住宅，因為這會影響用戶的健康及增加管理費，因為維修費會上升。停止批准興建冷氣機房。窗台/露台/工作平台應計入所謂的“實用/建築面積”，這是因為發展商真金白銀的興建而小業主亦是真金白銀的購買，為何發展商可以獲得優惠，而小業主就要“硬食”。即時廢除一切提供額外面積的法例/條例/守則。
(I) 日後所有發展，發展商必須提交立體模型(以建築物邊界圓週1,000米範圍)給受影響樓宇/屋苑、區議會及城規會批准後才可向屋宇署入則，這樣應可減少“屏風樓”的出現。
(J) 停車場/商場/社區設施等應由個別發展商及政府提供，不應由住宅發展商統一提供，以限制/阻止市民建立更有溝通/互動的社區。整份文件都沒有提到政府會怎樣為社區建設/綠化，政府是否逃避責任或轉移視線。發展商是商家，以所有方式賺取最大利潤是他們的首要任務。因此發展商是可以興建獨立的停車場/商場。政府應增加綠化及社區設施。因此希望政府可以我們草根市民一起有決心解決問題，不要害怕向小數有選票的人說不。
(K) 由於部份舊有地契沒有注明發展限制/用途，亦因舊有地契是上世紀或上上世紀的產物，對於現時的情況並不適用，但不知為何政府沒有在重建時加回應有之限制。例如要取得預售樓花同意書，何時才可售樓、發展限制(高度、密度、用途)等，只要合乎舊地契(即沒有限制)或規劃大綱圖的規定便可任由發展商興建他們心目中的建築物。如政府真心為草根市民優化建築/持續發展，就應在舊有地契申請重建時加入當時的審批，包括區議會/城規會、環保、綠化、高度及密度等。
(L) 近期(不知是否10年前開始)，政府/政府代理人開始以大面積或超大面積地盤興建屋苑，這可能引起不公平競爭，同時亦可能引起嚴重的可持續發展問題。因此希望政府日後將土地劃為更細的面積，以引入更多小型發展商競爭及提升可持續發展。這樣做可能的唯一缺點是政府所謂的減少設計彈性。
在細閱優化建築設計締造可持續建築環境咨詢文件，筆者個人的觀點如下：
1. 文件1.2段 “市區缺乏公共空間作社區互動” 這是政府的規劃失當 同時 縱容發展商考立明目地興建額外樓面面積的後果。 “建築物也消耗大量能源和其他資源” 建築物本身並不消耗大量能源和資源，是使用者去消耗。
2. 文件1.5段“只會集中探討可持續建築設計的三個範疇 (即樓宇間距、建築物後移和樓宇範圍內之綠化)” 那是否不可能檢討 / 不理會已收集有關總建築面積(基本樓宇面積) / 額外建築面積 / 豁免樓面面積 / 不計算樓面面積。如是，文件中不應提及 “贈送建築面積及額外的管理費支出” 的部分。如不是，那就是委員會於這重要文件中應改為 “四個範疇，委員會可討論建築面積及 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
3. 文件2.12段‘香港約百分之九十的耗電量與樓宇有關” 這真的大虛了。電力/量不提供給樓宇，又可以供給什麼地方使用?
4. 文件2.13段“多項關於建築設計的政策和作業常規” 在現時的情況下都是傾向發展商 “贈送建築面積及因而享有額外的管理費收入”。
5. 文件2.18段“(a)檢討將強制樓宇設施計入總樓面面積；(b)檢討停車場的供應；(c) 騰出空間作公用…；(d)檢討並他設施的總樓面面積寬免；(e)評估設立總樓面面積上限；及(f)檢討整體樓面面積寬免政策及法律框架。” 以上的檢討及評估都應該進行，特別是要將 “總贈送建築面積” 設定為不多於10%。至於法律框架，例如 “香港規劃標準與準則”、 “城市規劃指引”、 “建設物(規劃)規例”、以至作業常規和指引等都不須等別立法修改，可即時進行修改。這只是委員會及特區政府有多大決心保障草根市民。
6. 文件2.6段第二句及2.14段 – 我們亦須考慮影響樓宇體積和高度的各項因素，特別是現行為提供必要設施和環保及完善生活設施而寬免總樓面面積的政策和作業常規所產生的影響。社會不停的進步，對樓宇設施及質素亦有所增加，因此這是政府主要領導及相關政策部門，在不知什麼原因下在政策上給予發展商 “優惠”。政府在買地時已就該地的 “可發展面積” 作出規限，但政策上發展商可就土地日後發展以 “免地價” 或象徵式收取地價的形式獲贈送額外建築面積及因而享有額外的管理費收入 – 包括寬免建築面積、豁免建築面積及不計算建築面積”。請問在1980年或以前所興建之樓宇/屋苑是否亦有那麼多的 “額外建築面積” 送給發展商。既然是必要，為何政策上要給予發展商額外優惠?而不在法例/作業守則等作出規限? 請問九龍碧華花園、早期的太古城及美孚新村等是否亦享有政府特別送贈的“額外建築面積”? 他們沒有窗台，有露台，不見得走火梯的寬度少了，但“室內可使用面積”更見實用。為何政府要 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積?
7. 文件2.15段 – 透過改善建築物設施和便利程度，能為業主及住戶的樓宇增值，業主/住戶除了可享用更完善的社區設施外，在某些情況下亦可改善樓宇能源效益。現時大型地產發展項目，他們都以便利程度(樓下港鐵站或交通交匯處)，有多大的園林(中央公園/平台花園/空中花園)，有多大的會所作為提升屋苑的質素及價格的重要賣點，是商業決定。為何政府仍要堅持 “硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積? 為何屋苑的私人設施會變成社區設施。
8. 文件2.18段 – 具能源效益的建築設計和設施。現時發展商會在住宅物業外牆加裝LED (例如虎豹別墅重建項目) 及 頂層天台加裝射燈 (例如藍灣半島)。此舉只是發展商浪費能源及為日後收取“更多管理費收入”而增加的建築項目，為何政府部門批准那些多餘的建築開支。同時又要市民支持政府“硬要贈送” 或 “被強迫給予” 額外建築面積。
9. 文件2.19段 – 建築物間距及後移會改善空氣流通和行人環境，但亦可能影響樓宇項目發展潛力和設計彈性。綠化可能會增加建築成本和維修成本。管制總樓面面積寬免…，卻可能令樓面面積減少，繼而令可供銷售的總樓面面積減少，提供適當設施的意欲可能減低。請問現時政府是否已於部份樓宇或地區規定新發展時要樓宇要向後移? 發展商在購買土地時應已計算清楚及作出設計的考慮。為何政府要為那些發展“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。綠化必定影響日後的維修成本。但綠化會增加建築成本就要看發展商在那一個位置開展綠化。在地面及平台，基本上不用什麼額外成本。發展商已將住宅的天台買給小業主，因此綠化只是小業主的事宜。所謂的空中花園，部分是政策規定的防火層，為何仍“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積?
10. 文件3.1.3段 – 材料及廢料。 使用「預制」外牆是否真的可以減少廢料及能源? 請問發展商在那裡制造、每件模件可制造多少外牆、模件完成後會如何處理、運輸成本(時間及能源)的支出又如何計算。建築技術及物枓是不繼進步，發展商如何興建樓宇，是他們商業決定。政府要處理的是安全及是否依照法例興建，不是找藉口“硬要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
3.13 “地盤及鄰近範圍” 建築物間距 / 佈局。在市區的重建範圍，我們可以見到政府對發展的放任。例如，明明規劃是單幢住宅，但可以在發展時興建停車場及會所，地面至不高於35呎地方可依地盤面積100%興建，以增加發展倍數及阻礙空氣流通。 “提供社區設施” 政府並沒有在規劃上為社區認真的留下及建築社區設施，因此以 “贈送樓面面積的方式” 任由發展商興建超級會所及所謂的園林公園。但政府應了解，上述設施是要小業主承擔管理費用，而不是政府的開支。
11. 文件3.1.6段 – 建築設計影響建築成本，因而影響市民購買和租賃樓宇的能力。…對經常性維修和管理成本，還有政府買地、地價和物業稅收都同樣有影響。建築設計當然會影響建築成本，例如華懋的淺水灣酒店項目，其建築費應比正常垂直的建築高。發展商在設計其特色的住宅設計時，其銷售策略是包裝成“特色超級豪宅”，例如九龍站凱旋門及天璽，這是發展商的商業決定，吸引賣家的方式。市民的購買和租賃能力、政府買地和地價等，是當時經濟環境的表現，建築成本不是最大因素。
12. 文件3.1.7段 – 樓宇的休憩設施為住客提供空間…鄰居和社區進行互動。樓宇設施為私人設施，為何會變成可以作為社區互動的設施?
13. 文件3.18段 – … 空氣質素更關乎市民的身體健康，從而影響香港人的醫療負擔。這是一個很好的理據，為何筆者反對某大學申請於九龍舊牲畜站興建校舍及提供6千多平方米的公眾休憩用地。因為這地盤被香港最繁忙的交通要道包圍。教師、學生或公眾如長時間於那個位置，香港要付出的代價必高於成本，但城規會並沒有接納筆者的意見。
14. 文件3.41段“以地價、物業價格/租金、樓宇高度…以換取更優質的建築和完善的生活設施。” 地價、物業價格/租金是社會經濟的問題，在2009年10月 “天價賣出的半山單位”是小數的例外。經濟好，市民願意用多些的金錢購買物品包括樓房。經濟不好時，不論你以多平的價格，市民亦沒有心情去購物。 樓宇高度/體積/空氣流通等是發展商在商業角度去考慮，當中包括政府對該項目的容忍程度，草根是沒有發言權的。
15. 文件第18頁圖4 – 額外總樓面面積2%、豁免總樓面面積18%及不計算總樓面面積20%。如筆者沒有混淆，即政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外住宅建築面積多達40%或以上。但不知寫字樓/全座商場(樓上鋪)/工業樓宇可有多少額外建築面積。希望有專業人可以提供資料。
16. 文件第19頁表一 – 提到的額外樓面面積。真的希望可以有專業人士出來向大眾說明，於1980年或以前所興建的樓宇是否亦有那麼多的額外面積可以獲得。。對於豁免樓面面積除避火層外，所有都應即時取消豁免。露台或工作平台不是新鮮的以前沒有額外樓面贈送。平台花園、空中花園、康樂設施、主要大堂入口上方的空間等，是現時樓宇/屋苑用來包裝為豪宅，以便能賣出更高的價錢及作為收取大量管理費的主要來源。其他列出的項目(沒有列出的就不知到)看不到任何理據要為發展商提供額外利益，特別是有蓋行人道、後勤服務室、辦公室貯物用地及管理員洗手間等真是不知所謂。不計算總樓面面積。為什麼以前沒有提供豁免，現時要提供。為什麼停車場只租不賣，成為發展商的收入來源及阻礙成立業主立案法團的要素。額外樓面面積。亦希望專業人士提供意見於1980年或以前與現時有什麼分別。文件內所提到的設施，是發展商要吸引賣家購買的商業決定，如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
17. 文件4.3.7段“公眾人士必須留意，批出的總樓面面積寬免未必是免費。” 有發展商曾表示，他們興建窗台都要錢，為何不能賣。因此文件所寫 “未必免費” 是未能了解發展商之心態。
18. 文件4.3.8段寬免政策不斷更新和修訂，與時並進…並帶來更完善的私人和公用空間…停車場設施。不斷的修訂，是要為發展商增加可發展面積，同時以管理費吸食草根的開支，形成香港貧富懸殊第一位的原因之一。現時太古城的管理費，每呎約為$1.1元，但新建成的樓宇，管理費動輒都超過$2.00。
19. 文件第23頁圖7 – 平台花園。是政府不知什麼原因下特別優待發展商的異形產物。如果每個項目都能以“浪澄灣”的設計，停車場位於地庫、獨立一座會所只有一條走廊貫穿各座、沒有平台商場，那地面空氣的流動自然會比現時的好。而且商場亦只是發展商獲取更大利潤及阻礙成立業主立案法團的重要因素。如要興建商場亦要分開興建，以便更能獨立處理賬目。
20. 文件4.3.14段為鼓勵改善總熱傳…提供露台及工平台，…提升能源效益。請問為何不可以像公屋或居屋以遮陽逄減低熱傳? 請委員會提供露台及工作平台如何提升能源效益及其數據。
21. 文件4.4.2段 – 行之有效??是政府不繼巧立明目增加額外利益給發展商，這不是行之有效。提供所須設施，成本的支出十分有限，但可提升售價吸引賣家購買的商業決定。
22. 文件4.5.2及4.5.3 – 國內是否有提供額外優惠給開發商?
23. 文件4.5.4 – 日本及紐約是否有給予額外優惠? 新加坡的豁免相對香港有多少折讓。為何香港政府要給予那麼多的優惠。
24. 文件4.5.5 – 那些地區強制要求綠化，那些地區給予誘因，其誘因又是什麼，是否比香港還要多??????
25. 文件5.2.4 – 增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積，以致降低空間設計的靈活性。筆者相信增加樓宇間距只會對設計彈性有少許影響，但對於項目規模及發展潛力等就不一定會很大有影響。因為香港發展商是“最懂得走位”賺錢的商人。
26. 文件5.2.11 – 方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化，並劃撥20%-30%的面積，包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。平台花園/中央公園有多大已是現時賣樓的“卓頭”。應即時立法強制發展商提供不少於20%的建築面積為屋民可使用/進入的綠化地帶。屋頂為發展商其中一個最大的收入來源，政府不可能要求發展商在住宅頂層提供大面積的綠化，除會所設於頂樓外。為何要再為發展商找“藉口” “強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
27. 文件第32頁表5。不再寬免停車場的樓面面積，或會減少銷售的住用樓層或其他非住宅設施。委員會及政府為何會有這個數字遊戲。整體建築面積是已定下，建什麼設施法例亦已定下，建多少停車位是發展商的商業決定。為何強要找藉口增加發展商之收入。
28. 文件5.3.3 – 每層的垃圾房…這些設施是現代建築物的基本設施。如是基本設施為何在法例上不作修改，而要求市民認同“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積是必須。在並列表中的代價亦是藉口連編。(1)可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間。發展商在申請豁免時會有諸多藉口，但在出售時就將所有獲贈的面積計算在內出售。因此可供出租/出售的面積相對地是沒有減少反而是增加。(2)或會阻礙將來進行維修。這是政府部門批出圖則及或發出入伙紙時的失誤，不應拖市民落水，混淆視聽。(3)土地發展潛力減少，地價可能下跌，影響公共收入。地價是與經濟環境及位置掛鉤，與樓宇設計沒有直接關係。(4)每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。…個別業主獨享的可用空間面積或會減少。每個發展商及發展項目的費用都有所不同，因此是否真的會加大發展成本其實是要看發展商的 “心”。保養費是否會有所增加，亦要看發展商是否真材實料的起樓，日後立案法團(不是發展商控制的管理委員會)如何管理樓宇/屋苑。1980年或以前、2009年或以前及不送贈額外面積後的單位可享用面積，其“室內可使用面積”為1980年或以前最高，其後的相信亦不會相差太遠。如為必須設施，政府應即時立法要求發展商提供。
29. 文件5.3.4 – 停車場和相關設施(如上落貨區各入口坡道)…不計入總樓面面積之內…或個別批地條款約束。這又是一個不知所謂的政策，為可“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外面積給發展商謀取“暴利”及阻礙成立立案法團的因素。這是政府政策上的失誤/彊化。請問早期的樓宇或屋苑是獲得額外面積?為何現時“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積? 希望有專業人士可以提供政府何時開 “主動或被迫”提供優惠。
30. 文件5.3.16 – 如有豁免機制應適用於所有建築項目。
31. 文件5.3.17 – 劃一限制…或會令提供理想設施意欲降低。…導致市區範圍需要延伸擴大，構成其他可持續性的問題。發展商為了賣得好價，相信他們不會減少興建“優質”樓宇。延伸市區及擴大市區為何會影響到持續發展?為何委員會不可將眼光放遠一些，新界還有很多地方可以發展。
32. 文件5.3.19政府最近進行研究…總樓面面積寬免上限(不包括額外面積和停車場)可介乎25%-35%。為何政府不能一次性作出研究包括額外樓面面積及停車場。為什麼政府對害怕發展商，要草根成為受害者?
33. 文件5.3.20建築事務監督有 “變通權力” 因此很多現時被批評的 “發水樓” 亦由此建成。如不將此作出 “優化”，咨詢亦沒有什麼意義。 “優化” 不是去除建築事務監督的權力，而是要得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署的一致通過及覆核才可正式批出。建築事務監督必須親自出席或派員出席講解為何給予額外樓面面積、多少及其理據。
從以上的可知，這次的咨詢是政府/發展商希望了解市民，對日後“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積時的理據。因此筆者認為政府應即時立法：
(A) 強制發展商提供對公眾或小業主有利/必要的設施，因為那些設施會吸引/增加買家購買的意欲，因此無須提供任何誘因(額外建築面積)。強制發展商不能於住宅大廈外牆加裝LED或天台加設射燈等設施，限制發展商於非住宅大廈加裝LED/射燈/廣告招牌。以減少浪費能源及發展商收取更高管理費的設計。
(B) 建築事務監督/屋宇署在批准任何額外建築面積時(包括防火層)，事前必須得到區議會大會、城規會、地政署及屋宇署等書面批准及 不可多於30,000平方呎或10%總建築面積(以整個項目計及以少者為準，[包括會所/康樂設施等])，以改善現時沒有監控及規限濫發額外建築面積，所有額外建築面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。另於售樓書中必須提供完整的原總樓面面積、額外/不計算/豁免樓面面積(在那些地方及多少呎數)的資料，以便草根能實際知到屋苑的情況。
(C) 發展商用何種物料及興建方式(所謂預制件)是發展商的商業決定，因此不應“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。
(D) 重建項目，在規劃時已有要求新建項目向後移，為何政府“強要贈送”或 “被強迫給予” 額外建築面積。如有不對的地方請回覆指教。
(E) 10,000平方呎或以下的“住宅”用地不再享有“地面以上35呎可作商業用途及100%覆蓋地盤，即只可興建沒有基座的純住宅。如100,01平方呎或以上的“住宅”用地，如要興建平台式的基座，基座只可提供停車場及會所設施，所有車位亦須於售樓時出售給真正的獨立小業主。如基座要興建商場/停車場，發展商必須在取得用地後(如屬市區用地，應向其地盤邊界1,000米範圍，如屬新市鎮或郊區，須向所在地範團5,000米範圍)的所有樓宇/屋苑及區議會及城規會取得不反對通知書，之後才可入則到屋宇署審批。另發展商亦必須將基座商場以“獨立公契”規限及管理，除住宅的專用入口/通道外，所有面積/設施都不能計入住宅公契部份。以免阻礙小業主成立業主立案法團及收取額外管理費。如發展商不接受以上見意，政府便不應批准發展基座商場及或停車場。平台式發展是阻礙地面空氣流動的最主要建築，因此應盡量減少這個興建方式。因此10,000平方呎或以下的“住宅”用地不一定要依據“香港規劃標準與準則”提供停車位。另如建築物興建於港鐵站上蓋或鄰近港鐵站就更不應提供基座停車場設施，及獲得額外的樓面面積。
(F) 如發展基座便會出現平台，因此不須給予額外的建築面積。住宅頂層是發展商近年售樓的 “特別賣點”，除頂層會所外，相信發展商不會提供頂層綠化，因此不須給予額外優惠。
(G) 如土地現時不是公共交匯處，發展商希望於地面/基座提供公共交匯處，發展商將不會得到任何額外建築面積。如現時為港鐵站/公共交匯處，更不應獲得額外建築面積。正如咨詢文件所述，該屋苑會得到好處，樓價亦會提升。如地面的興建以現時匯豐銀行總行的方式提供公眾用地，在獲得區議會及城規會書面同意後，則可考慮給予不多於2倍的公眾用地面積，該等面積都應計入所謂“實用/建築面積”出售。
(H) 應該即時停止批准興建“黑廁”住宅，因為這會影響用戶的健康及增加管理費，因為維修費會上升。停止批准興建冷氣機房。窗台/露台/工作平台應計入所謂的“實用/建築面積”，這是因為發展商真金白銀的興建而小業主亦是真金白銀的購買，為何發展商可以獲得優惠，而小業主就要“硬食”。即時廢除一切提供額外面積的法例/條例/守則。
(I) 日後所有發展，發展商必須提交立體模型(以建築物邊界圓週1,000米範圍)給受影響樓宇/屋苑、區議會及城規會批准後才可向屋宇署入則，這樣應可減少“屏風樓”的出現。
(J) 停車場/商場/社區設施等應由個別發展商及政府提供，不應由住宅發展商統一提供，以限制/阻止市民建立更有溝通/互動的社區。整份文件都沒有提到政府會怎樣為社區建設/綠化，政府是否逃避責任或轉移視線。發展商是商家，以所有方式賺取最大利潤是他們的首要任務。因此發展商是可以興建獨立的停車場/商場。政府應增加綠化及社區設施。因此希望政府可以我們草根市民一起有決心解決問題，不要害怕向小數有選票的人說不。
(K) 由於部份舊有地契沒有注明發展限制/用途，亦因舊有地契是上世紀或上上世紀的產物，對於現時的情況並不適用，但不知為何政府沒有在重建時加回應有之限制。例如要取得預售樓花同意書，何時才可售樓、發展限制(高度、密度、用途)等，只要合乎舊地契(即沒有限制)或規劃大綱圖的規定便可任由發展商興建他們心目中的建築物。如政府真心為草根市民優化建築/持續發展，就應在舊有地契申請重建時加入當時的審批，包括區議會/城規會、環保、綠化、高度及密度等。
(L) 近期(不知是否10年前開始)，政府/政府代理人開始以大面積或超大面積地盤興建屋苑，這可能引起不公平競爭，同時亦可能引起嚴重的可持續發展問題。因此希望政府日後將土地劃為更細的面積，以引入更多小型發展商競爭及提升可持續發展。這樣做可能的唯一缺點是政府所謂的減少設計彈性。
2009年8月14日 星期五
菜園村收地
本人並不了解菜園村的情況，但想寫一些意見。首先，本人是支持興建高速鐵路，但香港站應設於 “落馬州站”或 “洪水橋站”。一來興建的路線可以接駁西鐵，二來可以加速新界西北的發展，三來可以減少收地的爭議，最後當然是興建的時間及費用相應地亦會減少。
近日看到新聞，政府在最後一場公開討論時所用的資料被在場人士及部份官員質疑準確性。因此希望政府可以在菜園村收地上作出一些修改。其實政府是否可以給予村民選擇，(1)政府收地後村民可以獲得一間居屋(不能以公屋代之)，另再以土地面積計算補償金；(2)政府收地後，以地換地的方式在附近批回相約面積的土地，但只可作農業用途；(3)以金錢補償，由政府及村民各聘請獨立第三方作出賠償估算，以高者為準；又或以上的互補。
其實政府應認真了解村民反對遷出的真正原因，對症下藥，才可得村民及市民的心。
近日看到新聞，政府在最後一場公開討論時所用的資料被在場人士及部份官員質疑準確性。因此希望政府可以在菜園村收地上作出一些修改。其實政府是否可以給予村民選擇，(1)政府收地後村民可以獲得一間居屋(不能以公屋代之)，另再以土地面積計算補償金；(2)政府收地後，以地換地的方式在附近批回相約面積的土地，但只可作農業用途；(3)以金錢補償，由政府及村民各聘請獨立第三方作出賠償估算，以高者為準；又或以上的互補。
其實政府應認真了解村民反對遷出的真正原因，對症下藥，才可得村民及市民的心。
2009年8月10日 星期一
北角村重建
於2009年1月9日及10日，在報章看到規劃署發出有關北角村新規劃，現有以下個人意見：
1. 投得土地之發展商在日後發展物業時，是否必須要依規劃署現時所使用之空氣流動評估之模型(本人是在報章中看到的)。如果不會，這個評估便沒有意義。
2. 作為酒店發展之地盤A，為何要有約10米高之平台? 其作用是什麼?
3. 作為住宅發展之地盤B，向西面發展為2座不高於80米之住宅，為何必須要興建在不高於35米平台之上。為何不能保存現有露天交通總站? 政府表示，公共交通總站會採用開放式設計。這是什麼意思，會否在地契上清楚列明此條款，發展商不能修改。政府表示，公共交通總站面積達8 000平方米。請問現時交通總站面積多大。為何會預計日後要這樣大的交通總匯。為何不能將2座大廈重地面開始發展，必須要在不高於35米之平台上發展?是否這個模式之空氣流動是最好的?地面的空氣流動數據及是否比現時更為改善?
4. 作為住宅發展之地盤B，(是否設定為綜合發展區)，是否可以將交通總站及GIC獨立發展為一個項目/大樓，在地契上，要求發展商為物業/設施進行興建，因為在報章中所得，其高限亦約為35米。這個做法可令公共設施集中，亦不會出現不能到達/不能使用之公共空間出現爭議。
5. 作為住宅發展之地盤B，有16.15萬平方呎之休憩用地，但沒有注明是公眾或私人，日後發展商/政府如何決定。政府必須向市民，區議會及立法會解釋清楚。
6. 發展商可否修改貴署之設計，以便將交通總匯、GIC的用地與發展商用地分開或連接，以增加聰明的發展商及建築師/認可人士利用作為增加不計入總發展面積之樓面。
可持續發展委員會現正進行咨詢，如何改善空氣流動，發展密度等，政府應於此地盤上加入規限，以了解發展商對於改善人民生活的態度是否與政府一致。其規限為：
A. 各地盤於渣華道向海邊後退不少於5米，以提供更多的交通道路。
B. 各地盤於海邊起計(不是東區走廊)向渣華道後退不少於8米，以提供更多的市民休閒用地。
C. 將現時規劃的交通總匯及GIC用地改於地盤C進行。即增加現時市政大樓的面積，或拆卸及重建市政大樓。這樣政府便不須要及發展商亦不能以興建公共地方增加 “發水面積”。
D. 規劃署須已進行空氣流動評估，發展商亦須要提供立整發展模形給區議會及城規會作出最後審批。
E. 限制發展商興建平台式樓宇，如發展商申請興建平台式樓宇，其發展密度(地積比將下降3倍)，例如現時地積比為8倍，如申請興建平台式發展，其地積比即降至5倍。這個形式應應用於所有住宅及綜合發展項目。
F. 由於地盤為北角港鐵站上蓋，如(住宅地盤)發展商不提供停車場設施，同時(酒店地盤)發展商只可於地面興建停車場設施及只提供正常停車位數目給酒店客戶(不能同時為住宅地盤的業戶)，政府可以考慮增加地積比0.2倍以作鼓勵。
G. 政府亦應將所有可提供額外建築面積限定於總建築面積之10%，以增加可持續發展的成績。
1. 投得土地之發展商在日後發展物業時，是否必須要依規劃署現時所使用之空氣流動評估之模型(本人是在報章中看到的)。如果不會，這個評估便沒有意義。
2. 作為酒店發展之地盤A，為何要有約10米高之平台? 其作用是什麼?
3. 作為住宅發展之地盤B，向西面發展為2座不高於80米之住宅，為何必須要興建在不高於35米平台之上。為何不能保存現有露天交通總站? 政府表示，公共交通總站會採用開放式設計。這是什麼意思，會否在地契上清楚列明此條款，發展商不能修改。政府表示，公共交通總站面積達8 000平方米。請問現時交通總站面積多大。為何會預計日後要這樣大的交通總匯。為何不能將2座大廈重地面開始發展，必須要在不高於35米之平台上發展?是否這個模式之空氣流動是最好的?地面的空氣流動數據及是否比現時更為改善?
4. 作為住宅發展之地盤B，(是否設定為綜合發展區)，是否可以將交通總站及GIC獨立發展為一個項目/大樓，在地契上，要求發展商為物業/設施進行興建，因為在報章中所得，其高限亦約為35米。這個做法可令公共設施集中，亦不會出現不能到達/不能使用之公共空間出現爭議。
5. 作為住宅發展之地盤B，有16.15萬平方呎之休憩用地，但沒有注明是公眾或私人，日後發展商/政府如何決定。政府必須向市民，區議會及立法會解釋清楚。
6. 發展商可否修改貴署之設計，以便將交通總匯、GIC的用地與發展商用地分開或連接，以增加聰明的發展商及建築師/認可人士利用作為增加不計入總發展面積之樓面。
可持續發展委員會現正進行咨詢，如何改善空氣流動，發展密度等，政府應於此地盤上加入規限，以了解發展商對於改善人民生活的態度是否與政府一致。其規限為：
A. 各地盤於渣華道向海邊後退不少於5米，以提供更多的交通道路。
B. 各地盤於海邊起計(不是東區走廊)向渣華道後退不少於8米，以提供更多的市民休閒用地。
C. 將現時規劃的交通總匯及GIC用地改於地盤C進行。即增加現時市政大樓的面積，或拆卸及重建市政大樓。這樣政府便不須要及發展商亦不能以興建公共地方增加 “發水面積”。
D. 規劃署須已進行空氣流動評估，發展商亦須要提供立整發展模形給區議會及城規會作出最後審批。
E. 限制發展商興建平台式樓宇，如發展商申請興建平台式樓宇，其發展密度(地積比將下降3倍)，例如現時地積比為8倍，如申請興建平台式發展，其地積比即降至5倍。這個形式應應用於所有住宅及綜合發展項目。
F. 由於地盤為北角港鐵站上蓋，如(住宅地盤)發展商不提供停車場設施，同時(酒店地盤)發展商只可於地面興建停車場設施及只提供正常停車位數目給酒店客戶(不能同時為住宅地盤的業戶)，政府可以考慮增加地積比0.2倍以作鼓勵。
G. 政府亦應將所有可提供額外建築面積限定於總建築面積之10%，以增加可持續發展的成績。
2009年8月5日 星期三
售樓書與示範單位
早前地產建設商會就售樓時的示範單位向政府及公眾表示會作出改善。但如能作出以下安排會更完善：-
1. 發展商的設計師可以為單位進行設計及裝飾，地產代理及或售樓處職員必須於參觀裝修單位後即時參觀原裝1比1的交樓裝況的示範單位(包括所有門、所謂送贈的設施等)，以便有意購買人士真正了解日後收樓的狀況。
2. 為免誤會上述的意思，發展商於售樓時必須於同一地點設置每一種呎數原裝1比1的交樓裝況的單位給參觀人士觀看。
3. 發展商應(A)在售樓處當眼地方張貼一張不小於2張A1的面積，該地盤及其500米至1,000米範圍內已興建及可能興建之樓宇/已興建及可能興建的設施要以圖象及文字展示給有興趣購買的人士；(B)售樓書亦須印有上述資料；及(C)地產代理及或售樓處職員必須講解上述資料給準/買家。
4. 售樓書應詳列政府地契中有關物業須負上之責任(應以特別顏色印之)。地產代理及或售樓處職員亦必須向準/買家講述有關之責任。
5. 售樓書內所有字的呎吋不得細於 “12”。
6. 售樓書應簡單列出，每一座，每一單位，每相隔10層所看到的景觀(以水平直視為準則)。
7. 售樓書除應列出發展商出售的單位面積外，亦應加入室內樓底高度。地產代理/售樓處職員亦應向準/買家說明室內樓底高度。
8. 由於現時香港已將中文及英文作為法定文字，因此發展商不能於售樓書寫上 “以英文版為準”的字句。
售樓書作為發展商銷售文件，發展商當然會提供大量正面訊息/資訊，因此地產代理/售樓處職員須主動提供更多及更準確的物業資料，另買家亦須盡已力自行視察及了解。
1. 發展商的設計師可以為單位進行設計及裝飾，地產代理及或售樓處職員必須於參觀裝修單位後即時參觀原裝1比1的交樓裝況的示範單位(包括所有門、所謂送贈的設施等)，以便有意購買人士真正了解日後收樓的狀況。
2. 為免誤會上述的意思，發展商於售樓時必須於同一地點設置每一種呎數原裝1比1的交樓裝況的單位給參觀人士觀看。
3. 發展商應(A)在售樓處當眼地方張貼一張不小於2張A1的面積，該地盤及其500米至1,000米範圍內已興建及可能興建之樓宇/已興建及可能興建的設施要以圖象及文字展示給有興趣購買的人士；(B)售樓書亦須印有上述資料；及(C)地產代理及或售樓處職員必須講解上述資料給準/買家。
4. 售樓書應詳列政府地契中有關物業須負上之責任(應以特別顏色印之)。地產代理及或售樓處職員亦必須向準/買家講述有關之責任。
5. 售樓書內所有字的呎吋不得細於 “12”。
6. 售樓書應簡單列出，每一座，每一單位，每相隔10層所看到的景觀(以水平直視為準則)。
7. 售樓書除應列出發展商出售的單位面積外，亦應加入室內樓底高度。地產代理/售樓處職員亦應向準/買家說明室內樓底高度。
8. 由於現時香港已將中文及英文作為法定文字，因此發展商不能於售樓書寫上 “以英文版為準”的字句。
售樓書作為發展商銷售文件，發展商當然會提供大量正面訊息/資訊，因此地產代理/售樓處職員須主動提供更多及更準確的物業資料，另買家亦須盡已力自行視察及了解。
2009年8月3日 星期一
灣仔會展第3期發展
今天看到報章有關灣仔會展第三期的興建問題。現有以下意見興各位分享：-
1. 會議展覽場地是否必須在灣仔興建? 香港國際機場亞洲博覽館擴建及西九可否考慮?
2. 是否必須興建灣仔會展第三期，可否提升/增加香港國際機場亞洲博覽館的展覽功能代替? 香港國際機場亞洲博覽館的實際功能是什麼?
3. 如政府認定非灣仔會展擴建不可，有什麼充分的理據支持 及 須要多少面積?擴建後是否不再須要擴建?
4. 政府早前已表明現時位於灣仔的3座政府大樓內的部門會搬出，政府會否考慮將用地改作會展及商廈用途。這樣可以提供會展面積及增加商業樓面面積。
5. 有意見表示灣仔泳池及運動場興建會展第三期是合適，只要承辦商願意於物業內提供相關設施便可。相信政府必須要加上(1)上述設施必須交還政府及由政府管理，以便設施的收費與康文署相同。另是否可以不興建文娛設施改為商業樓面，於其他地方提供相關設施。
6. BTO為期不多於30年 及 政府應以下列形式收取地價：
每年總銷售額多於40億(妣港幣計算)，政府收取不多於10%總銷售額；
每年總銷售額少於40億但多於25億，政府收取不多於15%總銷售額；
每年總銷售額少於25億但多於10億，政府收取不多於20%總銷售額：
每年總銷售額少於10億，政府收取不少於30%總銷售額或3億作為地價收入；
如連續5年總銷售額少於25億，政府可以於下一年度收回整個發展項目及不須要作出任何賠償，及可將項目交由新管理公司管理。
7. 公開招標前必須向立法會及區議會解釋上述問題。
1. 會議展覽場地是否必須在灣仔興建? 香港國際機場亞洲博覽館擴建及西九可否考慮?
2. 是否必須興建灣仔會展第三期，可否提升/增加香港國際機場亞洲博覽館的展覽功能代替? 香港國際機場亞洲博覽館的實際功能是什麼?
3. 如政府認定非灣仔會展擴建不可，有什麼充分的理據支持 及 須要多少面積?擴建後是否不再須要擴建?
4. 政府早前已表明現時位於灣仔的3座政府大樓內的部門會搬出，政府會否考慮將用地改作會展及商廈用途。這樣可以提供會展面積及增加商業樓面面積。
5. 有意見表示灣仔泳池及運動場興建會展第三期是合適，只要承辦商願意於物業內提供相關設施便可。相信政府必須要加上(1)上述設施必須交還政府及由政府管理，以便設施的收費與康文署相同。另是否可以不興建文娛設施改為商業樓面，於其他地方提供相關設施。
6. BTO為期不多於30年 及 政府應以下列形式收取地價：
每年總銷售額多於40億(妣港幣計算)，政府收取不多於10%總銷售額；
每年總銷售額少於40億但多於25億，政府收取不多於15%總銷售額；
每年總銷售額少於25億但多於10億，政府收取不多於20%總銷售額：
每年總銷售額少於10億，政府收取不少於30%總銷售額或3億作為地價收入；
如連續5年總銷售額少於25億，政府可以於下一年度收回整個發展項目及不須要作出任何賠償，及可將項目交由新管理公司管理。
7. 公開招標前必須向立法會及區議會解釋上述問題。
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