北角村土地規劃

有關北角村規劃意見：

據了解，規劃署已規劃初步就北角村地盤A及B作出之規劃 – 地盤A作商業(酒店用途)，而地盤B作為綜合發展區。不過馬後炮認為規劃署可再分為地盤C作出規劃。那是最原如的規劃。

規劃署的角色是作出合適的城市規劃給政府及香港市民，而不是為發展商作“說客”。為何筆者會這樣說，因為規劃署就上述發展於2009年1月9日作出了空氣流動的評估及模型、酒店會有多高的平台、住宅會有多高的平台、將所有的GIC用地、超過16萬呎之休憩用地(但沒有註明是私人或公眾)撥入地盤B [不過近日發展局已表明盡可能不在住宅項目 “要求”提供公眾休憩用地，即有機會將此 “要求”轉至酒店用地上。]如規劃署所設計之評估及模型發展商是 “必定要遵守”那是值得的。但如果規劃署所設計之評估及模型是作為 “說客”日後發展商不必依從，那評估及模型之作用是什麼?

筆者於2010年3月2日星島日報中看到城規會對原北角村的發展，將地盤B設高限為80米，2.86倍的地積比率，當中非住宅樓面(是發售樓面還是屋宇署的樓面面積?)不可多於22.2萬平方呎、交通交匯處不少於7.9萬平方呎、旅遊巴士泊車樓面不少於2.69萬平方呎(為何不設於酒店地盤A??)、GIC面積不少於2.54萬平方呎。

酒店地盤A總樓面面積(是發售樓面還是屋宇署的樓面面積?)為128.8萬平方呎，但看不到任何規劃參數。地盤面積，高度限制、地地積比率、覆蓋率等等。

筆者認為，發展局、規劃署及城規會在原北角村的規劃上應作出全面的指引要求發展商達到要求，因為如何設計才得到最佳的回報，只有投得土地的發展商才知到，而且規劃署的模型發展商是有好大機會不會採用的!! 投得用地的發展商必須將其發展設計給予區議會、地政署、規劃署、屋宇署及城規會等審議，得到通過後才可正式展開工程，如中間有任何設計/增加建築面積的修改，必須要再送往城規會全體會員一致通過，再到行政會議審批，地政署作出補地價，發展商不可作出異議並須一次過全數支付補地價後才可以繼續/開展工程。如未完成上述程序，發展商不停止工程，政府有權即時收回土地(並不會作出任何補償)及再可再次作出拍賣，發展商不得異議。如政府未有就上述設計/增加建築面積的修改進行跟進，律政司/發展局長/規劃署長/屋宇署長/地政署長便是失職，須要受到立法會及市民之譴責。

下為筆者的意見，希望區議會、發展局、規劃署及城規會可以作為參考：-
A. 各地盤[請開啟附圖]於渣華道向海邊後退不少於8米，以提供更多的交通道路，因為將來的車輛流量會大增。
B. 各地盤於海邊起計向渣華道後退不少於5米，以提供更多的市民休閒用地。近日地盤A已作出這個工程。
C. 地盤A電照街邊界向西移不少於5米。
D. 地盤A琴行街邊界向東移入不少於5米。
D. 地盤B琴行街邊界向西移入不少於8米 及 書局街邊界向東移入不少於8米。
E. 地盤C(是否須連同現有的市政大樓)一起發展?拆卸重建是否最好的方案，要視乎政府及區議會的規劃設計而定。同時將所有GIC用地、交通交匯處(旅遊巴士停泊處除外)、公眾休憩用地等設於此地盤。另可興建不多於30萬呎之純住宅面積，即不可興建停車場及商場等設施。至於是否興建會所或接駁港鐵站應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)。
F. 地盤A，建築物不可高於80米(香港主水平基準)，總建築面積不可多於90萬平方呎及盡可能不興建平台式建築物(是否連必須的會所設施、多大的停車場、多大的商場、以什麼形式興建應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)。
G. 地盤B改為R(3)，建築物不可高於80米(香港主水平基準)，只可興建純住宅(是否連必須的會所設施、多大的停車場、多大的商場、以什麼形式興建應由發展商決定，政府不須及不應提供任何額外建築面積)，總建築面積不可多於60萬平方呎及盡可能不興建平台式建築物。
H. 如將ABC地盤分開拍賣，可以吸引更多不同發展商競投，不至於只得2至3個發展商可以競投及興建如此大的項目，同時開以增加地面空氣流動。
I. 所有地盤的面積，應以新的界線計算，以便限制發展商以舊有界線計算屋宇署的總建築面積。
J. 其實空氣流動設計及要求，應注意地面的空氣流動，因此行政會議/發展局/規劃署/城規會/地政署/屋宇署/區議會等應盡量減少批出平台式的發展。在沒有平台式的發展時，政府可以不減少發展面積。如有平台式發展，平台式發展的總樓面面積(包括外牆、中空面積、發水整體面積計算)就要在屋宇署總GFA中扣除，即減少發展商的發展面積，同時亦須將批准的建築高度減去平台的高度，以鼓勵發展商減少興建平台式建築物。

九龍塘浸信會換地意見

九龍塘浸信會換地的意見：

首先馬後炮認為土地推有人可以於合乎社會共同價值及城市規劃的要求更改土地用途或重建。但如土地是劃為GIC/康樂(休憩)用途/green belt/open space等就不能除便將土地用途變更以獲取利益。

以九龍塘浸信會之申請為例，他的土地是原屬於何人?現為何人持人?現時規劃是什麼用途?政府在審議此換地申請時為何考慮將現有土地與九龍城東利道?是由誰提出?現有土地與東利道之土地面積有多少分別?土地限制有多少分別?土地估值有多少分別?東利道如興建教會樓宇，其面積會與現時有多少分別?興建費用由誰負責?換地後九龍塘之土地是否無條件下交還九龍塘浸信會現址給政府處置?如浸信會是要求將九龍塘土地興建住宅或任何形式的商業用途這是教會私人的決定，只要得教友及城規會批准及通過便可，那為何政府會接受換地??

政府在批出前請先給予答覆給所有教友、區議會、立法會及市民。

housing issue

馬後炮亦想發表一下現時樓市意見：

1. 土地供應 – 部份人士認為現時樓價 “火熱” 是因為土地供應不足所致。這是一個 “疑似供應與需求”的關係。土地供應少，可興建的樓宇數量少，因而樓價上升。但現時香港的情況不是純因土地供應問題，而是 “熱錢 及 抄賣” 所致，這是 “心理因素”，不是經濟因素或原因。當經濟下滑，會有多少人要求政府/地產商多建房屋?還記得負資產嗎?
2. 活化/復建居屋 – 部份人士強烈要求復建居屋，因為居屋的價格相對便宜。但請不要忘記，居屋市場在香港已超過20年，活化或優化居屋市場的目的是什麼?是要增加居屋的流通量/供應量?是要減低/壓抑現時之樓價?是要減少市民對政府的不滿?
3. 高地價政策 – 部份人士認為是高地價政策引致現時樓價 “火熱”，有沒有人知到97年地王興建後，發展商每賣一間就要倒貼一間?但如該發展商不即時賣樓，現時可能已經消失於香港市場。

馬後炮認為最大的問題是政府未有充分利用自已的權力及責任。

這是因為政府缺乏靈活性，每一件事情都須要得到“有權力人事”認准才可進行。97前賣地與現時之勾地應該是政府主動和被動推出土地的分別。另外政府只著重大型土地的供應，理由是要有更好的規劃，使人覺得“地產政治”影響香港。

因此，政府應要主動出擊，有須要是便推出土地，有須要時興建適量屋居。除此之外，政府應加多一些小型住宅的發展項目，多些給予小型發展商參與，特別是市區重建及房屋協會的項目上。使得發展商及市民知到政府有能力及有彈性處理房屋問題。

在此加多一些個人意見，希望政府可以接納：
1. 即時取消所有 “豁免/不計算/額外樓面面積”，以減少超容積的發展。
2. 即時限制 “建築事務監督”或其他政府部門的權力，如要更改 “作業守則”須先得到立法會的通過。
3. 即時限制 “建築事務監督” 在批准 “豁免/不計算/額外樓面面積”的權力在總建築面積的百分之一或10,000平方呎，以低者為準。如要超過，便須向立法會解釋，批准後再得行政長官會同行政會議通過。最後當然要收回土地增值費及行政費用。
4. 如要興建窗台，窗台只可建於客廳或飯廳，其餘地方都不能興建窗台。請政府留意，現時興建的房間，除主人房外，大部份的房間設計都是要用窗台做睡床，這是對小業主不公平。
5. 發展商要興建多大的停車場，大型/超豪會所，露台等興建方式是發展商的商業行為/決定，政府不應及不該干預及提供優惠。即不應給予任何形式的“豁免/不計算/額外樓面面積”。以免給市民有 “地產政治” 的陰影。
6. 政府應適時利用本身的土地供應機構(包括但不限於港鐵、市建居/房協)興建 “沒有特色” 的中小型房屋，以供一般市購買。是否有折扣，折扣多少，應因當時的經濟環境而定，而不能一成不變。

以上只是馬後炮的個人及初步意見，希望多多指教。

Land Exchange

筆者對於地政署/規劃署即發展局負責的換地政策 “Land Exchange” 很有興趣，並希望發展局或有關部門能夠提供多些資訊。

第一， 以筆者所知現時有很多香港島南區/山頂等 “真正豪宅區” 的擁有人[當然其他地區都有出現]，特別是獨立屋地擁有人，他們都在 “政府知情/不知情下” “侵佔政府土地”作為他們的私家花園或擴大其屋地面積。為何政府可以給予上述行為持續而不即時採取收回被侵佔之土地?為何政府可以不懲罰/起訴侵佔人?為何政府以縱容的方式將被侵佔的土地以“short term waver”短期豁免的形式出租予侵佔，而且只收取象徵式的租金?更甚的是政府可以將“寶貴的土地資源”以私下相討的形式將土地出售給侵佔人?請問行政長官/律政司/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上官商勾結的行為??
第二， 現時大形發展商都持有很大量的農地，當他們要發展時除會向政府補地價外，亦會向政府(特別是城規會)申請將附近政府土地一併進行更改用途，在正常的情況下城規會會接受將未經出售的政府土地更改用途，之後地政署會接受未經出售的政府土地申請補地價。請問行政長官/發展局長/廉政公署這是否可以不能稱得上官商勾結的行為??
第三， 最近看到一些重建的新聞，一些收購舊樓的發展商在未經全體業主一致的同意下可以向屋宇署申請重建圖則，而且亦已批出。不知什麼原因城規會總是會給予個別發展商興建超高及超密度發展後才作出規限?請問運輸及房屋局長，為何私有土地在未得到完整業權的時候容許請發展圖則及批准發展圖則?而且有些圖則可以不發展長達10多年仍然有效?請問發展局長為何不能在向立法會辦論 “強拍”條例時即時加入發展高度及發展密度的限制，即所有重建的發展必須經區議會及城規會等批准其發展密度及發展高度，以便區議會及城規會有時間進行必須的規限??
第四， 在以上的問題下，請問如本人在山頂公園看中一土地，然後向地政署申請將該土地發展為本人的私人屋苑，發展局長的回覆是什麼?如不能那就是官商勾結的最好例子。如能，那就表示現行的賣地(勾地)制度出現問題，因為發展商不用在勾地表中買地。
第五， 同樣，如本人現住花園台某一單位，現希望將整個花園台重建，本人可否自行入則重建花園台。如可以，運輸及房屋局長的解釋是什麼。如不可以，運輸及房屋局長的解釋又是什麼。

強拍

對於 “強拍” 由收集90%或以上業權變成收集80%或以上業權的成功立法，希望政府最高決策官員、行政會議成員及立法會議員們可以考慮立法後如何執行及保障小業主。

筆者有以下意見，希望可以幫助平衡各方利益，如發展商已收集到80%或90%業權而：-
1. 餘下10%或以上業權人士應可 “依建築物管理條例第4條” 向土地審裁處申請成立業主立案法團，並在能提供證明願意及有能力一起維修大廈開支，土地審裁處應強制成立法團及指示於6個月內成立法團及聘請 “認可人士對大廈基本維修進行招標” 並須於聘請後2個月內完成招標及24個月內完成所有基本維修。所謂基本維修不是要令大廈變成豪宅及或加裝不必要的設施/備(如沒有反對亦無不可)，即只須提供最基本的安全及屋宇署/認可人士的要求便可。那該大廈或屋苑便不能進行拍賣。
2. 餘下20%業權人士可 “依建築物管理條例第3A條” 向民政事務局申請成立業主立案法團，並在能提供證明願意及有能力一起維修大廈開支，那民政事務局便要強制成立業主立案法團及指示於6個月內成立法團及聘請 “認可人士對大廈基本維修進行招標” 並須於聘請後2個月內完成招標及24個月內完成所有基本維修。所謂基本維修不是要令大廈變成豪宅及加裝不必要的設施/備(如沒有反對亦無不可)，即只須提供最基本的安全及屋宇署/認可人士的要求便可。那該大廈或屋苑便不能進行拍賣。

另如大廈/屋苑於發展商收集到80%業權前5年已完成 “基本維修”，土地審裁處便不能批出強制拍賣的命令。但在此5年內如有發展商業權曾經反對 “基本維修”，土地審裁處亦不能因發展商業權引起的大廈殘破而發出強制拍賣。

對於發展局提議的調解機制，最重要的是 “賠償問題”，可否考慮：-
1. 發展商與餘下業權人士共同發展。其合作百分比以項目出資多少計算 (必須以實質地價及非發展商關連/附屬承辦商興建。另發展商不能收取任何形式的顧問費用。
2. 發展商如以住宅實用面積收樓，日後應以舊住宅實用面積乘上2的中層或以上樓層單位作出交換作為第二優先考慮。發展商必須於3年內完成實質樓宇交換程序(即是不能以樓花代替，必須以現樓作為交換及於交換日前或後7天內進行不少於一次的公開售樓)。
3. 發展商考慮以收購樓宇/屋苑住宅時，應以其1000米內7年或以下樓宇/屋苑的最近2年平均樓價中位數乘上1.5作為收購價 或 以估價師作出的收購價以高者向被收購者提出收購。
4. 發展商考慮收購地鋪時，應以該地鋪1000米內最近5年最高售價的20個平均數乘上2作為收購價 或 以估價師作出的收購價以高者向被收購者提出收購。

另近日有地產集團主席連續多天發表其個人對於強拍的意見，他表示香港所有土地都是屬於政府的，這樣就可以讓政府在市區重建時有更大的主導權。首先，筆者認為政府在市區重建的角色及主導權上是被動及害怕得失發展商。以地契為例，150年前的政府可以發出999年期的地契，已超越當時政府所能管治的時間，為何在申請重建時不將所有土地都改為50年期? 150年前的地契條款，那會有現時的完善?就以可發展面積及高度為例，申請重建時只要不超出當時 “城規會” 的指引，就不用補地價將新樓宇興建到最高及最多可出售面積(是比屋宇署/地政署/城規會的規定面積還要多的)。另外亦不受售買樓花條例限制，即不用等預售樓花同意書才可出售。筆者學識淺薄，不能盡數其他例子。因此該地產集團主席所謂主導權在政府，筆者存疑。

蘇屋村重建

筆者對蘇屋村修葺、重建、規劃的一些意見。

蘇屋村入伙1960年代，是香港現存小有大規模之“公共房屋”。因此屋村內大部分之樓宇都曾作出不同程度之維修，同時部分樓宇可能須要作出重建之考慮。本人對“蘇屋村”及“李鄭屋村”有著很深情意結，“李鄭屋村”已全部清拆及重建，不能再作出任何之保留，只可在舊照片及心中回憶，因此希望以此意見為 “蘇屋村”的重建作出一點兒之聲音。

以前之“屋村”設計以人為本，希望 “屋村”內的居民可以有更多的溝通及互助。現時之“屋村/苑”之設計及興建只是以發展商“獲取多於最高利潤”為目的，沒有同時加入“人/居民”之利益為共同目標。

香港房屋委員會近期引入“design & build 設計及興建”合約，是一個很好的進步。香港規劃標準與準則給予所有專業團體及人士在房地產上的指引。但對於 “公共房屋”沒有太清晰的指示。

社會進步，生活有所改善，對於房屋有了更大的要求。但我們是否太過著意於所謂之改善，而忘記“共公房屋”的原意? “共公房屋”之興建是為了保障香港低收入家庭，使他們可以有容身之地，可惜現時已變了質。

對於“蘇屋村”的重建，本人有著 “自私及大膽”的想法。希望“蘇屋村”能夠在清拆後可以 “疑似原型重建”。以最接近現有地形及外貌重建(layout plan)，大廈的高度及其他參數是以現時的標準設計，單位面積可以作出少許更改，以合乎現時有消防、居住面積等之要求。

由於現時人口組合的改變，大多數家庭都是2人至4人，因此“新蘇屋村”亦應以此為設計基準。興建大單位已經過時，因此重建後面積相同，但單位應有所增加。

至於現時地面商鋪，在重建後亦應設置。第一可以“原汁原味”的保留設計。第二可以給予社會機構或中下階層進行商業活動的機會。第三可以給予世界知到，香港特區政府為保留歷史建築出過力。第四可以給予日後“design & build 設計及興建”合約的公司了解，政府不會盲目追求單一的設計。

北角村新規劃

據了解，規劃署已規劃初步就北角村地盤B及C作出之規劃 – 地盤C作商業(酒店用途)，而地盤B作為綜合發展區。但為何規劃署不一起將地盤A作出規劃?那是什麼原因?受到什麼的限制/指令?或是某些人希望退休後可得到更好的職位及收入?

規劃署的角色是作出合適的地市規劃給政府及香港市民，而不是為發展商作“說客”。為何筆者會這樣說，因為規劃署就上述發展作出了空氣流動的評估及模型、酒店會有多高的平台、住宅會有多高的平台、將所有的GIC用地、超過16萬呎之休憩用地(但沒有註明是私人或公眾)撥入地盤B [不過近日發展局已表明盡可能不在住宅項目 “要求”提供公眾休憩用地，即有機會將此 “要求”轉至酒店用地上。]

筆者認為，發展局及規劃署在北角村的規劃上應作出全面的指引要求發展商達到要求，因為如何設計才得到最佳的回報，只有投得土地的發展商才知到，而且規劃署的模型發展商是有好大機會不會採用的!! 投得用地的發展商必須將其發展設計給予區議會及規劃署審議，得到通過後才可正式展開工程，如中間有任何設計/增加建築面積的修改，須要再送往城規會審議，批准後再送區議會審議，地政署作出補地價，發展商全數支付補地價後才可以繼續工程。如未完成上述程序，發展商不停止工程，政府可以即時收回土地(不會作出全何補償)及再作出拍賣，發展商不得異議。如政府(就每一項目計算)未有就上述設計/增加建築面積的修改進行跟進，律政司/發展局長/規劃署長/屋宇署長/地政署長及其所有署長級的工務員須向政府支付一年的薪金連福利 及 退休後不能再往商業機構工作。

下為筆者的意見，希望發展局及規劃署可以作為參考：-
A. 各地盤於渣華道向海邊後退不少於6米，以提供更多的交通道路，因為將來的車輛流量會大增。
B. 各地盤於海邊起計(不是東區走廊)向渣華道後退不少於15米，以提供更多的市民休閒用地。近日地盤C已作出這個工程。
C. 地盤C琴行街邊界向東移入不少於3米。
D. 地盤B琴行街邊界向西移入不少於3米 及 書局街邊界向東移入不少於3米。
E. 地盤A(必須連同現有的市政大樓)一起發展，拆卸重建是否最好的方案，要視乎政府的規劃設計而定。同時將所有GIC用地、交通交匯處、公眾休憩用地等設於此地盤。
F. 地盤的面積，應以新的界線計，以便限制發展商以舊有界線計算屋宇署的總建築面積。
G. 其實我們作出的空間流動設計及要求，有一個好大的漏動，就是地面的空氣流動，因此行政會議/發展局/規劃署/城規會/區議會等應盡量減少批出平台式的發展。在沒有平台式的發展時，政府可以不減少發展面積。如有平台式發展，平台式發展的總樓面面積(包括外牆及發水整體面積計算)就要在屋宇署總GFA中扣除，即減少發展商的發展面積，同時亦須將批准的建築高度減去平台的高度，以鼓勵發展商減少興建平台式建築物。