港鐵大埔宿舍用地

今天看到報導，港鐵公司於2010年3月成功向政府申請大埔土地為員工宿舍。筆者有以下疑問，要求港鐵及政府解釋：-
1. 為何上市公司可以向政府申請土地作為員工宿舍?
2. 在政府批出土地給上市公司後，差不多即時將土地改作為住宅發展用途，這是一個不可思議的事情。

筆者要求政府相關部門、立法會及證監處作出調查： (一)為何上市公司可要求政府給予土地作為員工宿舍，(二)就上述土地，上市公司有否給予政府地價，如有多少，(三)政府相關部批出土地的條例有什麼限制，(四)規劃署在該土地的規劃限制如何，(五)上市公司在申請此土地時的真正目的。

物業管理行業規管咨詢

回應 - 物業管理行業規管架構咨詢文件 (以下簡稱 “文件”)

筆者要求政府先回答以下的提問：
1. 發展商在物業管理行業的角色。
2. 發展商其下合資/附屬/關連的物業管理公司在此次規管架構上有什麼的影響或抱著什麼角色。
3. 發展商可否持有合資/附屬/關連物業管理公司，管理住宅及商住物業?
4. 政府或政府相關機構 (包括但不限於房委會、房屋協會、市建局及港鐵等) 其物業管理的規管又如何。
5. 在文件中，政府並沒有提出可讓個人合資格註冊專業房屋理經理受聘於法團。那現時聘用物業管理經理的法團及個人經理，政府又如何處理。政府是否不容許個人合資格註冊專業物業管理經理以個人名義受聘於法團?為何政府一方面表示規管後管理費有一定會上升，而不容許合資格註冊專業物業管理經理以個人身份只可管理一個物業?一個物業並不代表單幢物業。如以個人身份管理，其薪金相對管理公司低，又不須要支付總部行政及會計等費用。
6. 物業管理條例中給予物業管理公司之酬金為不得多於管理開支的百分之十，為何政府在筆者要求多年來都不作出咨詢作出適當的向下調整。例如改為百分之5或HK$100,000.00以底者為準。
7. 修改Building(Planning)Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，日後建築地盤距港鐵站不多於500米及或Class A及或面積少於10,000.00平方呎都不能興建停車場及會所設施 (如只屬停車場發展或非住宅用途除外)。
8. 所有住宅發展，其地面至35呎的樓面可作非商業發展及可100%覆蓋，應修改為所有住宅發展都不能有非住宅的發展。以改善地面的空氣流動。
9. 修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，所有住宅發展的停車場車位，必須於第一次售樓時，發售給有興趣購買的個別小業主。因為現時發展商持有的停車場及商場的業權分數，加起來是物業的最大業權持有人，政府為何不勇敢的作出修改，將上述不作出售的停車場及商場，不能列入 “大廈公契” 之內，以便小業主能真正的只為自己住宅的 “公用地方” 作出承擔。
10. 修改Building Ordinance及Building Management (Amendment) Ordinance，以便住宅小業主有其住宅的大廈公契，物業內之發展商持有之部份(包括但不限於車位及商場)則由另一公契負責。
11. Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，發展商不得在住宅/商住物業外牆及或天台加裝/興建特色照明系統及或能源消耗裝置。這樣可令建築物更為環保及減少能源之消耗。
12. 修改Building Management (Amendment) Ordinance內，發展商須負責物業頭2年的管理責任。更改成為發展商必須於物業入伙後2年內為物業成立住宅部分之業主立案法團，將所有管理權責交還住宅部份之小業主。而不是發展商合資/附屬/關連的物業管理公司制定的管理委員會負責管理物業。
13. 修改Building Management (Amendment) Ordinance及大廈公契不能容許，發展商/合資/附屬/關連的物業管理公司在收取酬金後再收取總部行政及會計費用或類似的收費。

如政府未有信心或決心或能力真正為小業主，請即時停止此次的所有咨詢。

以下是筆者對於文件的回應或疑問：
14. 第2段，將所有責任都推給業主，有點恐嚇口吻。如有管理公司的，為何管理公司不須負責?
15. 第3段，政府沒有促進或協助成立 “業主立案法團”，只是給予發展商成立管理委員會代之。在圖中，政府亦以管理委員會/法團作為日常管理，便可知道政府的立場。
16. 第4段，應與第3段互換次序，才可知道，管理公司亦應負上維修失當的責任。
17. 第5段，24,000幢由物業管理公司管理，他們管理的物業種類如何，有多少是發展商管理公司自行管理，樓齡如何、有多少幢有業主立案法團、有多少幢有管理委員會? 而法團管理的，有否聘請管理公司或聘用物業管理經理? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
18. 第7段，800多家管理公司，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連控制? 10% 管理50幢或以上，他們當中有多少是發展商/合資/附屬/關連管理? 他們的收費如何?他們管理什麼類型的物業。 40%主要管理單幢樓，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連管理，”文件”以具競爭力的收費，提供基本清潔及保安服務。政府真正想表達的是什麼呢? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
19. 第8段。 另一方面，一直有人要求….。 煩請表明他們是什麼人/團體、有多少，有多久及如何向政府表達要求。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。
20. 第9(a)段，收費可予負擔。 應改為 合理及可予負擔。
21. 煩請政府列出，各地政府對於所謂的管理公司其准許收費如何? 收費的模式(是否以管理支出作為基數)? 其收費的準則如何? 如何規管其收費等。這個應於文件中公開給所有市民知道。
22. 第21段，實施強制發牌…制定基本服務水平，提高公眾對物業管理公司的專業水平。市民或小業主是否真的這樣想呢?現時的管理真的那麼差? 最重要的是 若日後…規定大廈業主聘用管理公司，強制發牌是一個先決條件。 其實政府的用意是要求規管所有大廈都要聘用管理公司。但沒有法團大廈小業主應如何聘用管理公司/個人註冊專業經理是應先得到解決，而不是本末倒置。
23. 第23段， 物業管理市場非常受費用影響。 請問政府有那一個行業不受費用所影響? 政府真正想表達的是什麼?
24. 第24段，我們已就加強規管…廣泛徵詢相關專業組織及其他持份者的意見。 煩請政府列出何時進行、如何進行、相關專業組織及其他持份者的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
25. 第25段，我們知悉有些人關注…。煩請政府列出從何處知悉 (主動或被動)，那些人，有多少數量、有多久。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
26. 第26段，我們徵詢物業管理行業的意見所得…。煩請政府列出何時進行、如何進行、物業管理行業的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
27. 第28段，政府是否已表明會為物業管理公司及從業員標籤為高級(發展商管理公司)及中小級別。 為合乎政府第21段的要求，筆者認為如高級物業管理公司應承擔一定數量單幢物業及舊區之管理才可發出。
28. 第30段，政府已有法例規定保安、升降機、消防及機電等設施之維修。因此物業管理公司/經理人員是要協助法團依照法例(包括及不限於物業管理條例及上述法規)之要求保養物業。 物業管理條例已有規定立案法團之運作及責任，但沒有明確列明沒有法團只有管理委員會的責任。
29. 第33段，個人層面實施規管…。整段都是管理的要求/範疇，因此筆者認為應分為 (A)合資格註冊專業物業管理經理 及 (B) 輔助職系2類。
30. 第36段，可將房屋經理註冊管理局及香港物業管理公司協會合併及改組，提升為物業管理公司及物業管理經理監管局。
31. 第39及40段，請看上述第5點。
32. 在第18頁及19頁所列的職能上，基本已有法例要求及或指引。
33. 附件C1及C2，為何以單位不以幢為數量，以統一比較。
34. 附件D方案3，提出會增加成本。所謂的成本是什麼?會有多大?對於現時物業/屋苑的多大影響?
35. 附件G，為何不列出會計師、律師、建築師、醫生的個人及公司註冊費用?及對其行業收費的影響，以給小市民作出比較及分析。

垃圾收費

對於近日政府提出，垃圾收費計劃咨詢，筆者有少許意見提出。

生活環境好了，我們孩子物質生活更好，垃圾多了是正常不過的事。但我們有否想過，因為我們的生活受到生產商的改變而改變，成為製造大量垃圾的幫凶? 70前的尊貴議員們和政府高官們，不知你們會否記得汽水樽/牛奶樽要按金的日子?

因此在為垃圾徵收費用之前或同時，政府應否先考慮一下，產品包裝的問題?生產商應否以可回收的物業進行包裝。例如汽水/醬油樽(玻璃或塑膠)要回收後再使用? 汽水罐可否回收? 紙包飲料之包裝物料如何處理? 預先包裝食物之包裝袋，正常情況下是否能循環再用，因此應否請生產商想方法?

另外政府表示沒有能力處理垃圾，政府就要向市民開刀，這是什麼的思想。用者自付是那麼好聽的名稱，但政府並沒有從源頭去想，每一件事都是我們小市民的錯。為什麼要用政府醫療服務、為什麼香港有那麼多的長者、為什麼要製造那麼多的垃圾。政府便想出懲罰性的強醫金(自願醫保)、強積金等幫助政府的銀行過度金融難關，但就不理政府銀行收費及回報是否能夠幫助小小的市民。政府銀行擁有約70%香港市民的強積金，希望政府可以將其比例減至不多於40%，以減少香港小小市民的風險。

對於政府要向市民徵收垃圾費，最不能接收的是由管理公司代收。因為政府從沒有想過更改344章大廈管理條例中，管理人/公司向小業主收取不少於(即應收取)10%管理支出作為管理人酬金 及 公契管理人必須於入伙後2年為小業主成立業主立案法團，而不是發展商以管理委員會代替。筆者最少有3年提出要求修改此不合理的法例，但都未有任何消息。為何現時發展商要自行管理其物業，因為他們可以從中獲取巨額管理人酬金，各位可從每呎管理費由以前的不多於1元至現時2元或以上便知一二。

西九咨詢意見

筆者曾參觀西九管理局設於會展的展示。對於3間建築師事務所合共收取港人1.5億元設計費用有所保留。

3間建築師公司只有OMA派員到場為觀看人事解答問題，值得讚賞。但不知到政府是否容許相關建築師公司派員到場?

同時據在場職員講解(如有不對，請指出)，各建築師公司都只可為西九設計大小相同，名稱相同的文化設施，因此建築師公司便失去了設計及規劃的彈性。同時展出的模型，亦令商業及住宅項目更為 “神秘”，因為建築師公司只著眼於sale其所謂之文化藝術設施。很希望西九管理局的所有成員可以看到真實的西九佈局，之後才作出定案。

對於許李嚴的設計，意見如下：
1. 藝排的設計相當有創意及將西九由陸地延伸至海上，值得加許。會否計漏中港碼頭每小時有多少船隻出入，對設施、使用人 及 藝排來往中環/尖沙咀船隻的影響。
2. 由其設計圖看出，此設計提供大量表面綠化，綠化之下為活動空間，同時亦能提升住宅項目的優勢。由部份西九委員事先表明態度便知一二。
3. 交通配套上，提出單車徑 及 電車行使區內，都是很好的想法。但單車只是可在區內租用還是市民可以自備進入區內?如可自備，就欠缺之入口前的緩衝區之安排及位置。區內的單車停泊位有多少?在那裡?收費否?會收多少費用?電車站往尖沙咀及避風塘?但沒有定明會在那裡有站?收費多少?如要進入區內只可使用港鐵服務，會否太過欠缺其他公共交通工具的安排?

對於OMA的設計，意見如下：
1. 提供一個15,000人室外表演場 及 吊橋的設計很好。
2. 將西九 “連接” 九龍公園 及 提出衛星藝術站，是十分好的想法，應加以落實執行。天橋連接館外展品庫、佐敦及九龍公園非常之好。美中不足，仍是沒有想到其他公共交通工具之安排。
3. 對於區內設有種植區的想法很好，如改為園藝欣賞及教育中心會否更好?

對於Foster的設計，意見如下：
1. 對於許李嚴及 Foster提出零炭排放的意念，不太明白。區內太陽能及風力的設施是否真能提供足夠的電力?
2. 方案提到，除指定15,000平方米樓面外，騰出額外17,000米地方予教育及文化設施，請詳細列出 及 會否使總體GFA不合乎1.81倍的規限?
3. 交通配套上只看到使用港鐵服務，並沒有想到其他公共交通工具之安排。

於2010年10月25日報章上所得資料，3間建築師公司都表示，開支216億元是沒有問題，其中一間更表示仲會有錢剩。希望政府能夠與相關建築師公司簽約時加入整體建築項目不能超出200億港元，所有超出部份將會由建築師公司獨自承擔責任。

其實西九文化區，不應只看該小小的範圍，還應看政府給予附近地區的優惠，因此，政府應即是向 (1)九龍站上蓋物業額外徵收3%差餉，作為提供2限的費用。2限為限高、限住宅及商業樓面。(2)向港深廣高鐵站物業額外徵收3%差餉，作為提供商業用地的費用。(3)向文化區內的商業及住宅物業額外徵收5%差餉，作為限制區內發展的費用。所有額外徵收差餉，可不定期向上調整，以作為文化區營運收入之一。

另外文化區是一個長期投資的項目，可否如隧道般以BOT形式批出商業及住宅用地，以便日後可以租金抵銷日常營運及維修支出。當然，發展商要將所有物業進行一次大維修後才可交回政府。區內的物業發展是否只得2至3間發展商可以投資?

西九管理局主席表明，此次的意見收集是作為設計大綱master layout plan，所有建築物都會再次邀請設計。可否因應此安排，將每個設計分為獨立項目招標，以增加建築師的參與及中小型發展商的參與。

發水樓

發展局長林鄭月娥 讓屋宇署 向發展商作寬免總樓面面積的「發水」酌情權時會設置時限，避免發展商無限期續期逃避新措施。為何會給予建築事務監督這個權力?，發展局長林鄭月娥表示政府不介意少收一點地價。這是否表明政府要為發展商承擔 “發水” 損失?地價不是由市場所訂?是由發展商及政府一同制定的?

然而公眾要監察入則情况卻不得其門，甚至要待發展商建成並取得入伙紙後，公眾才能查到其建築圖則。因此，到底發展商有否以所謂「小修小補」為舊圖則無限續期，目前是監察無門。屋宇署 解釋，不公布這些圖則情况是因為私隱原因，至於不公布圖則數字，則是因為一向沒有這個統計，屋宇署會定期公布已獲批建築圖則的數字及資料。

「發水」比例限於10%，但2011年4月1日才生效，是當日入才入則或已入則仍未批准來計算?

第一， 屋宇署署長一向要求任何人入圖則申請批准，是要對有關地盤有擁有權。因為我聽到有聲音說有人會「趕搭尾班車」，未買地便入圖則，這是不會發生的。因為屋宇署署長一向的立場是任何人要入圖則，都要擁有地權。是1%還是100%?政府沒有表明?

第二，有人恐怕發展商取得豁免樓面面積，但卻遲遲不興建樓宇。所以我們在第二方面，在今日的通告會說明，所有按屋宇署署長權力批准豁免或不需要計算的樓面面積是有時限的，這亦是今日屋宇署署長行使權力時有權附加的條件，這個時限我們定為兩年必須動工。但沒有指出 “動工” 的定義?
應改為所有批核圖只有3年限期，如未完成整個地基工程及所有地面以上5層樓面，圖則作廢或發展商須將土地 “無償歸還政府”，政府可在市場重新招標出售。


政府的收緊發水樓政策，除了限制發水上限外，也大力監控停車場如何計入豁免樓面面積。林太透露，運輸署即將完成檢討全港私人屋苑的停車場車位需求，初步發現車位數目有下調空間，當局會根據檢討結果，進一步限制發展商興建停車場的規模。

環保建築專業議會主席黃錦星指出，發展商興建窗台、環保露台等豁免樓面有較多水分，一般佔單位面積約5％。不過，他認為應避免一刀切，可保留部分豁免樓面，用作鼓勵興建如外牆遮陽及兜風牆身等設施，冀屋宇署 落實指引，能平衡收緊發水與推動環保兩個層面。這應在批地條款中列明，而不是一個買賣遊戲。

利世民表示，沒有政府的配合，發展商也沒有可能使出發水招數。回歸後，政府為了在帳面上，減少興建公共設施的開支，便讓發展商以興建公共設施來換取可建樓面面積。當然，最後付出成本的還是買樓的業主，而這些所謂的公共設施，是極度的浪費。

港鐵，卻在2008和2009年將旗下6個車站上蓋物「未招標，先入則」，令這批樓盤繼續做「發水樓」，遭立會議員批評，要求政府指令港鐵「以身作則，重新入則，拒建發水樓」。 但發展局和運輸及房屋局 卻互指對方才是負責解釋「港鐵發水樓」事件的部門。若項目已進入招標程序或已招標，由於發展商已投入金錢，等於付了地價，當局不會隨意改動。不過，對於未招標的項目，林鄭月娥則未明言港鐵會否將圖則收回。進行招標亦可以流標，因此不可以這樣推說。

建築事務監督(BA)之權力來源在那一條例?BA修改作業指引(PNAP)會否受任何監管或要向誰匯報/負責?BA修改PNAP之原則?
就以發展局長表示發展商須證明有業權才可入則，但沒有表明要100%業權，那是否沒有意義。港鐵土地在招標前是否須要繳交土地費用及相關的土地利息? 如果不須要，那為何不可以重新入則建實用樓。
所謂10%發水限制，是否現時所講的 "額外建築面積"，但發展局沒有表明會規限不計算 及 豁免面積。發展商會否指示BA在這些地方補回給他們。
以筆者所知現時BA發出超過35個環保/樓宇面積寬免的項目，特別是黑廁、室內冷氣機房等為什麼可以得到批准及何時開始? 可否提供其他項目的名稱及何昤開始生效，為何會發出這樣的指引。 另為什麼住宅物業的基座必定要起停車場及商場，這些地方是否 “不計算” 或 “豁免” 面積的? 另作業指引又是否表明停車場的行車路及其他公用部份都是 “額外” 不計算的。為什麼發展商都要持有新項目的停車場及商場作出租，而不將停車位賣給小業主?是否要控制業權分數以免 “自己的管理公司” 不能收取10%的管理人費用有關。

發展局長林鄭月娥表示，難以就住宅單位訂定一個實用率的標準，但應在政府控制的發展項目進行實用面積之計算，以便推行，例如港鐵、市建局、房協、房委等。

先租後買的意見

近日見到很多意見提及 “先租後買” 來協助市民置業。筆者認為此方案未必能解決現時及或將來房屋的問題。筆者相信只有多建公屋及重建屋居，作為分隔投資市場及自用市場最為合適。

如真的要實行 “先租後買”，筆者要求政府先解決以下問題：
1. 什麼人士可以享用此 “優惠”。年薪多少?年齡多少?工作年資多少?筆者不讚成單身人士及年齡少於30的人士享有此 “優惠”。
2. 樓宇的種類。所有公屋?房協的公屋?所有私人房屋?可否租用家人/公司持有的物業?會否刺激更多投資者進入小型樓宇的市場?
3. 單位面積之規定。介乎多少平方呎。
4. 樓齡之規定。介乎多少年。
5. 租期之限制，如住私樓，正常每個租期為2年，“申請人” 如要轉換其他樓宇，其限制或規定如何。
6. 租金之規定。每月租金介乎多少?會否計算利息?會否刺激小型住宅之租金，到時政府會否限制租金之制定?如公屋，每年都有1至2個月免租，那政府會計算否，如不，市民亦會覺得不合理。同時公屋 “申請人” 之租金應否以市值或市值雙倍租金計算。豪宅公屋租金又如何?
7. 租金支付給誰。如政府，那租金便是負責，不是收入，另政府會否支付利息，為何不支付利息。如付利息，政府便多重 “優惠”給此類人士。租金如不是支付給政府，那租金怎樣會變成首期。由誰支付。
8. 由誰購買。回應第一項，應由所有租戶共同持有，不能部份人士持有。
9. 可否出售?何時出售?出售給那些人士?可否出售給父系或母系同時持有此 “優惠” 的親屬?其他出售限制。
10. 會否要求 “申請人” 每月要儲蓄多少才合乎資格，例如每人每月儲2千元。因為購買物業是長期供款，如沒有儲蓄習慣，請不要申請。
11. 購買樓宇種類及樓價之限制如何。
12. 對於不想行使此 “優惠” 的公屋居民，又是否不公平。
13. 如此計劃是以公屋作為試點，那日後公屋之供應又是否會減少，更加會減低公屋的流通量。

以上只是筆者意見，如有不對請多多指教。
張學明

回應智經研究中心有關房屋的報告

筆者今天(2010年8月24日)看到智經研究中心為首次置業提供見意後有以下的想法：-
1.「零首期」房屋：
由政府或撥地予有關機構興建樓價150萬元以下單位，供較低收入的合資格住戶作自住用途。 筆者相信每個香港居民都應有購買樓宇的權利，但如真是低收入家庭，是否應由政府提供“公屋”較為合適?為可要鼓勵/鼓吹未有能力者購買物業? 同時智經亦沒有提出150萬以下單位的其他參數，例如單位面積?會否以混合形式發展，即發展商興建部份150萬以下單位，部份超出150萬元?如這樣政府又是否要給予發展商額外優惠? 還有現時政府的按揭公司是可以提供90% (以前為95%)之第2按。首期只須10%(5%)。

2.「半買半租」計劃：
申請人只購買物業五成業權，餘下五成由政府指定中介機構持有，申請人每月以特惠租金租用餘下業權，並可於指定期內以原價回購物業。這個方案亦得到某大學教授認同，但他們都不願/未能提供詳細資料/參數。 筆者認為此方案與現時“居屋”條款相似，政府提供3成折扣優惠，但單位只可以轉讓給 “合資格人士”。以上應加入(一)購買單位面積不可大於800平方呎。(二)樓價應在400萬以或下。(三)樓齡應介乎6年至20年之間，因不應鼓吹“一手樓”之抄作。(四)只可以家庭組合申請及所有成員為Tenant in common。(五)要制定單位出售機制，因為有可能要將單位出售，那應該是“所有人”包括投資者都可以購買或只限“合資格人士購買”或是政府購回後再推出市場給合資格人士購買。(六)為何50%置業後還可以得到“特惠租金”之厚待。(七)租金水平、利息/利率的計算如何?等等實在太多問題要想。

3. 強積金代首期：
容許合資格首置人士一筆過提取強積金款項支付首期，但設提取上限及五年內出售物業就要交還款項。 筆者認為此是可行，但以現時強積金的高行政費及負回報，相信可取得的金額不多，如改為提取全部強積金加每月強積金作供款，就會更有效。至於還款給強積金的規定，應改為供滿樓宇按揭後3年內出售樓宇都應退回已提取金額給強積金戶口。如在期間再次購入物業，則除已提取之強積金外，亦要加入罰款。另限制每人只可使用一次。金額、面積、樓齡之限制同上。

4. 按揭及稅務優惠：
提供更長按揭年期及利率風險保障、五年內未有出售物業可豁免印花稅等。 筆者認為只須延長現時自住樓宇供樓利息稅務扣減方案便可。

5. 增加土地及住宅供應：
穩定土地供應、加快審批更改土地用途、增加逾期未動工或囤地罰則等。 這個與國內打壓方案相類似。但香港應以更宏觀的方向看，政府應在行政方面著手，增加現時印花稅之限額至8%。另限制銀行對1,000萬或以上樓宇的估價及貸款不多於50%、以公司名義按揭的成數不多於40%及利率應為中銀香港按揭利率加500點子，以暫時壓制抄買情緒、對第二房只做40%按揭及利率應為中銀香港按揭利率加300點子，第三房或以上只做30%按揭及利率應為中銀香港按揭利率加500點子。其實香港和國內的情況相同，是因為利率超低而引致過份投機抄買，因此在特別時間要作出特別的安排。

6. 鼓勵「簡約」建築：
鼓勵或在撥地條款中規定不設高級會所、空中花園及豪華大堂，以限制單位樓價。 這點與筆者早前向政府提出的意見相約，但會否限制樓價是另一課提。因為樓價除了 “供” 及 “應” 外，還要看經濟因為。為何1997亞洲經濟風暴及2003年沙士期間沒有人說要多供應樓宇，還要設法提升樓價?


謝謝您日前來函，就智經最新發表有關首次置業政策建議的研究表達意見。

一般而言，大部份人通常因為生育、子女成長、又或結緍組織新家庭而需要另覓新居。

我們相信，符合公屋入息限制的基層家庭，基本上可透過申請出租公屋，解決房屋需求。智經今次研究的主要對象，是超過申請公屋入息上限但又低於過去夾心階層住屋計劃要求的家庭(例如一個四人家庭收入介乎$16,916至$39,000)，因為自2002年政府宣布暫停所有資助市民自置居所的計劃後 (包括停建和停售居屋，暫停置業貸款計劃等)，這些家庭已得不到任何形式的房屋資助。以現時的住宅樓價而言，置業對他們來說可謂十分困難，甚至遙不可及。

智經提出的多項政策建議，包括零首期房屋、強積金代首期、半買半租、「簡約」建築等，均希望協助上述家庭首次購買樓價不高於300萬元的物業自住。

智經期望所提出的政策建議，能夠引起社會多作討論；而我們亦會將您所提出的意見紀錄在案，以作為日後研究相關課題時的參考。10/09/2010