筆者要求政府公開現時政府物業(包括但不限於政府總部、灣仔政府3座大樓、房委會及房協)物業管理公司收取的費用，及其收費準則，以便對照是否依照物業管理條例方式，必須以每月總支出作為管理人酬金的方式。 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
如果政府物業不用依照物業管理條例方式計算，則政府有必要將此項修改，定為固定收費及加上限制。
2010年12月18日 星期六
2010年12月17日 星期五
機場第3條跑道
機場管理局近日發表興建第3條跑道的可行性。筆者有以下意見：
筆者認為如機場管理局的數據是真實的，興建第3條跑道的方案是需要考慮的。政府作為香港的管理單位，應以全局及長遠眼光來設計香港的未來。因此，筆者認為：
1. 政府應先考慮香港在未來10年至15年在廣東省、中國南面、全中國至全世界的定位。
2. 香港會否成為南中國的運輸終站?國際航空樞紐?
3. 政府/港人會否懼怕成為南中國的一部份?
4. 香港連接中國的海陸空交通安排如何? 會以競爭還是合作還是互補方式安排及興建? 鐵路的角色。
5. 筆者認為政府可考慮將現時機場大樓(附圖紅色圈)移向附圖綠色圈。再將機場現時中央部份興建第3條跑道。
6. 港珠澳大橋香港交匯處為附圖黃色圈。
7. 政府亦應提議港珠澳大橋重新考慮興建鐵路，將澳門及珠海機場的人流盡快匯入香港。由於珠海機場已被機管局收購，擁有20年的使用權，那只餘下澳門機場如何合作。
8. 機場博覽館方面，即時向港鐵收回廣深港高鐵站的管理權，將樓面面積改給博覽館使用及管理。將香港段的高鐵管理權交給廣深港高鐵管理局管理，以便進行2地一檢 (檢查由中方負責，當然政府亦須爭取保留部分話事/管理權)。
筆者認為如機場管理局的數據是真實的，興建第3條跑道的方案是需要考慮的。政府作為香港的管理單位，應以全局及長遠眼光來設計香港的未來。因此，筆者認為：
1. 政府應先考慮香港在未來10年至15年在廣東省、中國南面、全中國至全世界的定位。
2. 香港會否成為南中國的運輸終站?國際航空樞紐?
3. 政府/港人會否懼怕成為南中國的一部份?
4. 香港連接中國的海陸空交通安排如何? 會以競爭還是合作還是互補方式安排及興建? 鐵路的角色。
5. 筆者認為政府可考慮將現時機場大樓(附圖紅色圈)移向附圖綠色圈。再將機場現時中央部份興建第3條跑道。
6. 港珠澳大橋香港交匯處為附圖黃色圈。
7. 政府亦應提議港珠澳大橋重新考慮興建鐵路，將澳門及珠海機場的人流盡快匯入香港。由於珠海機場已被機管局收購，擁有20年的使用權，那只餘下澳門機場如何合作。
8. 機場博覽館方面，即時向港鐵收回廣深港高鐵站的管理權，將樓面面積改給博覽館使用及管理。將香港段的高鐵管理權交給廣深港高鐵管理局管理，以便進行2地一檢 (檢查由中方負責，當然政府亦須爭取保留部分話事/管理權)。
2010年12月16日 星期四
物業管理行業規管咨詢
回應 - 物業管理行業規管架構咨詢文件 (以下簡稱 “文件”)
筆者要求政府先回答以下的提問：
1. 發展商在物業管理行業的角色。
2. 發展商其下合資/附屬/關連的物業管理公司在此次規管架構上有什麼的影響或抱著什麼角色。
3. 發展商可否持有合資/附屬/關連物業管理公司，管理住宅及商住物業?
4. 政府或政府相關機構 (包括但不限於房委會、房屋協會、市建局及港鐵等) 其物業管理的規管又如何。
5. 在文件中，政府並沒有提出可讓個人合資格註冊專業房屋理經理受聘於法團。那現時聘用物業管理經理的法團及個人經理，政府又如何處理。政府是否不容許個人合資格註冊專業物業管理經理以個人名義受聘於法團?為何政府一方面表示規管後管理費有一定會上升，而不容許合資格註冊專業物業管理經理以個人身份只可管理一個物業?一個物業並不代表單幢物業。如以個人身份管理，其薪金相對管理公司低，又不須要支付總部行政及會計等費用。
6. 物業管理條例中給予物業管理公司之酬金為不得多於管理開支的百分之十，為何政府在筆者要求多年來都不作出咨詢作出適當的向下調整。例如改為百分之5或HK$100,000.00以底者為準。
7. 修改Building(Planning)Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，日後建築地盤距港鐵站不多於500米及或Class A及或面積少於10,000.00平方呎都不能興建停車場及會所設施 (如只屬停車場發展或非住宅用途除外)。
8. 所有住宅發展，其地面至35呎的樓面可作非商業發展及可100%覆蓋，應修改為所有住宅發展都不能有非住宅的發展。以改善地面的空氣流動。
9. 修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，所有住宅發展的停車場車位，必須於第一次售樓時，發售給有興趣購買的個別小業主。因為現時發展商持有的停車場及商場的業權分數，加起來是物業的最大業權持有人，政府為何不勇敢的作出修改，將上述不作出售的停車場及商場，不能列入 “大廈公契” 之內，以便小業主能真正的只為自己住宅的 “公用地方” 作出承擔。
10. 修改Building Ordinance及Building Management (Amendment) Ordinance，以便住宅小業主有其住宅的大廈公契，物業內之發展商持有之部份(包括但不限於車位及商場)則由另一公契負責。
11. Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，發展商不得在住宅/商住物業外牆及或天台加裝/興建特色照明系統及或能源消耗裝置。這樣可令建築物更為環保及減少能源之消耗。
12. 修改Building Management (Amendment) Ordinance內，發展商須負責物業頭2年的管理責任。更改成為發展商必須於物業入伙後2年內為物業成立住宅部分之業主立案法團，將所有管理權責交還住宅部份之小業主。而不是發展商合資/附屬/關連的物業管理公司制定的管理委員會負責管理物業。
13. 修改Building Management (Amendment) Ordinance及大廈公契不能容許，發展商/合資/附屬/關連的物業管理公司在收取酬金後再收取總部行政及會計費用或類似的收費。
如政府未有信心或決心或能力真正為小業主，請即時停止此次的所有咨詢。
以下是筆者對於文件的回應或疑問：
14. 第2段，將所有責任都推給業主，有點恐嚇口吻。如有管理公司的，為何管理公司不須負責?
15. 第3段，政府沒有促進或協助成立 “業主立案法團”，只是給予發展商成立管理委員會代之。在圖中，政府亦以管理委員會/法團作為日常管理，便可知道政府的立場。
16. 第4段，應與第3段互換次序，才可知道，管理公司亦應負上維修失當的責任。
17. 第5段，24,000幢由物業管理公司管理，他們管理的物業種類如何，有多少是發展商管理公司自行管理，樓齡如何、有多少幢有業主立案法團、有多少幢有管理委員會? 而法團管理的，有否聘請管理公司或聘用物業管理經理? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
18. 第7段，800多家管理公司，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連控制? 10% 管理50幢或以上，他們當中有多少是發展商/合資/附屬/關連管理? 他們的收費如何?他們管理什麼類型的物業。 40%主要管理單幢樓，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連管理，”文件”以具競爭力的收費，提供基本清潔及保安服務。政府真正想表達的是什麼呢? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
19. 第8段。 另一方面，一直有人要求….。 煩請表明他們是什麼人/團體、有多少，有多久及如何向政府表達要求。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。
20. 第9(a)段，收費可予負擔。 應改為 合理及可予負擔。
21. 煩請政府列出，各地政府對於所謂的管理公司其准許收費如何? 收費的模式(是否以管理支出作為基數)? 其收費的準則如何? 如何規管其收費等。這個應於文件中公開給所有市民知道。
22. 第21段，實施強制發牌…制定基本服務水平，提高公眾對物業管理公司的專業水平。市民或小業主是否真的這樣想呢?現時的管理真的那麼差? 最重要的是 若日後…規定大廈業主聘用管理公司，強制發牌是一個先決條件。 其實政府的用意是要求規管所有大廈都要聘用管理公司。但沒有法團大廈小業主應如何聘用管理公司/個人註冊專業經理是應先得到解決，而不是本末倒置。
23. 第23段， 物業管理市場非常受費用影響。 請問政府有那一個行業不受費用所影響? 政府真正想表達的是什麼?
24. 第24段，我們已就加強規管…廣泛徵詢相關專業組織及其他持份者的意見。 煩請政府列出何時進行、如何進行、相關專業組織及其他持份者的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
25. 第25段，我們知悉有些人關注…。煩請政府列出從何處知悉 (主動或被動)，那些人，有多少數量、有多久。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
26. 第26段，我們徵詢物業管理行業的意見所得…。煩請政府列出何時進行、如何進行、物業管理行業的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
27. 第28段，政府是否已表明會為物業管理公司及從業員標籤為高級(發展商管理公司)及中小級別。 為合乎政府第21段的要求，筆者認為如高級物業管理公司應承擔一定數量單幢物業及舊區之管理才可發出。
28. 第30段，政府已有法例規定保安、升降機、消防及機電等設施之維修。因此物業管理公司/經理人員是要協助法團依照法例(包括及不限於物業管理條例及上述法規)之要求保養物業。 物業管理條例已有規定立案法團之運作及責任，但沒有明確列明沒有法團只有管理委員會的責任。
29. 第33段，個人層面實施規管…。整段都是管理的要求/範疇，因此筆者認為應分為 (A)合資格註冊專業物業管理經理 及 (B) 輔助職系2類。
30. 第36段，可將房屋經理註冊管理局及香港物業管理公司協會合併及改組，提升為物業管理公司及物業管理經理監管局。
31. 第39及40段，請看上述第5點。
32. 在第18頁及19頁所列的職能上，基本已有法例要求及或指引。
33. 附件C1及C2，為何以單位不以幢為數量，以統一比較。
34. 附件D方案3，提出會增加成本。所謂的成本是什麼?會有多大?對於現時物業/屋苑的多大影響?
35. 附件G，為何不列出會計師、律師、建築師、醫生的個人及公司註冊費用?及對其行業收費的影響，以給小市民作出比較及分析。
筆者要求政府先回答以下的提問：
1. 發展商在物業管理行業的角色。
2. 發展商其下合資/附屬/關連的物業管理公司在此次規管架構上有什麼的影響或抱著什麼角色。
3. 發展商可否持有合資/附屬/關連物業管理公司，管理住宅及商住物業?
4. 政府或政府相關機構 (包括但不限於房委會、房屋協會、市建局及港鐵等) 其物業管理的規管又如何。
5. 在文件中，政府並沒有提出可讓個人合資格註冊專業房屋理經理受聘於法團。那現時聘用物業管理經理的法團及個人經理，政府又如何處理。政府是否不容許個人合資格註冊專業物業管理經理以個人名義受聘於法團?為何政府一方面表示規管後管理費有一定會上升，而不容許合資格註冊專業物業管理經理以個人身份只可管理一個物業?一個物業並不代表單幢物業。如以個人身份管理，其薪金相對管理公司低，又不須要支付總部行政及會計等費用。
6. 物業管理條例中給予物業管理公司之酬金為不得多於管理開支的百分之十，為何政府在筆者要求多年來都不作出咨詢作出適當的向下調整。例如改為百分之5或HK$100,000.00以底者為準。
7. 修改Building(Planning)Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，日後建築地盤距港鐵站不多於500米及或Class A及或面積少於10,000.00平方呎都不能興建停車場及會所設施 (如只屬停車場發展或非住宅用途除外)。
8. 所有住宅發展，其地面至35呎的樓面可作非商業發展及可100%覆蓋，應修改為所有住宅發展都不能有非住宅的發展。以改善地面的空氣流動。
9. 修改Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，所有住宅發展的停車場車位，必須於第一次售樓時，發售給有興趣購買的個別小業主。因為現時發展商持有的停車場及商場的業權分數，加起來是物業的最大業權持有人，政府為何不勇敢的作出修改，將上述不作出售的停車場及商場，不能列入 “大廈公契” 之內，以便小業主能真正的只為自己住宅的 “公用地方” 作出承擔。
10. 修改Building Ordinance及Building Management (Amendment) Ordinance，以便住宅小業主有其住宅的大廈公契，物業內之發展商持有之部份(包括但不限於車位及商場)則由另一公契負責。
11. Building Management (Amendment) Ordinance, Building (Planning) Regulation，HK Planning Standards & Guidelines、相關法例及建築事務監督的權力，發展商不得在住宅/商住物業外牆及或天台加裝/興建特色照明系統及或能源消耗裝置。這樣可令建築物更為環保及減少能源之消耗。
12. 修改Building Management (Amendment) Ordinance內，發展商須負責物業頭2年的管理責任。更改成為發展商必須於物業入伙後2年內為物業成立住宅部分之業主立案法團，將所有管理權責交還住宅部份之小業主。而不是發展商合資/附屬/關連的物業管理公司制定的管理委員會負責管理物業。
13. 修改Building Management (Amendment) Ordinance及大廈公契不能容許，發展商/合資/附屬/關連的物業管理公司在收取酬金後再收取總部行政及會計費用或類似的收費。
如政府未有信心或決心或能力真正為小業主，請即時停止此次的所有咨詢。
以下是筆者對於文件的回應或疑問：
14. 第2段，將所有責任都推給業主，有點恐嚇口吻。如有管理公司的，為何管理公司不須負責?
15. 第3段，政府沒有促進或協助成立 “業主立案法團”，只是給予發展商成立管理委員會代之。在圖中，政府亦以管理委員會/法團作為日常管理，便可知道政府的立場。
16. 第4段，應與第3段互換次序，才可知道，管理公司亦應負上維修失當的責任。
17. 第5段，24,000幢由物業管理公司管理，他們管理的物業種類如何，有多少是發展商管理公司自行管理，樓齡如何、有多少幢有業主立案法團、有多少幢有管理委員會? 而法團管理的，有否聘請管理公司或聘用物業管理經理? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
18. 第7段，800多家管理公司，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連控制? 10% 管理50幢或以上，他們當中有多少是發展商/合資/附屬/關連管理? 他們的收費如何?他們管理什麼類型的物業。 40%主要管理單幢樓，當中有多少是由發展商/合資/附屬/關連管理，”文件”以具競爭力的收費，提供基本清潔及保安服務。政府真正想表達的是什麼呢? 如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。
19. 第8段。 另一方面，一直有人要求….。 煩請表明他們是什麼人/團體、有多少，有多久及如何向政府表達要求。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。
20. 第9(a)段，收費可予負擔。 應改為 合理及可予負擔。
21. 煩請政府列出，各地政府對於所謂的管理公司其准許收費如何? 收費的模式(是否以管理支出作為基數)? 其收費的準則如何? 如何規管其收費等。這個應於文件中公開給所有市民知道。
22. 第21段，實施強制發牌…制定基本服務水平，提高公眾對物業管理公司的專業水平。市民或小業主是否真的這樣想呢?現時的管理真的那麼差? 最重要的是 若日後…規定大廈業主聘用管理公司，強制發牌是一個先決條件。 其實政府的用意是要求規管所有大廈都要聘用管理公司。但沒有法團大廈小業主應如何聘用管理公司/個人註冊專業經理是應先得到解決，而不是本末倒置。
23. 第23段， 物業管理市場非常受費用影響。 請問政府有那一個行業不受費用所影響? 政府真正想表達的是什麼?
24. 第24段，我們已就加強規管…廣泛徵詢相關專業組織及其他持份者的意見。 煩請政府列出何時進行、如何進行、相關專業組織及其他持份者的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後2星期內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
25. 第25段，我們知悉有些人關注…。煩請政府列出從何處知悉 (主動或被動)，那些人，有多少數量、有多久。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
26. 第26段，我們徵詢物業管理行業的意見所得…。煩請政府列出何時進行、如何進行、物業管理行業的身份及數量，進行了多久、及提交政府所得出的報告以便了解。如不能給予筆者，則必須在收到此要求後10個工作天內主動給予立法會及行政會議審閱。為何不載入附件以助市民了解。
27. 第28段，政府是否已表明會為物業管理公司及從業員標籤為高級(發展商管理公司)及中小級別。 為合乎政府第21段的要求，筆者認為如高級物業管理公司應承擔一定數量單幢物業及舊區之管理才可發出。
28. 第30段，政府已有法例規定保安、升降機、消防及機電等設施之維修。因此物業管理公司/經理人員是要協助法團依照法例(包括及不限於物業管理條例及上述法規)之要求保養物業。 物業管理條例已有規定立案法團之運作及責任，但沒有明確列明沒有法團只有管理委員會的責任。
29. 第33段，個人層面實施規管…。整段都是管理的要求/範疇，因此筆者認為應分為 (A)合資格註冊專業物業管理經理 及 (B) 輔助職系2類。
30. 第36段，可將房屋經理註冊管理局及香港物業管理公司協會合併及改組，提升為物業管理公司及物業管理經理監管局。
31. 第39及40段，請看上述第5點。
32. 在第18頁及19頁所列的職能上，基本已有法例要求及或指引。
33. 附件C1及C2，為何以單位不以幢為數量，以統一比較。
34. 附件D方案3，提出會增加成本。所謂的成本是什麼?會有多大?對於現時物業/屋苑的多大影響?
35. 附件G，為何不列出會計師、律師、建築師、醫生的個人及公司註冊費用?及對其行業收費的影響，以給小市民作出比較及分析。
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